Wie Ausländer Immobilien in Georgien kaufen: Volleigentum (Freehold), NAPR-Registrierung & Fernkauf (Leitfaden 2026)

Nur wenige Märkte machen es ausländischen Käufern so unkompliziert, Immobilien zu erwerben, wie Georgien. Anders als viele Länder, die ihre Immobilienmärkte hinter Aufenthaltsvoraussetzungen, Vorschriften zu lokalen Partnern oder langwierigen Genehmigungsausschüssen abschotten, behandelt Georgien ausländische und inländische Käufer nahezu identisch. Sie können in den Markt eintreten, ein Apartment in Batumi oder Tiflis auswählen und als eingetragener Eigentümer wieder herausgehen — mit denselben Rechten, die auch ein georgischer Staatsbürger hätte —, oft innerhalb weniger Tage und in vielen Fällen, ohne jemals ein Flugzeug zu besteigen.

Diese Einfachheit ist einer der stillen Gründe, warum Georgien zu einem Magneten für internationale Investoren geworden ist. Doch “einfach” bedeutet nicht “keine Hausaufgaben machen”. Genau zu verstehen, wie Eigentum funktioniert, wie die National Agency of Public Registry (NAPR) Ihr Eigentumsrecht erfasst, was ein Fernkauf tatsächlich beinhaltet und wo die eine echte Beschränkung liegt, schützt Ihr Kapital und Ihren Seelenfrieden.

Dieser Leitfaden erläutert die gesamte Mechanik des Immobilienkaufs in Georgien als Ausländer — von den Volleigentumsrechten (Freehold), die Sie erhalten, über die Registrierungsgebühren und Zeitabläufe bis hin zum Abschluss eines Kaufs per Vollmacht aus einem anderen Land. Er ist für den Investor geschrieben, der den realen Prozess kennenlernen möchte, nicht die Marketingversion.

Können Ausländer in Georgien wirklich Immobilien besitzen? (Volleigentum erklärt)

Ja — und dies ist die wichtigste Tatsache für jeden potenziellen Käufer. Laut Materia können Ausländer in Georgien Apartments, Häuser, Büros und Gewerbeimmobilien als 100% Volleigentum (Freehold) besitzen, ohne dass eine Staatsbürgerschafts- oder Aufenthaltsvoraussetzung daran geknüpft ist. Es gibt keine Erbpacht-Umgehungslösung, keine Treuhänderstruktur und keine Verpflichtung, einen lokalen Partner aufzunehmen.

Volleigentum bedeutet, dass Ihnen die Immobilie uneingeschränkt und auf Dauer gehört. Sie halten dasselbe Bündel an Rechten, das auch ein georgischer Staatsangehöriger hätte: Sie können darin wohnen, sie vermieten, renovieren, verkaufen, verschenken, beleihen oder an Ihre Erben weitergeben. Ihr Name (oder der Name Ihres Unternehmens) erscheint direkt im öffentlichen Register als Eigentümer. Dieses Eigentum hat kein Ablaufdatum und es gibt keine staatliche “Verfallsklausel” für das Eigentumsrecht eines Ausländers.

Dies ist ein bedeutsamer Kontrast zu vielen benachbarten Märkten und Golfmärkten, in denen ausländische Käufer auf ausgewiesene Freehold-Zonen beschränkt sind oder langfristige Pachtrechte statt echten Eigentums erhalten. In Georgien gilt das Volleigentumsrecht für alle Gebäude und für nicht landwirtschaftliche städtische Flächen im ganzen Land, nicht nur für eine Handvoll genehmigter Projekte.

• Was Sie frei besitzen können: Apartments, Häuser, Büros, Einzelhandels- und Gewerbeeinheiten sowie die Gebäude selbst — überall im Land.
• Kein Aufenthaltsrecht erforderlich: Sie benötigen keine georgische Aufenthaltsgenehmigung, um zu kaufen. (Ein qualifizierender Kauf kann jedoch einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung unterstützen — ein separater Vorgang.)
• Keine Nationalitätsschranke: Das Volleigentumsrecht steht sowohl Privatpersonen als auch in ausländischem Besitz befindlichen Unternehmen offen.

Die Arten von Freehold-fähigen Immobilien, die im ganzen Land verfügbar sind, können Sie auf Palmeras Seite Immobilien in Georgien durchstöbern, die Projekte in sowohl Batumi als auch Tiflis umfasst.

