Купівля нерухомості в Абу-Дабі 2026: повний гід для інвестора

Іноземці можуть володіти повною freehold-власністю в Абу-Дабі з квітня 2019 року, і за витратами цифри грають на користь столиці. Згідно із Законом Абу-Дабі № 13 від 2019 року, громадяни країн поза ОАЕ можуть купувати freehold-титул — землю та будівлю, безстроково — у визначених інвестиційних зонах, таких як Саадіят, Яс, Аль-Рім, Аль-Марія та Аль-Раха-Біч; до 2019 року вони були обмежені leasehold або узуфруктом на строк до 99 років. Збір за передачу становить 2% від ціни згідно з Постановою Виконавчої ради № 49 від 2018 року, рівно вдвічі менше за 4% збору Земельного департаменту Дубая. Покупці off-plan захищені обов’язковим проєктним escrow згідно із Законом Абу-Дабі № 3 від 2015 року (посилений Законом № 2 від 2025 року). Будь-яка нерухомість вартістю AED 2 мільйони або більше дає право на поновлювану 10-річну Golden Visa ОАЕ. А валова дохідність від оренди тримається на здоровому рівні 5–8%. Цей гід послідовно розглядає кожен із цих пунктів, із джерелом для кожної цифри.

Palmera Real Estate — ліцензована RERA брокерська компанія в Дубаї (ліцензія 40780), яка працює по всіх ОАЕ, включно з інвестиційними зонами Абу-Дабі, з 0% комісії з покупця. Перегляньте каталог Абу-Дабі.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Абу-Дабі?

Так — і це найважливіша зміна на ринку нерухомості емірату за ціле покоління. Закон Абу-Дабі № 13 від 2019 року, який вніс зміни до Закону № 19 від 2005 року і набув чинності 16 квітня 2019 року, надав іноземним фізичним особам (громадянам поза ОАЕ та поза країнами GCC) і компаніям право володіти нерухомістю на правах freehold у визначених інвестиційних зонах емірату. Freehold означає власність на землю та все, що на ній, з виключенням усіх інших осіб і без обмеження в часі — це найсильніша з доступних форм власності.

До цієї реформи іноземці в Абу-Дабі були обмежені слабшими правами: інтересами leasehold або узуфрукту на строк до 99 років, і вони не могли брати нерухомість в іпотеку (Library of Congress Global Legal Monitor, 1 травня 2019 року; Al Tamimi & Company). Закон 2019 року зробив три речі одночасно:

1. Уперше відкрив freehold для іноземних покупців в інвестиційних зонах.
2. Дозволив іноземним власникам брати іпотеку на свою нерухомість — раніше це було заборонено.
3. Дозволив наявним власникам leasehold/узуфрукту/мусатахи конвертувати свої інтереси в повний freehold-титул у Реєстрі нерухомості.

Як це порівнюється з Дубаєм

Дубай відкрив freehold для іноземців значно раніше — згідно із Законом Дубая № 7 від 2006 року — тому в Дубая довша історія та глибша ліквідність перепродажу. Реформа Абу-Дабі 2019 року фактично зрівняла столицю в правах, але з двома структурними відмінностями, які зберігаються: Абу-Дабі обмежує freehold визначеним переліком інвестиційних зон (у Дубаї теж є визначені зони freehold, але їхній набір довший і більш розпорошений), а пропозиція в Абу-Дабі жорсткіше підпорядкована єдиному генеральному плану навколо одного домінантного забудовника — Aldar Properties. Практичний висновок для інвестора: юридичне право власності тепер по суті рівноцінне, але ринок Абу-Дабі молодший, більш курований і з нижчими зборами.

Які райони є freehold?

Іноземний freehold в Абу-Дабі обмежений визначеними інвестиційними зонами. Головні з них для інвесторів такі:

Зона	Характер	Головний забудовник
Острів Саадіят	Культура + преміум біля моря (Лувр, Гуггенхайм, Національний музей шейха Заєда)	Aldar
Острів Яс	Дозвілля/розваги (траса Ф-1, Ferrari World, парки розваг)	Aldar / Miral
Острів Аль-Рім	Міський діловий район біля води, найкраща ціна входу, юрисдикція ADGM	Aldar / Tamouh та інші
Острів Аль-Марія	Центральний діловий район, фінансова вільна зона ADGM	Mubadala / Aldar
Аль-Раха-Біч	Житло біля води, поруч з аеропортом	Aldar
Аль-Ріф · Масдар-Сіті · Лулу · Худайріят · Сайх-ель-Седайра	Райони доступного житла/спільнот та сталого розвитку	Різні

Цей перелік узгоджений між юридичними та ринковими джерелами. Поза цими зонами іноземні громадяни зазвичай не можуть придбати freehold. Оскільки список зон і придатних ділянок періодично розширюється, завжди підтверджуйте freehold-статус конкретного проєкту на платформі DARI або в ADREC перед прийняттям рішення.

