Agios Ioannis

Ναι — υπήκοοι κάθε εθνικότητας μπορούν να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα ακινήτου στην Κύπρο. Οι πολίτες της ΕΕ αγοράζουν με τους ίδιους όρους όπως και οι Κύπριοι, ενώ οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται τη συνήθη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου, η οποία χορηγείται ως τυπική διαδικασία και συνήθως διαρκεί περίπου δύο έως τρεις μήνες· στο μεταξύ μπορείτε να ολοκληρώσετε την αγορά και να εγκατασταθείτε. Ο τίτλος καταχωρείται στο Κτηματολόγιο Κύπρου (Department of Lands & Surveys) — ποτέ σε φορέα τύπου DLD ή RERA του Κόλπου — και οι αγοραστές προστατεύουν την αγορά τους καταθέτοντας το πωλητήριο έγγραφο για προστασία ειδικής εκτέλεσης, που εξασφαλίζει το ακίνητο έναντι νέας διάθεσής του από τον πωλητή. Η Κύπρος είναι μέλος της ΕΕ που χρησιμοποιεί το ευρώ, με νομικό σύστημα βασισμένο στο αγγλικό κοινό δίκαιο και ευρεία χρήση της αγγλικής γλώσσας.

Οι μεικτές αποδόσεις στο κέντρο της Λεμεσού κυμαίνονται περίπου στο 5,5–6,5%, με τις μικρότερες μονάδες να αποδίδουν τα περισσότερα. Η Λεμεσός είναι η κυπριακή πόλη με την υψηλότερη απόδοση, στο περίπου 6% μεικτά (Developers Cyprus), και τα στοιχεία της Investropa για το 2026 σχετικά με τα διαμερίσματα στις κεντρικές οικιστικές περιοχές δείχνουν στούντιο κοντά στο 6–7% και διαμερίσματα ενός και δύο υπνοδωματίων γύρω στο 5,5–6,5%. Αυτό υπερβαίνει άνετα το εκλεκτό απόθεμα του παραλιακού μετώπου — τα διαμερίσματα στη Μαρίνα Λεμεσού και στον Άγιο Τύχωνα αποδίδουν πιο κοντά στο 4,5–5%, καθώς οι υψηλές τιμές αγοράς και τα κοινόχρηστα υπερβαίνουν το ενοίκιο. Πρόκειται για ενδεικτικά μεικτά μεγέθη πριν από τη διαχείριση, τα κοινόχρηστα και τις περιόδους κενής κατοικίας· οι καθαρές αποδόσεις είναι χαμηλότερες, γι' αυτό προϋπολογίστε ανάλογα.

Τα οικιστικά διαμερίσματα στο κέντρο της Λεμεσού — η κατηγορία που περιλαμβάνει τον Άγιο Ιωάννη — βρίσκονται περίπου στα €3.200–€4.500 ανά m² (Pinatas.cy), έναντι διάμεσης τιμής για ολόκληρη τη Λεμεσό γύρω στα €4.000/m² (Investropa) και μέσου όρου διαμερισμάτων στην Κύπρο κοντά στα €3.879/m² (Developers Cyprus). Αυτό είναι πολύ κάτω από τα €6.000–€8.000/m² που ζητούνται στη Μαρίνα και στο παραλιακό μέτωπο της Νεάπολης, κάτι που αποτελεί και τη βασική έλξη της περιοχής: μια κεντρική διεύθυνση σε τιμή μεσαίας κατηγορίας. Οι τιμές ενισχύονται — οι αξίες στη Λεμεσό ήταν περίπου 5,5% υψηλότερες σε ετήσια βάση το 2026, και οι τιμές των διαμερισμάτων στην Κύπρο αυξήθηκαν κατά περίπου 10,8% σε ετήσια βάση το α' τρίμηνο του 2026. Όλα τα μεγέθη είναι ενδεικτικά και υπόκεινται σε μεταβολές.

Η είσοδος ξεκινά από περίπου €235.000 — το NEON της Square One, ένα υπό ανέγερση συγκρότημα 20 διαμερισμάτων στον Άγιο Ιωάννη, με κατοικίες ενός υπνοδωματίου, ενός συν ένα και δύο υπνοδωματίων με στεγασμένες βεράντες. Οι τιμές της Square One αναγράφονται χωρίς ΦΠΑ ("+ΦΠΑ"), οπότε προϋπολογίστε τον εφαρμοστέο ΦΠΑ επιπλέον: ο μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει μόνο για ιδιοκατοικούμενη πρώτη κατοικία εντός των ορίων εμβαδού και αξίας, ενώ μια μονάδα προς ενοικίαση ή για σκοπούς διαμονής επιβαρύνεται με τον κανονικό συντελεστή 19%. Ως έργο υπό ανέγερση, η δαπάνη κατανέμεται σε στάδια κατά τη διάρκεια της κατασκευής βάσει του σχεδίου πληρωμών του κατασκευαστή. Μεγαλύτερες κατοικίες και κατοικίες υψηλότερων προδιαγραφών στην περιοχή κοστίζουν αρκετά πάνω από το επίπεδο εισόδου.

