Ein Bauern- und Fischerdorf an Balis Küste mit schwarzem Sand, fünfzehn Minuten westlich von Canggu.

Cemagi

Cemagi ist ein Dorf im Distrikt Mengwi in Badung, an der Südwestküste Balis, etwa 10 km die Küste hinauf von Canggu. Es umfasst weniger als fünf Quadratkilometer zwischen Meer und Reisfeldern und ist das letzte Dorf von Badung vor der Grenze zum Regierungsbezirk Tabanan. Es besteht aus zwölf Weilern, darunter Seseh und Mengening, und gehörte bis 1997 zum Nachbardorf Munggu. Der Alltag richtet sich noch immer nach Landwirtschaft, Fischfang und Tempelzeremonien. Der Strand besteht aus schwarzem Vulkansand, und auf einem Lavafelsen bei Mengening steht der Meerestempel Pura Gede Luhur Batu Ngaus, an dem sich die Dorfbewohner zum Sonnenuntergang treffen. Im Dezember 2022 wurde Cemagi als Tourismusdorf eröffnet, mit seinen Stränden und seinem Reisanbau im Mittelpunkt. Entlang der Küste gibt es private Villen, kleine Villenanlagen und neuerdings niedrige Apartmentgebäude wenige Gehminuten vom Sand. Ausländische Käufer halten Immobilien hier über einen Pachtvertrag oder ein Hak Pakai (Nutzungsrecht), denn Volleigentum ist in Indonesien den eigenen Staatsbürgern vorbehalten.

Dorf (Desa) im Distrikt Mengwi, Regierungsbezirk Badung · 12 Weiler (Banjar), darunter Seseh, Mengening, Sogsogan und Bale Agung · grenzt im Westen an Beraban im Regierungsbezirk Tabanan (Nyanyi Beach, Tanah Lot) Coastal farming and fishing village · Tourism village since 2022 · Leasehold or Hak Pakai for foreign buyers

Leasehold oder Hak Pakai

Eigentum für Ausländer

~15 Min.

Nach Canggu

~1 Stunde

Zum Flughafen Ngurah Rai

ANBINDUNG

Wo Cemagi liegt.

Cemagi erreicht man über Dorfstraßen, die in die Jalan Raya Pantai Seseh münden, die Küstenstraße durch Seseh. Von dort fließt der Verkehr nach Osten durch Pererenan zur Jalan Raya Canggu und weiter Richtung Denpasar und Flughafen. Auf dieser Seite der Insel gibt es keine Mautstraße. Der Abschnitt durch Canggu ist oft zäh, deshalb dauert die Fahrt von etwa 25 km zum internationalen Flughafen Ngurah Rai meist rund eine Stunde. Tanah Lot und Nuanu liegen in der anderen Richtung, westlich jenseits der Bezirksgrenze in Tabanan.

Fahrzeiten

Nuanu Creative City und Nyanyi Beach~10 Min.

Canggu~15 Min.

Tempel Tanah Lot~20 Min.

Internationaler Flughafen Ngurah Rai (DPS)~1 Stunde

Metro & Verkehr

Not applicable

Bali hat weder eine U-Bahn noch eine Stadtbahn. In Cemagi ist man mit Auto, Roller und Fahrdienst-Apps unterwegs. Eine Bahnlinie vom Flughafen Richtung Cemagi gibt es auf dem Papier, gebaut wird aber nichts.

Hauptverkehrsstraßen

Jalan Raya Pantai Seseh, die Küstenstraße durch Seseh und Cemagi

Jalan Raya Canggu, die Straße nach Osten nach Canggu und Denpasar

LEBEN IM VIERTEL

Ein vollständiges Leben — ohne es zu verlassen.

