Dubai · Gewerbeimmobilien · Off-Plan

Gewerbemieten in Dubai
stiegen um 14 % in einem Jahr

Die Wohnmieten stiegen in denselben zwölf Monaten um 4,1 % — die Büromieten also dreieinhalbmal so stark. Der Grund ist strukturell: In Dubai kommen jedes Jahr Tausende Wohnprojekte auf den Markt, neue Bürofläche so gut wie keine. Im Prime-Segment stehen 0,7 % leer. Wer jetzt Gewerbeimmobilien in Dubai kaufen will, kauft in genau diese Knappheit hinein.

1.460.000 AED Einstiegspreis für ein Büro

20% Anzahlung, danach 1% pro Monat

Q2 2029 Geplante Übergabe

Der Markt

Warum Büros — und warum jetzt

In den zwölf Monaten bis März 2026 stiegen die Büromieten in Dubai um 14 %. Die Wohnmieten legten im selben Zeitraum um 4,1 % zu — der Abstand beträgt das Dreieinhalbfache. Das ist nicht ein gutes Jahr gegen ein anderes, sondern es sind zwei verschiedene Märkte. Im Wohnsegment kommen jedes Jahr Tausende Projekte auf den Markt. Im Bürosegment kommt praktisch keine neue Fläche hinzu.

0,7 % Leerstand im Prime-Segment

Im ersten Quartal 2026. Über den gesamten Büromarkt und alle Qualitätsstufen hinweg liegt der Leerstand bei 7,3 % — knapp ist also nicht Bürofläche an sich, sondern die Fläche, die Unternehmen tatsächlich wollen. In Grade A, eine Stufe unter Prime, sind rund 95 % der Flächen vermietet.

71.500 m² Bürofläche 2025 fertiggestellt

Bei einem Bürobestand von rund 9,4 Millionen m². Vier Jahre Neubau in dieser Größenordnung haben eine strukturelle Knappheit an Flächen institutioneller Qualität erzeugt.

98,45 % Vermietet, bevor es überhaupt übergeben war

Ein neues Bürogebäude mit 55.500 m² im DIFC wurde nahezu vollständig vorvermietet übergeben. Ein erheblicher Teil der künftigen Fläche ist längst vergeben — die großen Zahlen aus den Schlagzeilen erreichen den freien Markt nie.

+25,3 % Kapitalwerte von Büros in einem Jahr

Gegenüber 20,4 % bei Prime-Wohnimmobilien im selben Zeitraum. Büros führen auch bei den Kaufpreisen, nicht nur bei der Miete.

Und hier die Zahl, die leicht untergeht. Wenn von den Flächen die Rede ist, die in Dubai neu entstehen: Das meiste davon steht gar nicht zum Verkauf — es wird gebaut, um gehalten und vermietet zu werden. Die größte Projektpipeline der Stadt, die des DIFC, entwickelt die Behörde selbst und verkauft nicht an Privatpersonen. Für einen privaten Käufer bleibt allein der Teil, der von vornherein zum Verkauf gebaut wurde — und der ist weit kleiner, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

Die Nachfrage

Wer diese Büros füllt

71.830 Neue Unternehmen in einem Jahr Allein 2025 der Dubai Chamber of Commerce (Handelskammer Dubai) beigetreten. Aktive Mitglieder insgesamt: 292.486.

10.018 Im DIFC registrierte Unternehmen Das Finanzzentrum überschritt im ersten Halbjahr 2026 erstmals die Marke von zehntausend Unternehmen — 30 % mehr als ein Jahr zuvor.

66 % Der Vermietungen — unter 46 m² Das ist die Einheitsgröße, die der Markt tatsächlich sucht. 97 % aller Vermietungen lagen unter 280 m².

7–9 Jahre Durchschnittliche Mietvertragslaufzeit Zuvor waren es 3–5 Jahre. Ein Büromieter bleibt — und genau das macht die Mieteinnahmen planbar.

Der Markt hat längst abgestimmt. Im ersten Halbjahr 2026 wechselten in Dubai Gewerbeimmobilien für AED 19,5 Milliarden den Besitzer, verteilt auf 3.415 Transaktionen — fast das Dreifache des Vorjahreshalbjahres und mehr als im gesamten Jahr 2025. Im ersten Quartal 2026 übertrafen Off-Plan-Bürokäufe erstmals seit 2010 die Käufe fertiggestellter Büros. Drei Viertel der Off-Plan-Verkäufe entfielen auf Einheiten unter 186 m².

Die aktuelle Gelegenheit

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — ein Büroturm direkt vom Bauträger, zu Einführungspreisen und mit einem Zahlungsplan, der noch Jahre nach der Übergabe weiterläuft.

