Agios Ioannis

დიახ — ნებისმიერი ეროვნების პირს შეუძლია საკუთრებაში ჰქონდეს უპირობო საკუთრება (freehold) კვიპროსში. ევროკავშირის მოქალაქეები ყიდულობენ იმავე პირობებით, როგორც კვიპროსელები, ხოლო ევროკავშირის გარეთ მყოფ მყიდველებს ესაჭიროებათ მინისტრთა საბჭოს რუტინული თანხმობა, რომელიც სტანდარტულად გაიცემა და ჩვეულებრივ დაახლოებით ორ-სამ თვეს გრძელდება; ამ დროის განმავლობაში შეგიძლიათ დაასრულოთ გარიგება და დაასახლდეთ. საკუთრების უფლება რეგისტრირდება კვიპროსის მიწის რეესტრში (Department of Lands & Surveys) — და არასოდეს ყურის ქვეყნების სტილის DLD ან RERA ტიპის ორგანოში — ხოლო მყიდველები იცავენ თავიანთ შენაძენს ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციით კონკრეტული შესრულების (specific-performance) დაცვისთვის, რაც უზრუნველყოფს ქონებას გამყიდველის მიერ მისი განმეორებით განკარგვისგან. კვიპროსი არის ევროკავშირის წევრი, რომელიც იყენებს ევროს, ინგლისურ საერთო სამართალზე (common law) დაფუძნებული სამართლებრივი სისტემით და ფართოდ გავრცელებული ინგლისური ენით.

ცენტრალურ ლიმასოლში მთლიანი (gross) შემოსავალი დაახლოებით 5.5–6.5%-ს შეადგენს, ხოლო უფრო მცირე ბინები ყველაზე მეტს გამოიმუშავებენ. ლიმასოლი კვიპროსის ყველაზე მაღალშემოსავლიანი ქალაქია დაახლოებით 6% მთლიანი (gross) (Developers Cyprus), ხოლო Investropa-ს 2026 წლის ბინების მონაცემები ცენტრალური საცხოვრებელი უბნებისთვის აჩვენებს სტუდიოებს 6–7%-თან ახლოს და ერთ- და ორ-საძინებლიან ბინებს დაახლოებით 5.5–6.5%. ეს კომფორტულად უსწრებს პრემიუმ ზღვისპირა ფონდს — ლიმასოლის მარინასა და აგიოს ტიხონასის ბინები იძლევა 4.5–5%-თან ახლოს, რადგან მათი მაღალი შესყიდვის ფასი და მომსახურების საფასური აღემატება ქირას. ეს არის საორიენტაციო მთლიანი (gross) მაჩვენებლები მართვის, მომსახურების საფასურისა და ვაკანტურობის გამოქვითვამდე; წმინდა (net) შემოსავალი უფრო დაბალია, ამიტომ შესაბამისად დაგეგმეთ ბიუჯეტი.

ცენტრალური ლიმასოლის საცხოვრებელი ბინები — ჯგუფი, რომელიც მოიცავს აგიოს იოანისს — დაახლოებით €3,200–€4,500-ს შეადგენს კვ.მ-ზე (Pinatas.cy), ლიმასოლის მასშტაბით მედიანა დაახლოებით €4,000/კვ.მ (Investropa) და კვიპროსის ბინების საშუალო ფასი დაახლოებით €3,879/კვ.მ (Developers Cyprus). ეს ბევრად ნაკლებია €6,000–€8,000/კვ.მ-ზე, რომელსაც ითხოვენ მარინასა და ნეაპოლისის სანაპიროზე, რაც სწორედ ამ უბნის მთავარი მიმზიდველობაა: ცენტრალური მისამართი საშუალო-ბაზრის ფასად. ფასები მყარდება — ლიმასოლის ღირებულებები დაახლოებით 5.5%-ით მაღალი იყო წლიურ ჭრილში 2026 წელს, ხოლო კვიპროსის ბინების ფასები გაიზარდა დაახლოებით 10.8%-ით წლიურ ჭრილში 2026 წლის I კვარტალში. ყველა მაჩვენებელი საორიენტაციოა და შესაძლოა შეიცვალოს.

შესვლის ფასი იწყება დაახლოებით €235,000-დან — Square One-ის NEON, 20-ბინიანი გეგმის ეტაპზე მყოფი პროექტი აგიოს იოანისში, სადაც წარმოდგენილია ერთსაძინებლიანი, ერთ-პლიუს-ერთი და ორსაძინებლიანი ბინები დახურული ვერანდებით. Square One-ის ფასები მითითებულია დღგ-ს გარეშე ("+VAT"), ამიტომ ბიუჯეტში გაითვალისწინეთ შესაბამისი დღგ დამატებით: შემცირებული 5%-იანი განაკვეთი ვრცელდება მხოლოდ მესაკუთრის მიერ დასახლებულ პირველ საცხოვრებელზე ზომისა და ღირებულების ლიმიტების ფარგლებში, ხოლო გასაქირავებელ ან ბინადრობის ერთეულს ერიცხება სტანდარტული 19%. როგორც გეგმის ეტაპზე მყოფ პროექტს, დანახარჯი ეტაპობრივად ნაწილდება მშენებლობის მიმდინარეობისას დეველოპერის გადახდის გეგმის მიხედვით. ამ უბანში უფრო დიდი და მაღალი კლასის საცხოვრებლების ფასი მნიშვნელოვნად აღემატება საწყის დონეს.

