Expo 2030 وكأس العالم 2034: مدة الاحتفاظ الفعلية في المملكة العربية السعودية

يقوم كل عرض ترويجي للعقارات السعودية اليوم على تاريخين اثنين. ينطلق Expo 2030 في الرياض في 1 أكتوبر 2030، ويحلّ كأس العالم في 2034. والحجة الضمنية هي أن تشتري الآن، ثم تقع الفعاليات، فيتكفّل السعر بنفسه.

هذه قراءة خاطئة لتقويم زمني. فالفعالية ارتفاع مؤقت في الطلب على غرف الفنادق والإيجارات القصيرة، وليست إعادة تسعير دائمة لموقع بعينه. وما يهمّ المالك هو التسلسل المحيط بهذين التاريخين: ما الذي سيُبنى لخدمتهما، وما الذي سيبقى قائماً وعاملاً بعدهما، وكم سنة ستجلس فيها مع الأصل قبل أن يبلغ أي من ذلك سعر إعادة بيع.

وبهذه القراءة، لا يخبرك تقويم المحفّزات بما ينبغي أن تدفعه، بل يخبرك بما تلتزم به. فمن الدخول في 2026 أو 2027 وصولاً إلى سوق ناضجة بعد كأس العالم، يفرض التسلسل فترة احتفاظ تتراوح تقريباً بين ثلاث وثماني سنوات. هذا الرقم هو الاستراتيجية، وما عداه اختيار للأصل.

التواريخ هي الجزء الوحيد هنا الذي ليس توقّعاً

يمتد Expo 2030 Riyadh من 1 أكتوبر 2030 إلى 31 مارس 2031، على موقع تبلغ مساحته نحو ستة ملايين متر مربع شمال المدينة، وتتوقع الجهة المنظِّمة أكثر من 42 مليون زيارة (المصدر: Expo 2030 Riyadh). وقد منح المكتب الدولي للمعارض المعرضَ التسجيل الرسمي في جمعيته العمومية، وهي الخطوة الإجرائية التي تحوّل الملف الفائز إلى معرض عالمي مُدرج في الجدول (المصدر: BIE). ورقم 42 مليون توقّع صادر عمّن يبنون المشروع، أما الأشهر الستة فثابتة.

ومُنحت المملكة العربية السعودية استضافة كأس العالم FIFA 2034 في المؤتمر الاستثنائي لـ FIFA بتاريخ 11 ديسمبر 2024 (المصدر: Al Jazeera). والمدن المستضيفة هي الرياض وجدة والخبر وأبها وNEOM، وتقع أربعة من الملاعب الخمسة عشر المقترحة في جدة (المصدر: The National، Saudi Arabia FIFA World Cup 2034).

وقبلهما تأتي كأس آسيا AFC، التي تُقام من 7 يناير إلى 5 فبراير 2027 في الرياض وجدة والخبر (المصدر: Saudi Press Agency). وهي الأصغر بين الثلاث والأكثر فائدة للمستثمر، لأنها الأولى التي يمكنك أن تراقبها بدل أن تضعها في نموذج. فمعدلات الإشغال وأسعار الغرف وقدرة النقل الفعلية على الاستيعاب، وما إذا كانت الأحياء المجاورة للملاعب ستمتلئ أم تبقى هادئة، كل ذلك يصبح قابلاً للرصد في مطلع 2027، أي قبل نحو أربع سنوات من افتتاح Expo.

