Vision 2030 et le marché immobilier saoudien : ce qu'achète réellement un acheteur en 2026
La Vision 2030 est le plus souvent vendue aux acheteurs étrangers comme une ambiance : de l'ambition, de la transformation, un pays pressé. Ce cadrage ne sert plus à rien dès l'instant où vous vous apprêtez à virer un acompte. Le programme compte pour un investisseur immobilier pour une seule raison, étroite et vérifiable. C'est un programme de dépenses publiques, et depuis juin 2026, la carte des endroits où un étranger peut détenir un bien immobilier en Arabie saoudite recoupe presque exactement celle des endroits où l'État dépense.
La question n'est donc pas de savoir si la Vision 2030 est impressionnante. Elle est de savoir si la demande fabriquée par l'État atteindra l'adresse précise qu'on vous présente, selon un calendrier que vous pouvez assumer, et si l'argent derrière cette adresse coule toujours au rythme d'il y a deux ans.
Une partie de la réponse est connaissable aujourd'hui. Une autre ne l'est pas, et les passages utiles de cet article sont ceux qui le disent.
Ici, la demande est créée, pas servie
Sur la plupart des marchés accessibles à l'achat, la demande existe déjà et les promoteurs se disputent le droit de la servir. L'Arabie saoudite mène l'expérience inverse. L'État construit d'abord les moteurs de la demande : l'économie du tourisme, le réseau de transport, le bassin d'emploi, l'appareil juridique destiné aux capitaux étrangers.
Les moyens engagés sont considérables. Une population en âge de travailler d'environ 25,9 millions de personnes en 2024. Un objectif touristique de 150 millions de visites par an d'ici 2030, revu à la hausse après que la cible initiale de 100 millions a été atteinte avec des années d'avance. Des entrées d'investissements directs étrangers de 119 milliards SAR en 2024, en hausse de 24 % sur un an et au-dessus des 109 milliards SAR que la National Investment Strategy avait fixés pour cette année-là (source : Arab News, d'après les données du GASTAT).
L'État pousse aussi par l'autre bout. La taxe sur les terrains non bâtis a été durcie dans le cycle 2026 : les parcelles de plus de 5 000 m² se voient désormais appliquer un taux pouvant atteindre 10 % de la valeur estimée par an, et plus de 60 000 propriétaires fonciers de Riyad ont été imposés au titre de la règle révisée au début de 2026 (source : CMS). C'est une politique de l'offre déguisée en impôt.
Rien de tout cela ne vous dit ce que vaudra un appartement à Riyad en 2031. Cela vous indique la direction du pipeline. À traiter comme un contexte, pas comme une prévision.
La carte des zones autorisées est la carte des dépenses d'investissement
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens est en vigueur depuis le 22 janvier 2026, et le Conseil des ministres a publié le Geographic Zones Document, la carte des zones autorisées, le 23 juin 2026 (source : Middle East Briefing). Ce que la plupart des articles effleurent, c'est que la propriété n'a pas été ouverte à l'échelle de la ville. Elle a été ouverte à l'intérieur de zones nommément désignées. Riyad en compte neuf.
Regardez ce que sont ces neuf zones.
| Zone de Riyad | De quoi il s'agit | Qui est derrière |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | Le quartier financier et d'affaires déjà construit | Filiale du PIF |
| Diriyah Gate | Quartier mixte à dominante patrimoniale, en limite ouest de la ville | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Un nouveau centre-ville au nord-ouest du centre | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Ville dédiée au divertissement, au sport et à la culture, au sud-ouest de Riyad | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Grand parc urbain et son périmètre d'aménagement | Projet municipal de Riyad, créé par ordre royal |
| Secteur du King Salman International Airport | Ville aéroportuaire autour de l'aéroport agrandi | PIF (société d'aménagement aéroportuaire) |
| SEDRA | Communauté résidentielle planifiée dans le nord de Riyad | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Corridor linéaire de sport et de loisirs traversant la ville | Projet municipal de Riyad, créé par ordre royal |
| Sites d'aménagement autour des transports | Parcelles regroupées autour des stations de métro | Programme de transports publics de Riyad |
Chacune de ces neuf zones est un aménagement porté par l'État. La plupart figurent dans le portefeuille du Public Investment Fund lui-même (source : PIF). Les sites liés aux transports s'accrochent à un réseau de métro de six lignes et 85 stations, ouvert par étapes à partir de décembre 2024 (source : Urban Transport Magazine).
Ce n'est pas un hasard. L'Arabie saoudite a ouvert la propriété étrangère précisément là où elle a déjà engagé des capitaux et où elle veut que l'argent privé suive. Bonne nouvelle pour l'alignement des intérêts. Mauvaise nouvelle pour qui espérait acheter un immeuble ancien bon marché dans un quartier ordinaire de Riyad et surfer sur la vague. C'est impossible. La vague et l'autorisation sont la même carte.
