Vision 2030 وسوق العقارات السعودي: ما الذي يشتريه المشتري فعليًا في 2026

عادةً ما تُقدَّم Vision 2030 للمشتري الأجنبي بوصفها حالة شعورية: طموح، وتحوّل، وبلد يسابق الزمن. هذا التأطير بلا قيمة في اللحظة التي تستعدّ فيها لتحويل دفعة مالية. أهمية البرنامج بالنسبة للمستثمر العقاري تنبع من سبب واحد ضيّق وقابل للتحقق: إنه برنامج إنفاق حكومي، ومنذ يونيو 2026 صارت خريطة المواقع التي يُسمح فيها للأجنبي بالتملك في المملكة العربية السعودية تتطابق تقريبًا مع خريطة المواقع التي تنفق فيها الدولة.

لذا فالسؤال ليس ما إذا كانت Vision 2030 مبهرة، بل ما إذا كان الطلب الذي تصنعه الدولة سيصل إلى العنوان المحدد المعروض عليك، ووفق جدول زمني يمكنك التعايش معه، وما إذا كان التمويل الواقف خلف ذلك العنوان لا يزال يتدفق بالوتيرة نفسها التي كان عليها قبل عامين.

جزء من ذلك معروف اليوم، وجزء آخر ليس كذلك، والأجزاء المفيدة في هذا المقال هي تلك التي تقول ذلك صراحة.

الطلب يُصنع هنا ولا يُلبّى

في معظم الأسواق التي يمكنك الدخول إليها، يكون الطلب قائمًا بالفعل ويتنافس المطوّرون على تلبيته. أما المملكة العربية السعودية فتخوض التجربة المعاكسة: الدولة تبني محرّكات الطلب أولًا، أي اقتصاد الزوار وشبكة النقل وقاعدة التوظيف والبنية القانونية التي تستقبل رأس المال الأجنبي.

المدخلات ضخمة: عدد السكان في سن العمل نحو 25.9 مليون نسمة حتى عام 2024، وهدف سياحي يبلغ 150 مليون زيارة سنويًا بحلول 2030 بعد رفعه إثر تحقيق الهدف الأصلي البالغ 100 مليون قبل موعده بسنوات، وتدفقات استثمار أجنبي مباشر بلغت 119 مليار SAR في 2024 بارتفاع 24 بالمئة على أساس سنوي، ومتجاوزةً 109 مليارات SAR التي حددتها الاستراتيجية الوطنية للاستثمار لذلك العام (المصدر: Arab News، نقلًا عن بيانات الهيئة العامة للإحصاء).

وتضغط الدولة من الجهة المقابلة أيضًا. فقد جرى تشديد رسوم الأراضي البيضاء في دورة 2026: الأراضي التي تتجاوز مساحتها 5,000 م² تخضع الآن لنسبة تصل إلى 10 بالمئة من القيمة المقدّرة سنويًا، وقد صدرت فواتير لأكثر من 60,000 مالك أرض في الرياض بموجب القاعدة المعدّلة مع مطلع 2026 (المصدر: CMS). هذه سياسة عرض ترتدي ثوب ضريبة.

لا شيء من ذلك يخبرك بقيمة شقة في الرياض عام 2031، لكنه يخبرك باتجاه خط الإمداد. تعامل معه كسياق لا كتوقّع.

خريطة النطاقات المعتمدة هي خريطة الإنفاق الرأسمالي

نظام تملك غير السعوديين للعقار ساري المفعول منذ 22 يناير 2026، ونشر مجلس الوزراء وثيقة النطاقات الجغرافية، أي خريطة النطاقات المعتمدة، في 23 يونيو 2026 (المصدر: Middle East Briefing). والجزء الذي تتجاوزه معظم التغطيات الإعلامية هو أن التملك لم يُفتح على مستوى المدينة بأكملها، بل داخل نطاقات محددة بالاسم. وللرياض تسعة منها.

انظر إلى ماهية هذه النطاقات التسعة.

