Як іноземці купують нерухомість у Грузії: повна власність, реєстрація в NAPR та дистанційна купівля (гід 2026 року)

Мало хто ринків робить процес придбання нерухомості для іноземних покупців таким же простим і зрозумілим, як Грузія. На відміну від багатьох країн, що захищають свої ринки нерухомості вимогами щодо резидентства, правилами обов'язкової участі місцевого партнера або тривалими процедурами погодження, Грузія ставиться до іноземних та місцевих покупців майже однаково. Ви можете вийти на ринок, обрати апартаменти в Батумі чи Тбілісі та повернутися вже як зареєстрований власник із тими самими правами, що й громадянин Грузії — часто протягом кількох днів і в багатьох випадках без необхідності сідати на літак.

Саме ця простота є однією з головних причин, чому Грузія стала магнітом для міжнародних інвесторів. Проте «просто» не означає «без попередньої підготовки». Чітке розуміння того, як працює право власності, як Національне агентство публічного реєстру (NAPR) фіксує ваше право власності, що саме передбачає дистанційна покупка та де проходить межа єдиного реального обмеження, захистить ваш капітал і забезпечить спокій.

Цей посібник детально розглядає весь механізм купівлі нерухомості в Грузії іноземцем: від прав повної власності (freehold), які ви отримуєте, до реєстраційних зборів і термінів, аж до завершення угоди за довіреністю з іншої країни. Він написаний для інвестора, якому потрібен реальний процес, а не маркетингова обгортка.

Чи дійсно іноземці можуть володіти нерухомістю в Грузії? (пояснення freehold)

Так — і це найважливіший факт для будь-якого потенційного покупця. За даними Materia, іноземці можуть володіти апартаментами, будинками, офісами та комерційною нерухомістю в Грузії на правах 100% freehold, без жодних вимог щодо громадянства чи резидентства. Немає жодних обхідних шляхів через довгострокову оренду (leasehold), номінальних структур чи обов'язку залучати місцевого партнера.

Freehold означає, що ви володієте нерухомістю повністю та безстроково. Ви маєте той самий обсяг прав, що й громадянин Грузії: можете жити в ній, здавати в оренду, робити ремонт, продавати, дарувати, заставляти в іпотеку або передавати у спадок. Ваше ім'я (або назва вашої компанії) безпосередньо вказується в публічному реєстрі як власника. Право власності не має терміну придатності, а держава не встановлює жодних «термінів закінчення» для права власності іноземця.

Це суттєво відрізняє Грузію від багатьох сусідніх та близькосхідних ринків, де іноземні покупці обмежені спеціальними зонами freehold або отримують лише довгострокову оренду замість повної власності. У Грузії право freehold поширюється на усі будівлі та несільськогосподарські міські землі по всій країні, а не лише на жменю затверджених проєктів.

• Що ви можете вільно придбати у власність: апартаменти, будинки, офіси, торговельні та комерційні об'єкти, а також самі будівлі — будь-де в країні.
• Резидентство не потрібне: для купівлі не потрібен посвідка на проживання в Грузії. (Втім, відповідна покупка може стати підставою для подання заяви на посвідку на проживання — це окремий процес.)
• Без обмежень за національністю: право freehold доступне як фізичним особам, так і компаніям з іноземним капіталом.

Ви можете переглянути види нерухомості, доступної у повну власність по всій країні, на сторінці Palmera Georgia properties, яка охоплює проєкти як у Батумі, так і в Тбілісі.

Єдине обмеження: сільськогосподарські землі

Існує рівно одне суттєве виключення, про яке варто сказати прямо, щоб воно ніколи не стало несподіванкою під час підписання угоди: сільськогосподарські землі. Відповідно до чинного законодавства Грузії, іноземні фізичні особи не можуть напряму купувати сільськогосподарські землі — вони, як правило, можуть належати лише державі, громадянам Грузії або грузинським юридичним особам. Ця сфера права протягом років зазнавала політичних та юридичних змін, тому точні межі можуть зсуватися.

Для типового інвестора в нерухомість це обмеження здебільшого є теоретичним. Воно не стосується активів, яких насправді хоче більшість покупців:

• Апартаменти та житлові об'єкти — повністю доступні для іноземців у власність.
• Будинки, вілли та землі під несільськогосподарськими міськими ділянками — доступні у власність.
• Офіси, торговельна та комерційна нерухомість — доступні у власність.
• Усі будівлі, незалежно від їхнього розташування — без обмежень.

