Абу-Дабі проти Дубая: порівняння для інвесторів 2026

Головна відмінність для інвесторів — це витрати: збір за передачу нерухомості в Абу-Дабі становить 2%, рівно вдвічі менше за 4% Дубая. Окрім цієї єдиної твердої цифри, два емірати різняться за віком ринку, ліквідністю, структурою забудовників і стилем життя. Дубай відкрив freehold для іноземців у 2006 році й має глибший, ліквідніший ринок перепродажу та більший сектор короткострокової оренди; Абу-Дабі відкрив freehold у своїх інвестиційних зонах у 2019 році й пропонує нижчі збори, підкріплену державою пропозицію з єдиним генеральним планом на чолі з Aldar Properties та престижні адреси, як-от Саадіят. Дохідність в обох групується близько 5–8% валової. Поріг Golden Visa у AED 2 мільйони федеральний та ідентичний в обох. Цей гід ставить їх пліч-о-пліч, із джерелами для кожної цифри.

Palmera — ліцензована RERA брокерська компанія (ліцензія 40780), що охоплює обидва емірати з 0% комісії з покупця — перегляньте каталог Абу-Дабі або пропозиції в Дубаї.

Стисло

Фактор	Абу-Дабі	Дубай
Збір за передачу / реєстрацію	2% (ADREC)	4% (DLD)
Збір за житло вартістю AED 2M	AED 40,000	AED 80,000
Іноземний freehold з	2019 (Закон 13/2019)	2006 (Закон 7/2006)
Медіанна угода (2026)	~AED 1.6M	Широкий діапазон, глибокий ринок входу
Валова дохідність квартир	~5–8%	~5–8% (вище в деяких хабах короткострокової оренди)
Ліквідність ринку / перепродаж	Молодший, тонший	Глибший, високоліквідний
Структура забудовників	Домінує Aldar, куровано	Багато забудовників, більше вибору
Ринок короткострокової оренди	Зростає (острів Яс)	Більший, усталеніший
Поріг Golden Visa	AED 2M (федеральний)	AED 2M (федеральний)
Податок на нерухомість / приріст капіталу	Немає	Немає

Збори: найочевидніша перемога Абу-Дабі

Це найменш неоднозначний пункт відмінності. Абу-Дабі стягує реєстраційний збір / збір за передачу в розмірі 2% від ціни купівлі згідно з Постановою Виконавчої ради № 49 від 2018 року, який адмініструє ADREC. Дубай стягує 4% через Земельний департамент Дубая — підвищено з 2% до 4% у вересні 2013 року для стримування спекуляцій, юридично розподілено на 2% покупець / 2% продавець, але сплачується повністю покупцем майже в усіх стандартних договорах.

За купівлю на AED 2 мільйони це AED 40,000 в Абу-Дабі проти AED 80,000 у Дубаї — економія AED 40,000, яка масштабується з ціною. Жоден емірат не стягує щорічного податку на нерухомість чи податку на приріст капіталу, тож збір за передачу — це домінантна державна витрата, і в Абу-Дабі вона вдвічі менша.

Перевірене порівняння: Абу-Дабі 2% проти Дубая 4%.

Ціни входу: схожий вхідний квиток, вища медіана Абу-Дабі

В обох містах є справжні варіанти дешевше за AED 1 мільйон, тож вхідний квиток загалом порівнянний. Різняться вони в медіані: медіанна ціна житла в Абу-Дабі у 2026 році становить близько AED 1.6 мільйона, а пропозиція більш обмежена — менше, більш вибіркових запусків, зосереджених в інвестиційних зонах Aldar. Значно більший і фрагментованіший ринок Дубая розтягнутий по ширшому ціновому діапазону з більшим обсягом житла початкового рівня.

Два нюанси, які варто чесно назвати:

• Вілли в Абу-Дабі зазвичай дешевші за квадратний фут, ніж у Дубаї.
• Преміальний новий фонд в обох містах зійшовся догори: off-plan Дубая в середньому становив близько AED 2,030 за кв. фут у I кварталі 2026 року (+12.2% рік до року), тоді як медіана квартир Абу-Дабі перебуває в порівнянному діапазоні.

