Batumi

Evet — Gürcistan, yabancılar için en açık gayrimenkul pazarlarından biridir. Her uyruktan bir alıcı, bir daireye veya binaya tam olarak (%100 tam mülkiyet) sahip olabilir; Gürcü bir vatandaşla aynı yasal zeminde, mülkte oturma, kiralama, satma ve devretme hakkıyla. Satın alma için oturum, vatandaşlık, yerel şirket veya yerel banka hesabı gerekmez ve tapu, Kamu Tescil Ulusal Ajansı'na tescil edilir — genellikle bir ila iki iş günü içinde. Tek kısıtlama, yabancı bireylerin doğrudan sahip olamayacağı tarım arazisidir; Batum'daki daireler ve binalar bundan etkilenmez.

Brüt getiriler karma bazda yaklaşık %7 seviyesindedir — TBC Capital 2025 için kabaca %7,2 tahmin etti. Konumu iyi sahil ve ilk hat daireleri üst bantta yer alma eğilimindedir ve profesyonelce yönetilen kısa dönem kiralamalar yüksek sezon boyunca bunu aşabilir. Kritik uyarı mevsimselliktir: Batum bir yaz tatil beldesidir, dolayısıyla kısa dönem kiralama geliri Haziran ile Ağustos arasında yoğunlaşır ve sezon dışında düşer — manşet rakamları sabit aylık getiriyi değil, tüm yılı yansıtır. Acente pazarlaması bazen birinci sınıf deniz manzaralı birimlerde %15–25 oranları verir; bunları güvenilir yıllık getiriler değil, iyimser yüksek sezon senaryoları olarak değerlendirin ve yönetim ile boş kalma payı ayırın.

Anahtar teslim daireler 2025'te m² başına ortalama yaklaşık 1.865 USD oldu (Galt & Taggart); yıllık bazda kabaca %9 artışla. TBC Capital'in tüm aşamaları kapsayan daha geniş endeksi ise 1.395 USD/m²'ye daha yakındı — aradaki fark farklı yöntemleri yansıtır (kullanıma hazır mülk karşısında tüm mülk tipleri). Prim segmenti olan Eski Batum çekirdeği 3.000 USD/m²'yi aşar, ilk hat sahil stoku genellikle 2.000 USD/m²'nin üzerinde işlem görür ve dış bölgeler 1.500 USD/m²'nin altına düşer. Fiyatlar anahtar teslim seride iki yılda yaklaşık %19 artmıştır; tüm yıl 2026 rakamı henüz yayınlanmamıştır.

Giriş, yaklaşık 49,000 USD'den başlar — Palmera'daki Batum projeleri genelinde — Havalimanı Bölgesi'nde anahtar teslim veya kaba inşaat bir stüdyo — ilk hat Gonio sahili ve prim Eski Şehir stoku ise yüz binlerce dolar seviyelerine ulaşır. Bu fark, sudan uzaktaki uygun fiyatlı bir yatırım amaçlı kiralama birimi ile doğrudan plaj üzerinde, otelcilik yönetimli markalı bir rezidans arasındaki farkı yansıtır. Çoğu proje proje aşamasında olup geliştirici ödeme planlarına sahiptir, dolayısıyla nakit ödeme inşaat süresine yayılır.

Evet — uygun bir gayrimenkul satın alımı yenilenebilir bir oturum izni sağlar. 1 Mart 2026 itibarıyla asgari yatırım, tarım dışı mülkte 150,000 USD'dir (uzun süredir geçerli olan 100,000 USD eşiğinden yükseltildi) ve akredite bir değerleme üzerinden belirlenir. Bu, yenilenebilir bir geçici oturum izni sağlar; eş ve reşit olmayan çocuklar aynı yatırım kapsamında hak kazanabilir ve izin, mülkiyetin sürmesine bağlıdır. Daha büyük bir yatırım yolu (yaklaşık 300,000 USD'den itibaren) daha uzun bir izne ve kalıcı oturuma daha hızlı bir yola götürür. Bu, vatandaşlık değil bir oturum iznidir — belirli bir sonuca güvenmeden önce güncel kuralları ve mülkünüzün değerlemesini teyit edin.

Gürcistan, mülk sahipleri için hafif vergili bir yargı bölgesidir. Bir birey tarafından elde edilen konut kira geliri, hiçbir indirim olmaksızın sabit %5 oranında vergilendirilir (mülk bir şirkete kiralanırsa %20). Sermaye kazancı, iki yıllık mülkiyetten sonra muaftır ve daha erken satılırsa kazanç üzerinden %5 oranında vergilendirilir. Hane geliri yasal eşiğin altında kalan sahipler için yıllık emlak vergisi yoktur; bunun üzerinde belediyeler, değerin kabaca %0,05–1'i oranında küçük bir yıllık ücret alır. İşlem maliyetleri düşüktür ve tapu devri hızlıdır. Durumunuza ilişkin güncel oranları ve eşikleri her zaman bir Gürcü vergi danışmanıyla teyit edin.

Batum, öncelikle mevsimsel bir tatil pazarıdır. Nemli subtropikal iklimi sıcak ve hareketli yazlar ile ılıman ve yağmurlu kışlar sunar; kısa dönem kiralama talebini yönlendiren turizm ise Haziran'dan Ağustos'a kadar belirgin biçimde zirve yapar. Bu, yazı gelir motoru haline getirir — iyi yönetilen sahil birimleri sezonda güçlü performans gösterebilir — ancak sezon dışı aylarda doluluğun ve gecelik fiyatların da düştüğü anlamına gelir. Düzenli, 12 aylık kira talebi isteyen yatırımcılar genellikle bir Batum tatil kiralığını, talebin yıl boyu sürdüğü başkent Tiflis'teki uzun dönem kiralık bir daireyle birleştirir.

Bu, stratejiye bağlıdır. İlk Hat, Gonio — şehrin güneyindeki sahil şeridi — markalı, otelcilik yönetimli rezidansları (Radisson, Wyndham ve benzeri) ve en güçlü kısa dönem kiralama hikâyesini barındırır; ancak bu standartta arz sınırlıdır. Eski Şehir, prim segmenti olan, yıl boyu canlı çekirdektir; kıt ve m² başına en pahalı yerdir. Botanik Bahçesi cephesi korunaklı, düşük yoğunluklu bir ortam sunar; Şehir Merkezi bulvar üzerinde kiracıları yıl boyu elde tutar; Havalimanı Bölgesi ve yakındaki Kobuleti (kuzeyde çam ağaçlarıyla çevrili bir tatil kasabası) ise yatırım amaçlı kiralama için değer odaklı giriş noktalarıdır. Her biri ayrı bir pazar değil, Batum'un bir alt bölgesidir — seçim; fiyat, sezon ve kiralama modeliyle ilgilidir.