Famagusta

Ναι — υπήκοοι οποιασδήποτε εθνικότητας μπορούν να αγοράσουν ακίνητο πλήρους κυριότητας (freehold) στην ακτή της Αμμοχώστου. Ο τίτλος ιδιοκτησίας καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας), και τόσο οι αγοραστές από την ΕΕ όσο και εκτός ΕΕ αποκτούν πλήρη κυριότητα του διαμερίσματος ή της βίλας. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου, η οποία είναι διαδικασία ρουτίνας και συνήθως διαρκεί περίπου δύο έως τρεις μήνες· δεν σας εμποδίζει να ολοκληρώσετε την αγορά, να παραλάβετε την κατοχή ή να εκμισθώσετε στο μεταξύ. Οι αγοραστές προστατεύουν την αγορά τους καταθέτοντας το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο (προστασία ειδικής εκτέλεσης), το οποίο εξασφαλίζει το ακίνητο έναντι του πωλητή μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου. Το αγγλικό εθιμικό δίκαιο (common law) αποτελεί τη βάση του συστήματος και τα αγγλικά ομιλούνται ευρέως — εν μέρει γι' αυτό η ακτή είναι δημοφιλής σε Βρετανούς, Ισραηλινούς και Γερμανούς αγοραστές.

Οι μεικτές αποδόσεις σε παράκτια ακίνητα με καλή τοποθεσία κυμαίνονται περίπου στο 6–9%, ενώ οι επαγγελματικά διαχειριζόμενες βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις σε προνομιακές θέσεις μπορούν να φτάσουν το 8–12% κατά την περίοδο αιχμής Ιουνίου–Σεπτεμβρίου, όταν ο Πρωταράς και η Αγία Νάπα καταγράφουν από τα υψηλότερα ποσοστά πληρότητας βραχυχρόνιων μισθώσεων στο νησί. Η ουσιώδης επιφύλαξη είναι η εποχικότητα: πρόκειται για καλοκαιρινό θέρετρο, οπότε τα ονομαστικά ποσοστά των εβδομάδων αιχμής δεν διατηρούνται καθ' όλη τη διάρκεια του έτους — η ετήσια πληρότητα είναι πλησιέστερα στο 40–55% και οι μήνες Οκτωβρίου–Απριλίου είναι ήσυχοι. Η Αγία Νάπα και ο Πρωταράς συγκαταλέγονται επίσης στις πιο κορεσμένες αγορές βραχυχρόνιων μισθώσεων της Κύπρου, με χιλιάδες ενεργές καταχωρήσεις, οπότε η διαχείριση, το φινίρισμα και η ακριβής τοποθεσία καθορίζουν το αποτέλεσμα. Υπολογίστε τις αποδόσεις με βάση την πλήρη εικόνα των 52 εβδομάδων — μετά την αφαίρεση διαχείρισης, ΦΠΑ και περιόδων κενής κατοικίας — και όχι με βάση τα ποσοστά της περιόδου αιχμής.

Τα παράκτια διαμερίσματα έχουν μέση τιμή περίπου €1.100–€1.400 ανά m² σε ολόκληρη την επαρχία Αμμοχώστου — περίπου 30–40% χαμηλότερα από τη Λεμεσό. Στον Πρωταρά, τα τυπικά διαμερίσματα κυμαίνονται στα €1.200–€1.800/m² και τα πολυτελή παραθαλάσσια στα €2.000–€2.800/m², ενώ οι βίλες βρίσκονται γύρω στα €1.500–€2.500/m² ανάλογα με την τοποθεσία και τις προδιαγραφές. Οι παραλιακές θέσεις φέρουν σημαντικό προσαύξημα έναντι των αντίστοιχων στην ενδοχώρα. Οι τιμές ενισχύονται: ο δείκτης RICS/KPMG κατέγραψε την Αμμόχωστο ως την επαρχία με την ισχυρότερη ανάπτυξη τιμών στην Κύπρο τόσο για διαμερίσματα όσο και για κατοικίες το α' τρίμηνο του 2026. Όλα τα ποσά είναι σε ευρώ και ενδεικτικά για το 2026.

Το χαρτοφυλάκιο έργων της Palmera στην ακτή της Αμμοχώστου αναπτύσσεται από τη Square One, στις ελεγχόμενες από την κυβέρνηση περιοχές της Αγίας Νάπας, του Πρωταρά και του Παραλιμνίου, και οι καταχωρίσεις προστίθενται σταδιακά. Ως ενδεικτικός οδηγός της αγοράς, η είσοδος στην ακτή ξεκινά από περίπου €120.000 για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην παραλία, με τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων γύρω στις €140.000–€250.000 και βίλες με πισίνα από περίπου €280.000. Οι τιμές της Square One αναφέρονται χωρίς ΦΠΑ (+ΦΠΑ) — ο κανονικός συντελεστής είναι 19%, ενώ ο μειωμένος συντελεστής 5% διατίθεται μόνο για ιδιοκατοικούμενη πρώτη κατοικία, όχι για ακίνητο προς επένδυση ή για σκοπούς διαμονής. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα διαθεσιμότητα και τις ακριβείς τιμές στις σελίδες των έργων, καθώς η διαθεσιμότητα μεταβάλλεται.