Μπορεί — μέσω του κυπριακού προγράμματος Μόνιμης Διαμονής μέσω επένδυσης, το οποίο χορηγεί άδεια διαμονής, όχι υπηκοότητα. Η κύρια οδός απαιτεί επένδυση τουλάχιστον €300.000 σε ΝΕΟ ακίνητο πρωτογενούς αγοράς (συν ΦΠΑ) και απόδειξη εισοδήματος €50.000 ετησίως από το εξωτερικό· παρέχει ανανεώσιμη άδεια μόνιμης διαμονής που καλύπτει τον/τη σύζυγο και τα εξαρτώμενα τέκνα. Σημειώστε το όριο: μια μονάδα εισόδου όπως το NEON στα €235.000 βρίσκεται κάτω από το ελάχιστο των €300.000, οπότε ένας αγοραστής με στόχο τη Μόνιμη Διαμονή θα επέλεγε μια νέα κατοικία υψηλότερης αξίας. Πρόκειται για άδεια διαμονής — η Κύπρος κατάργησε το πρόγραμμα υπηκοότητας μέσω επένδυσης ("διαβατήριο") το 2020, οπότε καμία αγορά ακινήτου δεν οδηγεί σε διαβατήριο. Η Κύπρος ανήκει στην ΕΕ αλλά δεν είναι ακόμη στη ζώνη Σένγκεν, οπότε η διαμονή εδώ δεν παρέχει από μόνη της ελεύθερη διασυνοριακή μετακίνηση. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες με έναν Κύπριο σύμβουλο προτού βασιστείτε σε ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα.

Η Κύπρος είναι δικαιοδοσία με χαμηλή φορολογία για τα ακίνητα. Δεν υπάρχει ετήσιος εθνικός φόρος ακίνητης περιουσίας (καταργήθηκε το 2017), ούτε φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή πλούτου, και τα τέλη χαρτοσήμου επί της αγοράς έχουν καταργηθεί. Ο ΦΠΑ είναι 19% κανονικός συντελεστής· ο μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει μόνο για ιδιοκατοικούμενη πρώτη κατοικία (στα πρώτα 130 τ.μ., με όρια αξίας και συναλλαγής), οπότε μια μονάδα προς ενοικίαση ή για σκοπούς διαμονής πληρώνει 19%. Ο φόρος υπεραξίας κεφαλαίου είναι 20% επί του κέρδους όταν πουλάτε κυπριακό ακίνητο, με ισόβιες εκπτώσεις. Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται ως εισόδημα, αλλά το καθεστώς non-dom παρέχει στους επιλέξιμους νέους κατοίκους 0% σε μερίσματα, τόκους και ενοίκια για 17 χρόνια, και ο εταιρικός φορολογικός συντελεστής είναι ένα ανταγωνιστικό 15%. Επιβεβαιώνετε πάντα τους ισχύοντες συντελεστές και τα όρια με έναν Κύπριο φορολογικό σύμβουλο για τη δική σας περίπτωση.

Είναι η επιλογή της αξίας και της απόδοσης παρά του κύρους. Ο Άγιος Ιωάννης είναι κεντρικός — λίγα λεπτά από τη μαρίνα, τον ιστορικό πυρήνα, το Τεχνολογικό Πανεπιστήμιο Κύπρου και τον αυτοκινητόδρομο Α1 — αλλά τα διαμερίσματά του κοστίζουν περίπου €3.200–€4.500/m² έναντι €6.000–€8.000/m² στη Μαρίνα και το παραλιακό μέτωπο της Νεάπολης. Επειδή η τιμή αγοράς είναι χαμηλότερη ενώ τα ενοίκια στο κέντρο της πόλης παραμένουν ισχυρά, οι μεικτές αποδόσεις είναι υψηλότερες εδώ (περίπου 5,5–6,5%, και 6–7% στα στούντιο) από το 4,5–5% που είναι τυπικό για τα κορυφαία παραθαλάσσια ακίνητα. Οι αγοραστές που θέλουν συγκεκριμένα θέα στη θάλασσα, θέση ελλιμενισμού σε μαρίνα ή μια εντυπωσιακή διεύθυνση-τρόπαιο θα προτιμήσουν την ακτή· όσοι δίνουν προτεραιότητα στην απόδοση ενοικίασης, στη ζήτηση ενοικιαστών και σε ένα σημείο εισόδου μεσαίας αγοράς τείνουν να καταλήγουν σε κεντρικές συνοικίες όπως ο Άγιος Ιωάννης.