Дубай · Комерційна нерухомість · На етапі будівництва

Комерційна нерухомість у Дубаї:
оренда зросла на 14% за рік

Житлова оренда за ті самі дванадцять місяців додала 4,1% — розрив у три з половиною рази. Причина структурна: Дубай щороку виводить на ринок тисячі житлових проєктів і майже жодного нового офісного метра. У прайм-сегменті вільні лише 0,7% площ.

1 460 000 AED Стартова ціна офісу

20% початковий внесок, далі 1% щомісяця

Q2 2029 Планова здача

Ринок

Чому офіси і чому саме зараз

За дванадцять місяців до березня 2026 року оренда офісів у Дубаї зросла на 14%. Житлова оренда за той самий період — на 4,1%. Розрив у три з половиною рази. Це не вдалий рік проти невдалого, це два різні ринки. У житловому сегменті щороку виходять тисячі проєктів. В офісному нових площ майже не додається взагалі.

0,7% Вільних площ у прайм-сегменті

У першому кварталі 2026 року. По всьому офісному ринку, в усіх класах, вакантність — 7,3%. Тобто бракує не офісів узагалі, а саме тих приміщень, які потрібні компаніям. У Grade A, одразу нижче прайму, заповненість тримається близько 95%.

71 500 м² офісів здано у 2025 році

Загальний офісний фонд міста — близько 9,4 млн м². Чотири роки такого темпу забудови створили структурний дефіцит площ інституційної якості.

98,45% Здано в оренду ще до введення в експлуатацію

Нова офісна будівля на 55 500 м² у DIFC вийшла практично повністю зданою в оренду. Значна частина майбутньої пропозиції законтрактована заздалегідь, тож великі цифри із заголовків до відкритого ринку так і не доходять.

+25,3% Капітальна вартість офісів за рік

Проти 20,4% у преміальному житлі за той самий період. Офіси випереджають і за цінами продажу, не лише за орендою.

І ось цифра, яку легко не помітити. Коли називають обсяги нового будівництва в Дубаї, більшість цих площ узагалі не продається — їх зводять, щоб залишити собі й здавати в оренду. Найбільший обсяг будівництва в місті, у DIFC, веде сама адміністрація центру, і приватним особам ці площі не продають. Приватному покупцеві залишається тільки те, що від початку будували на продаж, — а це значно менше за цифри із заголовків.

Попит

Хто заповнює ці офіси

71 830 Нових компаній за рік Приєдналися до Dubai Chamber of Commerce лише за 2025 рік. Загалом активних членів — 292 486.

10 018 Компаній зареєстровано в DIFC У першому півріччі 2026 року фінансовий центр уперше перетнув позначку в десять тисяч компаній — на 30% більше, ніж роком раніше.

66% Договорів оренди — до 46 м² Саме такий метраж ринок і шукає. 97% договорів оренди — до 280 м².

7–9 років Середній строк оренди Проти 3–5 років раніше. Офісний орендар осідає надовго — саме це й робить дохід передбачуваним.

Ринок уже проголосував. У першому півріччі 2026 року в Дубаї уклали 3 415 угод із комерційною нерухомістю на 19,5 млрд AED — майже втричі більше, ніж за те саме півріччя торік, і більше, ніж за весь 2025 рік. У першому кварталі 2026 року угоди з офісами на етапі будівництва вперше з 2010 року обійшли угоди з готовими офісами. Три чверті проданих на етапі будівництва офісів — приміщення до 186 м².

Актуальна можливість

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — офісна вежа безпосередньо від забудовника: стартові ціни й розстрочка, яка триває ще роками після здачі.

