Tbilisi

Ja — und das Verfahren ist ungewöhnlich offen. Ein Käufer jeder Nationalität kann ein Apartment oder Gebäude vollständig erwerben (100% Volleigentum, Freehold) in Tiflis, auf derselben rechtlichen Grundlage wie ein georgischer Staatsbürger, mit vollen Rechten, darin zu wohnen, es zu vermieten, zu verkaufen und zu vererben. Für den Kauf sind weder ein Aufenthaltsrecht noch eine Staatsbürgerschaft, eine lokale Gesellschaft oder ein lokales Bankkonto erforderlich, und das Eigentum wird beim National Agency of Public Registry eingetragen — in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen. Die einzige Ausnahme bildet landwirtschaftliche Fläche, die ausländische Privatpersonen nicht direkt besitzen dürfen; Stadtwohnungen und -gebäude sind davon nicht betroffen.

Die Brutto-Mietrendite bei Langzeitvermietung liegt bei rund 7–8%. Der Global Property Guide bezifferte Georgiens durchschnittliche Brutto-Mietrendite Anfang 2026 auf nahezu 7.4%, und Tiflis bewegt sich im Großen und Ganzen in diesem Bereich, wobei zentral gelegene Apartments am oberen Ende liegen. Kurzzeitvermietungen in der Altstadt können angesichts der starken touristischen Nachfrage mehr abwerfen — Airbtics meldete eine stadtweite Airbnb-Auslastung von rund 63% — auch wenn der Nettowert nach Verwaltungsgebühren, Reinigung und Leerstand niedriger ausfällt. Der entscheidende Unterschied zu Batumi ist die Beständigkeit: Die Nachfrage in Tiflis besteht das ganze Jahr über und konzentriert sich nicht auf eine Sommersaison, was Investoren entgegenkommt, die eine stabile Auslastung gegenüber saisonalen Spitzen bevorzugen.

Tiflis lag Mitte 2025 im Durchschnitt bei rund USD 1,269 pro m² (TBC Capital), wobei Colliers für Ende 2025 einen stadtweiten Wert von eher USD 1,500/m² meldete. Das ist auf stadtweiter Basis weitgehend vergleichbar mit Batumi — die beiden Märkte liegen in einem ähnlichen Bereich, und welcher 'günstiger' ist, hängt vom Segment ab: Batumis Strandlage und die Altstadt von Batumi erzielen hohe Aufschläge pro m², während Tiflis' Premium-Kern (Mtatsminda, Vake) wiederum höher liegen kann, im Bereich von USD 1,800–3,300/m². Die äußeren Bezirke von Tiflis sind deutlich günstiger. Das übergeordnete Fazit: ähnliche stadtweite Durchschnittswerte, wobei Tiflis ganzjährige Nachfrage bietet und Batumi saisonales Resort-Potenzial.

Der Einstieg beginnt bei etwa USD 83,900 bei den Tiflis-Projekten auf Palmera — ein Studio in einem zentralen Stadtviertel wie Ortachala — und steigt für größere Wohnungen sowie zentralere, historische Lagen wie Avlabari nahe der Altstadt in den mittleren sechsstelligen Bereich. Die meisten Angebote sind Off-Plan mit Zahlungsplänen des Bauträgers, sodass der Kauf über die Bauphase gestaffelt und nicht im Voraus bezahlt wird. Die Hauptstadt liegt im Allgemeinen eine Stufe über den günstigsten Einstiegspreisen von Batumi, was ihren ganzjährigen Markt und die tiefere Mieternachfrage widerspiegelt.

Ja — ein qualifizierender Kauf eröffnet eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Seit dem 1. März 2026 beträgt die Mindestinvestition USD 150,000 in nicht-landwirtschaftliche Immobilien (angehoben vom langjährigen Wert von USD 100,000), basierend auf einer akkreditierten Bewertung. Sie gewährt eine verlängerbare befristete Aufenthaltserlaubnis, wobei sich ein Ehepartner und minderjährige Kinder im Rahmen derselben Investition qualifizieren können, gebunden an das fortbestehende Eigentum. Ein höherer Investitionsweg (ab etwa USD 300,000) führt zu einer längeren Erlaubnis und einem schnelleren Weg zum dauerhaften Aufenthalt. Es handelt sich um eine Aufenthaltserlaubnis und nicht um eine Staatsbürgerschaft — bestätigen Sie die aktuellen Regeln und Ihre Bewertung, bevor Sie sich auf ein bestimmtes Ergebnis verlassen.

Georgien hält die Immobilienbesteuerung niedrig. Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien, die von einer Privatperson erzielt werden, werden mit einem pauschalen Satz von 5% ohne Abzüge besteuert (20% bei Vermietung an ein Unternehmen). Veräußerungsgewinne sind nach zwei Jahren Eigentum steuerfrei und werden bei einem Verkauf innerhalb von zwei Jahren mit 5% auf den Gewinn besteuert. Für Eigentümer unterhalb der gesetzlichen Schwelle des Haushaltseinkommens gibt es keine jährliche Grundsteuer; oberhalb dieser Schwelle fällt eine geringe kommunale Abgabe von etwa 0.05–1% des Werts an. Die Transaktionskosten sind moderat und die Eintragung erfolgt zügig. Bestätigen Sie die aktuellen Sätze und Schwellenwerte für Ihre Situation mit einem georgischen Steuerberater.

Das hängt von der Strategie ab. Die Altstadt (Kala) — der historische Kern rund um Narikala und die Schwefelbäder — ist die erstklassige Adresse für Kurzzeitvermietung und Tourismus, knapp und voller Charakter. Avlabari am hoch gelegenen linken Flussufer direkt gegenüber ist an die Metro angebunden, im Aufschwung begriffen und nur einen kurzen Spaziergang von der Altstadt entfernt; es bietet zentrale Erreichbarkeit zu mittlerem Preisniveau. Ortachala, das südliche Flussviertel unmittelbar unterhalb der Altstadt, ist eine ruhigere, aufstrebende Ecke des Zentrums. Saburtalo ist das große moderne Wohn- und Geschäftsviertel mit dem größten Neubauangebot, während Vake und Mtatsminda die erstklassigen, teuersten Gegenden sind. Jedes ist eher ein Teilgebiet von Tiflis als ein eigener Markt.

Tiflis ist ein ganzjähriger Mietmarkt mit Hauptstadtstatus. Als Regierungssitz Georgiens, sein Wirtschaftszentrum und ein bedeutendes Tor für den Tourismus mit rund 1.2 million Einwohnern erzeugt die Stadt über alle zwölf Monate hinweg Mietnachfrage — getragen von Expatriates, Studierenden, einer Zuzugswelle seit 2022 und einer großen Community digitaler Nomaden, die von Georgiens visafreundlichen Regelungen angezogen wird. Das macht sie zur natürlichen Ergänzung einer saisonalen Ferienvermietung in Batumi: Wo die Küste im Sommer verdient, sorgt der Langzeitvermietungsmarkt von Tiflis ganzjährig für eine stetigere Auslastung und Einnahmen, gestützt auf seine Metro, seinen Flughafen und die Fundamentaldaten einer Hauptstadt.