نطاق في الرياض	ما هو	الجهة القائمة عليه
King Abdullah Financial District (KAFD)	الحي المالي وحي الأعمال القائم فعليًا	شركة تابعة لصندوق الاستثمارات العامة
Diriyah Gate	حي متعدد الاستخدامات ذو طابع تراثي على الحافة الغربية للمدينة	صندوق الاستثمارات العامة (Diriyah Company)
New Murabba	وسط مدينة جديد شمال غرب المركز	صندوق الاستثمارات العامة (New Murabba Development Company)
Qiddiya	مدينة للترفيه والرياضة والثقافة جنوب غرب الرياض	صندوق الاستثمارات العامة (Qiddiya Investment Company)
King Salman Park	حديقة حضرية كبيرة والتطوير المحيط بها	مشروع تابع لمدينة الرياض أُنشئ بأمر ملكي
منطقة King Salman International Airport	مدينة مطار حول المطار الموسَّع	صندوق الاستثمارات العامة (شركة تطوير المطار)
SEDRA	مجتمع سكني مخطط بالكامل شمال الرياض	صندوق الاستثمارات العامة (ROSHN Group)
Sports Boulevard	ممر رياضي وترفيهي ممتد عبر المدينة	مشروع تابع لمدينة الرياض أُنشئ بأمر ملكي
مواقع التطوير المرتبطة بالنقل العام	أراضٍ متجمّعة حول محطات المترو	برنامج النقل العام في الرياض

كل واحد من هذه النطاقات التسعة تطوير تقوده الدولة، ومعظمها ضمن محفظة صندوق الاستثمارات العامة نفسه (المصدر: PIF). أما مواقع النقل فترتبط بشبكة مترو من ستة خطوط و85 محطة افتُتحت على مراحل اعتبارًا من ديسمبر 2024 (المصدر: Urban Transport Magazine).

هذه ليست مصادفة. فتحت المملكة العربية السعودية باب التملك الأجنبي تحديدًا حيث ضخّت رأس المال بالفعل وحيث تريد للمال الخاص أن يتبعها. خبر جيد من ناحية التوافق، وخبر سيئ لمن يأمل في شراء مبنى قديم رخيص في حي عادي بالرياض وركوب الموجة. لا يمكنك ذلك، فالموجة والتصريح هما الخريطة ذاتها.

وقد وصفت REGA، الجهة التي تتولى هذه الخريطة، الوثيقة بأنها نقطة بداية لا مستند نهائي، ولم تحدد أي جدول زمني لإضافة نطاقات جديدة (المصدر: Enterprise KSA). لا تُسعّر نطاقًا لم يوجد بعد.

الهدف السياحي مقروءًا كما ينبغي

150 مليون زيارة بحلول 2030 هدف حكومي لا شعار تسويقي. سجّلت المملكة نحو 122 مليون زائر في 2025 بارتفاع 5 بالمئة، وبإنفاق سياحي بلغ قرابة 300 مليار SAR (المصدر: Arab News). وينقسم هدف 2030 إلى نحو 70 مليون زيارة دولية و80 مليون زيارة داخلية.

اقرأ هذا التقسيم قبل أن تبني عليه نموذجًا للإيجار قصير الأمد. فالجزء الأكبر من الرقم المعلن سفر داخلي، وحصة كبيرة من المكوّن الدولي سفر ديني إلى مكة المكرمة والمدينة المنورة، وهما تخضعان لنظام تملك مقيّد لا نعمل ضمنه. رقم الزوار رياح داعمة حقيقية لقطاع الضيافة في الرياض وجدة، لكنه ليس 150 مليون شخص يبحثون عن شقة فندقية في KAFD.

رأس المال الأجنبي يتدفق، والهدف لا يزال بعيدًا

الاستثمار الأجنبي المباشر هو أوضح مقياس منشور لمعرفة ما إذا كان بقية العالم يشتري هذه الرواية فعلًا. بلغت تدفقاته الواردة 50.6 مليار SAR في الربع الرابع من 2025 بارتفاع 29 بالمئة عن الربع نفسه من العام السابق (المصدر: Arab News). الاتجاه صاعد.

لكن الهدف أعلى بكثير. تحدد الاستراتيجية الوطنية للاستثمار هدفًا سنويًا للاستثمار الأجنبي المباشر يبلغ 388 مليار SAR بحلول 2030، أي أكثر من عشرين ضعف مستوى 2019 وقرابة ثلاثة أضعاف ما تحقق في 2024 (المصدر: MISA). وهو الهدف نفسه الذي يُذكر عادةً بالدولار عند نحو 100 مليار دولار سنويًا، وليس هدفًا ثانيًا يُضاف فوقه، وهو مستوى لم تقترب منه المملكة بعد (المصدر: AGBI). يمكن لسوق أن ينمو بقوة ويظل متأخرًا كثيرًا عن خطته، وكلا الأمرين صحيح هنا.

دورة الإنفاق الرأسمالي يُعاد تسعيرها، وهذا هو الجزء الجدير بالأخذ على محمل الجد

أهم تطور حديث بالنسبة لمشتري عقار في المملكة العربية السعودية ليس إطلاق مشروع، بل أن المال الواقف خلف المشاريع صار يُوزّع بحصص.