Стартові ціни за типами офісів

OPTIMA 1 460 000 AED Стартова ціна 57–65 m²

ULTIMA 1 920 000 AED Стартова ціна 75–86 m²

SUPREME 2 430 000 AED Стартова ціна 94–146 m²

Пів поверху 20 600 000 AED Стартова ціна 790 m²+

Цілий поверх 41 300 000 AED Стартова ціна 1 590 m²+

Графік платежів

20%При бронюванні

30%1% на місяць × 30 місяців

10%При здачі

40%1% на місяць × 40 місяців після здачі

Про будівлю

18Офісних поверхів

16Торговельних приміщень

25+Спільних зон і сервісів

3.6 mВисота поверху

Бізнес-клуб, два конференц-зали, коворкінг, подкаст-студія, зона зустрічей просто неба, басейн, тренажерний зал, пілатес, сауна, спа, кафе всередині та на відкритому повітрі, амфітеатр, сигарний лаундж і молитовні кімнати.

Отримати повний прайс

Локація

Sheikh Zayed Road — той відрізок, де Дубай працює

Вежа стоїть на Sheikh Zayed Road, на тому відрізку, де траса перетворюється на економічний двигун Дубая. Вільна зона Jafza займає 57 км² по обидва боки цієї дороги й разом із портом Jebel Ali є промислово-логістичною базою ОАЕ.

36% ВВП Дубая Jafza й порт Jebel Ali разом.

11 000+ Компаній зі 157 країн Працюють у вільній зоні, серед них понад сотня компаній зі списку Fortune Global 500.

713 млрд Дирхамів ненафтової торгівлі Пройшли через Jafza в 2024 році — на 15% більше, ніж роком раніше.

27% Зайнятості в Дубаї Понад мільйон прямих і непрямих робочих місць тримаються на вільній зоні та порту.

Час у дорозі

10 хвилин Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 хвилин Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 хвилин Expo City Dubai · Al Maktoum International

Цифри

Де сьогодні орендні ставки

Комерційна оренда в Дубаї +14% · За дванадцять місяців до березня 2026 року

Для порівняння — житло +4,1% · За той самий період

Офіс з оздобленням проти shell and core 2 669 проти 2 228 · Дирхамів за м² на рік — розрив близько 20%, який легко випустити з уваги при порівнянні

Офіційної дохідності офісної нерухомості Дубай не публікує, і вигадувати її ми не будемо. Відомо ось що: середня оренда — 2 066 AED за м² на рік, середня ціна продажу — 21 840 AED за м². Співвідношення між ними — близько 9,5% брутто, до вирахування сервісних зборів, податків, періодів простою та витрат на оздоблення. Ми даємо вам обидві цифри, щоб ви порахували самі.

Що варто знати

Правила купівлі офісу

Freehold залежить від того, хто ви, а не від того, що це за об’єкт

Закон про нерухомість Дубая визначає право на freehold-власність за особою покупця, а не за призначенням об’єкта. У freehold-зонах іноземець володіє офісом так само, як володів би квартирою: повністю, без обмеження в часі, з реєстрацією на власне ім’я.

Дохід від оренди — для фізичної особи корпоративного податку немає

Federal Tax Authority встановлює, що дохід фізичної особи від інвестицій у нерухомість не оподатковується корпоративним податком незалежно від суми, і це звільнення прямо поширюється на комерційні приміщення, магазини та склади. Володіння через компанію — окремий сценарій, який розглядають індивідуально. Податкову ситуацію у вашій країні варто перевірити зі своїм консультантом.

Гроші лежать на ескроу-рахунку, а приміщення можна продати ще до здачі

Закон Дубая про ескроу прямо відносить багатоповерховий комерційний проєкт до девелопменту нерухомості, тож платежі йдуть на ескроу-рахунок проєкту, а не в кишеню забудовника, і 5% від них утримують ще рік після реєстрації приміщень на покупців. А щойно приміщення внесено до Interim Property Register, його можна продати або закласти ще до здачі будівлі — тобто вихід є і посеред дороги.

Рухаємося далі

Прайс і планування

Надішлемо актуальні ціни за типами офісів, повний графік платежів, планування й те, що реально доступне сьогодні.

Lana Lev Старший радник з нерухомості Мови: Англійська · Російська

WhatsApp +971 58 585 2678

Питання, які виникають

Питання та відповіді

Навіщо купувати офіс у Дубаї, а не квартиру?