Інакше кажучи, якщо ви купуєте апартаменти на березі моря в Гоніо, branded residence в Тбілісі або комерційний об'єкт на міському бульварі, правило сільськогосподарських земель просто не застосовується. Воно може мати значення, якщо ви придивляєтеся до сільської ділянки під забудову або до об'єкта, земля якого класифікована в кадастрі як сільськогосподарська. Оскільки класифікацію конкретної ділянки не завжди легко визначити ззовні, і оскільки законодавство в цій сфері вже змінювалося, перед внесенням коштів завжди варто замовити свіжу юридичну перевірку статусу землі будь-якого конкретного наділу. Місцевий юрист може підтвердити кадастрову класифікацію в реєстрі лічені хвилини.

Крок за кроком: від бронювання до зареєстрованого права власності

Повний процес купівлі в Грузії приємно вирізняється своєю лінійністю та прозорістю. Ось як виглядає типова угода, незалежно від того, чи купуєте ви готові апартаменти на вторинному ринку, чи off-plan юніт у новому проєкті.

• 1. Оберіть об'єкт та узгодьте умови. Виберіть свій юніт, узгодьте ціну та графік платежів, а (для off-plan) ознайомтеся з планом платежів забудовника та термінами передачі ключів.
• 2. Забронюйте юніт. Більшість забудовників беруть завдаток за бронювання, щоб зняти об'єкт з продажу на час підготовки документів. В угодах off-plan ви зазвичай сплачуєте перший внесок, за яким слідують транші.
• 3. Підготуйте та перевірте договір купівлі-продажу. Договір купівлі визначає сторони, кадастровий код об'єкта, ціну та умови оплати. Якщо ви не читаєте грузинською, на цьому етапі замовляється сертифікований переклад (див. нижче).
• 4. Підпишіть у нотаріуса. Договір купівлі-продажу укладається в присутності грузинського нотаріуса, який перевіряє особи та законність угоди.
• 5. Сплатіть вартість покупки згідно з узгодженим графіком (повністю під час підписання для вторинного ринку або згідно з графіком траншів для off-plan).
• 6. Зареєструйте перехід права власності в NAPR. Нотаріус або реєстратор подає зміну власника до Національного агентства публічного реєстру. Після обробки ви стаєте законним зареєстрованим власником.
• 7. Отримайте цифровий витяг з реєстру, що підтверджує ваше зареєстроване право власності.

Уся ця послідовність може виконуватися дуже швидко. Для готового об'єкта, де ціна сплачена повністю, цілком реально пройти шлях від підписання договору до реєстрації права власності за лічені дні. Покупки off-plan підпадають під ті самі механізми реєстрації після здачі будинку в експлуатацію та готовності юніта до оформлення на ваше ім'я.

Реєстрація в NAPR: терміни та офіційні збори

Право власності в Грузії стає юридично вашим з моменту його внесення до Національного агентства публічного реєстру. Хороша новина для покупців полягає в тому, що цей крок є швидким і недорогим — і, що найважливіше, збори офіційно опубліковані, тому не потрібно гадати. Відповідно до власного графіка зборів NAPR, ви самі обираєте швидкість реєстрації:

Послуга реєстрації	Офіційний збір	Термін обробки
Стандартна реєстрація	150 GEL	4 робочі дні
Прискорена реєстрація	270 GEL	1 робочий день
Реєстрація в день звернення	350 GEL	Того ж дня

За поточними курсами ці збори становлять приблизно від сотні до кількох сотень доларів США — незначна дрібниця в масштабах покупки нерухомості. Ключові моменти:

• Ви контролюєте швидкість: якщо вам потрібно отримати право власності сьогодні, існує опція реєстрації в день звернення за 350 GEL.
• Це офіційні цифри NAPR. Остерігайтеся будь-яких сторін, які називають значно вищі витрати на «реєстрацію» або застарілі цифри 50/200 GEL, які більше не відповідають чинному графіку.
• Реєстраційні збори не включають витрати на нотаріуса, переклад, послуги агента чи юриста, які розглядаються нижче.

Оскільки реєстр обробляє переходи права власності так швидко, між оплатою готового об'єкта і набуттям статусу його зареєстрованого власника рідко минає багато часу.

Дистанційна покупка: довіреність та її повноваження

Однією з найбільш привабливих для інвесторів особливостей Грузії є те, що для покупки не потрібно бути присутнім особисто. За даними Materia, угоду можна укласти повністю дистанційно через нотаріально завірену довіреність (PoA). Це справжня конкурентна перевага для міжнародних покупців, які не хочуть літати сюди заради кожного підпису.

Механізм простий. Ви призначаєте довіреного представника — зазвичай вашого юриста в Грузії — і видаєте йому нотаріально завірену довіреність, яка уповноважує його діяти від вашого імені під час угоди. Маючи цей документ на руках, ваш представник може підписати договір купівлі-продажу, подати документи на реєстрацію до NAPR та завершити покупку, поки ви залишаєтеся у своїй країні.