Die eine Beschränkung: landwirtschaftliche Flächen

Es gibt genau eine bedeutsame Ausnahme, und es lohnt sich, sie deutlich auszusprechen, damit sie am Abschlusstisch niemals eine Überraschung ist: landwirtschaftliche Flächen. Nach geltendem georgischem Recht können ausländische Privatpersonen keine landwirtschaftlichen Flächen direkt erwerben — diese können in der Regel nur dem Staat, georgischen Staatsbürgern oder georgischen juristischen Personen gehören. Dieser Rechtsbereich war über die Jahre politisch und rechtlich im Fluss, sodass sich die genauen Konturen verschieben können.

Für den typischen Immobilieninvestor ist diese Beschränkung weitgehend akademisch. Sie betrifft nicht die Vermögenswerte, die die meisten Käufer tatsächlich wünschen:

• Apartments und Wohneinheiten — von Ausländern vollständig besitzbar.
• Häuser, Villen und der Grund und Boden unter nicht landwirtschaftlichen städtischen Grundstücken — besitzbar.
• Büros, Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien — besitzbar.
• Alle Gebäude, unabhängig von ihrer Lage — uneingeschränkt.

Mit anderen Worten: Wenn Sie ein Apartment am Meer in Gonio, eine Branded Residence in Tiflis oder eine Gewerbeeinheit an einem Stadtboulevard kaufen, findet die Regel zu landwirtschaftlichen Flächen schlicht keine Anwendung. Von Bedeutung kann sie sein, wenn Sie ein ländliches Grundstück zur Entwicklung ins Auge fassen oder eine Immobilie, deren Grund und Boden im Kataster als landwirtschaftlich eingestuft ist. Da die Einstufung eines bestimmten Grundstücks von außen nicht immer offensichtlich ist und da sich das Recht in diesem Bereich schon einmal geändert hat, sollten Sie vor jeder Mittelbindung stets eine erneute rechtliche Prüfung des Flächenstatus eines bestimmten Grundstücks in Auftrag geben. Ein lokaler Anwalt kann die Katastereinstufung innerhalb von Minuten im Register bestätigen.

Schritt für Schritt: von der Reservierung bis zum eingetragenen Eigentumsrecht

Der durchgängige Kaufprozess in Georgien ist erfrischend geradlinig. So verläuft eine typische Transaktion, ob Sie ein fertiggestelltes Wiederverkaufs-Apartment oder eine Off-Plan-Einheit in einem Neubauprojekt kaufen.

• 1. Wählen Sie die Immobilie aus und einigen Sie sich auf die Konditionen. Wählen Sie Ihre Einheit, verhandeln Sie den Preis und den Zahlungsplan und prüfen Sie (bei Off-Plan) den Zahlungsplan des Bauträgers und den Übergabezeitplan.
• 2. Reservieren Sie die Einheit. Die meisten Bauträger nehmen eine Reservierungsanzahlung, um die Immobilie während der Vorbereitung der Unterlagen vom Markt zu nehmen. Bei Off-Plan-Geschäften zahlen Sie in der Regel eine Anzahlung, gefolgt von Raten.
• 3. Erstellen und prüfen Sie den Kaufvertrag. Der Kaufvertrag legt die Vertragsparteien, den Katastercode der Immobilie, den Preis und die Zahlungsbedingungen fest. Wenn Sie kein Georgisch lesen, wird in diesem Stadium eine beglaubigte Übersetzung veranlasst (siehe unten).
• 4. Unterzeichnen Sie vor einem Notar. Der Kaufvertrag wird in Anwesenheit eines georgischen Notars geschlossen, der die Identitäten und die Rechtmäßigkeit der Transaktion überprüft.
• 5. Zahlen Sie den Kaufpreis gemäß dem vereinbarten Zeitplan (bei Wiederverkäufen vollständig bei Unterzeichnung oder gemäß Ratenplan bei Off-Plan).
• 6. Registrieren Sie die Übertragung bei der NAPR. Der Notar oder das Register reicht den Eigentümerwechsel bei der National Agency of Public Registry ein. Nach der Bearbeitung sind Sie der eingetragene rechtmäßige Eigentümer.
• 7. Erhalten Sie Ihren digitalen Eigentumsauszug, der Ihr eingetragenes Eigentum bestätigt.

Der gesamte Ablauf kann sehr schnell vonstattengehen. Bei einer fertiggestellten Immobilie, deren Preis vollständig gezahlt wird, ist es durchaus möglich, innerhalb weniger Tage vom unterzeichneten Vertrag zum eingetragenen Eigentumsrecht zu gelangen. Off-Plan-Käufe folgen derselben Registrierungsmechanik, sobald das Gebäude übergeben und die Einheit bereit ist, auf Ihren Namen eingetragen zu werden.