التقويم الزمني، من 2026 إلى 2035

الفترة	ما يقوله التقويم	ماذا يعني ذلك إن كنت مالكاً بالفعل
2026 إلى 2027	نظام تملّك غير السعوديين ساري المفعول منذ 22 يناير 2026؛ ونُشرت خريطة النطاقات المعتمدة في 23 يونيو 2026	الدخول قبل وجود أي اكتشاف للأسعار في السوق الثانوية تحت النظام الجديد
7 يناير إلى 5 فبراير 2027	كأس آسيا AFC: الرياض، جدة، الخبر	أول اختبار قابل للرصد للطلب المرتبط بالفعاليات وللأحياء المجاورة للملاعب
2027 إلى 2030	التسليم والبناء استعداداً لـ Expo	السنوات الهادئة. تتحمّل رسوم الخدمة دون أي إشارة خروج
1 أكتوبر 2030 إلى 31 مارس 2031	Expo 2030 Riyadh، ستة أشهر	ذروة الاهتمام الدولي بالرياض، وأول نافذة خروج واقعية
2031 إلى 2033	تحويل موقع Expo إلى حي دائم: نية معلنة، لا تاريخ متعاقَد عليه	هنا تقع مخاطر الإرث: إما أن يعمل الحي أو يفرغ
2034	كأس العالم FIFA، والرياض وجدة ضمن المدن المستضيفة	نافذة خروج ثانية وأوسع، والموعد النهائي الذي يبني نحوه كل مطوّر آخر
2035 وما بعدها	لا فعالية مماثلة مثبتة حالياً في التقويم	احتفظ بأصل دخل مستقر، أو تكون قد بعت بالفعل

لماذا يحدّد التسلسل مدة الاحتفاظ لا سعر الدخول

انظر إلى الجدول ككل، وسيتضح شكل الالتزام. لا توجد نافذة خروج تستحق بين 2027 و2030. فالمشتري الذي يدخل في 2026 ويريد الخروج في 2028 يبيع في سوق بلا معايير إعادة بيع راسخة، وبلا سجل تشغيلي تحت نظام التملّك الجديد، وبلا فعالية يشير إليها. هذه ليست صفقة، بل بيع اضطراري.

والخطأ المعاكس مكلف بالقدر نفسه. فالشراء في 2029 على افتراض أن تسعير Expo ما زال أمامك يعني أن تدفع ثمن محفّز سبق أن سعّره مشترون دخلوا قبلك بثلاث سنوات، وأن تفعل ذلك ولديك نحو سنة واحدة قبل فتح الأبواب.

لذا فإن نوافذ الاحتفاظ العملية هي التالية. سيناريو قصير يمتد من 2027 إلى 2030 ويخرج عند Expo، وهو لا ينجح إلا إذا استقرّ الأصل وأمكنه إظهار أرقام تشغيلية حقيقية بحلول ذلك الوقت. وسيناريو أساسي يمتد من 2027 إلى 2034 ويستوعب دورة الفعاليات كاملة. وسيناريو صاعد يحتفظ بالأصل إلى ما بعد كأس العالم ويبقي على أصل مميّز من أجل الدخل بعد نضوج السوق. وليس أي منها عملية بيع سريع خلال سنتين، والسبب حسابي لا عاطفي: يجب إطفاء تكاليف الدخول على مدى فترة الاحتفاظ، وهي هنا بين 6 و9 في المئة.

البنية التحتية هي ما يبقى بعد انتهاء الفعاليات

الفعاليات تنتهي. وما يعيد تسعير موقع بصفة دائمة هو ما يظل يعمل صباح الاثنين التالي. ومترو الرياض أوضح مثال: ستة خطوط بطول 176 كيلومتراً و85 محطة، دخلت الخدمة على مراحل اعتباراً من 1 ديسمبر 2024 (المصدر: Saudi Press Agency). وهو ينقل الركاب اليوم، وهذه حقيقة من صنف مختلف تماماً عن صورة تخيلية.

وهو يرتبط أيضاً بخريطة التملّك. فمواقع التطوير الموجّه نحو النقل العام على امتداد المترو هي واحدة من النطاقات التسعة في الرياض التي يجوز فيها لغير السعوديين التملّك أصلاً. ومن المقرر أن يحصل موقع Expo على محطة خاصة به على هذه الشبكة، على بُعد محطة واحدة من المطار الدولي، وتقضي الخطة المنشورة بتحويل الموقع بعد مارس 2031 إلى حي دائم يضم مساكن ومحال تجزئة ومساحات ثقافية (المصدر: Expo 2030 Riyadh).

