Tbilisi Downtown implanta el nombre Next en Avlabari, el distrito histórico de la elevada ribera izquierda del Mtkvari que mira al otro lado del río hacia el Casco Antiguo. Es uno de los barrios con más carácter de la capital: un entramado de calles antiguas, iglesias y miradores que ha atraído una oleada de restauración y de nueva edificación a medida que el centro de gravedad de Tbilisi ha vuelto a desplazarse hacia su núcleo.
La ubicación habla por sí sola. Avlabari se encuentra a pocos minutos a pie del Casco Antiguo, los baños de azufre y el teleférico del parque Rike, sobre una línea de metro que lo conecta directamente con el resto de la ciudad: el tipo de dirección céntrica y bien comunicada que conserva su valor y se mantiene alquilable durante todo el año, y no solo por temporadas.
La combinación de aquí prescinde por completo del nivel de estudio y arranca con apartamentos de 1 dormitorio de 58 a 73 metros cuadrados, asciende a través de viviendas de 2 dormitorios hasta cifras cercanas a los cien metros y culmina con distribuciones de 3 dormitorios de hasta 145 metros cuadrados. Las viviendas se entregan como obra gris (White Box) lista para acondicionar, con generosos techos de 3.3 metros; los paquetes de acabado llave en mano y de reforma están disponibles como mejoras de pago, y el aparcamiento en los bloques A, B y C se ofrece desde $20,000. La construcción ya está en marcha, con la entrega prevista para 2028.
Georgia no impone restricción alguna a la propiedad plena (freehold) en manos extranjeras, de modo que un comprador del exterior posee aquí un apartamento exactamente en las mismas condiciones que un ciudadano georgiano. Los precios van desde $165,000 por una vivienda de 1 dormitorio hasta $413,700 por la mayor vivienda de 3 dormitorios. Una estructura representativa es un 30% de pago inicial a la firma, con el 70% restante financiado sin intereses a lo largo de un plan de cuotas de 27 meses de aproximadamente $4,278 al mes, y el saldo final pagadero a la entrega.
Tbilisi Downtown es la primera residencia de marca de NEXT en la capital georgiana, situada en la calle Aleksandre Tsurtsumia 12, en el corazón de Avlabari. El proyecto fue aprobado por el Consejo Arquitectónico-Histórico del Ayuntamiento de Tbilisi y concebido como una residencia de poca altura que respeta la escala y el carácter del Viejo Tbilisi en lugar de sobreescribirlos: patios ajardinados, plazas abiertas, un frondoso jardín y áreas de juego infantil se entrelazan entre los bloques para dotar al desarrollo de un núcleo tranquilo y verde a pocos minutos a pie de la Catedral de la Santísima Trinidad, los baños de azufre, el Puente de la Paz y el parque Rike.
Las comodidades compartidas van mucho más allá de las plantas residenciales: una piscina cubierta, un restaurante, un gimnasio y spa, un salón de negocios, una biblioteca y un vestíbulo de generosas dimensiones, junto con espacios recreativos y comunes por todo el recinto. La operación diaria corre a cargo del propio equipo de gestión inmobiliaria de NEXT, que ofrece recepción, conserjería y seguridad 24/7, servicio de habitaciones y lavandería y aparcacoches: una capa de hospitalidad que permite a los propietarios cerrar y marcharse mientras su apartamento se mantiene y, si así lo desean, se alquila a huéspedes.
Retorno de la inversión: el programa de alquiler interno de NEXT respalda las proyecciones del desarrollador, que modelan los ingresos netos de una comisión de gestión de marca del 40%, un gasto de comunidad anual y el impuesto. En las cuatro unidades de muestra de su análisis, el retorno medio a diez años va desde alrededor de un 10.5% anual en una de 2 dormitorios de 115.2 m² (comprada por $320,256, un acumulado de $321,689 o aproximadamente el 100% del precio) hasta cerca de un 12.4% en una de 1 dormitorio de 44.5 m² ($126,825, acumulado de $149,206 o alrededor del 118% del precio), con una de 1 dormitorio de 66.7 m² en torno al 11.4% ($208,504 acumulado, 109% de recuperación) y un estudio de 37 m² en torno al 11.9% ($131,712 acumulado, 114% de recuperación). Las rentabilidades netas arrancan en el rango del 5.6–6.4% en el primer año completo y suben hasta cifras de entre el 10% y el 15% a medida que el edificio madura, conforme la ocupación prevista aumenta desde alrededor del 58–62% en la apertura en 2027 hasta valores cercanos al 90–95% a mediados de la década de 2030, y la tarifa media diaria sube año tras año. Estas son las proyecciones del desarrollador y no cifras garantizadas, y los retornos reales dependerán de las tarifas por habitación y de la ocupación.
