Dubaï · Immobilier commercial · Sur plan

Les loyers de bureaux à Dubaï
ont pris 14 % en un an

Sur les mêmes douze mois, les loyers résidentiels n'ont progressé que de 4,1 % : un écart de trois fois et demie. La cause est structurelle. Dubaï lance chaque année des milliers de programmes de logements et quasiment aucune surface de bureaux. Dans le segment prime, 0,7 % seulement est vacant.

1 460 000 AED Prix d'entrée pour un bureau

20% à la réservation, puis 1% par mois

Q2 2029 Livraison prévue

Le marché

Pourquoi les bureaux, et pourquoi maintenant

Sur les douze mois arrêtés à mars 2026, les loyers de bureaux à Dubaï ont progressé de 14 %. Sur la même période, le résidentiel s'est contenté de 4,1 % : un écart de trois fois et demie. Ce ne sont pas deux bonnes années à comparer, ce sont deux marchés distincts. Côté logement, des milliers de programmes arrivent chaque année. Côté bureaux, la surface nouvelle est quasi nulle.

0,7 % Taux de vacance — segment prime

Au premier trimestre 2026. Sur l'ensemble du marché des bureaux, toutes catégories confondues, la vacance ressort à 7,3 % : la pénurie ne porte donc pas sur les bureaux en général, mais sur ceux que les entreprises veulent vraiment. En Grade A, juste sous le prime, le taux d'occupation avoisine 95 %.

71 500 m² de bureaux livrés en 2025

Pour un parc d'environ 9,4 millions de m². Quatre années d'offre à ce rythme ont créé une pénurie structurelle de surfaces de qualité institutionnelle.

98,45 % Loué avant même la livraison

Un immeuble de bureaux neuf de 55 500 m² au DIFC a été livré quasiment intégralement pré-loué. Une part importante de l'offre à venir est déjà engagée : les grands chiffres qui font les titres n'arrivent jamais sur le marché libre.

+25,3 % Valeurs vénales des bureaux sur un an

Contre 20,4 % pour le résidentiel prime sur la même période. Les bureaux mènent aussi à la vente, pas seulement à la location.

Et voici le chiffre que l'on oublie. Quand on cite les surfaces neuves que Dubaï construit, l'essentiel n'est pas à vendre : c'est construit pour être conservé et loué. Le plus gros pipeline de la ville, celui du DIFC, est développé par l'autorité elle-même et n'est pas cédé à des particuliers. Ce qui reste à un acheteur privé, c'est uniquement la part conçue dès l'origine pour être vendue — et elle est bien plus petite que les chiffres annoncés.

La demande

Qui occupe ces bureaux

71 830 Nouvelles entreprises en un an Inscrites à la Dubai Chamber of Commerce sur la seule année 2025. Total des membres actifs : 292 486.

10 018 Sociétés immatriculées au DIFC Le centre financier a franchi la barre des dix mille sociétés pour la première fois au premier semestre 2026, en hausse de 30 % sur un an.

66 % Des locations — moins de 46 m² C'est la taille de lot que le marché recherche réellement. 97 % des locations portaient sur moins de 280 m².

7–9 ans Durée moyenne des baux Contre 3–5 ans auparavant. Un locataire de bureaux reste : c'est ce qui rend le revenu régulier.

Le marché a déjà tranché. Au premier semestre 2026, 19,5 milliards AED d'immobilier commercial ont changé de mains à Dubaï, sur 3 415 transactions — près de trois fois le semestre équivalent de l'an dernier, et davantage que toute l'année 2025. Au premier trimestre 2026, les ventes de bureaux sur plan ont dépassé celles de bureaux livrés, une première depuis 2010. Les trois quarts des bureaux vendus sur plan faisaient moins de 186 m².

L'opportunité du moment

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — une tour de bureaux en direct promoteur, au prix de lancement, avec un échéancier qui court plusieurs années après la livraison.