Bildung

ProEd Global School, Campus Nuanu in Beraban (Cambridge-Lehrplan), etwa 10 Minuten entfernt
Canggu Community School in Tibubeneng (IB und IGCSE)
Staatliche Grundschulen in Beraban, gleich hinter der Bezirksgrenze

Gesundheitsversorgung

RSD Mangusada, das öffentliche Krankenhaus von Badung in Kapal, Mengwi, mit Notaufnahme
Klinik Siloam Medika Canggu an der Jalan Raya Canggu, mit Notfallversorgung
Privatkliniken in Denpasar und Kuta für fachärztliche Behandlung

Einkaufen

Warungs im Dorf und kleine Lebensmittelläden
Supermärkte, Cafés und Geschäfte in Pererenan und Canggu
Warungs mit Sitzsäcken am Mengening Beach für den Sonnenuntergang

Freizeit

Cemagi Beach: schwarzer Vulkansand am Indischen Ozean, mit Wellen für erfahrene Surfer
Sonnenuntergang am Mengening Beach unterhalb des Pura Gede Luhur Batu Ngaus
Spaziergänge und Radtouren auf den Wegen zwischen den Reisfeldern
Ein Spaziergang am Strand entlang nach Seseh
Luna Beach Club in Nuanu, am Nyanyi Beach

Sehenswürdigkeiten

Pura Gede Luhur Batu Ngaus, ein Meerestempel aus dem 17. Jahrhundert auf einem schwarzen Lavafelsen
Tempel Tanah Lot, eine kurze Fahrt nach Westen in Tabanan
Nuanu Creative City in Beraban, gleich hinter der Bezirksgrenze

DIE DATEN

Die Zahlen. Kein Schnickschnack.

Cemagi ist vor allem ein Dorf. Der größte Teil des Landes besteht aus Reisfeldern und Familiengehöften, und neu gebaut wurde nur in kleinen Schritten: private Villen, einige geschlossene Villenanlagen und zuletzt niedrige Apartmentgebäude nahe am Strand. Die Käufer mögen die Küste von Canggu, wollen sie aber mit weniger Menschen teilen, ob als Ferienhaus oder für ein paar Monate im Jahr. Ausländer kaufen über einen Pachtvertrag mit einem indonesischen Grundeigentümer oder mit einem Hak-Pakai-Titel, Volleigentum bleibt indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Auf Palmera ist das neue Angebot der Gegend Predmet.Cemagi, ein Gebäude mit 99 Apartments von Predmet am Cemagi Beach, verkauft als Leasehold. Seit Februar 2026 regelt eine Verordnung der Provinz Bali die Umwandlung von produktivem Agrarland und verbietet Nominee-Eigentum. Zonierung und Genehmigungen eines Grundstücks zählen daher ebenso viel wie sein Meerblick.

ANGABEN RICHTWERTE, KEINE GARANTIE · STAND 2026-10-20

IST ES DAS RICHTIGE FÜR SIE?

Zu wem Cemagi am besten.

Gut geeignet, wenn Sie …

Käufer, die eine ruhige Küste nahe Canggu suchen: schwarzer Sand, Reisfelder und Dorfleben, die Cafés und Geschäfte von Canggu etwa 15 Minuten entfernt
Ferienhausbesitzer, die einen Teil des Jahres auf Bali verbringen und eine niedrige Bebauung einem belebten Resortstreifen vorziehen
Familien, die sich den Campus Nuanu der ProEd Global School ansehen, etwa 10 Minuten entfernt

Schauen Sie sich woanders um, wenn Sie …

Schwimmer sollten das Meer hier kennen: Die Wellen sind kräftig und das Ufer ist stellenweise felsig, diese Küste eignet sich daher eher für Surfer und Spaziergänger als zum Baden
Wer Land oder eine Villa auf ehemaligen Reisfeldern kauft, sollte vorher Zonierung und Baugenehmigungen von einem Notar prüfen lassen, denn Bali schränkt das Bauen auf produktivem Agrarland inzwischen ein
Pläne für Kurzzeitvermietung brauchen eine Lizenz: Ferienvermietung läuft über einen lizenzierten Betreiber oder eine PT PMA, und Inserate ohne Lizenz wurden 2026 von den Buchungsportalen entfernt

1 PROJEKT IN CEMAGI

Was ist verfügbar aktuell.

Live aus dem Katalog — günstigste zuerst sortiert.

OFF-PLAN

Predmet

Predmet.Cemagi, Bali

1 Bedroom

Ab
370,923AED

GUT ZU WISSEN

Häufige Fragen über Cemagi.