وفي جدة، يُشيَّد ملعب Jeddah Central Development في منطقة الأندلس الساحلية بسعة تبلغ نحو 45,800 مقعد، ومن المتوقع إنجازه في 2027، وهو أحد ملاعب جدة الأربعة لعام 2034 (المصدر: Saudipedia). كما يرد Jeddah Central ضمن الأحياء التي يُسمح فيها بالتملّك الأجنبي. وتلاقي هاتين الحقيقتين هو جوهر الحجة الاستثمارية لذلك الجزء من المدينة.

وكن حذراً مع خطط الإرث. فالمخطط الرئيسي للتحويل في 2031 نية معلنة تحمل مخاطر إنشائية، لا حياً مُسلَّماً. تعامل معه كجانب صاعد لم تدفع ثمنه، لا كبند في نموذجك.

الطرح لا ينجح إلا داخل نطاق معتمد

نظام تملّك غير السعوديين للعقار ساري المفعول منذ 22 يناير 2026 (المصدر: White & Case)، ونشر مجلس الوزراء وثيقة النطاقات الجغرافية في 23 يونيو 2026 (المصدر: Enterprise KSA). ويُسمح بالتملّك الأجنبي داخل النطاقات المعتمدة فقط، لا على مستوى المدينة كاملة: تسعة نطاقات في الرياض، تشمل King Abdullah Financial District وDiriyah Gate وNew Murabba وQiddiya وKing Salman Park ومنطقة King Salman International Airport وSEDRA وSports Boulevard ومواقع TOD على المترو، و57 نطاقاً في جدة. وترد هذه الأسماء هنا لأنها على خريطة عامة، لا لأن أحداً يعرضها عليك للبيع.

وهنا تسقط معظم حجج المحفّزات بهدوء. فملعب يبعد كيلومترين خارج نطاق معتمد لا يقدّم شيئاً للمشتري الأجنبي، لأنه لا يوجد هناك ما يمكنك تملّكه قانوناً. وقد وصفت REGA، الجهة التي تدير الخريطة، الوثيقة بأنها نقطة انطلاق لا مستند نهائي، ولم تعلن أي جدول زمني لإضافة نطاقات (المصدر: Enterprise KSA). وتوسيع الخريطة سلاح ذو حدين: عناوين أكثر للشراء، ومعروض منافس أكبر لما تملكه بالفعل.

أما من الناحية الإجرائية، فيتقدّم المقيمون عبر منصة Saudi Properties باستخدام رقم الإقامة؛ ويحصل غير المقيمين أولاً على هوية رقمية عبر سفارة سعودية أو ممثلية في الخارج؛ وتسجّل الشركات لدى وزارة الاستثمار عبر Invest Saudi وتحصل على الرقم الموحّد قبل إتمام الإجراء إلكترونياً (المصدر: REGA). وما تحصل عليه هو حق ملكية عقارية. أما ما إذا كانت عملية الشراء تترتب عليها أي نتيجة تتعلق بالإقامة في حالتك، فليس أمراً يؤخذ على محمل الثقة، لأن هذا الربط غير مثبت في الأنظمة المنشورة. احصل على تأكيد خطي للوضع قبل أن تبني عليه.

ما تكلفة احتفاظ بهذا الطول فعلياً

ضريبة التصرفات العقارية 5 في المئة من قيمة الصفقة، وتديرها ZATCA (المصدر: ZATCA). والمتصرِّف هو المسؤول أساساً عن توريدها، فإذا نقلت الصفقة هذه التكلفة إليك كمشترٍ، وجب أن ينص العقد على ذلك. وتنطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المئة على الخدمات المحيطة بالصفقة (الوساطة والخدمات القانونية والتقييم) لا على نقل ملكية سكنية اعتيادية. وتقع تكاليف الإغلاق الإجمالية عادة بين 6 و9 في المئة حين يتحمل المشتري البنود الرئيسية.

