Tbilisi Downtown aduce numele Next în Avlabari, cartierul istoric de pe malul stâng înalt al râului Mtkvari, care privește peste apă spre Old Town. Este unul dintre cele mai pline de caracter cartiere ale capitalei — o rețea de străzi vechi, biserici și puncte de belvedere care a atras un val de restaurări și de construcții noi, pe măsură ce centrul de greutate al orașului Tbilisi s-a mutat înapoi spre nucleul său.
Amplasamentul este, în sine, argumentul principal. Avlabari se află la o scurtă plimbare de Old Town, de băile cu sulf și de telecabina din Rike Park, pe o linie de metrou care îl leagă direct de restul orașului — genul de adresă centrală și bine conectată care își păstrează valoarea și rămâne închiriabilă pe tot parcursul anului, nu doar în sezon.
Aici gama omite complet segmentul de studiouri și începe cu apartamente cu un dormitor de 58 până la 73 de metri pătrați, urcând la locuințe cu două dormitoare de peste o sută de metri pătrați și culminând cu configurații cu trei dormitoare de până la 145 de metri pătrați. Locuințele sunt predate ca structură White Box, gata de amenajat, cu tavane generoase de 3.3 metri; pachetele de finisare la cheie și de renovare sunt disponibile ca opțiuni contra cost, iar parcarea în blocurile A, B și C este oferită de la $20,000. Construcția este deja în desfășurare, predarea fiind programată pentru 2028.
Georgia nu impune nicio restricție privind proprietatea deplină (freehold) a străinilor, astfel încât un cumpărător din străinătate deține un apartament aici în exact aceleași condiții ca un cetățean georgian. Prețurile variază de la $165,000 pentru un apartament cu un dormitor la $413,700 pentru cea mai mare locuință cu trei dormitoare. O structură reprezentativă prevede un avans de 30% la semnare, soldul de 70% distribuit fără dobândă pe parcursul unei perioade de rate de 27 de luni, de aproximativ $4,278 pe lună, cu restul scadent la predare.
Tbilisi Downtown este prima branded residence NEXT din capitala Georgiei, amplasată pe Aleksandre Tsurtsumia Street 12, în inima cartierului Avlabari. Proiectul a fost aprobat de Consiliul Arhitectural-Istoric al Primăriei Tbilisi și conceput ca o reședință joasă, care respectă scara și caracterul vechiului Tbilisi în loc să le suprascrie — curți amenajate, piațete deschise, o grădină luxuriantă și zone de joacă pentru copii sunt integrate între blocuri pentru a oferi ansamblului un nucleu liniștit și verde, la câteva minute de mers pe jos de Catedrala Sfânta Treime, de băile cu sulf, de Bridge of Peace și de Rike Park.
Facilitățile comune depășesc cu mult etajele rezidențiale: o piscină interioară, un restaurant, o sală de sport și un spa, un business lounge, o bibliotecă și un lobby generos, alături de spații de recreere și comune în întreaga incintă. Operarea de zi cu zi este asigurată intern de echipa proprie de administrare a proprietăților NEXT, care oferă recepție, concierge și securitate 24/7, serviciu de cameră și spălătorie și valet parking — un strat de ospitalitate care le permite proprietarilor să încuie și să plece, în timp ce apartamentul lor este întreținut și, dacă doresc, închiriat oaspeților.
Randamentul investiției: programul de închiriere intern al NEXT stă la baza proiecțiilor dezvoltatorului, care modelează venitul după deducerea unui comision de administrare a brandului de 40%, a unei taxe anuale de administrare și a impozitului. Pentru cele patru unități-eșantion din analiză, randamentul mediu pe zece ani variază de la aproximativ 10.5% pe an pentru un apartament cu două dormitoare de 115.2 m² (achiziționat la $320,256, un cumulat de $321,689, adică aproximativ 100% din preț) la circa 12.4% pentru un apartament cu un dormitor de 44.5 m² ($126,825, cumulat $149,206, adică aproximativ 118% din preț), un apartament cu un dormitor de 66.7 m² situându-se la aproximativ 11.4% ($208,504 cumulat, recuperare de 109%), iar un studio de 37 m² la circa 11.9% ($131,712 cumulat, recuperare de 114%). Randamentele nete pornesc în intervalul de 5.6–6.4% în primul an complet și urcă spre valori de 10-15% pe măsură ce clădirea se maturizează, gradul de ocupare estimat crescând de la aproximativ 58–62% la deschiderea din 2027 la valori de peste 90% până la mijlocul anilor 2030, iar tariful mediu zilnic majorându-se de la an la an. Acestea sunt proiecțiile dezvoltatorului, nu cifre garantate, iar randamentele efective vor depinde de tarifele pe cameră și de gradul de ocupare.
