Rashid Yachts & Marina

Rashid Yachts & Marina (commercialisé sous le nom de Mina Rashid) est une vaste communauté en bord de mer planifiée selon un plan directeur, développée par Emaar Properties en partenariat avec P&O Marinas sur le site de l'historique Port Rashid de Dubaï, à Bur Dubai. Le projet transforme l'ancien port en une destination de luxe pour superyachts s'étendant sur plusieurs millions de pieds carrés, avec sept quartiers à usage mixte, une marina à service complet de plus de 430 postes d'amarrage (capable d'accueillir des superyachts jusqu'à 100 m), une plage privée, le plus long bassin-canal de baignade de la ville (500 m) et l'emblématique paquebot Queen Elizabeth 2 réinventé en hôtel de 13 ponts. Il s'agit de l'un des projets de réaménagement les plus marquants du vieux Dubaï.

Oui — pleinement et en toute légalité. Rashid Yachts & Marina est une communauté classée en pleine propriété, de sorte que les investisseurs étrangers peuvent posséder en toute propriété aussi bien l'appartement que le terrain, sans limite de durée et avec le droit plein de vendre, louer et léguer. C'est un point notable : alors qu'une grande partie de la vieille ville environnante (certaines parties de Bur Dubai et de Deira) est réservée aux ressortissants des EAU/du CCG, le plan directeur Mina Rashid d'Emaar est en pleine propriété et ouvert à toutes les nationalités. L'enregistrement s'effectue auprès du Dubai Land Department (DLD).

Les analystes du marché prévoient des rendements locatifs bruts de 6,5 à 8 % sur les appartements de 1 à 2 chambres une fois la communauté opérationnelle, les unités plus grandes et les penthouses se situant plutôt entre 5,5 et 7 %. Ces chiffres sont globalement conformes à la moyenne dubaïote (~6,8 %) et compétitifs face aux marchés en bord de mer établis. Réserve importante : le quartier est encore en construction, ces rendements sont donc projetés et non réalisés. Les revenus locatifs ne commencent qu'à la livraison, et les rendements devraient se consolider à mesure que la marina, la plage, la promenade commerçante et le pôle QE2 entreront pleinement en service.

Sur Palmera, les 5 projets Emaar actuels à Rashid Yachts & Marina démarrent à 2,1 M AED, avec une médiane autour de 2,13 M AED et une annonce la plus élevée proche de 2,31 M AED — ce sont des chiffres réels, issus des annonces en cours. À l'échelle du quartier dans son ensemble, les unités sur plan d'une chambre ont été lancées à partir d'environ 1,6 M AED, tandis que les unités haut de gamme de trois chambres en bord de mer et les penthouses atteignent 4,5 à 9 M AED et plus. Les prix varient fortement selon la tour, l'étage et l'orientation de l'unité, face à la marina ou au canal.

Emaar Properties est le promoteur principal de l'ensemble de la communauté — le même promoteur que celui de Downtown Dubai, Dubai Marina, Dubai Hills Estate et du Burj Khalifa. Les cinq projets actuellement disponibles sur Palmera dans cette zone sont des développements Emaar (notamment Marina Place, Fior, Aurea et Sera). Emaar livre le plan directeur par phases en partenariat avec P&O Marinas, qui exploite les postes d'amarrage pour superyachts.

Les deux sont des communautés de marina à service complet, mais elles répondent à des moments différents. Dubai Marina est un quartier mature, entièrement construit, doté d'une forte demande locative, de revenus immédiats et d'un vaste marché secondaire. Rashid Yachts & Marina est un tout nouveau plan directeur Emaar en phase initiale : vous achetez avant l'achèvement, généralement 20–35 % en dessous des biens en bord de mer comparables déjà achevés, avec un potentiel de plus-value à mesure que la marina, la plage et le pôle QE2 arrivent à maturité. La contrepartie : aucun revenu jusqu'à la livraison et le risque d'exécution habituel propre au sur plan. Rashid ajoute par ailleurs de véritables postes d'amarrage pour superyachts (jusqu'à 100 m) ainsi qu'un canal baignable de 500 m que Dubai Marina ne possède pas.

Emaar livre la communauté par phases. Les premières tours sont livrées progressivement, l'achèvement de phases plus larges étant attendu autour de 2027–2028, et la réalisation complète du plan directeur (marina, commerces, plage et tous les quartiers) anticipée entre 2028 et 2030. Comme le projet est échelonné, certains bâtiments atteignent la livraison bien avant que les équipements environnants soient pleinement ouverts — il vaut la peine de confirmer la date de livraison de la tour concernée avant l'achat.

Oui, si votre achat atteint le seuil requis. Un bien d'une valeur de 2 M AED ou plus donne droit à un Golden Visa de 10 ans (renouvelable, incluant le conjoint et les enfants, sans sponsor requis). Comme le ticket d'entrée chez Palmera ici commence à 2,1 M AED, la plupart des annonces dépassent le seuil. Un achat compris entre 750 K et 2 M AED donne droit à un visa de résidence de 2 ans renouvelable. Le visa reste valable même dans le cadre d'un plan de paiement, tant que la valeur du bien atteint 2 M AED ou plus. Il n'y a aucune obligation de résidence effective — une seule visite tous les 180 jours suffit à le maintenir valide.

Non — les Émirats arabes unis n'appliquent ni impôt foncier annuel, ni impôt sur les revenus locatifs, ni impôt sur les plus-values. Les coûts se limitent à des frais d'achat DLD uniques de 4 % au moment de l'enregistrement, et à des charges annuelles versées à l'association des copropriétaires — estimées à environ 18 à 25 AED par m² par an pour les tours standard du quartier, ce chiffre étant plus élevé pour les résidences de marque et les penthouses (il s'agit de budgets annuels approuvés par la RERA, qui varient selon l'immeuble). Les investisseurs sont invités à vérifier leurs propres obligations déclaratives au regard de la fiscalité de leur pays de résidence.

Oui — sa position dans le vieux Dubaï est d'une centralité peu commune. Le quartier se situe à environ 8 minutes du DIFC, 12 minutes de Downtown Dubaï et 15 minutes de l'aéroport international DXB, la Sheikh Zayed Road étant à une dizaine de minutes. La station de métro la plus proche est Al Ghubaiba (ligne verte), à quelques minutes en voiture de la communauté, et le plan directeur ajoute une mobilité interne par la marina ainsi que des liaisons fluviales. La proximité à la fois du cœur financier et des quartiers historiques de la crique constitue l'un des atouts distinctifs du secteur.

Les principaux risques sont ceux, classiques, d'un plan directeur en phase initiale : le calendrier de livraison (une livraison par phases peut faire que les équipements arrivent après les bâtiments), l'absence de revenus locatifs jusqu'à l'achèvement, et la possibilité que l'offre arrive par vagues à mesure qu'Emaar lance de nouvelles tours. Ces risques sont atténués par la loi RERA sur les comptes séquestres à Dubaï (les paiements sont conservés sur un compte fiduciaire et débloqués au regard d'étapes de construction vérifiées), par le solide historique de livraison d'Emaar et par le système d'enregistrement transparent de la DLD. Comme pour tout achat sur plan, vérifiez les étapes du SPA, la date de livraison de la tour concernée et la structure du plan de paiement avant de vous engager.