Tbilisi Downtown porta il nome di NEXT ad Avlabari, il quartiere storico sull'alta sponda sinistra del Mtkvari che si affaccia sul fiume verso l'Old Town. È uno dei quartieri più caratteristici della capitale: un intreccio di strade antiche, chiese e belvederi che ha attirato un'ondata di restauri e nuove costruzioni, man mano che il centro di gravità di Tbilisi si è spostato di nuovo verso il suo nucleo.
La posizione parla da sé. Avlabari si trova a pochi passi dall'Old Town, dai bagni termali e dalla funivia di Rike Park, su una linea della metropolitana che lo collega direttamente al resto della città: il tipo di indirizzo centrale e ben collegato che mantiene il suo valore e resta affittabile tutto l'anno, non solo in alta stagione.
La tipologia di immobili qui salta del tutto la fascia dei monolocali e inizia con appartamenti con 1 camera da letto da 58 a 73 metri quadrati, salendo attraverso abitazioni con 2 camere da letto che superano i cento metri quadrati, fino ad arrivare a layout con 3 camere da letto di fino a 145 metri quadrati. Le case vengono consegnate come scocca White Box pronta da personalizzare, con generosi soffitti alti 3.3 metri; sono disponibili come upgrade a pagamento pacchetti di finiture chiavi in mano e di ristrutturazione, e i parcheggi nei blocchi A, B e C sono offerti a partire da $20,000. I lavori sono già in corso, con la consegna prevista per il 2028.
La Georgia non impone alcuna restrizione alla piena proprietà (freehold) da parte di stranieri, pertanto un acquirente estero detiene un appartamento qui esattamente alle stesse condizioni di un cittadino georgiano. I prezzi partono da $165,000 per un appartamento con 1 camera da letto fino a $413,700 per la più grande abitazione con 3 camere da letto. Una struttura di pagamento rappresentativa prevede un acconto del 30% alla firma, con il saldo del 70% finanziato senza interessi in un piano di rate da 27 mesi di circa $4,278 al mese, e il rimanente dovuto alla consegna.
Tbilisi Downtown è la prima residenza branded di NEXT nella capitale georgiana, situata in Aleksandre Tsurtsumia Street 12, nel cuore di Avlabari. Il progetto è stato approvato dal Consiglio Architettonico-Storico del Municipio di Tbilisi e concepito come un residence a bassa densità che rispetta le proporzioni e il carattere dell'Old Tbilisi anziché sovrascriverlo: cortili paesaggistici, piazze aperte, un rigoglioso giardino e aree giochi per bambini sono intrecciati tra i blocchi per conferire allo sviluppo un nucleo tranquillo e verde, a pochi minuti a piedi dalla Cattedrale della Santissima Trinità, dai bagni termali, dal Ponte della Pace e da Rike Park.
I servizi in comune vanno ben oltre i piani residenziali: una piscina coperta, un ristorante, una palestra e spa, una business lounge, una biblioteca e un'ampia hall, oltre a spazi ricreativi e comuni in tutto il complesso. La gestione quotidiana è curata internamente dal team di property-management di NEXT, che fornisce reception, concierge e sicurezza 24/7, servizio in camera e lavanderia, e parcheggio con valet: un livello di ospitalità che consente ai proprietari di chiudere e partire mentre il loro appartamento viene mantenuto e, se lo desiderano, affittato agli ospiti.
Ritorno sull'investimento (ROI): il programma di locazione interno di NEXT supporta le proiezioni dello sviluppatore, che modellano il reddito al netto di una fee di gestione del brand del 40%, delle spese condominiali (service charge) annuali e delle tasse. Nelle quattro unità campione della sua analisi, il rendimento medio a dieci anni varia da circa il 10.5% annuo per un appartamento con 2 camere da letto di 115.2 m² (acquistato a $320,256, con un cumulativo di $321,689 o circa il 100% del prezzo) a circa il 12.4% per un appartamento con 1 camera da letto di 44.5 m² ($126,825, cumulativo $149,206 o circa il 118% del prezzo), con un appartamento con 1 camera da letto di 66.7 m² a circa l'11.4% ($208,504 cumulativi, payback al 109%) e un monolocale di 37 m² a circa l'11.9% ($131,712 cumulativi, payback al 114%). I rendimenti netti partono da un range del 5.6–6.4% nel primo anno intero e salgono fino alla fascia bassa-media della doppia cifra man mano che l'edificio matura, poiché l'occupazione prevista sale da circa il 58–62% all'apertura nel 2027 fino a tra il 90% e il 95% verso la metà degli anni 2030 e la tariffa media giornaliera aumenta di anno in anno. Queste sono le proiezioni dello sviluppatore e non cifre garantite, e i rendimenti effettivi dipenderanno dalle tariffe delle camere e dall'occupazione.
