Famagusta

Sí: cualquier nacionalidad puede comprar propiedad en régimen de propiedad plena (freehold) en la costa de Famagusta. El título se inscribe en el Land Registry (Department of Lands & Surveys), y tanto los compradores de la UE como los de fuera de la UE adquieren la plena propiedad del apartamento o la villa. Los compradores de fuera de la UE necesitan la aprobación del Consejo de Ministros, que es un trámite rutinario y suele tardar entre dos y tres meses; no le impide finalizar la compra, tomar posesión ni alquilar mientras tanto. Los compradores protegen la operación presentando el contrato de compraventa en el Land Registry (protección por cumplimiento específico), lo que asegura la propiedad frente al vendedor a la espera de la transmisión del título. El sistema se sustenta en el common law inglés y el inglés se habla ampliamente, parte del motivo por el que la costa es popular entre compradores británicos, israelíes y alemanes.

La rentabilidad bruta del parque inmobiliario costero bien ubicado ronda el 6-9 %, y los alquileres vacacionales gestionados profesionalmente en ubicaciones privilegiadas pueden alcanzar el 8-12 % durante el pico de junio a septiembre, cuando Protaras y Ayia Napa registran algunas de las mayores tasas de ocupación de alquiler de corta estancia de la isla. La salvedad esencial es la estacionalidad: se trata de un destino de verano, por lo que las tarifas máximas de las semanas punta no se mantienen durante todo el año; la ocupación anual se acerca más al 40-55 % y los meses de octubre a abril son tranquilos. Ayia Napa y Protaras figuran además entre los mercados de alquiler de corta estancia más saturados de Chipre, con miles de anuncios activos, de modo que la gestión, los acabados y la ubicación exacta determinan el resultado. Modele los rendimientos sobre el conjunto de las 52 semanas —descontando gestión, IVA y desocupación— en lugar de sobre las tarifas de temporada alta.

Los apartamentos costeros promedian aproximadamente 1.100-1.400 € por m² en el distrito de Famagusta, alrededor de un 30-40 % por debajo de Limassol. En Protaras, los apartamentos estándar rondan los 1.200-1.800 €/m² y los de lujo en primera línea de mar los 2.000-2.800 €/m², mientras que las villas se sitúan en torno a los 1.500-2.500 €/m² según la ubicación y las especificaciones. Las posiciones frente a la playa conllevan una prima significativa respecto a las equivalentes de interior. Los precios se están afianzando: el índice RICS/KPMG registró Famagusta como el distrito más fuerte de Chipre en crecimiento de precios tanto de apartamentos como de viviendas en el primer trimestre de 2026. Todas las cifras están en euros y son indicativas para 2026.

La cartera de Palmera en la costa de Famagusta está desarrollada por Square One, en las zonas de Ayia Napa, Protaras y Paralimni bajo control gubernamental, y las propiedades se están incorporando. Como orientación de mercado, la entrada a la costa comienza en torno a los 120.000 € por un apartamento costero de un dormitorio, con los de dos dormitorios en torno a 140.000 €-250.000 € y villas con piscina desde unos 280.000 €. Los precios de Square One se indican sin IVA (+IVA): el tipo estándar es del 19 %, y el tipo reducido del 5 % solo está disponible para una primera vivienda de uso propio, no para una unidad de compra para alquiler o de residencia. Confirme la oferta actual y los precios exactos en las páginas de los proyectos, ya que la disponibilidad cambia.

Sí, a través de la vía de residencia permanente por inversión de Chipre. La compra de una propiedad nueva del mercado primario a partir de 300.000 € (más IVA), combinada con la acreditación de 50.000 € anuales de ingresos procedentes del extranjero, permite al comprador, su cónyuge y sus dependientes optar a la residencia permanente en la UE. Se trata de un permiso de residencia, no de la ciudadanía: Chipre eliminó su programa de ciudadanía por inversión en 2020, por lo que no es un pasaporte. Chipre está en la UE pero aún no es miembro de pleno derecho de Schengen, de modo que el permiso por sí solo no concede la libre circulación sin fronteras por el espacio Schengen. Confirme los umbrales y las condiciones vigentes con un abogado chipriota antes de contar con un resultado concreto.

Chipre es una jurisdicción de baja tributación para los propietarios. El IVA es del 19 % estándar; el IVA reducido del 5 % se aplica solo a una primera vivienda de uso propio (primeros 130 m², dentro de los límites de valor y de la transacción); una unidad de compra para alquiler o de residencia paga el 19 %. El impuesto de actos jurídicos documentados (stamp duty) ha sido abolido, y no hay impuesto sobre sucesiones, donaciones ni patrimonio, ni un impuesto nacional anual sobre la propiedad. El impuesto sobre las plusvalías es del 20 %, y grava únicamente los bienes inmuebles situados en Chipre. Los ingresos por alquiler tributan según las normas habituales, pero un residente no domiciliado paga un 0 % sobre dividendos, intereses y alquileres durante 17 años. El impuesto de sociedades es del 15 %. Confirme siempre los tipos vigentes y su elegibilidad con un asesor fiscal chipriota.

La costa de Famagusta es fundamentalmente un mercado vacacional de temporada. El turismo — y la demanda de alquiler de corta estancia que lo impulsa — alcanza su punto máximo de forma acusada de junio a septiembre, con mayo y octubre como meses de transición e inviernos tranquilos. La ocupación anual se sitúa por tanto más cerca del 40–55 % incluso en propiedades bien gestionadas, y Ayia Napa y Protaras figuran entre los mercados de alquiler de corta estancia más saturados de Chipre. La tendencia contraria es deliberada: el Ayia Napa Marina y el impulso al turismo marítimo de la región buscan prolongar la temporada hacia un destino de cuatro estaciones. Para una demanda de alquiler estable durante todo el año, los inversores suelen combinar aquí un alquiler vacacional costero con un alquiler de larga estancia en un mercado urbano como Larnaca o Limassol.

Depende de la estrategia. Ayia Napa es la capital de la vida nocturna y los clubes de playa — Nissi Beach, el puerto y el nuevo Ayia Napa Marina — con una fuerte demanda de alquiler de corta estancia en temporada alta. Protaras es el complejo más tranquilo y orientado a las familias, construido en torno a Fig Tree Bay, preferido por los compradores de segunda residencia y con tarifas por noche más altas. Paralimni, la localidad administrativa del distrito, y pueblos del interior como Deryneia y Sotira ofrecen la mejor relación calidad-precio y una base de residentes más estable durante todo el año, lejos del sobreprecio de primera línea de playa. El Parque Nacional de Cabo Greco vertebra el litoral protegido entre Ayia Napa y Protaras. Todas estas zonas se encuentran en la República bajo control gubernamental, no en la ciudad de Famagusta ocupada por Turquía al norte.