Глосарій нерухомості Дубая.

Офіційний регулятор сектора нерухомості Дубая, що діє під егідою Земельного департаменту Дубая. RERA відповідає за ліцензування забудовників, реєстрацію брокерів та нагляд за ескроу-рахунками, які захищають покупців off-plan нерухомості. Кожен легальний брокер у Дубаї обов'язково має бути зареєстрований у RERA.

Державний орган, що реєструє всі права власності на нерухомість у Дубаї. Кожна угода купівлі-продажу завершується сплатою 4% збору за передачу права власності на користь DLD, після чого покупець отримує Title Deed, що підтверджує законне право власності.

Юридично обов'язковий контракт між покупцем і продавцем. SPA визначає вартість, графік платежів, дату передачі ключів та штрафні санкції за затримку. Договір реєструється в DLD, а його умови — етапи оплати, дати завершення будівництва та положення про розірвання — регулюють перебіг усієї угоди.

Тимчасове свідоцтво про реєстрацію, яке видається DLD для off-plan нерухомості до завершення будівництва. Oqood (арабською «контракт») фіксує ваше право власності на об'єкт на етапі будівництва, а після передачі ключів замінюється повноцінним Title Deed.

Офіційний документ, що підтверджує право власності на вашу нерухомість, який видається DLD після продажу або передачі ключів. Це остаточне підтвердження вашого права власності на актив — у зонах freehold він реєструється безпосередньо на ваше ім'я (або на вашу компанію).

Лист від забудовника, який підтверджує відсутність заперечень проти продажу або передачі права власності за умови повного погашення експлуатаційних платежів. NOC необхідний для кожного перепродажу, а забудовник зазвичай стягує за його оформлення фіксовану комісію, а термін видачі становить 1–2 тижні.

Для проектів off-plan RERA вимагає проведення всіх платежів через регульований ескроу-рахунок. Кошти передаються забудовнику лише після підтвердження досягнення етапів будівництва (наприклад, 40%, 70%, 100%) — таким чином ваші інвестиції захищені навіть у разі призупинення проекту.

Повне право власності як на саму нерухомість, так і на земельну ділянку під нею, доступне для іноземців у спеціально відведених зонах. З 2002 року більшість преміальних районів — Marina, Downtown, JVC, Palm, Dubai Hills — мають статус freehold і відкриті для закордонних покупців.

Право володіти та користуватися нерухомістю протягом фіксованого терміну, зазвичай до 99 років, без повного права власності на землю. Формат leasehold зустрічається рідше і лише в окремих районах. Кожен проект, з яким працює Palmera, має статус Freehold.

Нерухомість, придбана до або під час будівництва безпосередньо у забудовника. Ціни на off-plan зазвичай на 15–30% нижчі за готові об'єкти, передбачають поетапні плани платежів під час будівництва та перший внесок для резервування, часто з доповненням у вигляді плану платежів після передачі ключів.

Завершений об'єкт, доступний для негайного заселення або здачі в оренду. Готова нерухомість коштує дорожче за off-plan, але не несе ризиків, пов'язаних із будівництвом. Передача ключів — це момент, коли забудовник передає вам ключі, зазвичай після інспекції Snagging.

Детальна інспекція нового об'єкта перед прийманням-передачею — перевірка оздоблення, сантехніки, водопостачання та електрики. Професійний інспектор Snagging фіксує недоліки, які забудовник має усунути до передачі вам ключів; така послуга зазвичай коштує 500–800 AED.

Гарантійний період після передачі ключів, протягом якого забудовник зобов'язаний безкоштовно усувати недоліки — зазвичай 1 рік для MEP (механічні, електричні та сантехнічні системи) та до 10 років для критичних конструктивних недоліків, як це визначено в SPA.

Забудовник, який планує та будує цілий район або community, часто продаючи ділянки субпідрядникам усередині нього. Приклади включають EMAAR у Downtown, NAKHEEL на Palm Jumeirah та DAMAC у DAMAC Hills.

Щорічні внески на утримання спільних зон (лобі, басейн, тренажерний зал, сади, охорона). Зазвичай становлять 12–80 AED за кв. фут на рік, регулюються RERA через індекс експлуатаційних платежів (Service Charge Index), який встановлює базові ставки для кожної будівлі.

Постачальник комунальних послуг Дубая. Нові власники сплачують одноразовий гарантійний депозит DEWA — близько 2,000 AED за апартаменти (≈ 4,000 за віллу) — плюс невелику плату за активацію/підключення, а щомісячні рахунки покривають електроенергію, воду та муніципальний житловий збір. Активація займає 1–2 робочі дні.

Початковий платіж для бронювання off-plan юніту — зазвичай 5–10% від вартості. Він фіксує ваш юніт та ціну, а SPA зазвичай підписується протягом 7 днів після бронювання.

План, за яким ви продовжуєте сплачувати частину вартості після отримання ключів — наприклад, 20–40% рівними частинами протягом 5 років після передачі. Це вигідно, оскільки нерухомість може приносити дохід від оренди, поки ви ще її виплачуєте.

Максимальна сума, яку банк готовий надати під заставу нерухомості. Резиденти зазвичай можуть отримати до 80% LTV на перше житло вартістю до 5,000,000 AED (близько 70% на суму понад цю, і менше на друге або інвестиційне житло); нерезиденти — зазвичай 50%, а в деяких банках до ~60–65%. Термін кредитування — до 25 років; ставки змінюються разом із ринком, тому уточнюйте поточну ставку безпосередньо в банку.

У Дубаї немає щорічного податку на нерухомість, а також податку на приріст капіталу чи податку на дохід від оренди для фізичних осіб. Основні одноразові витрати — це 4% комісія DLD за переоформлення права власності при купівлі. (Окремо: 5% ПДВ застосовується до комерційної, а не житлової оренди, а орендарі житла сплачують муніципальний житловий збір у розмірі приблизно 5% від річної орендної плати через рахунок DEWA. Жодне з цих нарахувань не є податком на дохід.)

Офіційне посвідчення особи для резидентів ОАЕ, необхідне для відкриття банківського рахунку, підписання договору оренди та підключення комунальних послуг. Видається на 2–3 роки та прив'язане до вашої резидентської візи.

10-річна резидентська віза для інвесторів у нерухомість, які купують юніт вартістю від 2,000,000 AED (~$545K). Вона автоматично продовжується, поки ви володієте нерухомістю, поширюється на вашу родину і — на відміну від стандартних віз — не вимагає продовження кожні кілька років.

Резидентська віза для власників нерухомості з можливістю продовження. Купіть нерухомість на своє ім'я, і ви зможете претендувати на неї незалежно від вартості; якщо ви є співвласником разом із партнерами, кожен партнер має право на візу за умови, що його частка становить 400,000 AED або більше. Віза поширюється на вашого подружжя та дітей, дозволяючи вам жити в ОАЕ без місцевого спонсора.

Загальна дохідність від покупки off-plan, що поєднує зростання вартості капіталу (зазвичай 10–30% між виходом на ринок та передачею ключів) і дохідність оренди (близько 5–10% на рік), яку ви можете порівняти з актуальними даними на Bayut та Property Finder.