Wo liegt Cemagi?+

Cemagi ist ein Dorf im Distrikt Mengwi im Regierungsbezirk Badung an der Südwestküste Balis. Es liegt etwa 10 km entlang der Küste westlich von Canggu, hinter Pererenan und Seseh, und ist das letzte Dorf von Badung vor Beraban in Tabanan, wo Nyanyi Beach, Nuanu und der Tempel Tanah Lot liegen. Seseh und Mengening sind zwei seiner zwölf Weiler.

Kann ein Ausländer in Cemagi eine Immobilie kaufen?+

Ja, aber nicht als Volleigentum. Hak Milik, das indonesische Volleigentum, ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ein ausländischer Käufer schließt entweder einen Pachtvertrag (Hak Sewa) ab, einen notariell beurkundeten Vertrag mit dem indonesischen Grundeigentümer, oder erwirbt einen Hak-Pakai-Titel (Nutzungsrecht), der beim Grundbuchamt eingetragen wird. Notare verlangen dafür meist eine Aufenthaltserlaubnis des Käufers. Konstruktionen, bei denen ein Indonesier Land für einen Ausländer auf seinen Namen hält, sind nach indonesischem Recht nichtig, und seit Februar 2026 verbietet eine Verordnung der Provinz Bali sie ausdrücklich. Beauftragen Sie für Prüfung und Unterzeichnung einen unabhängigen Notar (PPAT).

Wie lange läuft ein Pachtvertrag in Cemagi?+

Pachtverträge auf Bali werden vertraglich festgelegt, nicht gesetzlich. Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren sind üblich, und eine Verlängerung gibt es nur, wenn sie samt Preis oder Formel im Vertrag steht. Predmet.Cemagi zum Beispiel wird mit einer Pachtdauer verkauft, die der Bauträger mit 27 + 15 Jahren angibt. Am Ende der Laufzeit fallen Land und Gebäude an den Grundeigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Lesen Sie daher vor der Unterschrift die Verlängerungsklausel sowie die Regeln zu Weiterverkauf und Vererbung.

Wie weit ist Cemagi vom Flughafen und von Canggu entfernt?+

Canggu liegt mit dem Auto etwa 15 Minuten östlich, Nuanu etwa 10 Minuten westlich. Bis zum Tempel Tanah Lot sind es rund 20 Minuten. Der internationale Flughafen Ngurah Rai ist etwa 25 km entfernt, was mit dem Verkehr durch Canggu meist rund eine Stunde bedeutet. Auf Bali gibt es keine Bahn, alles läuft über die Straße.

Kann man am Cemagi Beach gut schwimmen?+

Eher nicht. Der Strand aus schwarzem Vulkansand liegt zum offenen Indischen Ozean hin, die Wellen sind kräftig, und am Ufer liegen Felsen. Erfahrene Surfer nutzen ihn, und zum Spazierengehen und für den Sonnenuntergang ist er ideal, besonders bei Mengening unterhalb des Tempels Batu Ngaus. Für ruhiges Wasser nutzen die meisten Bewohner einen Pool.

Darf ich ein Haus in Cemagi vermieten?+

Ferienvermietung ist in Indonesien ein lizenzpflichtiges Gewerbe. Die Immobilie braucht eine Unternehmensidentifikationsnummer (NIB) mit dem passenden Geschäftscode, und ausländische Eigentümer vermieten meist über einen lizenzierten indonesischen Betreiber oder über eine eigene PT PMA. 2026 ließ das Tourismusministerium Hunderte Inserate ohne Lizenz von Airbnb, Booking.com und anderen Buchungsportalen entfernen, und ab Juni 2027 ist ein direkter Abgleich zwischen den Buchungsportalen und den behördlichen Lizenzdaten geplant.

Wie lebt es sich in Cemagi?+

Ruhig. Das Dorf folgt dem balinesischen Kalender der Tempelzeremonien, Fischerboote liegen auf dem Sand, und die Reisfelder reichen bis an die Häuser. Es gibt Warungs und kleine Läden, aber für Supermärkte, Cafés, Fitnessstudios und die meisten Dienstleistungen fährt man nach Pererenan oder Canggu. Der Campus Nuanu der ProEd Global School und der Luna Beach Club sind etwa zehn Minuten entfernt.

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