Tbilisi

Tak — a proces ten jest wyjątkowo otwarty. Nabywca dowolnej narodowości może być pełnoprawnym właścicielem apartamentu lub budynku (100% pełna własność / freehold) w Tbilisi, na takich samych prawach jak obywatel Gruzji, z pełnym prawem do zamieszkiwania, wynajmowania, sprzedaży i przekazania w spadku. Do zakupu nie jest wymagane zezwolenie na pobyt, obywatelstwo, lokalna spółka ani lokalne konto bankowe, a akt własności rejestruje się w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego — zazwyczaj w ciągu jednego do dwóch dni roboczych. Jedynym wyjątkiem są grunty rolne, których obcokrajowcy nie mogą bezpośrednio posiadać; nie dotyczy to apartamentów i budynków w mieście.

Rentowność brutto z najmu długoterminowego wynosi około 7–8%. Global Property Guide oszacował średnią rentowność brutto w Gruzji na blisko 7.4% na początku 2026 roku, a Tbilisi mieści się szeroko w tym przedziale, przy czym apartamenty w centrum osiągają wyższe wyniki. Najem krótkoterminowy na Starym Mieście może przynieść wyższy zysk ze względu na silny popyt turystyczny — Airbtics odnotował ogólnomiejskie obłożenie Airbnb na poziomie około 63% — choć po odliczeniu opłat za zarządzanie, sprzątanie i okresy bez wynajmu kwota netto jest niższa. Kluczową różnicą w porównaniu z Batumi jest stabilność: popyt w Tbilisi jest całoroczny, a nie skoncentrowany w sezonie letnim, co odpowiada inwestorom, którzy przedkładają stabilne obłożenie nad skoki w szczycie sezonu.

Średnia cena w Tbilisi wynosiła około USD 1,269 za m² w połowie 2025 roku (TBC Capital), a Colliers odnotował ogólnomiejski wskaźnik bliżej USD 1,500/m² pod koniec 2025 roku. Jest to w przybliżeniu porównywalne z Batumi w ujęciu ogólnomiejskim — oba rynki mieszczą się w podobnym przedziale, a to, co jest 'tańsze', zależy od segmentu: nadmorskie lokalizacje w Batumi i Stare Batumi osiągają wysokie premie za metr kwadratowy, podczas gdy najlepsze centrum Tbilisi (Mtatsminda, Vake) może być jeszcze droższe, osiągając zakres od USD 1,800 do 3,300/m². Peryferyjne dzielnice Tbilisi są znacznie tańsze. Główny wniosek: podobne średnie ogólnomiejskie, przy czym Tbilisi oferuje całoroczny popyt, a Batumi sezonowy potencjał kurortu.

Ceny startują od około USD 83,900 w przypadku projektów w Tbilisi dostępnych na Palmera — to cena za studio w centralnej dzielnicy, takiej jak Ortachala — i rosną do średnich setek tysięcy za większe lokale i bardziej centralne, historyczne adresy, takie jak Avlabari w pobliżu Starego Miasta. Większość ofert to nieruchomości off-plan z planami płatności od dewelopera, dzięki czemu zakup jest rozłożony na etapy budowy, a nie opłacany z góry. Stolica generalnie plasuje się o krok powyżej najtańszych punktów wejścia w Batumi, co odzwierciedla jej całoroczny rynek i głębszy popyt ze strony najemców.

Tak — kwalifikujący się zakup otwiera drogę do odnawialnego zezwolenia na pobyt. Od 1 marca 2026 r. minimalna inwestycja wynosi USD 150,000 w nieruchomości inne niż rolne (podniesiono z dotychczasowych USD 100,000), na podstawie akredytowanej wyceny. Przyznawane jest odnawialne tymczasowe zezwolenie na pobyt, przy czym małżonek i małoletnie dzieci mogą kwalifikować się w ramach tej samej inwestycji, co jest uzależnione od dalszego posiadania nieruchomości. Większa ścieżka inwestycyjna (od około USD 300,000) prowadzi do dłuższego zezwolenia i szybszej drogi do stałego pobytu. Jest to zezwolenie na pobyt, a nie obywatelstwo — przed podjęciem decyzji należy potwierdzić aktualne przepisy i wycenę.

Gruzja utrzymuje niskie opodatkowanie nieruchomości. Dochody z najmu nieruchomości mieszkaniowych osiągane przez osoby fizyczne są opodatkowane płaską stawką 5% bez odliczeń (20% w przypadku wynajmu firmie). Zyski kapitałowe są zwolnione z podatku po dwóch latach posiadania, a w przypadku sprzedaży w ciągu dwóch lat podatek od zysku wynosi 5%. Nie ma rocznego podatku od nieruchomości dla właścicieli poniżej ustawowego progu dochodu gospodarstwa domowego; powyżej tego progu obowiązuje niewielka opłata gminna w wysokości około 0.05–1% wartości. Koszty transakcyjne są umiarkowane, a rejestracja szybka. W celu potwierdzenia aktualnych stawek i progów dla swojej sytuacji należy skonsultować się z gruzińskim doradcą podatkowym.

To zależy od strategii. Stare Miasto (Kala) — historyczne centrum wokół Narikali i siarkowych łaźni — to najlepszy adres pod najem krótkoterminowy i turystykę, unikalny i pełen charakteru. Avlabari, na wysokim lewym brzegu bezpośrednio po drugiej stronie rzeki, jest skomunikowane metrem, podlega gentryfikacji i znajduje się krótki spacer od Starego Miasta, oferując centralny dostęp w cenach ze średniej półki. Ortachala, południowa nadbrzeżna dzielnica tuż pod Starym Miastem, to spokojniejsza, rozwijająca się enklawa w centrum. Saburtalo to duża nowoczesna dzielnica mieszkaniowo-biznesowa z największą podażą nowych budynków, podczas gdy Vake i Mtatsminda to najlepsze i najdroższe obszary. Każda z nich to poddzielnica Tbilisi, a nie odrębny rynek.

Tbilisi to całoroczny rynek stołeczny. Jako siedziba rządu Gruzji, jej centrum biznesowe i ważny węzeł turystyczny liczący około 1.2 miliona mieszkańców, miasto generuje popyt na wynajem przez wszystkie dwanaście miesięcy — napędzany przez ekspatów, studentów, falę relokacji od 2022 roku i dużą społeczność cyfrowych nomadów przyciąganych przyjaznymi przepisami wizowymi Gruzji. Czyni to naturalne uzupełnienie dla sezonowego wynajmu wakacyjnego w Batumi: tam gdzie wybrzeże zarabia latem, rynek najmu długoterminowego w Tbilisi zapewnia stabilniejsze obłożenie i dochód przez cały rok, wspierany przez metro, lotnisko i atuty stolicy.