Dubai · Immobili commerciali · Off-plan

Gli affitti commerciali a Dubai
sono saliti del 14% in un anno

Nello stesso arco di dodici mesi il residenziale si è fermato al 4,1%: un divario di tre volte e mezza. Il motivo è strutturale. Dubai lancia migliaia di progetti residenziali all'anno; di uffici nuovi, quasi nulla. Nella fascia prime è sfitto lo 0,7%. È questo che rende gli uffici in vendita a Dubai un mercato a sé.

1.460.000 AED Prezzo di partenza di un ufficio

20% di acconto, poi 1% al mese

Q2 2029 Consegna prevista

Il mercato

Perché gli uffici, e perché adesso

Nei dodici mesi fino a marzo 2026 gli affitti degli uffici a Dubai sono saliti del 14%. Nello stesso periodo il residenziale si è fermato al 4,1%: un divario di tre volte e mezza. Non è un'annata buona contro un'annata meno buona: sono due mercati diversi. Nel residenziale ogni anno arrivano a mercato migliaia di progetti. Negli uffici non si aggiunge quasi nulla.

0,7% Sfitto nella fascia prime

Nel primo trimestre del 2026. Sull'intero mercato degli uffici, tutte le classi incluse, il tasso di sfitto è al 7,3%: a mancare non sono gli uffici in generale, ma quelli che le aziende vogliono davvero. In Grade A, appena sotto il prime, il tasso di occupazione si attesta intorno al 95%.

71.500 m² di uffici consegnati nel 2025

Su uno stock di circa 9,4 milioni di m². Quattro anni di offerta a questo ritmo hanno prodotto una carenza strutturale di spazi di livello istituzionale.

98,45% Locato prima ancora della consegna

Un nuovo edificio per uffici da 55.500 m² nel DIFC è stato consegnato quasi interamente pre-locato. Una quota rilevante dell'offerta futura è già impegnata: i grandi numeri dei titoli non arrivano mai sul mercato aperto.

+25,3% Valori capitali degli uffici in un anno

Contro il 20,4% del residenziale prime nello stesso periodo. Gli uffici guidano anche sui prezzi di vendita, non solo sugli affitti.

E qui c'è il dato che sfugge quasi sempre. Quando si citano i metri quadri che Dubai sta costruendo, la maggior parte di quello spazio non è in vendita: nasce per essere tenuto e messo a reddito. La pipeline più grande della città, quella del DIFC, è sviluppata dall'autorità stessa e non viene venduta ai privati. A un acquirente privato resta solo ciò che è stato costruito per essere venduto, ed è una quota molto più piccola dei numeri che finiscono nei titoli.

La domanda

Chi riempie questi uffici

71.830 Nuove aziende in un anno Iscritte alla Dubai Chamber of Commerce nel solo 2025. Membri attivi in totale: 292.486.

10.018 Aziende registrate nel DIFC Il centro finanziario ha superato per la prima volta le diecimila aziende nel primo semestre del 2026: +30% in un anno.

66% Delle locazioni — sotto i 46 m² È la metratura che il mercato cerca davvero. Il 97% delle locazioni è rimasto sotto i 280 m².

7–9 anni Durata media dei contratti Contro i 3–5 anni di prima. Un conduttore di uffici resta, ed è questo che rende stabile il reddito.

Il mercato ha già votato. Nel primo semestre del 2026 a Dubai sono passati di mano immobili commerciali per 19,5 miliardi di AED in 3.415 transazioni: quasi il triplo dello stesso semestre dell'anno prima e più di tutto il 2025. Nel primo trimestre del 2026, per la prima volta dal 2010, le compravendite di uffici off-plan hanno superato quelle di uffici già consegnati. Tre quarti delle vendite di uffici off-plan hanno riguardato unità sotto i 186 m².

L'opportunità del momento

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — una torre per uffici direttamente dallo sviluppatore, con prezzi di lancio e un piano di pagamento che prosegue per anni dopo la consegna.