Докладні гіди по районах: Острів Саадіят · Острів Яс · Острів Аль-Рім. На Palmera: хаб Абу-Дабі.

Реєстраційні збори та збори за передачу

Головна трансакційна витрата в Абу-Дабі — це реєстраційний збір / збір за передачу в розмірі 2% від ціни купівлі, встановлений Постановою Виконавчої ради № 49 від 2018 року й адміністрований Центром нерухомості Абу-Дабі (ADREC) через систему DARI. Це підтверджується ринковими джерелами, зокрема Property Finder, Mortgage Finder та Sands of Wealth.

Порівняння, яке має значення для інвесторів:

Витрата	Абу-Дабі	Дубай
Збір за передачу / реєстрацію	2% від ціни (ADREC)	4% від ціни (DLD)
За житло вартістю AED 2,000,000	AED 40,000	AED 80,000
Щорічний податок на нерухомість	Немає	Немає
Податок на приріст капіталу (житлова)	Немає	Немає

Збори обох еміратів номінально розподіляються між покупцем і продавцем — 4% Дубая як 2%/2% (підвищено з 2% до 4% у вересні 2013 року для стримування спекуляцій), 2% Абу-Дабі як 1%/1% згідно з Постановою № 49 від 2018 року — але на практиці покупець сплачує всю суму, і це фактично завжди так при купівлі off-plan безпосередньо в забудовника (забудовник не бере на себе свою половину). Тож для покупця off-plan через Palmera реальною бюджетною статтею є повний збір: 2% в Абу-Дабі проти 4% у Дубаї — рівно вдвічі менше. За житло вартістю AED 2M це AED 40,000 проти AED 80,000. Перевірене порівняння: трансакційна витрата в Абу-Дабі вдвічі менша, ніж у Дубаї.

Окрім збору за передачу, закладіть у бюджет: комісію агентства, де застосовно, збір за реєстрацію іпотеки, якщо ви користуєтеся фінансуванням, збір за свідоцтво про право власності / адміністративний збір, а також поточні експлуатаційні платежі спільноти. ОАЕ не стягують щорічного податку на нерухомість і податку на приріст капіталу на житлову нерухомість у жодному з еміратів.

Захист off-plan: Закон № 3 від 2015 року

Купівля off-plan (у забудовника до завершення будівництва) — це основний спосіб, у який новий фонд потрапляє на ринок Абу-Дабі, і вона регулюється Законом Абу-Дабі № 3 від 2015 року про регулювання сектору нерухомості. Ця рамка вимагає від забудовника:

• довести свої права на землю проєкту перед продажем будь-якого юніта;
• відкрити окремий escrow-рахунок проєкту, на який мають зараховуватися всі платежі покупців (та фінансування проєкту), — ніколи на загальний рахунок забудовника;
• дотримуватися правил контрольованого списання коштів, знімаючи кошти лише відповідно до прогресу проєкту; та
• відповідати умовам ліцензування, реклами та маркетингу.

Режим було суттєво посилено у 2025 році. До Закону № 3 від 2015 року внесено зміни Законом № 2 від 2025 року, а Департамент муніципалітетів і транспорту видав імплементаційні рішення щодо контролю escrow, спільної власності, комітетів власників і компенсації за порушення з боку покупця. Зокрема, Рішення № 24 від 2025 року вимагає від забудовників, які прагнуть зняти кошти з escrow до досягнення проєктом 20% готовності, надати банківські гарантії та затверджені кошториси — це пряма форма захисту коштів покупців на ранньому етапі.

Чесне застереження: escrow захищає ваші гроші від нецільового використання, але не від усіх ризиків. Затримки будівництва та ринкові цикли нікуди не діваються, тож уважно читайте в договорі купівлі-продажу дату передачі, штрафні положення та графік платежів.

