De rustige woonkant van de zuidwestkust, tussen Canggu, Seminyak en Kerobokan.

Umalas

Umalas is een woonwijk van Kerobokan, in het district North Kuta, regentschap Badung, landinwaarts tussen Canggu, Seminyak en de plaats Kerobokan. Er is geen eigen strand en nauwelijks nachtleven, en dat is juist de bedoeling: de straten zijn villastraatjes met rijstvelden ertussen, en de stranden en clubs van Berawa en Seminyak liggen op korte rijafstand. Gezinnen hebben een praktische reden om hier te wonen. Het Lycée Français de Bali ligt aan Jalan Umalas Kauh, ProEd Global School heeft zijn campus in Umalas aan Jalan Bumbak Dauh, en Canggu Community School ligt op ongeveer een kilometer van ProEd. Kinderen rijden ook paard bij het Umalas Equestrian Resort, met 35 stallen en een binnen- en buitenbak. Berawa ligt op ongeveer 1.8 km, Seminyak op ongeveer 4.5 km en de luchthaven op ongeveer 15 km, zo'n 40 minuten met de auto. Er worden hier vooral villa's en kleine complexen met townhouses en appartementen gebouwd, veel ervan op voormalige rijstgrond, dus controleer de bestemming van het perceel. Een buitenlandse koper heeft een lease of een Hak Pakai-titel, nooit freehold.

Umalas Kauh (Lycée Français, de manege) · Anyar Umalas en Jalan Bumbak Dauh (ProEd Global School) · straatjes tussen de rijstvelden daartussen · Berawa in het westen · de plaats Kerobokan en Seminyak in het zuiden Residential area of Kerobokan, North Kuta, Badung · Villas, rice fields and international schools · Leasehold or Hak Pakai for foreigners

Leasehold of Hak Pakai

Buitenlands eigendom

~40 min

Rijtijd naar luchthaven Ngurah Rai

3 in de buurt

Internationale scholen

BEREIKBAARHEID

Waar Umalas ligt.

Umalas is eerder een netwerk van smalle straatjes dan van hoofdwegen. Jalan Umalas Kauh en Jalan Bumbak Dauh verwerken het meeste lokale verkeer, de straatjes lopen door naar Berawa in het westen en naar Kerobokan en Seminyak in het zuiden, en de luchthaven ligt op ongeveer 15 km via Kuta. Scooters en taxi's via een app zijn het gebruikelijke vervoer.

Rijtijden

Berawa~5 min

Het dichtstbijzijnde strand~7 min

Beachclubs van Berawa en Seminyak~10 min

Seminyak~15 min

Centrum van Canggu~15 min

Ngurah Rai International Airport (DPS)~40 min

Metro & openbaar vervoer

No rail

Bali heeft geen metro of stedelijk spoor, en er is ook niets in aanbouw. Een lijn van de luchthaven via Seminyak en Berawa is al jaren gepland, maar heeft geen investeerder.

Hoofdwegen

Jalan Umalas Kauh

Jalan Bumbak Dauh

LEVEN IN DE WIJK

Een compleet leven — zonder uw woning te verlaten.

Onderwijs

Lycée Français de Bali, Jalan Umalas Kauh (Frans curriculum, 2 tot 18 jaar)
ProEd Global School, campus Umalas aan Jalan Bumbak Dauh (Cambridge-curriculum, 3 tot 18 jaar)
Canggu Community School, op ongeveer 1 km van ProEd in Tibubeneng

Gezondheidszorg

Particuliere klinieken binnen ongeveer 2 km
Siloam Medika Canggu, een 24-uurskliniek van de Siloam-groep in Tibubeneng
Volwaardige ziekenhuizen met een 24-uurs spoedeisende hulp in Kuta, waaronder BIMC Kuta en Siloam Hospitals, op ongeveer 25 minuten

Winkelen

Cafés, restaurants en fitnessstudio's in de buurt
De avondmarkt bij Lio Square in Kerobokan
De winkels en restaurants van Seminyak, op ongeveer 15 minuten naar het zuiden

Recreatie

Umalas Equestrian Resort: 35 stallen, een binnen- en buitenbak, ritten door de rijstvelden en naar het strand
Beachclubs van Berawa en Seminyak, waaronder Finns, Atlas en Potato Head, op ongeveer 10 minuten
Golven en stranden van Berawa en Canggu, een kort ritje naar het westen

Bezienswaardigheden

Rijstvelden tussen de villastraatjes
Umalas Equestrian Resort
De stranden Batu Belig en Petitenget, een kort ritje naar het zuidwesten

DE CIJFERS

De cijfers. Geen opsmuk.

