Cum transferi bani din România în Emiratele Arabe Unite pentru a cumpăra o proprietate în Dubai

Dubaiul este o destinație tot mai populară pentru investitorii din România — Emiratele Arabe Unite nu percep impozit anual pe proprietate, impozit pe chirii sau pe câștigul de capital pentru persoane fizice, iar străinii pot deține proprietăți în regim freehold (proprietate deplină) în zonele desemnate. Vestea bună pentru cumpărătorul român: partea de transfer al banilor este mult mai simplă decât în multe alte țări. România, ca stat membru UE, nu aplică niciun control valutar — nu există aprobare prealabilă, plafon anual sau canal special de notificare. Poarta reală prin care trebuie să treceți este alta: verificarea sursei fondurilor de către bancă (AML) în România și contul escrow supravegheat de DLD/RERA în Dubai.

Acest ghid este o informare generală valabilă în 2026, nu consultanță fiscală sau juridică. Regulile bancare, pragurile de raportare și practica AML se pot schimba, iar aplicarea lor depinde de situația fiecăruia. Confirmați pașii concreți cu banca dumneavoastră și cu un consultant fiscal înainte de a transfera sume mari. Sursele folosite, cu anul de referință, sunt listate la finalul articolului.

Permite România transferul banilor pentru o proprietate în Dubai?

Da, fără restricții. Leul românesc este pe deplin convertibil, iar contul de capital este complet liberalizat — concluzie confirmată atât de ghidurile comerciale internaționale, cât și de practica bancară curentă. În plus, libera circulație a capitalurilor din dreptul UE se aplică nu doar între statele membre, ci și în relația cu țările terțe, inclusiv Emiratele Arabe Unite. Concret, pentru un cumpărător român asta înseamnă:

• nicio aprobare de la BNR, ANAF sau altă autoritate înainte de transfer;
• niciun plafon anual de tipul celor din India (LRS) sau interdicții de tipul celor din China;
• nicio taxă de ieșire pe capitalul transferat.

Diferența față de regimurile restrictive este importantă: în România filtrul nu este statul, ci banca, în rolul ei de entitate raportoare conform legislației anti-spălare de bani. Înainte de a merge mai departe, merită să înțelegeți ce puteți cumpăra ca străin în Dubai — vedeți ghidul achiziției de proprietăți în Dubai pentru străini.

Sursa fondurilor: ce documente cere banca (Legea nr. 129/2019)

Cadrul AML românesc — Legea nr. 129/2019 privind prevenirea și combaterea spălării banilor, aliniată directivelor UE — obligă băncile să cunoască clientul și să verifice, la tranzacții mari sau neobișnuite, sursa fondurilor. La un transfer de sute de mii de lei către un dezvoltator din Dubai, așteptați-vă ca banca să ceară:

• contractul de rezervare sau contractul de vânzare-cumpărare (SPA) pentru proprietatea din Dubai — dovada scopului plății;
• documente privind proveniența banilor — extrase de salariu, contract de vânzare a unui imobil din România, dividende distribuite, moștenire, economii documentate;
• datele beneficiarului plății — de regulă contul escrow al proiectului sau contul agreat la transfer.

Două praguri automate merită reținute. Băncile raportează către ONPCSB (Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor) transferurile externe de la echivalentul a 15,000 EUR în sus — raportarea este a băncii, nu a dumneavoastră, și nu înseamnă că ați făcut ceva greșit; este o evidență de rutină. Al doilea prag privește numerarul, tratat mai jos.

Sfat practic: pregătiți dosarul sursei fondurilor înainte de a iniția transferul. Cea mai frecventă cauză de întârziere nu este vreo interdicție, ci lipsa documentelor — un transfer bine documentat pleacă în aceeași zi, unul incomplet poate sta blocat o săptămână în verificări.

SEPA sau SWIFT? Cum ajung banii efectiv în Dubai

Aici apare cea mai comună confuzie. Emiratele Arabe Unite nu fac parte din zona SEPA — SEPA acoperă exclusiv plăți în EUR între cele 41 de țări participante. Orice transfer către Dubai pleacă deci prin SWIFT. Partea bună: EAU folosesc formatul IBAN, deci completarea plății este la fel de simplă ca una europeană.