Prezzi di partenza per tipologia di ufficio

OPTIMA 1.460.000 AED Prezzo di partenza 57–65 m²

ULTIMA 1.920.000 AED Prezzo di partenza 75–86 m²

SUPREME 2.430.000 AED Prezzo di partenza 94–146 m²

Mezzo piano 20.600.000 AED Prezzo di partenza 790 m²+

Piano intero 41.300.000 AED Prezzo di partenza 1590 m²+

Il piano di pagamento

20%Alla prenotazione

30%1% al mese × 30 mesi

10%Alla consegna

40%1% al mese × 40 mesi dopo la consegna

L'edificio

18Piani di uffici

16Unità retail

25+Servizi condivisi

3.6 mAltezza interpiano

Un business club, due sale conferenze, uno spazio di coworking, una sala podcast, un'area meeting all'aperto, piscina, palestra, pilates, sauna, spa, caffetterie interne ed esterne, un anfiteatro, una cigar lounge e sale di preghiera.

Ricevi il listino completo

La posizione

Sheikh Zayed Road — il tratto in cui Dubai lavora

La torre sorge su Sheikh Zayed Road, nel tratto in cui l'autostrada diventa il motore economico di Dubai. La free zone di Jafza occupa 57 km² sui due lati di quella strada e, insieme al porto di Jebel Ali, è la base industriale e logistica degli Emirati Arabi Uniti.

36% Del PIL di Dubai Jafza e il porto di Jebel Ali insieme.

11.000+ Aziende da 157 Paesi Attive nella free zone, tra cui oltre cento aziende Fortune Global 500.

713 miliardi Dirham di scambi non petroliferi Transitati da Jafza nel 2024: +15% sull'anno precedente.

27% Dell'occupazione a Dubai Oltre un milione di posti di lavoro diretti e indiretti dipendono dalla free zone e dal porto.

Tempi di percorrenza

10 minuti Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 minuti Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 minuti Expo City Dubai · Al Maktoum International

I numeri

A che punto sono gli affitti

Affitti commerciali a Dubai +14% · Nei dodici mesi fino a marzo 2026

Per confronto — residenziale +4,1% · Nello stesso periodo

Ufficio allestito vs shell and core 2.669 contro 2.228 · Dirham per m² all'anno: uno scarto di circa il 20% che nei confronti passa facilmente inosservato

Dubai non pubblica un rendimento ufficiale per gli uffici, e non abbiamo intenzione di inventarne uno. Quello che si sa: un canone medio di 2.066 AED per m² all'anno a fronte di un prezzo medio di vendita di 21.840 AED per m². Il rapporto tra i due è di circa il 9,5% lordo — prima delle spese di gestione (service charge), delle imposte, dei periodi di sfitto e dei costi di allestimento. Ti diamo entrambi i numeri, così i conti li fai da solo.

Quello che serve sapere

Le regole quando compri un ufficio

Freehold — conta chi sei, non che cosa compri

La legge immobiliare di Dubai stabilisce il diritto alla piena proprietà (freehold) in base all'identità dell'acquirente, non alla destinazione d'uso dell'immobile. Nelle aree freehold un acquirente straniero possiede un ufficio esattamente come possiederebbe un appartamento: in piena proprietà, senza limiti di durata, intestato al proprio nome.

Reddito da locazione — per la persona fisica, niente imposta sulle società

La Federal Tax Authority stabilisce che i redditi da investimento immobiliare percepiti da una persona fisica non sono soggetti all'imposta sulle società, a prescindere dall'importo, e l'esenzione copre espressamente immobili commerciali, negozi e magazzini. Detenere tramite società è un percorso diverso, da valutare caso per caso. La posizione fiscale nel tuo Paese è da verificare con il tuo consulente.

I soldi restano in escrow, e l'unità è cedibile prima della consegna

La legge di Dubai sull'escrow qualifica espressamente un progetto commerciale a più piani come sviluppo immobiliare: i pagamenti finiscono sul conto escrow del progetto e non nelle casse dello sviluppatore, e il 5% resta vincolato per un anno dopo l'intestazione delle unità agli acquirenti. E una volta iscritta all'Interim Property Register, l'unità può essere venduta o ipotecata prima che l'edificio sia consegnato: una via d'uscita esiste anche a metà percorso.