Prix d'entrée par type de bureau

OPTIMA 1 460 000 AED Prix d'entrée 57–65 m²

ULTIMA 1 920 000 AED Prix d'entrée 75–86 m²

SUPREME 2 430 000 AED Prix d'entrée 94–146 m²

Demi-plateau 20 600 000 AED Prix d'entrée 790 m²+

Plateau entier 41 300 000 AED Prix d'entrée 1 590 m²+

L'échéancier

20%À la réservation

30%1 % par mois × 30 mois

10%À la livraison

40%1 % par mois × 40 mois après la livraison

L'immeuble

18Étages de bureaux

16Locaux commerciaux

25+Équipements partagés

3.6 mHauteur d'étage

Un business club, deux salles de conférence, un espace de coworking, un studio podcast, un espace de réunion en extérieur, une piscine, une salle de sport, du pilates, un sauna, un spa, des cafés en intérieur et en terrasse, un amphithéâtre, un fumoir à cigares et des salles de prière.

Recevoir la grille de prix complète

L'emplacement

Sheikh Zayed Road — le tronçon où Dubaï travaille

La tour se dresse sur Sheikh Zayed Road, à l'extrémité où l'autoroute devient le moteur économique de Dubaï. La zone franche de Jafza s'étend sur 57 km² de part et d'autre de cet axe et forme, avec le port de Jebel Ali, la base industrielle et logistique des Émirats arabes unis.

36 % Du PIB de Dubaï Jafza et le port de Jebel Ali réunis.

11 000+ Entreprises de 157 pays Implantées dans la zone franche, dont plus d'une centaine de sociétés du Fortune Global 500.

713 milliards Dirhams d'échanges hors pétrole Transités par Jafza en 2024, en hausse de 15 % sur un an.

27 % De l'emploi à Dubaï Plus d'un million d'emplois directs et indirects reposent sur la zone franche et le port.

Temps de trajet

10 minutes Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 minutes Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 minutes Expo City Dubai · Al Maktoum International

Les chiffres

Où en sont les loyers

Loyers de bureaux à Dubaï +14 % · Sur les douze mois arrêtés à mars 2026

Pour comparaison — le résidentiel +4,1 % · Sur la même période

Bureau aménagé vs plateau brut (shell and core) 2 669 vs 2 228 · Dirhams par m² et par an — un écart d'environ 20 % que les comparaisons laissent souvent de côté

Dubaï ne publie aucun rendement officiel pour les bureaux ; nous n'allons pas en inventer un. Ce que l'on sait : un loyer moyen de 2 066 AED par m² et par an, face à un prix de vente moyen de 21 840 AED le m². Le rapport entre les deux ressort autour de 9,5 % brut — avant charges, fiscalité, périodes de vacance et aménagement. Nous vous donnons les deux chiffres pour que vous fassiez le calcul vous-même.

Ce qu'il faut savoir

Les règles quand vous achetez un bureau

Freehold — tout dépend de qui vous êtes, pas de la nature du bien

La loi immobilière de Dubaï fixe l'accès à la pleine propriété (freehold) selon l'identité de l'acheteur, et non selon la destination du bien. Dans les zones freehold, un acheteur étranger détient un bureau exactement comme il détiendrait un appartement : en pleine propriété, sans limite de durée, enregistré à son nom.

Revenus locatifs — pour un particulier, pas d'impôt sur les sociétés

La Federal Tax Authority prévoit que les revenus d'investissement immobilier perçus par une personne physique échappent à l'impôt sur les sociétés, quel qu'en soit le montant — et l'exonération couvre expressément l'immobilier commercial, les commerces et les entrepôts. La détention via une société relève d'une autre logique, à examiner au cas par cas. Votre situation fiscale dans votre propre pays est à vérifier avec votre conseil.

L'argent est bloqué sur un compte séquestre, et le lot est cessible avant la livraison

La loi de Dubaï sur les comptes séquestres qualifie expressément un projet commercial de plusieurs étages d'opération de promotion immobilière : les fonds sont versés sur le compte séquestre du projet et non dans la trésorerie du promoteur, et 5 % en sont retenus pendant un an après l'enregistrement des lots au nom des acquéreurs. Et dès qu'un lot est inscrit à l'Interim Property Register, il peut être revendu ou hypothéqué avant même la livraison de l'immeuble : il existe donc aussi une porte de sortie en cours de route.