وفي شأن الوساطة، تحدد المادة 14 من نظام الوساطة العقارية العمولة بنسبة 2.5 في المئة من قيمة الصفقة في حالة البيع ما لم يتفق الطرفان خطياً على غير ذلك، وتشترط المادة 7 أن يكون عقد الوساطة مكتوباً ومودعاً لدى REGA وإلا كان غير نافذ (المصدر: REGA). ولا تتقاضى Palmera شيئاً من المشتري؛ فالمطوّر هو من يدفع. أما الجانب الضريبي والقانوني فيبقى قائماً، ولهذا يُعاقَب الاحتفاظ القصير بشدة هنا.

وثمة أمر لن نفعله: وضع رقم للعائد. فلا توجد بيانات موثّقة للعائد الإيجاري السعودي أو سعر المتر المربع أو معدل نمو الأسعار أو أحجام الصفقات في عهد التملّك الأجنبي، لأن عمر هذا العهد أشهر معدودة. وكل من يعرض عليك رقماً إنما يستقرئ من سوق لم تكن تسمح للمشترين الأجانب من قبل.

ما الذي قد يُفسد هذا الطرح

أربعة أمور، بترتيب تقريبي للاحتمال. تأخر التسليم: الملاعب ومراحل المطار وأحياء الإرث تتأخر في كل مكان في العالم، والحي الذي يفتتح في 2032 بدل 2030 يغيّر مدة احتفاظك، لا صبرك فحسب. توقيت المعروض: كل مطوّر في البلاد يبني نحو التاريخين نفسيهما، فالخطر ليس في غياب الطلب بل في وصوله مصحوباً بمعروض منافس يفوق ما تستوعبه السوق. مخاطر النطاق: قد تظل الخريطة ضيقة، أو تتوسع بطريقة تخفّف قيمة ما اشتريته. مخاطر التشغيل: ارتفاع إيجاري في أسبوع الفعالية ليس دخلاً مستقراً، والممول أو المشتري في 2031 سيطلب النوع الثاني.

وإذا اشتريت على الخارطة، فقواعد حساب الضمان هي ما يحميك خلال السنوات الهادئة. فبموجب اللائحة التنفيذية للبيع على الخارطة، لا يجوز للمحاسب القانوني السماح بالسحب من حساب الضمان عند رصد عيوب، وإذا لم يباشر المطوّر الإصلاحات خلال خمسة أيام من إشعاره جاز لـ REGA استخدام المبالغ المحتجزة أو مصادرة الضمان البنكي. وتُباع المشاريع عبر برنامج Wafi وتستلزم تسجيل مطوّر مؤهل. تحقّق من وجود التسجيل قبل التوقيع، لا بعده.

كيف تحتفظ به

مرشّح اختيار الأصل يقوم بمعظم العمل: أصل بعلامة تجارية أو مرتبط بفندق، على الواجهة البحرية أو في موقع حياة راقٍ متميز في جدة، بمعروض محدود فعلاً، ومطوّر له سجل تسليم يمكنك التحقق منه، وتخطيط وحدة سيظل مشتري إعادة البيع في 2031 راغباً فيه. ثم ضع نماذج لثلاثة سيناريوهات (متحفّظ، أساسي، صاعد)، واحرص على أن يصمد المتحفّظ أمام تأخير مدته سنتان. اقرأ رسوم الخدمة ورسوم الخروج قبل أن تقرأ الكتيّب، واحصل خطياً على أي قيد يتعلق بإعادة البيع أو التأجير.

ثم احتفظ. أغلى خطأ متاح في هذه السوق هو البيع في 2029 لأن شيئاً لم يحدث بعد، بينما كان التقويم يقول دائماً إن شيئاً لن يحدث قبل 2030. أنت تشتري ثلاثة تواريخ: يناير 2027، وأكتوبر 2030، وصيف 2034. أكّد خطياً وضع النطاق ومسار التملّك قبل أن تحوّل أي مبلغ، وخطّط للخروج عند التاريخ الثاني أو الثالث، لا الأول.