Facciamo il passo successivo

Listino prezzi e planimetrie

Ti inviamo i prezzi aggiornati per tipologia di ufficio, il piano di pagamento completo, le planimetrie e ciò che è davvero disponibile oggi.

Noris Abdo Consulente immobiliare senior Parla: Inglese · Arabo · Turco

WhatsApp +971 50 412 8557

Le domande ricorrenti

Domande e risposte

Perché comprare un ufficio a Dubai invece di un appartamento?

Perché sono due mercati completamente diversi. Nei dodici mesi fino a marzo 2026 gli affitti degli uffici a Dubai sono saliti del 14%, quelli residenziali del 4,1%: un divario di tre volte e mezza. Gli uffici hanno guidato anche sui prezzi di vendita: 25,3% contro il 20,4% del residenziale prime. Il motivo è semplice: il residenziale vede migliaia di lanci all'anno, mentre nel 2025 sono stati consegnati circa 71.500 m² di uffici su uno stock di circa 9,4 milioni di m².

Qual è il rendimento di un ufficio a Dubai?

Dubai non pubblica un rendimento ufficiale per gli uffici, e non abbiamo intenzione di inventarne uno. Quello che si sa: un canone medio di 2.066 AED per m² all'anno a fronte di un prezzo medio di vendita di 21.840 AED per m², un rapporto di circa il 9,5% lordo, prima delle spese di gestione, delle imposte e dei periodi di sfitto. Il ritorno effettivo dipende dal piano, dal capitolato, dal conduttore e dalla durata del contratto: lo vediamo volentieri con te su un'unità precisa.

Perché un ufficio piccolo e non un piano intero?

Perché è quello che il mercato affitta. Nel secondo trimestre del 2026 il 66% di tutte le locazioni di uffici a Dubai ha riguardato unità sotto i 46 m², e il 97% è rimasto sotto i 280 m². Anche in acquisto: tre quarti degli uffici venduti off-plan erano sotto i 186 m². Un'unità piccola si affitta prima e si rivende più facilmente. Se invece vuoi un piano intero, c'è anche quello.

Gli stranieri possono comprare immobili commerciali a Dubai?

Sì. La legge immobiliare di Dubai stabilisce il diritto alla piena proprietà in base all'identità dell'acquirente e non alla destinazione d'uso dell'immobile: nelle aree freehold un acquirente straniero possiede un ufficio esattamente come possiederebbe un appartamento, in piena proprietà, senza limiti di durata, intestato al proprio nome.

I miei soldi sono protetti in un progetto ancora in costruzione?

Sì, con due meccanismi distinti. La legge di Dubai sull'escrow copre espressamente i progetti commerciali a più piani: i pagamenti finiscono sul conto escrow del progetto e non nelle casse dello sviluppatore. E, separatamente, una vendita off-plan non iscritta all'Interim Property Register è nulla per legge — quella registrazione è la tua prima protezione, e ce ne occupiamo noi.

Chi prende davvero in affitto questi uffici?

La domanda arriva da finanza, logistica, tecnologia e family office. Nel 2025 si sono iscritte alla Dubai Chamber of Commerce 71.830 nuove aziende, portando i membri attivi a 292.486. Nel primo semestre del 2026 il centro finanziario DIFC ha superato le diecimila aziende registrate: +30% in un anno. La durata media dei contratti si è allungata a 7–9 anni.

Perché proprio questo progetto?

Perché è nella fase in cui le condizioni sono migliori: prezzi di lancio e un piano di pagamento che prosegue per anni dopo la consegna. Non siamo legati a un solo progetto: questa pagina mostra l'opportunità commerciale più rilevante di volta in volta, e se ne esce una migliore la cambiamo. In ogni caso il listino e la disponibilità reale di oggi te li diamo noi.

Gli affitti commerciali a Dubai
sono saliti del 14% in un anno

Perché gli uffici, e perché adesso

Chi riempie questi uffici

SAMANA Business Hub