فقد أقرّ صندوق الاستثمارات العامة، الذي يدير ما يقارب تريليون دولار، خفضًا لا يقل عن 20 بالمئة في إنفاق شركات محفظته لعام 2025 خلال اجتماع لمجلس إدارته في ديسمبر 2024، مع خفض ميزانيات بعض المشاريع الفردية بنسبة تصل إلى 60 بالمئة، وفق أشخاص مطلعين على القرار (المصدر: AGBI). أما استراتيجيته للفترة من 2026 إلى 2030، التي كُشف عنها في أبريل 2026، فهي مصاغة صراحةً حول خلق القيمة والكفاءة لا التوسع، وقد أشارت تقارير سبقتها إلى خفض إضافي في الإنفاق الرأسمالي يصل إلى 15 بالمئة (المصدران: Gulf Business وAGBI، الذي يستشهد أيضًا بتقدير من Fitch يفيد بترسية عقود للمشاريع العملاقة بنحو 115 مليار دولار منذ 2019، نصفها تقريبًا بتمويل من صندوق الاستثمارات العامة).

والصورة السيادية متسقة مع ذلك. تتوقع ميزانية 2026 عجزًا قدره 165 مليار SAR، أي 3.3 بالمئة من الناتج المحلي الإجمالي، بانخفاض من 245 مليار SAR في 2025، مع ارتفاع الإيرادات 5.1 بالمئة وتراجع الإنفاق 1.7 بالمئة (المصدر: Arab News). ويشير تحليل مستقل لتلك الميزانية إلى ارتفاع الدين الحكومي إلى 32.7 بالمئة من الناتج المحلي الإجمالي في 2026 من 31.7 بالمئة في 2025، ويصف نظرة الميزانية إلى سوق النفط بأنها متفائلة نسبيًا: فعند سعر 65 دولارًا للبرميل بدلًا من نحو 72 دولارًا التي تفترضها الأرقام ضمنًا، سيعود العجز إلى ما يقارب مستويات 2025 (المصدر: AGSI).

بالنسبة للمشتري، هذه مخاطرة تتعلق بالتسلسل الزمني لا بالانهيار. الأصول المرتبطة بمواعيد دولية ثابتة تحظى بالحماية، والمراحل الاختيارية تُؤجَّل. لذا فالسؤال الذي يجب طرحه على أي بائع في المملكة العربية السعودية ليس «هل هذا المشروع ممول»، بل «في أي مرحلة يقع هذا المبنى، وما العقود التي رُسيت، وما العمل الجاري فعليًا في الموقع». اطلب مستندات تعاقدية لا صورًا تخيلية.

جدة تسير على ساعة مختلفة

لدى جدة 57 نطاقًا معتمدًا، من بينها Jeddah Central، أي أكثر بكثير من الرياض. ومنطقها الاستثماري ليس قصة الإنفاق الرأسمالي في العاصمة، بل الفعاليات والواجهة الساحلية: Formula 1، ومهرجان البحر الأحمر السينمائي، واستضافة كأس آسيا 2027 وكأس العالم FIFA 2034، إضافة إلى نقص حقيقي في الضيافة الفاخرة على البحر الأحمر.

الجدول الزمني للرياض تحدده برامج البناء وقرارات الميزانية القابلة للتغير، أما جدول جدة فتحدده مواعيد مثبتة سلفًا في الروزنامة الدولية. وبالنسبة لمستثمر يريد نافذة خروج محددة، يساوي هذا الفارق أكثر من أي عائد متوقع، خصوصًا أنه لا توجد سلسلة بيانات سعودية للعوائد نثق بها بما يكفي لاقتباس رقم منها.

النافذة الزمنية	الحدث	ماذا يعني ذلك لدخول يتم الآن
2026 إلى 2027	نافذة الدخول والتسليم	أنت تشتري قبل وجود دليل تشغيلي وقبل أي اكتشاف للأسعار في السوق الثانوية
2027	كأس آسيا، وجدة مدينة مستضيفة	أول اختبار واسع النطاق للطلب على الضيافة في جدة
2030 إلى 2031	Expo 2030 في الرياض، مع أكثر من 42 مليون زيارة متوقعة	موعد نهائي ثابت، ما يجعل البنية التحتية المرتبطة به في مقدمة أولويات الإنفاق الرأسمالي
2034	كأس العالم FIFA، وجدة من المدن المستضيفة	نافذة حدث ثانية وخروج محتمل
2035 فما بعد	دورة فخامة ناضجة	البيع في سوق سائلة أو الاحتفاظ بأصل مميز مستقر

ما لا تمنحك إياه Vision 2030

الإقامة. توجد برامج إقامة طويلة الأمد ويعاد تشكيلها ضمن Vision 2030، لكن الربط بين شراء عقار وأي نتيجة تتعلق بالإقامة ليس أمرًا يؤخذ شفهيًا من مكتب مبيعات. احصل على تأكيد خطي للوضع في حالتك تحديدًا قبل أن يؤثر ذلك في السعر الذي أنت مستعد لدفعه.