Die NAPR-Registrierung: Zeitabläufe und offizielle Gebühren

Das Eigentum in Georgien wird rechtlich Ihres, wenn es bei der National Agency of Public Registry erfasst wird. Die gute Nachricht für Käufer ist, dass dieser Schritt sowohl schnell als auch günstig ist — und, was entscheidend ist, die Gebühren werden offiziell veröffentlicht, sodass es keine Rätselraterei gibt. Laut der eigenen Gebührenordnung der NAPR wählen Sie Ihre Registrierungsgeschwindigkeit:

Registrierungsleistung	Offizielle Gebühr	Bearbeitungszeit
Standardregistrierung	150 GEL	4 Werktage
Beschleunigte Registrierung	270 GEL	1 Werktag
Registrierung am selben Tag	350 GEL	Am selben Tag

Zu den aktuellen Wechselkursen entsprechen diese Gebühren ungefähr hundert bis einigen hundert US-Dollar — ein Rundungsfehler bei einem Immobilienkauf. Die wichtigsten Erkenntnisse:

• Sie bestimmen die Geschwindigkeit: Wenn Sie das Eigentumsrecht noch heute in Händen halten müssen, existiert die Option am selben Tag für 350 GEL.
• Dies sind die offiziellen NAPR-Beträge. Seien Sie vorsichtig bei jeder Partei, die deutlich höhere “Registrierungs”-Kosten oder ältere 50/200-GEL-Zahlen nennt, die nicht mehr der aktuellen Gebührenordnung entsprechen.
• Registrierungsgebühren sind getrennt von etwaigen Notar-, Übersetzungs-, Makler- oder Rechtskosten, die nachstehend behandelt werden.

Da das Register Übertragungen so schnell bearbeitet, gibt es selten eine lange Schwebephase zwischen der Zahlung für eine fertiggestellte Immobilie und dem eingetragenen Eigentum daran.

Fernkauf: Vollmacht und was sie abdeckt

Eines der investorenfreundlichsten Merkmale Georgiens ist, dass Sie nicht physisch anwesend sein müssen, um zu kaufen. Laut Materia kann ein Kauf vollständig aus der Ferne über eine notariell beglaubigte Vollmacht (Power of Attorney, PoA) abgeschlossen werden. Dies ist ein echtes Unterscheidungsmerkmal für internationale Käufer, die nicht für jede Unterschrift einfliegen möchten.

Die Mechanik ist unkompliziert. Sie ernennen einen vertrauenswürdigen Vertreter — in der Regel Ihren Anwalt in Georgien — und erteilen ihm eine notariell beglaubigte Vollmacht, die ihn ermächtigt, in Ihrem Namen für die Transaktion zu handeln. Mit diesem Dokument in der Hand kann Ihr Vertreter den Kaufvertrag unterzeichnen, die Registrierung bei der NAPR einreichen und den Kauf abschließen, während Sie in Ihrem Heimatland bleiben.

Einige praktische Punkte, die richtig gemacht werden sollten:

• Fassen Sie den Umfang sorgfältig. Eine Vollmacht sollte genau festlegen, was der Inhaber tun darf — zum Beispiel den konkreten Kaufvertrag unterzeichnen, das Eigentumsrecht registrieren und die zugehörigen Unterlagen bearbeiten — und idealerweise die Immobilie benennen. Eine eng gefasste Vollmacht schützt Sie.
• Notarielle Beglaubigung und Legalisierung. Wenn Sie die Vollmacht im Ausland unterzeichnen, muss sie in der Regel notariell beglaubigt und anschließend legalisiert oder mit einer Apostille versehen sowie ins Georgische übersetzt werden, damit sie vor Ort anerkannt wird.
• Wählen Sie Ihren Vertreter mit Bedacht. Da die Vollmacht einer anderen Person echte Befugnisse einräumt, ernennen Sie einen unabhängigen, angesehenen georgischen Anwalt, anstatt sich allein auf die Verkäuferseite zu verlassen.

Bei Off-Plan- und bauträgergeführten Käufen — wie den Projekten, mit denen Palmera in Georgien arbeitet — ist der Fernkauf per Vollmacht ein gut eingespielter Weg, und ein guter Berater koordiniert die Dokumentenkette für Sie.

