Ce trebuie să declare la ANAF un rezident român care deține o proprietate în Dubai

Pentru un investitor român, cumpărarea unui apartament freehold în Dubai a devenit o operațiune surprinzător de simplă — iar argumentul fiscal este mereu pe primul loc în prezentări. Emiratele Arabe Unite nu percep impozit pe venitul persoanelor fizice, nici pe chirii, nici pe câștigul din revânzare. Tocmai această „taxă zero” produce însă cea mai costisitoare confuzie. Faptul că Dubai nu impozitează nu înseamnă că obligațiile față de ANAF dispar. România își impozitează rezidenții fiscali pentru veniturile obținute oriunde în lume, iar chiria dintr-un apartament în Business Bay intră în aceeași Declarație Unică precum chiria dintr-o garsonieră din București.

Acest ghid parcurge întregul ciclu de viață al investiției din perspectiva ANAF — ce se declară la închiriere, ce se declară la vânzare, cum funcționează în realitate convenția România–EAU, ce date primește ANAF automat prin CRS și ce sancțiuni riscă cine nu declară. Este o informare generală, nu consultanță fiscală sau juridică. Situația fiecărui investitor — mai ales rezidența fiscală — trebuie verificată cu un consultant fiscal autorizat din România, iar anul de referință al surselor (2026) este indicat la finalul paginii.

Ce obligații are, de fapt, un rezident român cu un apartament în Dubai?

Trei idei ordonează tot subiectul.

Prima — România aplică principiul venitului mondial. Rezidenții fiscali români datorează impozit pentru veniturile obținute oriunde, cu cota generală de 10%. Nu există un sistem de tip remittance care să impoziteze doar banii aduși în țară — chiria rămasă într-un cont din Dubai este la fel de impozabilă ca una virată la o bancă din România.

A doua — simpla deținere a imobilului nu se declară. Spre deosebire de Spania (Modelo 720), România nu cere persoanelor fizice obișnuite o declarație de patrimoniu pentru activele din străinătate, iar impozitul local românesc pe clădiri nu se aplică imobilelor din afara țării. Obligațiile se nasc în momentul în care imobilul produce venit — chirie sau câștig la vânzare.

A treia — lipsa unei declarații nu mai înseamnă invizibilitate. Prin schimbul automat CRS, conturile bancare din EAU ale rezidenților români ajung anual la ANAF, fără nicio acțiune a titularului.

Situație	Obligație în România	Termen
Dețineți imobilul, fără venit	Nicio declarație dedicată pentru imobilul în sine	—
Încasați chirie	Declarația Unică — impozit 10% la 80% din brut, plus CASS peste plafoane	25 mai anul următor
Vindeți imobilul	Declarația Unică — 3% (deținere până la 3 ani) sau 1% (peste 3 ani) din valoare	25 mai anul următor
Aveți cont bancar în EAU	Nu se declară separat, dar este raportat automat prin CRS către ANAF	automat, anual

Cum se declară chiriile din Dubai în Declarația Unică

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor obținute în străinătate se declară în Declarația Unică (formularul 212), secțiunea dedicată veniturilor din străinătate, până la 25 mai a anului următor — veniturile anului 2025 se declară până la 25 mai 2026. Depunerea se face online prin Spațiul Privat Virtual, iar din 2026 ANAF pune la dispoziție și un formular precompletat cu datele pe care le deține deja.

Mecanica de calcul urmează regulile categoriei din România. Din chiria brută se scade cota forfetară de 20% — menținută și în 2026 — iar impozitul de 10% se aplică la restul de 80%. Efectiv, impozitul pe venit este 8% din chiria brută. Sumele încasate în AED se convertesc în RON la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului.

Un detaliu care surprinde mulți proprietari — în EAU nu se reține niciun impozit la sursă, deci nu există nimic de „compensat”. Întreaga sarcină fiscală apare în România. Calculele detaliate, cu exemple pe un apartament tipic, sunt în ghidul despre impozitarea chiriilor și câștigurilor din Dubai pentru cumpărătorii români, iar regimul „zero” din partea EAU — inclusiv taxa de transfer DLD de 4% la cumpărare — este explicat în ghidul despre taxele proprietăților din Dubai.