Golden Visa: AED 2 мільйони

Golden Visa ОАЕ — це федеральна програма, тож нерухомість в Абу-Дабі відповідає їй на тих самих умовах, що й у Дубаї. Підтверджена вартість нерухомості щонайменше AED 2 мільйони дає поновлювану 10-річну резиденцію без потреби в місцевому спонсорі, яку адмініструє Федеральне управління з питань ідентифікації, громадянства, митниці та безпеки портів (ICP).

Нещодавні лібералізації роблять шлях через нерухомість доступнішим, ніж раніше:

• Іпотечна нерухомість тепер зараховується — вам більше не потрібно володіти AED 2 мільйони без обтяжень; потрібен сертифікат про відсутність заперечень від банку (NOC).
• Нерухомість off-plan зараховується.
• Старе правило, яке вимагало сплатити 50% вартості наперед, скасовано в лютому 2026 року (за повідомленнями, але поки що незалежно не підтверджено).
• Ви можете об’єднати кілька об’єктів нерухомості, щоб досягти порогу AED 2 мільйони, і вони можуть бути в різних еміратах.

Повний покроковий розбір дивіться в гіді Palmera з Golden Visa.

Дохідність від оренди та прибутковість

Абу-Дабі забезпечує конкурентний дохід. Валова дохідність квартир зазвичай тримається на рівні 5–8% по всьому емірату, за даними Global Property Guide та даними дохідності Sands of Wealth за 2026 рік. У загальних рисах:

• Острів Аль-Рім — близько 6–8%, найстабільніша серед преміальних прибережних зон і найнижча ціна входу, що робить його вибором за співвідношенням ціни та дохідності.
• Острів Яс — приблизно 6.5–7.5% на довгостроковій оренді, вище для короткострокової / курортної оренди з огляду на попит на дозвілля.
• Острів Саадіят — м’якша, близько 5–7%, оскільки капітальні вартості найвищі з трьох; історія прибутковості тут — це радше престиж і збереження капіталу, ніж номінальна дохідність.
• Спільноти доступного житла, як-от Аль-Ріф, Аль-Гадір та Масдар-Сіті, можуть сягати 8–9.5% на квартирах.

Чиста дохідність зазвичай на 1.5–2 відсоткові пункти нижча за ці валові показники після вирахування експлуатаційних платежів та управління.

Абу-Дабі проти Дубая: чесне порівняння

Фактор	Абу-Дабі	Дубай
Іноземний freehold з	2019 (молодший ринок)	2006 (глибший, ліквідніший)
Збір за передачу	2%	4%
Медіанна угода	Вища, більш обмежена пропозиція	Ширший діапазон, більше варіантів входу
Валова дохідність	~5–8%	~5–8% (вище в деяких хабах короткострокової оренди)
Головний забудовник	Домінує Aldar, куровано	Багато забудовників, більше вибору
Найкраще для	Нижчі збори, престиж, стабільність	Ліквідність, вибір, гнучкість короткострокової оренди

Жоден не є універсально «кращим». Абу-Дабі виграє за трансакційними витратами та за якістю з єдиним генеральним планом, підкріпленою державою; Дубай виграє за вибором, ліквідністю перепродажу та гнучкістю доходу від короткострокової оренди. Повний розбір — на окремій сторінці порівняння Абу-Дабі проти Дубая.

Як купувати: крок за кроком

1. Підтвердьте право на freehold для конкретного проєкту/ділянки на DARI або в ADREC.
2. Забронюйте юніт і підпишіть бланк бронювання / MoU; сплатіть депозит за бронювання (off-plan) або узгодьте умови (готове житло).
3. Організуйте фінансування, якщо потрібно — іноземні покупці можуть брати іпотеку з 2019 року; очікуйте вищого початкового внеску як нерезидент.
4. Підпишіть договір купівлі-продажу (SPA); для off-plan платежі надходять на escrow-рахунок проєкту.
5. Сплатіть 2% збору за передачу ADREC і завершіть реєстрацію через DARI; отримайте свідоцтво про право власності (готове житло) або очікуйте передачі (off-plan).
6. Подайте заявку на Golden Visa, якщо ваша підтверджена вартість досягає AED 2 мільйони.

Palmera веде цей процес від початку до кінця з 0% комісії з покупця. Почніть із каталогу Абу-Дабі або з рекомендованого проєкту, як-от Aldar Nouran Living на Саадіяті чи Yas Point на острові Яс.