Vision 2030 e o mercado imobiliário saudita: o que um comprador realmente leva em 2026
A Vision 2030 costuma ser vendida ao comprador estrangeiro como um estado de espírito: ambição, transformação, um país com pressa. Esse enquadramento perde toda a utilidade no momento em que você está prestes a transferir um sinal. O programa importa para quem investe em imóveis por um motivo estreito e verificável. Trata-se de um programa de gastos do Estado e, desde junho de 2026, o mapa de onde um estrangeiro pode ser proprietário na Arábia Saudita coincide quase exatamente com o mapa de onde o Estado está gastando.
A pergunta, portanto, não é se a Vision 2030 impressiona. É se a demanda que o Estado está fabricando vai chegar ao endereço específico que estão mostrando a você, dentro de um prazo que caiba na sua vida, e se o dinheiro por trás daquele endereço continua fluindo no mesmo ritmo de dois anos atrás.
Parte disso dá para saber hoje. Parte não dá, e os trechos úteis deste artigo são justamente os que admitem isso.
Aqui a demanda está sendo criada, não atendida
Na maioria dos mercados em que se pode investir, a demanda já existe e as incorporadoras competem para atendê-la. A Arábia Saudita está fazendo o experimento inverso. O Estado constrói primeiro os motores da demanda: a economia de visitantes, a malha de transporte, a base de empregos, o maquinário jurídico para o capital estrangeiro.
Os insumos são grandes. Uma população em idade ativa de cerca de 25.9 milhões em 2024. Uma meta de turismo de 150 milhões de visitas por ano até 2030, revisada para cima depois que a meta original de 100 milhões foi atingida anos antes do previsto. Entradas de investimento estrangeiro direto de 119 bilhões SAR em 2024, alta de 24 por cento na comparação anual e acima dos 109 bilhões SAR que a National Investment Strategy havia estabelecido para o ano (fonte: Arab News, com dados do GASTAT).
O Estado também pressiona pelo outro lado. A taxa sobre terrenos não edificados ficou mais dura no ciclo de 2026: lotes acima de 5,000 m² passaram a enfrentar uma alíquota de até 10 por cento do valor avaliado por ano, e mais de 60,000 proprietários de terrenos em Riade foram cobrados sob a regra revisada no início de 2026 (fonte: CMS). Isso é política de oferta com rótulo de imposto.
Nada disso diz quanto valerá um apartamento em Riade em 2031. Diz a direção do pipeline. Trate como contexto, não como previsão.
O mapa das zonas aprovadas é o mapa do investimento público
A Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas está em vigor desde 22 de janeiro de 2026, e o Conselho de Ministros publicou o Documento de Zonas Geográficas, o mapa das zonas aprovadas, em 23 de junho de 2026 (fonte: Middle East Briefing). O ponto que a maior parte da cobertura passa por cima é que a propriedade não foi aberta em toda a cidade. Foi aberta dentro de zonas nomeadas. Riade tem nove.
Veja quais são essas nove.
| Zona em Riade | O que é | Quem está por trás |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | O distrito financeiro e de negócios já construído | Subsidiária do PIF |
| Diriyah Gate | Distrito de uso misto ancorado no patrimônio histórico, na borda oeste da cidade | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Um novo centro urbano a noroeste do miolo da cidade | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Cidade de entretenimento, esporte e cultura a sudoeste de Riade | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Grande parque urbano e o entorno em desenvolvimento | Projeto municipal de Riade, criado por decreto real |
| Área do King Salman International Airport | Cidade aeroportuária em torno do aeroporto ampliado | PIF (empresa de desenvolvimento do aeroporto) |
| SEDRA | Comunidade residencial com plano diretor no norte de Riade | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Corredor linear de esporte e lazer que atravessa a cidade | Projeto municipal de Riade, criado por decreto real |
| Áreas de desenvolvimento orientado ao transporte | Lotes agrupados em torno de estações de metrô | Programa de transporte público de Riade |
Todas as nove são empreendimentos conduzidos pelo Estado. A maioria está dentro do próprio portfólio do Public Investment Fund (fonte: PIF). As áreas ligadas ao transporte se apoiam em uma rede de metrô de seis linhas e 85 estações, inaugurada por etapas a partir de dezembro de 2024 (fonte: Urban Transport Magazine).
Não é coincidência. A Arábia Saudita abriu a propriedade estrangeira exatamente onde já comprometeu capital e quer que o dinheiro privado venha atrás. Boa notícia em termos de alinhamento. Má notícia para quem esperava comprar um prédio antigo e barato num bairro comum de Riade e pegar carona na onda. Não dá. A onda e a permissão são o mesmo mapa.