CASS — contribuția care se adaugă peste impozit

Impozitul de 10% nu este singura obligație. Chiriile — inclusiv cele din străinătate — intră în baza de calcul a contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS) de 10%, datorată dacă totalul veniturilor extrasalariale anuale depășește plafoanele legate de salariul minim brut. Pentru veniturile anilor 2025 și 2026, plafoanele se calculează la salariul minim de 4,050 RON (majorarea la 4,325 RON de la 1 iulie 2026 nu modifică plafoanele anului fiscal în curs).

Venit net anual extrasalarial	Bază de calcul CASS	CASS datorată
sub 24,300 RON (6 salarii minime)	—	0 RON
24,300 – 48,600 RON	6 salarii minime	2,430 RON
48,600 – 97,200 RON	12 salarii minime	4,860 RON
peste 97,200 RON (24 salarii minime)	24 salarii minime	9,720 RON

La un randament brut tipic de 6–7% pentru un apartament de AED 1,500,000, chiria anuală depășește confortabil primul plafon — CASS trebuie deci bugetată de la început, nu descoperită la depunere.

Ce se întâmplă când vindeți proprietatea din Dubai

Câștigul nu se impozitează ca „venit din investiții”, ci după regulile transferului proprietăților imobiliare din patrimoniul personal — 3% din valoarea tranzacției dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani inclusiv, respectiv 1% peste 3 ani (art. 111 din Codul fiscal, cote neschimbate în 2026). Pentru un imobil din România impozitul l-ar reține notarul; pentru unul din Dubai nu există notar român în lanț, așa că vânzătorul îl declară singur prin Declarația Unică până la 25 mai a anului următor.

Pragul de 3 ani merită subliniat cu creionul roșu — diferența dintre 3% și 1% din întreaga valoare a unui imobil de AED 2,000,000 este semnificativă, iar data achiziției (nu data predării) contează pentru calcul. Cine intenționează să revândă un contract off-plan înainte de predare găsește pașii din partea EAU în ghidul despre vânzarea off-plan înainte de handover.

Convenția România–EAU elimină impozitul românesc? Nu — și iată de ce

Formula „există convenție de evitare a dublei impuneri” este adesea citită greșit ca „nu plătesc nimic în România”. Realitatea este inversă.

Convenția actuală dintre România și EAU a fost semnată la 4 mai 2015, a intrat în vigoare la 11 decembrie 2016 și se aplică de la 1 ianuarie 2017, înlocuind convenția din 1993. Pentru rezidenții români folosește metoda creditului fiscal — impozitul plătit efectiv în străinătate se scade din impozitul datorat în România, în limita impozitului românesc aferent acelui venit. PwC confirmă aceeași regulă generală în sinteza fiscală pentru România — creditul se acordă doar pentru impozit plătit efectiv în cealaltă jurisdicție.

Or, EAU aplică persoanelor fizice 0% la chirii și la câștiguri de capital. Creditul de scăzut este zero, deci impozitul românesc — 10% la 80% din chirii, 1–3% la vânzare, plus CASS — se plătește integral. Convenția împarte drepturile de impozitare și previne dubla impunere; nu transformă un venit în venit scutit. Avantajul „zero taxe” al Dubaiului este real, dar se consumă în întregime pe teritoriul EAU.

CRS — ce vede ANAF automat despre banii dumneavoastră din Dubai

Din 2018, EAU participă la schimbul automat de informații financiare (CRS), iar România primește datele prin Directiva DAC2 și prin acordul multilateral ratificat cu Legea 70/2016. Concret — banca din Dubai vă cere la deschiderea contului o autocertificare a rezidenței fiscale; dacă sunteți rezident român, raportează anual soldul contului, dobânzile și celelalte venituri financiare către autoritatea din EAU, care le transmite ANAF. ANAF publică propriul ghid DAC2/CRS/FATCA, actualizat în decembrie 2025.