Passons à la suite

Grille de prix et plans

Nous vous envoyons les prix actuels par type de bureau, l'échéancier complet, les plans et ce qui reste réellement disponible aujourd'hui.

Imen Nasralli Conseillère immobilière senior Parle : Anglais · Arabe · Français

WhatsApp +971 58 540 6997

Les questions qui reviennent

Questions et réponses

Pourquoi acheter un bureau à Dubaï plutôt qu'un appartement ?

Parce que ce sont deux marchés totalement différents. Sur les douze mois arrêtés à mars 2026, les loyers de bureaux à Dubaï ont progressé de 14 %, contre 4,1 % pour les loyers résidentiels : un écart de trois fois et demie. Les bureaux mènent aussi à la vente : 25,3 % contre 20,4 % pour le résidentiel prime. La raison est simple — le résidentiel voit des milliers de lancements par an, tandis qu'en 2025 environ 71 500 m² de bureaux seulement ont été livrés, pour un parc d'environ 9,4 millions de m².

Quel rendement pour un bureau à Dubaï ?

Dubaï ne publie aucun rendement officiel pour les bureaux ; nous n'allons pas en inventer un. Ce que l'on sait : un loyer moyen de 2 066 AED par m² et par an face à un prix de vente moyen de 21 840 AED le m², soit un rapport d'environ 9,5 % brut, avant charges, fiscalité et périodes de vacance. Le résultat réel dépend de l'étage, de la prestation, du locataire et de la durée du bail : nous faisons volontiers cet exercice avec vous sur un lot précis.

Pourquoi un petit bureau plutôt qu'un plateau entier ?

Parce que c'est ce que le marché loue. Au deuxième trimestre 2026, 66 % des locations de bureaux à Dubaï portaient sur des lots de moins de 46 m², et 97 % sur moins de 280 m². À l'achat, même constat : les trois quarts des bureaux vendus sur plan faisaient moins de 186 m². Un petit lot se loue plus vite et se revend plus facilement. Si vous voulez un plateau entier, cela existe également.

Un étranger peut-il acheter de l'immobilier commercial à Dubaï ?

Oui. La loi immobilière de Dubaï fixe l'accès à la pleine propriété selon l'identité de l'acheteur et non selon la destination du bien : dans les zones freehold, un acheteur étranger détient un bureau exactement comme il détiendrait un appartement — en pleine propriété, sans limite de durée, enregistré à son nom.

Mon argent est-il protégé sur un projet en construction ?

Oui, par deux mécanismes distincts. La loi de Dubaï sur les comptes séquestres couvre expressément les projets commerciaux de plusieurs étages : les fonds sont versés sur le compte séquestre du projet et non dans la trésorerie du promoteur. Par ailleurs, une vente sur plan non inscrite à l'Interim Property Register est nulle de plein droit — cet enregistrement est votre première protection, et nous nous en chargeons.

Qui loue réellement ces bureaux ?

La demande vient de la finance, de la logistique, de la technologie et des family offices. En 2025, 71 830 nouvelles entreprises ont rejoint la Dubai Chamber of Commerce, portant le total des membres actifs à 292 486. Au premier semestre 2026, le centre financier du DIFC a franchi la barre des dix mille sociétés immatriculées, en hausse de 30 % sur un an. La durée des baux s'est allongée à 7–9 ans en moyenne.

Pourquoi ce projet en particulier ?

Parce qu'il est au stade où les conditions sont les meilleures : prix de lancement et échéancier qui court plusieurs années après la livraison. Nous ne sommes liés à aucun projet — cette page présente l'opportunité commerciale la plus pertinente à un instant donné, et si un meilleur programme se lance, nous la changerons. Dans tous les cas, vous recevrez de nous la grille de prix et les disponibilités réelles à date.

Les loyers de bureaux à Dubaï
ont pris 14 % en un an

Pourquoi les bureaux, et pourquoi maintenant

Qui occupe ces bureaux