Кілька практичних моментів, які важливо врахувати:

• Чітко визначте повноваження. Довіреність має точно визначати, що саме може робити її власник — наприклад, підписувати конкретний договір купівлі, реєструвати право власності та вирішувати супутні формальності — і в ідеалі ідентифікувати об'єкт. Вузько сформульована довіреність захищає ваші інтереси.
• Нотаріальне засвідчення та легалізація. Якщо ви підписуєте довіреність за кордоном, її зазвичай потрібно нотаріально засвідчити, а потім легалізувати або апостилювати, а також перекласти грузинською, щоб вона була визнана на місцевому рівні.
• Мудро обирайте представника. Оскільки довіреність передає реальні повноваження іншій особі, призначте незалежного, авторитетного грузинського юриста, а не покладайтеся виключно на сторону продавця.

Для покупок off-plan та у забудовників — таких як проєкти, з якими працює Palmera в Грузії — дистанційна покупка за довіреністю є відпрацьованим шляхом, і хороший консультант координуватиме для вас увесь ланцюжок документів.

Нотаріус, переклад та договір купівлі-продажу

Два запобіжники лежать в основі будь-якої угоди з нерухомістю в Грузії, і обидва вони існують для захисту покупця, який не розмовляє місцевою мовою. За даними Housebook, якщо сторона угоди не розмовляє грузинською, сертифікований перекладач і нотаріус обов'язково мають бути присутні під час підписання договору купівлі-продажу.

Ця вимога є перевагою, а не перешкодою. Вона означає, що договір, який ви підписуєте, є тим, який ви справді зрозуміли:

• Нотаріус перевіряє особи сторін, підтверджує право продавця на продаж і засвідчує укладення угоди — надаючи угоді юридичної ваги та забезпечуючи незалежну перевірку.
• Сертифікований перекладач гарантує, що умови договору купівлі-продажу точно викладені мовою, яку ви читаєте, тому ніщо не втрачається і не викривляється при перекладі з грузинської на вашу мову.

Сам договір купівлі-продажу ідентифікує покупця та продавця, об'єкт (за його унікальним кадастровим кодом), узгоджену ціну та умови оплати. Після підписання перед нотаріусом із залученням перекладача він стає підставою для реєстру передати право власності на ваше ім'я. Якщо ви купуєте дистанційно, ваш представник за довіреністю замінює вас під час цього підписання, але ті самі заходи захисту через переклад і нотаріуса застосовуються до базового договору.

Витяг з реєстру: як фіксується та захищається право власності

Отже, як саме ваше право власності підтверджується та захищається після завершення угоди? Після реєстрації покупець отримує цифровий витяг з реєстру. За даними Housebook, реєстр Грузії є повністю електронним і вважається безпечним — ваше право власності фіксується в централізованій державній цифровій базі даних, а не покладається на паперові документи, які можна втратити або підробити.

Ця електронна система є однією з недооцінених переваг купівлі в Грузії. Витяг з реєстру є офіційним записом, що ви володієте нерухомістю: він містить кадастрові дані об'єкта та вказує вас (або вашу компанію) як зареєстрованого власника. Оскільки реєстр є цифровим, статус власності будь-якого об'єкта можна перевірити швидко та надійно — саме тому попередня перевірка реєстру перед покупкою є таким потужним інструментом due diligence. Перед покупкою ваш юрист може отримати витяг, щоб підтвердити чисте право власності продавця та відсутність іпотеки, застав чи обтяжень.

У підсумку, картина для іноземного покупця виглядає надзвичайно прозоро: повні права freehold, швидка та недорога реєстрація, можливість укладати угоди дистанційно, обов'язковий переклад і нотаріальне засвідчення для захисту тих, хто не розмовляє грузинською, та безпечний цифровий титул власності в результаті.

Якщо ви зважуєте всі за і проти щодо покупки, наступним практичним кроком буде розгляд конкретних, перевірених проєктів. Портфоліо Palmera в Грузії включає варіанти на узбережжі та в місті, такі як Gonio Yachts & Marina та Radisson Blu Residences in Batumi, мегапроєкт на набережній Tbilisi Waterfront та MIRA VERDE – Trussardi Residences в Тбілісі. Ви також можете ознайомитися з забудовниками цих проєктів або переглянути повний каталог Georgia properties.

Готові зробити наступний крок? Дослідіть грузинські проєкти Palmera або поспілкуйтеся безпосередньо з консультантом, який проведе вас через процес дистанційної або особистої покупки від початку до кінця. Зв'яжіться з командою за адресою team@palmera.realestate або зателефонуйте за номером +971 54 215 4066.