Бо це два зовсім різні ринки. За дванадцять місяців до березня 2026 року оренда офісів у Дубаї зросла на 14%, житлова — на 4,1%. Розрив у три з половиною рази. За цінами продажу офіси теж попереду: 25,3% проти 20,4% у преміальному житлі. Причина проста: у житлі щороку стартують тисячі проєктів, а офісів у 2025 році здали лише близько 71 500 м² — і це на фонд приблизно 9,4 млн м².

Яка дохідність офісу в Дубаї?

Офіційної дохідності офісної нерухомості Дубай не публікує, і вигадувати її ми не будемо. Відомо ось що: середня оренда — 2 066 AED за м² на рік, середня ціна продажу — 21 840 AED за м², співвідношення між ними — близько 9,5% брутто, до вирахування сервісних зборів, податків і періодів простою. Реальний результат залежить від поверху, оздоблення, орендаря та строку договору — і це ми готові розібрати з вами на конкретному приміщенні.

Чому невеликий офіс, а не цілий поверх?

Бо саме такі приміщення ринок і орендує. У другому кварталі 2026 року 66% усіх договорів оренди офісів у Дубаї — приміщення до 46 м², а 97% — до 280 м². На боці купівлі те саме: три чверті офісів, проданих на етапі будівництва, були до 186 м². Невелике приміщення швидше заповнюється й легше перепродається. Якщо ж вам потрібен цілий поверх — такий варіант теж є.

Чи можуть іноземці купувати комерційну нерухомість у Дубаї?

Так. Закон про нерухомість Дубая визначає право на freehold-власність за особою покупця, а не за призначенням об’єкта, тож у freehold-зонах іноземець володіє офісом так само, як володів би квартирою: повністю, без обмеження в часі, з реєстрацією на власне ім’я.

Чи захищені мої гроші в проєкті на етапі будівництва?

Так, і одразу двома окремими механізмами. Закон Дубая про ескроу прямо поширюється на багатоповерхові комерційні проєкти, тож платежі йдуть на ескроу-рахунок проєкту, а не в кишеню забудовника. Окремо: угода на етапі будівництва, не внесена до Interim Property Register, за законом є нікчемною — ця реєстрація і є вашим першим захистом, і ми беремо її на себе.

Хто насправді орендує ці офіси?

Попит формують фінанси, логістика, технології та сімейні офіси. У 2025 році до Dubai Chamber of Commerce приєдналися 71 830 нових компаній, і загальна кількість активних членів сягнула 292 486. У першому півріччі 2026 року фінансовий центр DIFC перетнув позначку в десять тисяч зареєстрованих компаній — на 30% більше за рік. Середній строк договорів оренди подовжився до 7–9 років.

Чому саме цей проєкт?

Бо він на тій стадії, коли умови найкращі: стартові ціни й розстрочка, що триває ще роками після здачі. Ми не прив’язані до одного проєкту — на цій сторінці ми показуємо найактуальнішу комерційну пропозицію на цей момент, і якщо стартує щось краще, ми її замінимо. У будь-якому разі прайс і реальну наявність станом на сьогодні ви отримаєте від нас.

Комерційна нерухомість у Дубаї:
оренда зросла на 14% за рік

Чому офіси і чому саме зараз

Хто заповнює ці офіси

SAMANA Business Hub

Стартові ціни за типами офісів

Графік платежів

Про будівлю

Sheikh Zayed Road — той відрізок, де Дубай працює

Час у дорозі

Де сьогодні орендні ставки

Правила купівлі офісу

Прайс і планування

Питання та відповіді

Попередні розмови

Вітаю! Я — Palmera AI.

Налаштування файлів cookie

Комерційна нерухомість у Дубаї:оренда зросла на 14% за рік

Чому офіси і чому саме зараз

Хто заповнює ці офіси

SAMANA Business Hub

Стартові ціни за типами офісів

Графік платежів

Про будівлю

Sheikh Zayed Road — той відрізок, де Дубай працює

Час у дорозі

Де сьогодні орендні ставки

Правила купівлі офісу

Прайс і планування

Питання та відповіді

Комерційна нерухомість у Дубаї:
оренда зросла на 14% за рік