تاريخ الأسعار. يجري بناء سجل عقاري وطني منطقةً تلو الأخرى بموجب نظام التسجيل العيني لعام 2022، وهو تقدم حقيقي على مستوى الملكية، لكنه ليس مؤشر أسعار. لا توجد سلسلة صفقات علنية طويلة بما يكفي لقياس إعادة بيع عليها، ولهذا فإن كل من يقتبس لك عائدًا إيجاريًا سعوديًا أو نسبة نمو ينبغي أن يُسأل فورًا عن مصدر الرقم.

اليقين بشأن التكاليف. RETT هي 5 بالمئة من قيمة الصفقة وتديرها ZATCA (المصدر: ZATCA). والمسؤولية الأساسية عن توريدها تقع على الناقل، فإذا نقل عقدٌ هذه التكلفة إليك كمشترٍ وجب النص على ذلك في العقد. وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 بالمئة على الخدمات المحيطة بالصفقة (الوساطة والأعمال القانونية والتقييم)، لا على النقل نفسه في بيع سكني اعتيادي. وحين يتحمل المشتري البنود الرئيسية، تتراوح تكاليف الإغلاق الإجمالية عادةً بين 6 و9 بالمئة. Palmera لا تحمّل المشتري أي رسوم؛ فالمطوّر هو من يدفع عمولتنا.

الفحوصات التي تترتب على كل ذلك

1. تأكد من مرجع النطاق بدقة في وثيقة النطاقات الجغرافية الصادرة في يونيو 2026، لا من اسم المدينة. فعنوان في الرياض ليس بالضرورة نطاقًا معتمدًا في الرياض.
2. تأكد من مسار تقديم طلبك. المقيمون يتقدمون عبر منصة Saudi Properties باستخدام رقم الإقامة، وغير المقيمين عليهم أولًا الحصول على هوية رقمية عبر سفارة سعودية أو تمثيل سعودي في الخارج، أما الشركات فتسجل لدى وزارة الاستثمار عبر Invest Saudi وتحصل على الرقم الموحّد (700) قبل استكمال التملك إلكترونيًا (المصدر: REGA).
3. في حالة الشراء على الخارطة، تأكد من أن المشروع مسجل ضمن Wafi وله حساب ضمان. قواعد حساب الضمان صارمة: على المحاسب القانوني إيقاف عمليات السحب عند اكتشاف عيوب، ويمكن لـ REGA مصادرة الضمان البنكي إذا لم يبدأ المطوّر أعمال الإصلاح خلال خمسة أيام من الإشعار.
4. وثّق جانب الوساطة كتابيًا. العمولة محددة تلقائيًا بنسبة 2.5 بالمئة من قيمة الصفقة ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً، ويجب إيداع عقد الوساطة لدى REGA وإلا كان غير قابل للنفاذ (المصدر: REGA).
5. اسأل عن مرحلة البناء التي تقع فيها وحدتك وما الذي رُسي فعليًا في الموقع، في ضوء تخفيضات الإنفاق الموضحة أعلاه.

أين يضع ذلك دخولًا في 2026

غيّرت Vision 2030 السوق العقارية السعودية بالفعل بالطريقة الوحيدة التي تهم المشتري الأجنبي: أنتجت نظامًا وخريطة ومنصة ونظام حسابات ضمان، بينما لم يكن أي من ذلك موجودًا قبل عامين (المصدر: White & Case). أما ما لم تنتجه فهو اكتشاف الأسعار. أنت تدخل سوقًا يقف خلفها برنامج إنفاق رأسمالي وطني ولا يقف أمامها أي مرجع لإعادة البيع. لهذا فإن فترة الاحتفاظ الواقعية هي من ثلاث إلى ثماني سنوات عبر دورة المحفزات، ولهذا يجب أن يكون الأصل قابلًا للدفاع عنه بمعاييره الخاصة: بعلامة تجارية أو مرتبط بفندق، وبعرض محدود، ومن مطوّر له سجل تسليم يمكنك التحقق منه.

قبل أن تدفع رسوم الحجز، اطلب مستندين: مرجع النطاق من خريطة يونيو 2026 مع موقع أرضك عليه، وبند العقد الذي يحدد الجهة التي تسدد RETT بنسبة 5 بالمئة. وإذا استغرق إصدار أي منهما أكثر من يوم واحد، فتلك معلومة أيضًا.