Einstiegspreise nach Bürotyp

OPTIMA 1.460.000 AED Einstiegspreis 57–65 m²

ULTIMA 1.920.000 AED Einstiegspreis 75–86 m²

SUPREME 2.430.000 AED Einstiegspreis 94–146 m²

Halbe Etage 20.600.000 AED Einstiegspreis 790 m²+

Ganze Etage 41.300.000 AED Einstiegspreis 1.590 m²+

Der Zahlungsplan

20%Bei Reservierung

30%1 % pro Monat × 30 Monate

10%Bei Übergabe

40%1 % pro Monat × 40 Monate nach der Übergabe

Das Gebäude

18Büroetagen

16Ladeneinheiten

25+Gemeinschaftseinrichtungen

3.6 mGeschosshöhe

Business Club, zwei Konferenzräume, Co-Working-Fläche, Podcast-Raum, Meeting-Bereich im Freien, Pool, Fitnessstudio, Pilates, Sauna, Spa, Cafés drinnen und draußen, Amphitheater, Cigar Lounge und Gebetsräume.

Vollständige Preisliste anfordern

Die Lage

Sheikh Zayed Road — hier arbeitet Dubai

Der Turm steht an der Sheikh Zayed Road, dort, wo der Highway zum Wirtschaftsmotor Dubais wird. Die Freizone Jafza erstreckt sich über 57 km² beiderseits dieser Straße und bildet zusammen mit dem Hafen Jebel Ali die industrielle und logistische Basis der VAE.

36 % Des Bruttoinlandsprodukts Dubais Jafza und Jebel Ali Port zusammen.

11.000+ Unternehmen aus 157 Ländern In der Freizone tätig, darunter mehr als hundert Konzerne aus den Fortune Global 500.

713 Milliarden Dirham Nicht-Öl-Handel Liefen 2024 über Jafza — 15 % mehr als im Jahr zuvor.

27 % Der Beschäftigung in Dubai Mehr als eine Million direkte und indirekte Arbeitsplätze hängen an Freizone und Hafen.

Fahrzeiten

10 Minuten Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 Minuten Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 Minuten Expo City Dubai · Al Maktoum International

Die Zahlen

Wo die Mieten stehen

Gewerbemieten in Dubai +14 % · In den zwölf Monaten bis März 2026

Zum Vergleich — Wohnen +4,1 % · Im selben Zeitraum

Ausgebautes Büro vs. Shell & Core 2.669 vs. 2.228 · Dirham pro m² und Jahr — ein Abstand von rund 20 %, der beim Vergleichen leicht untergeht

Dubai veröffentlicht keine offizielle Büro-Rendite, also erfinden wir auch keine. Bekannt ist: eine Durchschnittsmiete von AED 2.066 pro m² und Jahr gegenüber einem durchschnittlichen Kaufpreis von AED 21.840 pro m². Das Verhältnis zwischen beiden liegt bei rund 9,5 % brutto — vor Service Charges, Steuern, Leerstandszeiten und Ausbau. Wir nennen Ihnen beide Zahlen, damit Sie selbst rechnen können.

Was Sie wissen sollten

Die Regeln beim Kauf eines Büros

Freehold — entscheidend ist, wer Sie sind, nicht was die Immobilie ist

Das Immobilienrecht Dubais knüpft die Berechtigung zum Volleigentum (Freehold) an die Person des Käufers, nicht an die Nutzungsart des Objekts. In den Freehold-Zonen hält ein ausländischer Käufer ein Büro genauso wie eine Wohnung — vollständig, unbefristet und auf den eigenen Namen eingetragen.

Mieteinnahmen — bei einer Privatperson keine Körperschaftsteuer

Die Federal Tax Authority (Bundessteuerbehörde der VAE) stellt klar, dass Erträge aus Immobilieninvestitionen einer natürlichen Person unabhängig von ihrer Höhe nicht der Körperschaftsteuer unterliegen — und die Befreiung erfasst ausdrücklich Gewerbeimmobilien, Ladenflächen und Lagerhallen. Das Halten über eine Gesellschaft ist ein anderer Weg und wird im Einzelfall geprüft. Wie die steuerliche Lage in Ihrem Heimatland aussieht, klären Sie am besten mit Ihrem eigenen Berater.

Das Geld liegt auf dem Treuhandkonto, und die Einheit ist schon vor der Übergabe handelbar

Das Treuhandrecht Dubais definiert ein mehrgeschossiges Gewerbeprojekt ausdrücklich als Immobilienentwicklung. Die Zahlungen fließen deshalb auf das Escrow-Konto des Projekts und nicht in die Kasse des Bauträgers, und 5 % davon werden noch ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer einbehalten. Und sobald eine Einheit im Interim Property Register (vorläufiges Eigentumsregister) steht, lässt sie sich verkaufen oder beleihen, bevor das Gebäude übergeben ist — es gibt also auch mitten in der Bauzeit eine Ausstiegsmöglichkeit.