Criteriu	SEPA	SWIFT (către EAU)
Acoperire	doar EUR, în zona SEPA	global, multi-valută
EAU eligibile?	nu	da
Durată tipică	1 zi lucrătoare	1-4 zile lucrătoare
Cost tipic din România	0 sau câțiva lei	comision bancă + bănci corespondente + marjă de curs
Opțiuni comisionare	nu se aplică	SHA / OUR (cine plătește comisioanele intermediarilor)

Costurile reale ale unui SWIFT au trei componente:

1. Comisionul băncii românești — la băncile mari, de ordinul 10-50 EUR per transfer non-SEPA, în funcție de bancă, sumă și canal (online e mai ieftin decât la ghișeu);
2. Comisioanele băncilor corespondente — la opțiunea OUR le plătiți dumneavoastră (suma ajunge integral), la SHA le suportă parțial beneficiarul; pentru plăți către un cont escrow, unde trebuie să ajungă suma exactă, OUR este de regulă alegerea corectă;
3. Marja de curs valutar — aproape întotdeauna costul cel mai mare, ascuns în cursul de schimb. Pentru sume mari, cereți băncii un curs negociat și comparați cu cursul mid-market din ziua respectivă.

Ruta valutară tipică este RON → EUR sau USD în România, apoi SWIFT, apoi conversia în AED la destinație. Evitați rutele cu conversii duble inutile — fiecare schimb adaugă o marjă. Serviciile fintech de transfer pot fi competitive la sume mici și medii, dar la nivelul unei achiziții imobiliare verificați plafoanele per tranzacție și cerințele lor AML, care sunt aceleași ca la bănci.

Ce se declară și ce nu: BNR, vama UE, vama EAU, CRS

Pentru persoane fizice, lista obligațiilor este scurtă și clară:

• Transferul bancar în sine — nu îl declarați dumneavoastră. Raportarea statistică la BNR se face de către bănci, conform Regulamentului BNR nr. 4/2021; obligațiile de raportare directă la BNR privesc în principal persoanele juridice cu conturi în străinătate. Ca simplu cumpărător care plătește prin banca sa din România, nu aveți un formular separat de depus la BNR — confirmați totuși cu banca dacă situația dumneavoastră are particularități.
• Numerar la ieșirea din UE: conform Regulamentului (UE) 2018/1672, sumele de 10,000 EUR sau mai mult în numerar (inclusiv cecuri și carduri preplătite) se declară la vamă.
• Numerar la intrarea în EAU: sumele peste AED 60,000 (numerar plus valori) se declară la sosire prin sistemul AFSEH (declare.customs.ae). În practică, nu transportați prețul unei proprietăți în numerar — pe lângă risc, plățile cash mari sunt privite negativ de băncile și dezvoltatorii din Dubai din rațiuni AML.
• Veniturile ulterioare — da, la ANAF. România impozitează rezidenții pe venitul mondial; chiriile din Dubai și câștigul la revânzare se declară anual prin declarația unică. EAU participă din 2017 la schimbul automat de informații CRS, deci ANAF primește date despre conturile financiare deschise în Emirate. Transparența joacă în favoarea celor cu documente în ordine.

Partea din Dubai: escrow, DLD și destinația corectă a banilor

Unde trimiteți banii depinde de tipul achiziției:

• Off-plan (în construcție): plățile merg obligatoriu în contul escrow al proiectului, deschis la o bancă aprobată și supravegheat prin DLD/RERA. Dezvoltatorul accesează fondurile doar pe măsură ce etapele de construcție sunt certificate — aceasta este protecția centrală a cumpărătorului. Detalii în ghidul achiziției off-plan și în ghidul escrow și protecția RERA.
• Proprietăți finalizate (revânzare): transferul de proprietate se face la un birou de trustee DLD, iar plata către vânzător se face de regulă prin cec de bancă (manager’s cheque) emis în EAU — ceea ce înseamnă că fondurile trebuie să ajungă în prealabil într-un cont din Emirate sau să fie gestionate printr-un intermediar autorizat. Planificați acest pas cu agentul dumneavoastră.

Trei reguli practice pe partea emirateză:

1. Plătiți din contul propriu, pe numele dumneavoastră. Plățile de la terți (rude, firme) declanșează verificări AML suplimentare și pot fi respinse de banca escrow.
2. Verificați detaliile contului escrow direct cu dezvoltatorul și în evidențele DLD înainte de primul transfer — frauda prin facturi modificate există peste tot în lume.
3. Bugetați costurile de tranzacție: taxa de transfer DLD de 4% din preț, plus taxe administrative și comisioane — în total, de regulă, 6-8% peste prețul de achiziție.