Două nuanțe contează pentru un proprietar de imobil. Imobilul în sine nu apare în CRS — standardul acoperă conturi financiare, nu cărți funciare. Dar contul în care se încasează chiria apare, cu sold și rulaje, ceea ce face un venit nedeclarat ușor de detectat prin simpla comparare a datelor CRS cu Declarațiile Unice depuse. Iar direcția este de înăsprire — EAU s-au angajat la standardul extins CRS 2.0, cu implementare în jurul anilor 2027–2028, care lărgește sfera informațiilor raportate.

Golden Visa schimbă ceva la rezidența fiscală?

Pe scurt — nu automat. Golden Visa de 10 ani, accesibilă de la AED 2,000,000 investiți în imobiliare, este un permis de ședere, nu un certificat de rezidență fiscală. Rezidența fiscală română încetează doar în urma analizei domiciliului, centrului intereselor vitale și regulii celor 183 de zile, formalizată prin chestionarul de rezidență fiscală depus la ANAF la plecarea din România. Cine păstrează locuința, familia și activitatea economică în România rămâne rezident fiscal român — cu tot cu obligația de a declara veniturile din Dubai. Condițiile vizei sunt detaliate în ghidul despre Golden Visa prin investiții imobiliare, iar comparația completă între viză și mutarea reală a rezidenței fiscale, în ghidul dedicat Golden Visa versus rezidență fiscală pentru români.

Sancțiunile pentru nedeclarare — cifrele exacte

Amenda contravențională pentru nedepunerea Declarației Unice la termen pare derizorie — între 50 și 500 RON. Costul real vine din accesorii, calculate pe zi:

• Dobânzi — 0.02% pe zi (circa 7.3% pe an) pentru plata cu întârziere;
• Penalități de întârziere — 0.01% pe zi pentru obligațiile declarate, dar neplătite;
• Penalitate de nedeclarare — 0.08% pe zi (circa 29% pe an) pentru obligațiile pe care nu le-ați declarat deloc și pe care ANAF le stabilește prin decizie de impunere; se poate reduce cu 75% la plata în termenul din decizie, dar se cumulează cu dobânzile.

Dreptul ANAF de a stabili obligații fiscale se prescrie în 5 ani, calculați de la 1 iulie a anului următor celui pentru care se datorează impozitul. Combinată cu datele CRS primite automat, această fereastră lungă face ca strategia „poate nu observă nimeni” să fie cea mai scumpă opțiune posibilă.

Lista de verificare a investitorului român

• La cumpărare — păstrați contractul de vânzare (SPA), dovada plăților și title deed-ul emis de DLD; data achiziției determină ulterior cota de 1% sau 3% la revânzare;
• La închiriere — arhivați contractele de închiriere (Ejari), extrasele bancare cu încasările și facturile de service charges;
• Anual, până la 25 mai — declarați chiria din Dubai în Declarația Unică, convertită la cursul mediu anual BNR; verificați dacă depășiți plafonul CASS de 24,300 RON;
• La vânzare — declarați transferul în Declarația Unică a anului următor și aplicați cota corectă după perioada de deținere;
• Valutar — AED este ancorat la USD printr-un curs fix de aproximativ 3.6725, deci expunerea reală a unui investitor român este pe cursul RON/USD;
• Documente — păstrați totul minim 5 ani, cât durează termenul de prescripție;
• Rezidența fiscală — orice plan de relocare în EAU se validează cu un consultant fiscal înainte, nu după.

Cum îi sprijină Palmera pe investitorii români

Palmera este o agenție imobiliară înregistrată RERA în Dubai (ORN 40780) și lucrează frecvent cu cumpărători din România. Vă putem pregăti dosarul complet de documente de care contabilul dumneavoastră are nevoie la declarare — SPA, title deed, istoric de plăți, contracte de închiriere — și vă ghidăm prin procesul de cumpărare ca străin și prin alegerea zonei potrivite de investiție. Palmera nu oferă însă consultanță fiscală — declararea și impozitarea în România se stabilesc întotdeauna cu un consultant fiscal sau contabil autorizat român. Toate ghidurile sunt disponibile în biblioteca de ghiduri, iar proiectele curente și datele de piață, în secțiunea de piață.

Acest material are caracter informativ general, reflectă regulile în vigoare la data actualizării (2026) și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau de investiții. Verificați situația dumneavoastră concretă cu un consultant autorizat înainte de a lua decizii.