შესაძლებელია — კვიპროსის საინვესტიციო მუდმივი ბინადრობის პროგრამის მეშვეობით, რომელიც ანიჭებს ბინადრობის ნებართვას და არა მოქალაქეობას. ძირითადი გზა მოითხოვს მინიმუმ €300,000-ის ინვესტიციას ახალ, პირველად ბაზარზე არსებულ ქონებაში (პლუს დღგ) და საზღვარგარეთიდან წელიწადში €50,000-ის შემოსავლის დადასტურებას; ის გასცემს განახლებად მუდმივი ბინადრობის ნებართვას, რომელიც მოიცავს მეუღლესა და დამოკიდებულ ბავშვებს. გაითვალისწინეთ ზღვარი: NEON-ის მსგავსი საწყისი ერთეული €235,000-ად ჩამორჩება €300,000-იან მინიმუმს, ამიტომ მუდმივ ბინადრობაზე ორიენტირებული მყიდველი აირჩევდა უფრო მაღალი ღირებულების ახალ საცხოვრებელს. ეს არის ბინადრობის ნებართვა — კვიპროსმა 2020 წელს გააუქმა ინვესტიციის სანაცვლოდ მოქალაქეობის ("პასპორტის") სქემა, ამიტომ ქონების არცერთი შესყიდვა არ იძლევა პასპორტს. კვიპროსი ევროკავშირშია, მაგრამ ჯერ არ არის შენგენის ზონაში, ამიტომ აქ ბინადრობა თავისთავად არ ანიჭებს უსაზღვრო მიმოსვლის უფლებას. კონკრეტულ შედეგზე დაყრდნობამდე დაადასტურეთ მოქმედი წესები კვიპროსელ მრჩეველთან.

კვიპროსი ქონებისთვის დაბალი გადასახადების იურისდიქციაა. არ არსებობს ყოველწლიური ეროვნული ქონების გადასახადი (გაუქმდა 2017 წელს), არც მემკვიდრეობის, საჩუქრის ან სიმდიდრის გადასახადი, და შესყიდვაზე საგერბო მოსაკრებელი გაუქმებულია. დღგ არის 19% სტანდარტული; შემცირებული 5%-იანი განაკვეთი ვრცელდება მხოლოდ მესაკუთრის მიერ დასახლებულ პირველ საცხოვრებელზე (პირველ 130 მ²-ზე, ღირებულებისა და გარიგების ლიმიტებით), ამიტომ გასაქირავებელი ან ბინადრობის ერთეული იხდის 19%-ს. კაპიტალის ნამატის გადასახადი არის 20% კვიპროსში ქონების გაყიდვისას მიღებულ ნამატზე, უვადო შეღავათებით. გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება როგორც შემოსავალი, მაგრამ non-dom რეჟიმი კვალიფიციურ ახალ რეზიდენტებს აძლევს 0%-ს დივიდენდებზე, პროცენტსა და ქირაზე 17 წლის განმავლობაში, ხოლო კორპორაციული გადასახადის განაკვეთი კონკურენტული 15%-ია. ყოველთვის დაადასტურეთ მოქმედი განაკვეთები და ზღვრები კვიპროსელ საგადასახადო მრჩეველთან თქვენი სიტუაციისთვის.

ეს არის ღირებულებისა და შემოსავლიანობის და არა პრესტიჟის არჩევანი. აგიოს იოანისი ცენტრალურია — მარინადან, ისტორიული ცენტრიდან, კვიპროსის ტექნოლოგიური უნივერსიტეტიდან და A1 ავტომაგისტრალიდან რამდენიმე წუთის სავალზე — მაგრამ აქ ბინები ღირს დაახლოებით €3,200–€4,500/m², მაშინ როცა მარინასა და ნეაპოლისის სანაპიროზე — €6,000–€8,000/m². რადგან ყიდვის ფასი უფრო დაბალია, ხოლო ცენტრალური ქალაქის ქირა ძლიერი რჩება, მთლიანი შემოსავლიანობა აქ უფრო მაღალია (დაახლოებით 5.5–6.5%, ხოლო სტუდიოებზე 6–7%), ვიდრე პრემიუმ სანაპირო ფონდისთვის დამახასიათებელი 4.5–5%. მყიდველები, რომლებსაც კონკრეტულად ზღვის ხედი, მარინის სადგომი ან პრესტიჟული მისამართი სურთ, სანაპიროს ამჯობინებენ; ხოლო ისინი, ვინც პრიორიტეტს ანიჭებს საიჯარო შემოსავალს, დამქირავებელთა მოთხოვნას და საშუალო ბაზრის შესვლის წერტილს, ჩვეულებრივ ცენტრალურ უბნებში ჩერდებიან, როგორიცაა აგიოს იოანისი.