Gehen wir den nächsten Schritt

Preisliste und Grundrisse

Wir schicken Ihnen die aktuellen Preise nach Bürotyp, den vollständigen Zahlungsplan, Grundrisse und das, was heute tatsächlich verfügbar ist.

Imen Nasralli Leitende Immobilienberaterin Spricht: Englisch · Arabisch · Französisch

WhatsApp +971 58 540 6997

Was immer wieder gefragt wird

Fragen und Antworten

Warum ein Büro in Dubai kaufen und keine Wohnung?

Weil das zwei vollkommen verschiedene Märkte sind. In den zwölf Monaten bis März 2026 stiegen die Büromieten in Dubai um 14 %, die Wohnmieten um 4,1 % — dreieinhalbmal so viel. Auch bei den Kaufpreisen liegen Büros vorn: 25,3 % gegenüber 20,4 % bei Prime-Wohnimmobilien. Der Grund ist einfach: Im Wohnsegment starten jedes Jahr Tausende Projekte, während 2025 nur rund 71.500 m² Bürofläche fertiggestellt wurden — bei einem Bestand von etwa 9,4 Millionen m².

Wie hoch ist die Rendite eines Büros in Dubai?

Dubai veröffentlicht keine offizielle Büro-Rendite, also erfinden wir auch keine. Bekannt ist: eine Durchschnittsmiete von AED 2.066 pro m² und Jahr gegenüber einem durchschnittlichen Kaufpreis von AED 21.840 pro m² — ein Verhältnis von rund 9,5 % brutto, vor Service Charges, Steuern und Leerstandszeiten. Was am Ende herauskommt, hängt von Etage, Ausbaustandard, Mieter und Vertragslaufzeit ab, und das gehen wir gern mit Ihnen an einer konkreten Einheit durch.

Warum ein kleines Büro und nicht gleich eine ganze Etage?

Weil der Markt genau das mietet. Im zweiten Quartal 2026 entfielen 66 % aller Bürovermietungen in Dubai auf Einheiten unter 46 m², 97 % lagen unter 280 m². Auf der Kaufseite dasselbe Bild: Drei Viertel der Off-Plan-Verkäufe entfielen auf Einheiten unter 186 m². Eine kleine Einheit findet schneller einen Mieter und lässt sich leichter weiterverkaufen. Und wenn Sie eine ganze Etage wollen — die gibt es ebenfalls.

Dürfen Ausländer in Dubai Gewerbeimmobilien kaufen?

Ja. Das Immobilienrecht Dubais knüpft die Berechtigung zum Volleigentum an die Person des Käufers und nicht an die Nutzungsart des Objekts. In den Freehold-Zonen hält ein ausländischer Käufer ein Büro deshalb genauso wie eine Wohnung — vollständig, unbefristet und auf den eigenen Namen eingetragen.

Ist mein Geld in einem Projekt im Bau geschützt?

Ja, über zwei voneinander getrennte Mechanismen. Das Treuhandrecht Dubais erfasst mehrgeschossige Gewerbeprojekte ausdrücklich, die Zahlungen fließen also auf das Escrow-Konto des Projekts und nicht in die Kasse des Bauträgers. Und unabhängig davon ist ein Off-Plan-Kauf, der nicht im Interim Property Register eingetragen wird, von Gesetzes wegen nichtig — diese Eintragung ist Ihr erster Schutz, und wir kümmern uns darum.

Wer mietet diese Büros am Ende?

Die Nachfrage kommt aus Finanzwesen, Logistik, Technologie und von Family Offices. 2025 traten 71.830 neue Unternehmen der Dubai Chamber of Commerce bei, die aktive Mitgliederzahl stieg damit auf 292.486. Im ersten Halbjahr 2026 überschritt das Finanzzentrum DIFC die Marke von zehntausend registrierten Unternehmen — 30 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Mietvertragslaufzeiten haben sich auf durchschnittlich 7–9 Jahre verlängert.

Warum ausgerechnet dieses Projekt?

Weil es genau in der Phase steht, in der die Konditionen am besten sind — Einführungspreise und ein Zahlungsplan, der noch Jahre nach der Übergabe weiterläuft. Wir sind an kein Projekt gebunden: Diese Seite zeigt die jeweils relevanteste gewerbliche Gelegenheit, und wenn etwas Besseres an den Start geht, tauschen wir sie aus. In jedem Fall bekommen Sie von uns die Preisliste und die echte Verfügbarkeit mit Stand von heute.

Gewerbemieten in Dubai
stiegen um 14 % in einem Jahr

Warum Büros — und warum jetzt

Wer diese Büros füllt