Ναι — μέσω του κυπριακού προγράμματος μόνιμης διαμονής μέσω επένδυσης. Η αγορά νέου ακινήτου από την πρωτογενή αγορά αξίας από €300.000 (πλέον ΦΠΑ), σε συνδυασμό με απόδειξη εισοδήματος €50.000 ετησίως από το εξωτερικό, καθιστά τον αγοραστή, τον/τη σύζυγο και τα εξαρτώμενα μέλη δικαιούχους μόνιμης διαμονής στην ΕΕ. Πρόκειται για άδεια διαμονής, όχι υπηκοότητα — η Κύπρος κατάργησε το πρόγραμμα υπηκοότητας μέσω επένδυσης το 2020, οπότε δεν πρόκειται για διαβατήριο. Η Κύπρος ανήκει στην ΕΕ αλλά δεν είναι ακόμη πλήρες μέλος της ζώνης Σένγκεν, επομένως η άδεια από μόνη της δεν παρέχει ελεύθερη μετακίνηση χωρίς συνοριακούς ελέγχους εντός της ζώνης Σένγκεν. Επιβεβαιώστε τα τρέχοντα όρια και τις προϋποθέσεις με Κύπριο δικηγόρο πριν βασιστείτε σε συγκεκριμένο αποτέλεσμα.

Η Κύπρος είναι δικαιοδοσία με χαμηλή φορολογία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο ΦΠΑ είναι 19% κανονικός συντελεστής· ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% ισχύει μόνο για ιδιοκατοικούμενη πρώτη κατοικία (τα πρώτα 130 τ.μ., εντός ορίων αξίας και συναλλαγής) — ένα ακίνητο προς επένδυση ή για σκοπούς διαμονής επιβαρύνεται με 19%. Τα τέλη χαρτοσήμου έχουν καταργηθεί, και δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή πλούτου ούτε ετήσιος εθνικός φόρος ακίνητης περιουσίας. Ο φόρος υπεραξίας κεφαλαίου είναι 20%, και επιβάλλεται μόνο σε κυπριακά ακίνητα. Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται βάσει των κανονικών κανόνων, αλλά ένας μη έχων φορολογική κατοικία (non-domiciled) κάτοικος πληρώνει 0% σε μερίσματα, τόκους και ενοίκια για 17 χρόνια. Ο εταιρικός φόρος είναι 15%. Επιβεβαιώνετε πάντα τους τρέχοντες συντελεστές και τη δική σας επιλεξιμότητα με Κύπριο φορολογικό σύμβουλο.

Η ακτή της Αμμοχώστου είναι κυρίως μια εποχική αγορά παραθεριστικών θερέτρων. Ο τουρισμός — και η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις που τον τροφοδοτεί — κορυφώνεται έντονα από τον Ιούνιο έως τον Σεπτέμβριο, με τον Μάιο και τον Οκτώβριο ως ενδιάμεσους μήνες και ήσυχους χειμώνες. Η ετήσια πληρότητα κινείται επομένως πλησιέστερα στο 40–55% ακόμη και σε καλά διαχειριζόμενα ακίνητα, ενώ η Αγία Νάπα και ο Πρωταράς συγκαταλέγονται στις πιο κορεσμένες αγορές βραχυχρόνιας μίσθωσης της Κύπρου. Η αντίθετη τάση είναι σκόπιμη: η Μαρίνα Αγίας Νάπας και η ώθηση της περιοχής προς τον θαλάσσιο τουρισμό στοχεύουν να επεκτείνουν τη σεζόν προς έναν προορισμό τεσσάρων εποχών. Για σταθερή ζήτηση ενοικίασης όλο τον χρόνο, οι επενδυτές συχνά συνδυάζουν μια παράκτια παραθεριστική μίσθωση εδώ με μια μακροχρόνια μίσθωση σε μια αστική αγορά όπως η Λάρνακα ή η Λεμεσός.

Εξαρτάται από τη στρατηγική. Η Αγία Νάπα είναι η πρωτεύουσα της νυχτερινής ζωής και των beach club — η Παραλία Νησί, το λιμάνι και η νέα Μαρίνα Αγίας Νάπας — με ισχυρή ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης στην αιχμή της σεζόν. Ο Πρωταράς είναι το πιο ήρεμο, οικογενειακό θέρετρο χτισμένο γύρω από τον Κόλπο Φιγκ Τρι, δημοφιλές στους αγοραστές εξοχικών κατοικιών και με υψηλότερες τιμές διανυκτέρευσης. Το Παραλίμνι, η διοικητική πόλη της επαρχίας, και ενδοχώρια χωριά όπως η Δερύνεια και η Σωτήρα προσφέρουν την καλύτερη σχέση αξίας και μια πιο σταθερή, ολοετή βάση κατοίκων, μακριά από το premium της παραλιακής ζώνης. Το Εθνικό Πάρκο Κάβο Γκρέκο αγκυρώνει την προστατευόμενη ακτογραμμή μεταξύ Αγίας Νάπας και Πρωταρά. Όλα αυτά βρίσκονται στην ελεγχόμενη από την κυβέρνηση Δημοκρατία — όχι στην τουρκοκρατούμενη πόλη της Αμμοχώστου στα βόρεια.