Дохідність: майже нічия, район за районом

Валова дохідність квартир групується близько 5–8% в обох еміратах. Жоден не має суцільної переваги — усе зводиться до району:

• В Абу-Дабі острів Аль-Рім пропонує одну з найстабільніших дохідностей (~6–8%), Яс ~6.5–7.5%, а Саадіят м’якший — ~5–7%.
• У Дубаї хаби середнього сегмента та короткострокової оренди можуть підніматися вище, але преміальні райони тримаються на рівні, порівнянному з Абу-Дабі.

Чесний висновок: Аль-Рім в Абу-Дабі — це видатна гра за співвідношенням ціни та дохідності, але якщо ви хочете найглибше меню високодохідних варіантів, виграє широта Дубая. Для максимізації доходу порівнюйте конкретні проєкти, а не середні показники по місту.

Зони freehold: одне право, різні історії

Юридичне право володіти freehold як іноземець тепер по суті рівноцінне, але історії різняться, і це формує ліквідність:

• Дубай відкрив freehold у 2006 році (Закон № 7 від 2006 року), напрацювавши майже два десятиліття глибини перепродажу в довгому переліку зон freehold.
• Абу-Дабі відкрив freehold у своїх визначених інвестиційних зонах у 2019 році — Саадіят, Яс, Аль-Рім, Аль-Марія, Аль-Раха-Біч та інші — і обмежує freehold цим курованим переліком.

Практичний наслідок: freehold в Абу-Дабі молодший, тож ліквідність перепродажу тонша, а коло покупців сьогодні менше — це реальний компроміс проти його нижчих зборів і якості єдиного генерального плану.

Профілі інвесторів: кому що обрати

• Обирайте Дубай, якщо ви надаєте пріоритет ліквідності та вибору — глибокий ринок перепродажу, багато забудовників, що конкурують за ціною та продуктом, і найрозвиненіша в ОАЕ екосистема короткострокової оренди. Найкраще для інвесторів, які можуть захотіти входити й виходити з активів або масштабно вести курортну оренду.
• Обирайте Абу-Дабі, якщо ви надаєте пріоритет низьким трансакційним витратам і стабільності — збір 2%, підкріплене державою генеральне планування під керівництвом Aldar, престижна набережна (Саадіят) або міське ядро з привабливим співвідношенням ціни та дохідності (Аль-Рім). Найкраще для інвесторів стратегії «купити й тримати» та тих, хто цінує куровану якість понад оборотність.
• Тримайте обидва, якщо хочете диверсифікуватися між ліквідним ринком з високою оборотністю (Дубай) та ринком із нижчими витратами й обмеженою пропозицією (Абу-Дабі).

Чесні компроміси

Без прикрас: кожен емірат чимось поступається.

• Слабкі сторони Абу-Дабі: молодший ринок freehold означає тоншу ліквідність перепродажу та менше коло покупців; вищу медіану квитка; менший масштаб короткострокової оренди; і майже цілковиту залежність від єдиного домінантного забудовника (Aldar), що є перевагою для якості, але ризиком концентрації.
• Слабкі сторони Дубая: збір за передачу 4% (удвічі більший за Абу-Дабі); більша пропозиція означає більшу циклічну волатильність і ризик надлишку пропозиції в деяких сегментах; а також більш насичене, менш куроване забудоване середовище.

Обидва поділяють справжні переваги ОАЕ: відсутність податку на нерухомість, відсутність податку на приріст капіталу, федеральний шлях Golden Visa у AED 2 мільйони, прив’язку валюти до долара США та захищений escrow off-plan (Дубай — за Законом № 8 від 2007 року; Абу-Дабі — за Законом № 3 від 2015 року, посиленим Законом № 2 від 2025 року).

Пов’язане: Купівля нерухомості в Абу-Дабі 2026 · Острів Саадіят · Острів Яс · Острів Аль-Рім.