A REGA, que mantém esse mapa, já o definiu como um ponto de partida e não um documento final, e não deu prazo algum para incluir novas zonas (fonte: Enterprise KSA). Não coloque no preço uma zona que ainda não existe.
A meta de turismo, lida como deve ser
150 milhões de visitas até 2030 é uma meta de governo, não marketing. O Reino registrou cerca de 122 milhões de visitantes em 2025, alta de 5 por cento, com gasto turístico da ordem de 300 bilhões SAR (fonte: Arab News). A meta de 2030 se divide em cerca de 70 milhões de visitas internacionais e 80 milhões domésticas.
Leia essa divisão antes de montar um modelo de aluguel por temporada em cima dela. A maior parte do número de manchete é viagem doméstica, e uma fatia grande do componente internacional é viagem religiosa a Meca e Medina, que estão sob um regime restrito de propriedade no qual não atuamos. O número de visitantes é um vento favorável real para a hotelaria em Riade e Jidá. Não são 150 milhões de pessoas procurando um apart-hotel no KAFD.
O capital estrangeiro está chegando, e a meta ainda está longe
O investimento estrangeiro direto é a medida publicada mais limpa para saber se o resto do mundo está de fato comprando a história. As entradas de IED chegaram a 50.6 bilhões SAR no quarto trimestre de 2025, alta de 29 por cento sobre o mesmo trimestre do ano anterior (fonte: Arab News). A tendência é de alta.
A meta está muito mais acima. A National Investment Strategy fixa um objetivo anual de IED de 388 bilhões SAR até 2030, mais de vinte vezes o nível de 2019 e cerca de três vezes o resultado de 2024 (fonte: MISA). É a mesma meta normalmente citada em dólares como cerca de 100 bilhões USD por ano, e não uma segunda meta somada à primeira, e é um patamar do qual o Reino não chegou nem perto (fonte: AGBI). Um mercado pode crescer com força e ainda assim estar bem atrás do próprio plano. As duas coisas valem aqui.
O ciclo de investimento está sendo reprecificado, e essa é a parte para levar a sério
O desenvolvimento recente mais importante para quem compra imóvel na Arábia Saudita não é o lançamento de um projeto. É o fato de que o dinheiro por trás dos projetos está sendo racionado.
O PIF, que administra perto de um trilhão de dólares, aprovou uma redução mínima de 20 por cento nos gastos de 2025 das empresas do seu portfólio em reunião do conselho em dezembro de 2024, com cortes de até 60 por cento em orçamentos de alguns projetos individuais, segundo pessoas a par da decisão (fonte: AGBI). Sua estratégia para 2026 a 2030, apresentada em abril de 2026, está explicitamente organizada em torno de geração de valor e eficiência, e não de expansão, e as reportagens que a antecederam apontaram um corte adicional de até 15 por cento nos investimentos (fontes: Gulf Business e AGBI, que também cita uma estimativa da Fitch de cerca de 115 bilhões USD em contratos de gigaprojetos adjudicados desde 2019, aproximadamente metade financiada pelo PIF).
O quadro soberano é coerente com isso. O orçamento de 2026 projeta um déficit de 165 bilhões SAR, ou 3.3 por cento do PIB, ante 245 bilhões SAR em 2025, com alta de 5.1 por cento na receita e queda de 1.7 por cento nos gastos (fonte: Arab News). Análises independentes desse orçamento apontam a dívida do governo subindo para 32.7 por cento do PIB em 2026, ante 31.7 por cento em 2025, e classificam como relativamente otimista a visão do orçamento sobre o mercado de petróleo: a 65 USD o barril, em vez dos cerca de 72 USD que os números implicam, o déficit voltaria a patamares próximos aos de 2025 (fonte: AGSI).
Para quem compra, isso é risco de sequência, não de colapso. Ativos atrelados a prazos internacionais fixos estão sendo protegidos. Fases discricionárias estão sendo empurradas para frente. Então a pergunta a fazer a qualquer vendedor saudita não é “este projeto tem financiamento”. É “em que fase está este prédio, o que já foi adjudicado e o que está fisicamente em andamento no canteiro”. Peça comprovação contratual, não renderizações.
Jidá funciona em outro relógio
Jidá tem 57 zonas aprovadas, incluindo Jeddah Central, muito mais do que Riade. Sua lógica de investimento não é a história de gasto público da capital. É de eventos e litoral: Fórmula 1, o Festival de Cinema do Mar Vermelho, condição de cidade-sede da Copa da Ásia da AFC em 2027 e da Copa do Mundo da FIFA em 2034, além de uma escassez real de hotelaria de luxo no Mar Vermelho.