Bonus pentru investitorii mai mari: o proprietate de minimum AED 2M (aproximativ 545,000 USD) deschide drumul către Golden Visa de 10 ani — vedeți ghidul Golden Visa prin investiție imobiliară, iar despre ce înseamnă și ce nu înseamnă viza pentru rezidența fiscală, ghidul Golden Visa vs. rezidență fiscală pentru români.

Riscul valutar: RON, EUR, USD și dirhamul ancorat

AED este ancorat de dolarul american la cursul fix de 3.6725 încă din 1997, iar Banca Centrală a EAU apără această paritate. Pentru un cumpărător român, asta înseamnă că riscul valutar real nu este pe AED, ci pe lanțul RON–EUR–USD:

• leul este administrat de BNR într-un regim de flotare controlată, relativ stabil față de euro;
• volatilitatea reală vine din perechea EUR/USD — când dolarul se întărește față de euro, aceeași proprietate în AED devine mai scumpă în EUR și implicit în RON, și invers.

Practic: prețul în AED al proprietății este de facto un preț în dolari. Dacă veniturile dumneavoastră sunt în RON sau EUR, momentul conversiei contează — atât la plata avansului și a ratelor (la off-plan plătiți eșalonat, deci pe mai multe cursuri), cât și la repatrierea chiriilor sau a prețului de revânzare. Pentru sume mari, discutați cu banca despre cursuri negociate sau acoperirea riscului valutar.

Ce urmează după transfer: impozitele în România

Transferul banilor este doar prima etapă. Pentru că EAU nu impozitează chiriile și câștigurile de capital ale persoanelor fizice, mulți cumpărători presupun că nu datorează nimic nici în România. Este fals. Rezidenții fiscali români datorează impozit pe venitul mondial — cota generală este de 10% — iar Convenția România–EAU de evitare a dublei impuneri (semnată la 4 mai 2015, în vigoare din 11 decembrie 2016) aplică metoda creditului: cum impozitul plătit în EAU este zero, nu există nimic de creditat, deci impozitul românesc se aplică integral. Detaliile — inclusiv regimul chiriilor și al revânzării — sunt tratate în ghidul fiscal pentru cumpărătorii români și în prezentarea generală a impozitelor pe proprietăți în Dubai.

Listă de verificare practică

• Documentați sursa fondurilor înainte de a iniția transferul — contract, extrase, dovezi de venit.
• Alegeți ruta SWIFT corectă — EAU nu sunt în SEPA; pentru escrow folosiți de regulă opțiunea OUR.
• Negociați cursul valutar — marja de schimb este costul cel mai mare; comparați cu mid-market.
• Verificați contul escrow direct cu dezvoltatorul și DLD înainte de prima plată.
• Plătiți doar din cont propriu, pe numele cumpărătorului din contract.
• Nu transportați numerar — praguri de declarare: 10,000 EUR la ieșirea din UE, AED 60,000 la intrarea în EAU.
• Bugetați 6-8% costuri de tranzacție, inclusiv taxa DLD de 4%.
• Declarați veniturile viitoare la ANAF — chirii și câștiguri de capital, prin declarația unică.

Cum vă ajută Palmera

Palmera (RERA ORN 40780) este o agenție înregistrată în Dubai care lucrează frecvent cu cumpărători europeni. Vă ajutăm să sincronizați calendarul plăților din contractul de rezervare și SPA cu transferurile din România, să verificați conturile escrow în evidențele DLD și să înțelegeți din prima zi costul total al tranzacției, inclusiv taxa de transfer DLD de 4%. Explorați proprietățile disponibile, aflați unde merită să investiți în Dubai sau parcurgeți ghidul complet al achiziției pentru străini.

Notă finală: acest articol este o informare generală, valabilă la nivelul anului 2026, și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau de investiții. Regulile bancare, pragurile de raportare și legislația se pot modifica. Înainte de orice transfer sau achiziție, consultați banca dumneavoastră, un consultant fiscal autorizat din România și, pentru partea emirateză, un specialist local.