Notar, Übersetzung und der Kaufvertrag

Zwei Sicherungsmechanismen stehen im Mittelpunkt einer georgischen Immobilientransaktion, und beide bestehen, um einen Käufer zu schützen, der die Landessprache nicht spricht. Laut Housebook müssen, wenn eine Vertragspartei kein Georgisch spricht, für den Kaufvertrag ein beeidigter Übersetzer und ein Notar anwesend sein.

Diese Anforderung ist ein Vorteil, kein Hindernis. Sie bedeutet, dass der Vertrag, den Sie unterzeichnen, einer ist, den Sie wirklich verstanden haben:

• Der Notar überprüft die Identitäten der Parteien, bestätigt das Verkaufsrecht des Verkäufers und beurkundet den Abschluss des Vertrags — und verleiht der Transaktion damit rechtliches Gewicht und eine unabhängige Kontrolle.
• Der beeidigte Übersetzer stellt sicher, dass die Bedingungen des Kaufvertrags in einer Sprache, die Sie lesen, korrekt wiedergegeben werden, sodass zwischen dem Georgischen und Ihrer eigenen Sprache nichts verloren geht oder falsch dargestellt wird.

Der Kaufvertrag selbst benennt Käufer und Verkäufer, die Immobilie (anhand ihres eindeutigen Katastercodes), den vereinbarten Preis und die Zahlungsbedingungen. Sobald er vor dem Notar mit vorhandener Übersetzung unterzeichnet ist, wird er zur Grundlage dafür, dass das Register das Eigentum auf Ihren Namen überträgt. Wenn Sie aus der Ferne kaufen, vertritt Sie Ihr Vollmachtsinhaber bei dieser Unterzeichnung, doch dieselben Schutzmechanismen der Übersetzung und des Notars gelten für den zugrunde liegenden Vertrag.

Ihr Eigentumsauszug: wie Eigentum erfasst und geschützt wird

Wie genau wird Ihr Eigentum also nachgewiesen und geschützt, sobald das Geschäft abgeschlossen ist? Nach der Registrierung erhält der Käufer einen digitalen Eigentumsauszug. Laut Housebook ist das georgische Register vollständig elektronisch und gilt als sicher — Ihr Eigentum wird in einer zentralisierten, staatlich betriebenen digitalen Datenbank erfasst, anstatt auf Papierurkunden zu beruhen, die verloren gehen oder gefälscht werden können.

Dieses elektronische System ist eine der unterschätzten Stärken eines Kaufs in Georgien. Der Eigentumsauszug ist der maßgebliche Nachweis dafür, dass Ihnen die Immobilie gehört: Er zeigt die Katasterdaten der Immobilie und nennt Sie (oder Ihr Unternehmen) als eingetragenen Eigentümer. Da das Register digital ist, kann der Eigentumsstatus jeder Immobilie schnell und zuverlässig überprüft werden — was genau der Grund ist, warum eine Registerprüfung vor dem Kauf ein derart wirkungsvolles Due-Diligence-Instrument ist. Vor dem Kauf kann Ihr Anwalt einen Auszug ziehen, um das saubere Eigentum des Verkäufers und das Fehlen von Hypotheken, Pfandrechten oder Belastungen zu bestätigen.

Zusammengenommen ergibt sich für einen ausländischen Käufer ein ungewöhnlich klares Bild: volle Volleigentumsrechte, eine schnelle und kostengünstige Registrierung, die Möglichkeit, aus der Ferne abzuwickeln, verpflichtende Übersetzung und notarielle Beglaubigung zum Schutz von Personen, die kein Georgisch sprechen, und am Ende ein sicheres digitales Eigentumsrecht.

Wenn Sie einen Kauf abwägen, ist der praktische nächste Schritt, sich konkrete, geprüfte Projekte anzusehen. Palmeras Georgien-Portfolio umfasst Optionen am Meer und in der Stadt wie Gonio Yachts & Marina und Radisson Blu Residences in Batumi, das Megaprojekt am Fluss Tbilisi Waterfront und die MIRA VERDE – Trussardi Residences in Tiflis. Sie können auch die Bauträger hinter diesen Projekten ansehen oder den vollständigen Katalog der Immobilien in Georgien durchstöbern.

Bereit für den nächsten Schritt? Entdecken Sie Palmeras Georgien-Projekte oder sprechen Sie direkt mit einem Berater, der Sie von Anfang bis Ende durch einen Fern- oder Vor-Ort-Kauf führen kann. Erreichen Sie das Team unter [email protected] oder rufen Sie an unter +971 54 215 4066.