O calendário de Riade é definido por cronogramas de obra e decisões orçamentárias que podem mudar. O de Jidá é definido por datas já fixadas em calendários internacionais. Para quem investe e quer uma janela de saída definível, essa diferença vale mais do que qualquer rentabilidade projetada, ainda mais porque não existe uma série de rentabilidade saudita em que confiemos o bastante para citar um número.
| Janela | Evento | O que significa para quem entra agora |
|---|---|---|
| 2026 a 2027 | Janela de entrada e entrega | Você compra antes de haver prova operacional e antes de qualquer formação de preço no mercado secundário |
| 2027 | Copa da Ásia da AFC, com Jidá entre as sedes | Primeiro teste em larga escala da demanda hoteleira de Jidá |
| 2030 a 2031 | Expo 2030 em Riade, com mais de 42 milhões de visitas esperadas | Um prazo fixo, então a infraestrutura vinculada tem prioridade alta na fila de investimentos |
| 2034 | Copa do Mundo da FIFA, com Jidá entre as cidades-sede | Segunda janela de evento e uma saída plausível |
| De 2035 em diante | Ciclo maduro de luxo | Vender aproveitando a liquidez ou manter um ativo troféu estabilizado |
O que a Vision 2030 não entrega a você
Residência. Existem programas de permanência de longo prazo, sendo remodelados sob a Vision 2030, mas a ligação entre comprar um imóvel e qualquer resultado em termos de residência não é algo para aceitar verbalmente de um balcão de vendas. Peça a confirmação por escrito para o seu caso específico antes que isso influencie quanto você está disposto a pagar.
Histórico de preços. Um registro imobiliário nacional está sendo construído área por área sob a lei de registro de 2022, o que é um avanço real em matéria de titulação. Mas não é um índice de preços. Não existe série pública de transações longa o bastante para servir de referência a uma revenda, e é por isso que quem citar a você uma rentabilidade de aluguel saudita ou um percentual de crescimento deve ser questionado, na hora, sobre a origem do número.
Certeza de custos. O RETT é de 5 por cento do valor da transação, administrado pela ZATCA (fonte: ZATCA). O transmitente é o principal responsável pelo recolhimento, então, se um contrato transferir esse custo para você como comprador, isso precisa estar escrito no contrato. O IVA de 15 por cento incide sobre os serviços em torno do negócio (corretagem, trabalho jurídico, avaliação), não sobre a transferência em si numa venda residencial padrão. Quando o comprador arca com os itens principais, os custos totais de fechamento costumam ficar entre 6 e 9 por cento. A Palmera não cobra nada do comprador; a incorporadora paga a nossa comissão.
As verificações que decorrem de tudo isso
- Confirme a referência exata da zona no Documento de Zonas Geográficas de junho de 2026, não o nome da cidade. Um endereço em Riade não é a mesma coisa que uma zona aprovada em Riade.
- Confirme o seu caminho de solicitação. Residentes solicitam pela plataforma Saudi Properties usando o número da Iqama; não residentes precisam antes obter uma identidade digital por meio de uma embaixada ou representação saudita no exterior; empresas se registram no Ministério do Investimento pelo Invest Saudi e obtêm o Número Unificado (700) antes de concluir a aquisição eletronicamente (fonte: REGA).
- Para compras na planta, confirme que o projeto está registrado no Wafi com conta garantia (escrow). As regras de escrow têm dentes: o contador registrado deve bloquear saques quando forem constatados defeitos, e a REGA pode confiscar a garantia bancária se a incorporadora não iniciar os reparos em até cinco dias após a notificação.
- Deixe o lado da corretagem por escrito. A comissão é de 2.5 por cento do valor da transação por padrão, salvo acordo diferente entre as partes por escrito, e o contrato de corretagem precisa ser depositado na REGA, ou não é exigível (fonte: REGA).
- Pergunte em que fase de construção está a sua unidade e o que de fato já foi adjudicado no canteiro, considerando os cortes de gastos descritos acima.
Onde isso deixa quem entra em 2026
A Vision 2030 já mudou o mercado imobiliário saudita da única forma que importa a um comprador estrangeiro: produziu uma lei, um mapa, um portal e um regime de escrow onde, dois anos atrás, não havia nada disso (fonte: White & Case). O que ela não produziu foi formação de preço. Você está entrando num mercado que tem um programa nacional de investimento atrás de si e nenhuma referência de revenda à frente. Por isso o prazo realista de permanência é de três a oito anos, atravessando o ciclo dos catalisadores, e por isso o ativo precisa se sustentar por méritos próprios: de marca ou ligado a um hotel, com oferta limitada e uma incorporadora com histórico de entrega que você possa checar.
Antes de pagar uma taxa de reserva, peça dois documentos. A referência da zona no mapa de junho de 2026 com o seu lote nele, e a cláusula contratual que diz quem recolhe os 5 por cento de RETT. Se qualquer um dos dois levar mais de um dia para aparecer, isso também é informação.