Umalas is de residentiële binnenlandse kant van de kust tussen Canggu en Seminyak: villastraatjes tussen rijstvelden, twee internationale scholen en een manege, en geen eigen strand. Daardoor is het meer een adres voor gezinnen dan voor vakanties. De twee projecten die Palmera hier aanbiedt, zijn klein en residentieel. Umalas Reserve & Private Suite van Kaluna Development combineert villa's met vier slaapkamers en privézwembad met lofts met één slaapkamer; de lofts worden aangeboden op een lease van 30 jaar. Loft Umalas van SWOI Development Group zet studio's, mezzanineappartementen en townhouses met twee slaapkamers en zwembad op één perceel van 6,200 m², op een lease die loopt tot 2054. Sinds 2026 verbiedt een Balinese regeling eigendom via een stroman (nominee) en beperkt ze de omzetting van landbouwgrond in commerciële percelen, wat telt op voormalige rijstgrond. Verhuur aan vakantiegangers vereist een bedrijfsvergunning, en sinds augustus 2026 zijn advertenties zonder vergunning van de boekingsplatforms verwijderd. Prijzen in Indonesië moeten wettelijk in roepia worden genoemd en betaald, ook als een ontwikkelaar Amerikaanse dollars toont.

CIJFERS INDICATIEF, GEEN GARANTIE · PER 2026-10-20

PAST HET BIJ U?

Voor wie Umalas het beste bij u past.

Zeer geschikt als u…

Gezinnen met schoolgaande kinderen: het Lycée Français de Bali en ProEd Global School liggen in Umalas, en Canggu Community School ligt op ongeveer een kilometer
Kopers die thuis rust willen en de kust dichtbij: villastraatjes en rijstvelden, met Berawa op ongeveer 5 minuten en Seminyak op ongeveer 15 minuten
Ruiters: het Umalas Equestrian Resort biedt lessen, kampen en ritten door de rijstvelden

Kijk verder als u…

Een strand op loopafstand: Umalas ligt landinwaarts, en het dichtstbijzijnde strand ligt op ongeveer 7 minuten rijden
Een perceel zonder bestemmingscheck: een groot deel van Umalas was rijstgrond, en de omzetting van productieve landbouwgrond naar commercieel gebruik is sinds 2026 beperkt

2 PROJECTEN IN UMALAS

Wat er beschikbaar is op dit moment.

Direct uit de catalogus — gesorteerd op laagste prijs.

OFF-PLAN

Kaluna Development

Kaluna Umalas Reserve & Private Suite, Bali

1-4 Bedroom Oplevering Q4 2027

Vanaf
429,683AED

OFF-PLAN

SWOI Development Group

SWOI Loft Umalas, Bali

Studio, 1-2 Bedroom Oplevering Q4 2026

Vanaf
459,063AED

GOED OM TE WETEN

Veelgestelde vragen over Umalas.

Waar ligt Umalas?+

Umalas is een woonwijk van Kerobokan, in het district North Kuta, regentschap Badung, landinwaarts tussen Canggu, Seminyak en de plaats Kerobokan. Berawa ligt op ongeveer 1.8 km, het centrum van Canggu op ongeveer 5.4 km, Seminyak op ongeveer 4.5 km, en de luchthaven Ngurah Rai op ongeveer 15 km, zo'n 40 minuten met de auto.

