Famagusta

Sì — qualsiasi cittadinanza può acquistare immobili in piena proprietà (freehold) sulla costa di Famagusta. Il titolo viene registrato presso il Land Registry (Department of Lands & Surveys), e gli acquirenti sia dell'UE sia extra-UE ottengono la piena proprietà dell'appartamento o della villa. Gli acquirenti extra-UE necessitano dell'approvazione del Consiglio dei Ministri, una procedura di routine che richiede in genere circa due o tre mesi; non impedisce di completare l'acquisto, prendere possesso o affittare nel frattempo. Gli acquirenti tutelano l'acquisto depositando il contratto di compravendita presso il Land Registry (tutela mediante esecuzione in forma specifica), che garantisce l'immobile nei confronti del venditore in attesa del trasferimento del titolo. La common law inglese è alla base del sistema e l'inglese è ampiamente parlato — uno dei motivi per cui la costa è apprezzata dagli acquirenti britannici, israeliani e tedeschi.

I rendimenti lordi sugli immobili costieri ben posizionati si attestano intorno al 6–9%, e gli affitti vacanzieri gestiti professionalmente nelle posizioni migliori possono raggiungere l'8–12% durante il picco di giugno–settembre, quando Protaras e Ayia Napa registrano alcuni dei tassi di occupazione degli affitti brevi più alti dell'isola. L'avvertenza fondamentale è la stagionalità: si tratta di una località estiva, quindi le tariffe di punta delle settimane clou non si mantengono per tutto l'anno — l'occupazione annuale è più vicina al 40–55% e i mesi da ottobre ad aprile sono tranquilli. Ayia Napa e Protaras sono inoltre tra i mercati degli affitti brevi più saturi di Cipro, con migliaia di annunci attivi, per cui gestione, finiture e posizione esatta determinano il risultato. Modella i rendimenti sull'intero quadro delle 52 settimane — al netto di gestione, IVA e sfitto — anziché sulle tariffe di alta stagione.

Gli appartamenti costieri hanno una media di circa €1.100–€1.400 per m² nel distretto di Famagusta — circa il 30–40% in meno rispetto a Limassol. A Protaras, gli appartamenti standard si aggirano tra €1.200–€1.800/m² e quelli di lusso fronte mare tra €2.000–€2.800/m², mentre le ville si collocano intorno a €1.500–€2.500/m² a seconda della posizione e delle specifiche. Le posizioni fronte spiaggia comportano un premio significativo rispetto agli equivalenti dell'entroterra. I prezzi si stanno consolidando: l'indice RICS/KPMG ha registrato Famagusta come il distretto più forte di Cipro per la crescita dei prezzi sia degli appartamenti sia delle case nel primo trimestre del 2026. Tutte le cifre sono in euro e indicative per il 2026.

La pipeline di Palmera sulla costa di Famagusta è sviluppata da Square One, nelle aree di Ayia Napa, Protaras e Paralimni sotto controllo governativo, e gli annunci sono in fase di inserimento. Come riferimento di mercato, l'ingresso sulla costa parte da circa €120.000 per un appartamento costiero con una camera da letto, con i bilocali intorno a €140.000–€250.000 e ville con piscina da circa €280.000. I prezzi di Square One sono indicati al netto dell'IVA (+IVA) — l'aliquota ordinaria è del 19%, con l'aliquota ridotta del 5% disponibile solo su una prima casa adibita ad abitazione principale, non su un'unità da mettere a reddito o per la residenza. Verifica l'offerta attuale e i prezzi esatti nelle pagine dei progetti, poiché la disponibilità cambia.

Sì — attraverso il percorso cipriota di residenza permanente tramite investimento. L'acquisto di un immobile nuovo sul mercato primario a partire da €300.000 (più IVA), unito alla prova di un reddito estero di €50.000 all'anno, qualifica l'acquirente, il coniuge e le persone a carico per la residenza permanente UE. Si tratta di un permesso di soggiorno, non della cittadinanza — Cipro ha abolito il suo programma di cittadinanza tramite investimento nel 2020, quindi non è un passaporto. Cipro fa parte dell'UE ma non è ancora membro a pieno titolo di Schengen, perciò il permesso non conferisce di per sé la libera circolazione senza frontiere nell'area Schengen. Verifica le soglie e le condizioni attuali con un avvocato cipriota prima di fare affidamento su un risultato specifico.

Cipro è una giurisdizione a bassa tassazione per i proprietari di immobili. L'IVA ordinaria è del 19%; l'IVA ridotta del 5% si applica solo a una prima casa adibita ad abitazione principale (primi 130 m², entro i limiti di valore e di transazione) — un'unità da mettere a reddito o per la residenza paga il 19%. L'imposta di bollo è stata abolita, e non ci sono imposte di successione, sulle donazioni o sul patrimonio, né alcuna imposta patrimoniale nazionale annuale sugli immobili. L'imposta sulle plusvalenze è del 20%, applicata solo sugli immobili ciprioti. I redditi da locazione sono tassati secondo le regole ordinarie, ma un residente non domiciliato paga lo 0% su dividendi, interessi e canoni di locazione per 17 anni. L'imposta sulle società è del 15%. Verifica sempre le aliquote attuali e la tua idoneità con un consulente fiscale cipriota.

La costa di Famagusta è principalmente un mercato di resort stagionale. Il turismo — e la domanda di affitti brevi che lo alimenta — raggiunge il picco nettamente da giugno a settembre, con maggio e ottobre come mesi di spalla e inverni tranquilli. L'occupazione annuale si attesta quindi più vicino al 40–55% anche nelle proprietà ben gestite, e Ayia Napa e Protaras sono tra i mercati di affitti brevi più saturi di Cipro. La controtendenza è deliberata: l'Ayia Napa Marina e la spinta verso il turismo marittimo della regione mirano a estendere la stagione verso una destinazione a quattro stagioni. Per una domanda di locazione stabile tutto l'anno, gli investitori spesso abbinano un affitto vacanze costiero qui con una locazione a lungo termine in un mercato cittadino come Larnaca o Limassol.

Dipende dalla strategia. Ayia Napa è la capitale della vita notturna e dei beach club — Nissi Beach, il porto e la nuova Ayia Napa Marina — con una forte domanda di affitti brevi in alta stagione. Protaras è il resort più tranquillo e a misura di famiglia costruito attorno a Fig Tree Bay, prediletto da chi acquista case vacanza e capace di spuntare tariffe notturne più elevate. Paralimni, il centro amministrativo del distretto, e i villaggi dell'entroterra come Deryneia e Sotira offrono il miglior rapporto qualità-prezzo e una base di residenti più stabile tutto l'anno, lontano dal sovrapprezzo del lungomare. Il Cape Greco National Park ancora la costa protetta tra Ayia Napa e Protaras. Tutte queste zone si trovano nella Repubblica controllata dal governo — non nella città di Famagusta occupata dai turchi a nord.