Batumi

Ja — Georgien gehört zu den offensten Immobilienmärkten für Ausländer. Ein Käufer jeder Nationalität kann eine Wohnung oder ein Gebäude vollständig erwerben (100% Freehold), auf derselben rechtlichen Grundlage wie ein georgischer Staatsbürger, mit dem Recht, darin zu wohnen, sie zu vermieten, zu verkaufen und weiterzugeben. Für den Kauf sind weder ein Aufenthaltsrecht noch eine Staatsbürgerschaft, eine lokale Gesellschaft oder ein lokales Bankkonto erforderlich, und das Eigentum wird beim National Agency of Public Registry eingetragen — in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen. Die einzige Einschränkung betrifft landwirtschaftliche Flächen, die ausländische Privatpersonen nicht direkt besitzen dürfen; Wohnungen und Gebäude in Batumi sind davon nicht betroffen.

Die Bruttorenditen liegen auf gemischter Basis bei etwa 7% — TBC Capital schätzte sie für 2025 auf rund 7.2%. Gut gelegene Apartments direkt am Strand und in erster Reihe tendieren zum oberen Ende, und professionell verwaltete Kurzzeitvermietungen können diesen Wert während der Hochsaison übertreffen. Der entscheidende Vorbehalt ist die Saisonabhängigkeit: Batumi ist ein Sommerort, sodass sich die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen auf Juni bis August konzentrieren und in der Nebensaison stark zurückgehen — die genannten Zahlen spiegeln das gesamte Jahr wider, nicht eine gleichmäßige monatliche Rendite. Das Marketing von Agenturen nennt für erstklassige Einheiten mit Meerblick mitunter 15–25%; behandeln Sie diese eher als optimistische Hochsaison-Szenarien denn als verlässliche Jahresrenditen, und kalkulieren Sie Verwaltung sowie Leerstand ein.

Schlüsselfertige Apartments lagen 2025 im Durchschnitt bei rund USD 1,865 pro m² (Galt & Taggart), ein Plus von etwa 9% gegenüber dem Vorjahr, während der breitere, alle Bauphasen umfassende Index von TBC Capital näher bei USD 1,395/m² lag — die Differenz spiegelt unterschiedliche Methodiken wider (bezugsfertig versus alle Immobilientypen). Der erstklassige Kern von Old Batumi übersteigt USD 3,000/m², Bestände direkt am Wasser in erster Reihe werden in der Regel über USD 2,000/m² gehandelt, und Außenbezirke liegen unter USD 1,500/m². Die Preise sind in der schlüsselfertigen Serie über zwei Jahre um etwa 19% gestiegen; eine Zahl für das gesamte Jahr 2026 wurde noch nicht veröffentlicht.

Der Einstieg beginnt bei rund USD 49,000 über die Batumi-Projekte auf Palmera hinweg — ein schlüsselfertiges oder als White-Box ausgebautes Studio im Airport District — wobei Bestände direkt am Strand in Gonio in erster Reihe und erstklassige Objekte in der Altstadt weit in die Hunderttausende reichen. Die Spanne spiegelt den Unterschied zwischen einer erschwinglichen Buy-to-Let-Einheit abseits des Wassers und einer Branded Residence mit Hospitality-Management direkt am Strand wider. Die meisten Projekte sind Off-Plan mit Zahlungsplänen des Bauträgers, sodass sich der Kapitaleinsatz über die Bauphase verteilt.

Ja — ein qualifizierender Immobilienkauf eröffnet eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Seit dem 1. März 2026 beträgt die Mindestinvestition USD 150,000 in nicht landwirtschaftlich genutzte Immobilien (angehoben von der lange geltenden Schwelle von USD 100,000), bewertet auf Grundlage einer anerkannten Wertermittlung. Sie gewährt eine verlängerbare befristete Aufenthaltserlaubnis, wobei sich Ehepartner und minderjährige Kinder im Rahmen derselben Investition qualifizieren können, und ist an den fortbestehenden Eigentumsbesitz gebunden. Eine Investitionsoption mit höherem Betrag (ab etwa USD 300,000) führt zu einer längeren Aufenthaltserlaubnis und einem schnelleren Weg zur dauerhaften Niederlassung. Hierbei handelt es sich um eine Aufenthaltserlaubnis, nicht um eine Staatsbürgerschaft — bestätigen Sie die aktuellen Regelungen und die Wertermittlung Ihrer Immobilie, bevor Sie sich auf ein bestimmtes Ergebnis verlassen.

Georgien ist für Immobilieneigentümer eine Jurisdiktion mit geringer Steuerlast. Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien, die von einer Privatperson erzielt werden, werden mit einem Pauschalsatz von 5% ohne Abzüge besteuert (20%, wenn die Immobilie an ein Unternehmen vermietet wird). Veräußerungsgewinne sind nach zwei Jahren Eigentumsbesitz steuerbefreit und werden bei früherem Verkauf mit 5% auf den Gewinn besteuert. Es gibt keine jährliche Grundsteuer für Eigentümer, deren Haushaltseinkommen unter der gesetzlichen Schwelle liegt; darüber erheben die Gemeinden eine geringe jährliche Abgabe von etwa 0.05–1% des Werts. Die Transaktionskosten sind niedrig und die Eigentumsübertragung erfolgt rasch. Bestätigen Sie die aktuellen Sätze und Schwellenwerte stets mit einem georgischen Steuerberater für Ihre individuelle Situation.

Batumi ist in erster Linie ein saisonaler Ferienmarkt. Sein feuchtes subtropisches Klima bietet warme, betriebsame Sommer und milde, regenreiche Winter, und der Tourismus, der die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen antreibt, erreicht von Juni bis August seinen ausgeprägten Höhepunkt. Das macht den Sommer zum Einkommensmotor — gut verwaltete Einheiten in Strandlage können in der Saison sehr ertragsstark sein —, bedeutet aber auch, dass Auslastung und Übernachtungspreise in der Nebensaison sinken. Investoren, die eine gleichmäßige, ganzjährige Mietnachfrage wünschen, kombinieren eine Ferienvermietung in Batumi häufig mit einer Langzeitvermietung in Tiflis, der Hauptstadt, wo die Nachfrage das ganze Jahr über besteht.

Das hängt von der Strategie ab. First Line, Gonio — der Küstenstreifen südlich der Stadt — beheimatet die markengebundenen, hotelmäßig betriebenen Residenzen (Radisson, Wyndham und ähnliche) und bietet die stärkste Story für die Kurzzeitvermietung, bei begrenztem Angebot in diesem Standard. Die Old Town ist der hochwertige, ganzjährige Kern — knapp und am teuersten pro m². Die Lage am Botanical Garden bietet ein geschütztes Umfeld mit geringer Bebauungsdichte; das City Center hält die Mieter ganzjährig am Boulevard; und der Airport District sowie das nahegelegene Kobuleti (ein von Pinien umgebener Ferienort im Norden) sind die preisgünstigen Einstiegspunkte für Buy-to-let. Jeder dieser Standorte ist ein Teilgebiet von Batumi und kein eigener Markt — die Wahl hängt von Preis, Saison und Vermietungsmodell ab.