Welke internationale scholen liggen bij Umalas?+

Drie, op een paar minuten. Het Lycée Français de Bali aan Jalan Umalas Kauh volgt het Franse nationale curriculum voor 2 tot 18 jaar. ProEd Global School heeft zijn campus in Umalas aan Jalan Bumbak Dauh en geeft het Cambridge-curriculum voor 3 tot 18 jaar. Canggu Community School ligt op ongeveer een kilometer van ProEd, in Tibubeneng.

Kan een buitenlander vastgoed in Umalas kopen?+

Ja, op leasehold of met een Hak Pakai-titel, nooit als freehold. Grond in volledige eigendom (Hak Milik) is alleen voor Indonesische staatsburgers. De meeste buitenlanders kopen een leasehold, een contract met de Indonesische grondeigenaar dat als notariële akte voor een vaste termijn wordt ondertekend. Loft Umalas wordt aangeboden op een lease die loopt tot 2054, en de lofts van Umalas Private Suite op een lease van 30 jaar; vraag voor de villa's van Umalas Reserve de ontwikkelaar om de termijn op schrift. Een Hak Pakai is een geregistreerde titel met minimumprijzen voor buitenlandse kopers op Bali (IDR 5 miljard voor een huis, IDR 2 miljard voor een appartement volgens het meest recente besluit, te bevestigen door de notaris). Constructies met een stroman (nominee) zijn nietig en sinds 2026 bij Balinese regeling verboden.

Hoe dicht ligt Umalas bij het strand?+

Umalas ligt landinwaarts. Het dichtstbijzijnde strand ligt op ongeveer 7 minuten met de auto, de beachclubs van Berawa en Seminyak (Finns, Atlas, Potato Head) op ongeveer 10 minuten, en de golven van Berawa en Canggu een kort ritje naar het westen. Wie hier woont, ruilt een strand op loopafstand in voor rustigere straten.

Mag ik mijn woning in Umalas aan vakantiegangers verhuren?+

Alleen als bedrijf met vergunning. Kortetermijnverhuur vereist een bedrijfsidentificatienummer (NIB) met de juiste bedrijfscode (KBLI) uit het vergunningssysteem OSS, en gasten betalen regionale hotelbelasting van maximaal 10%. Buitenlandse eigenaren verhuren via een Indonesische exploitant met vergunning of via hun eigen bedrijf in buitenlandse handen (PT PMA). Sinds 1 augustus 2026 zijn advertenties zonder vergunning van de grote boekingssites verwijderd. Langdurige verhuur aan gezinnen die voor de scholen komen, is een contract tussen u en de huurder, en de huur wordt in Indonesië belast.

Welke projecten heeft Palmera in Umalas?+

Twee. Umalas Reserve & Private Suite van Kaluna Development combineert villa's met vier slaapkamers en privézwembad (de Reserve) met lofts met één slaapkamer (de Private Suite). Loft Umalas van SWOI Development Group combineert een appartementengebouw met studio's en mezzanineappartementen met rijen townhouses met twee slaapkamers, elk met een eigen zwembad, op één perceel van 6,200 m² tussen de rijstvelden.

WELLICHT OOK INTERESSANT

Vergelijkbare gebieden.

#01 ·

Berawa

3 projecten vanaf 432K AED

#02 ·

Canggu

7 projecten vanaf 544K AED

#03 ·

Pererenan

3 projecten vanaf 327K AED

0% koperscommissie

U koopt tegen de prijs van de projectontwikkelaar. Hij betaalt onze commissie, nooit u.

Wij onderhandelen voor u

We onderhandelen rechtstreeks met projectontwikkelaars voor de beste prijs en voorwaarden op de markt.

AI die de hele markt scant

Honderden projecten en tienduizenden units, elke dag geanalyseerd — uw keuze berust op het volledige beeld, niet op een handvol advertenties.

Alles in één app

Een persoonlijke omgeving met 24/7 toegang tot uw documenten, bouwupdates, betalingsschema en meer.

Ook na oplevering aan uw zijde

Verhuurbeheer, huurders en doorverkoop — uw woning blijft renderen, lang nadat u de sleutels krijgt.