La REGA, qui tient cette carte à jour, la présente comme un point de départ plutôt qu'un document définitif et n'a donné aucun calendrier pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). N'intégrez pas dans votre prix une zone qui n'existe pas encore.
L'objectif touristique, bien lu
150 millions de visites d'ici 2030 est un objectif gouvernemental, pas un argument marketing. Le Royaume a enregistré environ 122 millions de visiteurs en 2025, en hausse de 5 %, pour des dépenses touristiques d'environ 300 milliards SAR (source : Arab News). L'objectif 2030 se décompose en gros en 70 millions de visites internationales et 80 millions de visites domestiques.
Lisez cette répartition avant de bâtir un modèle de location courte durée dessus. L'essentiel du chiffre annoncé relève du tourisme intérieur, et une large part de la composante internationale correspond au tourisme religieux vers La Mecque et Médine, soumises à un régime de propriété restreint sur lequel nous n'intervenons pas. Le nombre de visiteurs constitue un vrai vent porteur pour l'hôtellerie de Riyad et de Djeddah. Ce ne sont pas 150 millions de personnes à la recherche d'un appartement avec services au KAFD.
Les capitaux étrangers arrivent, et l'objectif reste très loin
L'IDE est la mesure publiée la plus nette pour savoir si le reste du monde achète réellement le récit. Les flux d'IDE entrants ont atteint 50,6 milliards SAR au quatrième trimestre 2025, en hausse de 29 % sur le même trimestre un an plus tôt (source : Arab News). La tendance est haussière.
L'objectif l'est bien davantage. La National Investment Strategy fixe une cible annuelle d'IDE de 388 milliards SAR d'ici 2030, soit plus de vingt fois le niveau de 2019 et environ trois fois le résultat de 2024 (source : MISA). C'est le même objectif, généralement cité en dollars autour de 100 milliards USD par an, et non un second qui viendrait s'y ajouter, et c'est un niveau dont le Royaume est resté loin (source : AGBI). Un marché peut croître fortement tout en restant très en retard sur son propre plan. Les deux sont vrais ici.
Le cycle d'investissement est en train d'être révisé, et c'est le point à prendre au sérieux
L'évolution récente la plus importante pour un acheteur immobilier en Arabie saoudite n'est pas le lancement d'un projet. C'est que l'argent derrière les projets est désormais rationné.
Le PIF, qui gère près de mille milliards de dollars, a approuvé une réduction d'au moins 20 % des dépenses 2025 de ses sociétés en portefeuille lors d'un conseil d'administration de décembre 2024, certains budgets de projets étant amputés jusqu'à 60 %, selon des personnes au fait de la décision (source : AGBI). Sa stratégie 2026-2030, dévoilée en avril 2026, est explicitement articulée autour de la création de valeur et de l'efficacité plutôt que de l'expansion, et les informations parues en amont faisaient état d'une nouvelle coupe des dépenses d'investissement pouvant aller jusqu'à 15 % (sources : Gulf Business et AGBI, qui cite également une estimation de Fitch d'environ 115 milliards USD de contrats de giga-projets attribués depuis 2019, dont à peu près la moitié financée par le PIF).
Le tableau souverain va dans le même sens. Le budget 2026 prévoit un déficit de 165 milliards SAR, soit 3,3 % du PIB, contre 245 milliards SAR en 2025, sur la base d'une hausse des recettes de 5,1 % et d'une baisse des dépenses de 1,7 % (source : Arab News). Une analyse indépendante de ce budget relève une dette publique portée à 32,7 % du PIB en 2026, contre 31,7 % en 2025, et juge la vision du marché pétrolier retenue par le budget plutôt optimiste : à 65 USD le baril plutôt qu'aux quelque 72 USD que les chiffres impliquent, le déficit reviendrait aux niveaux de 2025 (source : AGSI).
Pour un acheteur, c'est un risque de calendrier, pas d'effondrement. Les actifs adossés à des échéances internationales fixes sont protégés. Les phases discrétionnaires sont repoussées. La question à poser à un vendeur saoudien n'est donc pas « ce projet est-il financé ». C'est « dans quelle phase se trouve ce bâtiment, quels marchés ont été attribués, et qu'est-ce qui est physiquement en cours sur le chantier ». Demandez des preuves contractuelles, pas des images de synthèse.
Djeddah fonctionne sur une autre horloge
Djeddah compte 57 zones autorisées, dont Jeddah Central, bien plus que Riyad. Sa logique d'investissement n'est pas celle des dépenses publiques de la capitale. Ce sont les événements et le littoral : la Formule 1, le Red Sea Film Festival, le statut de ville hôte pour la Coupe d'Asie de l'AFC en 2027 et la Coupe du monde de la FIFA en 2034, auxquels s'ajoute une vraie pénurie d'hôtellerie de luxe sur la mer Rouge.
Le calendrier de Riyad est dicté par des plannings de chantier et des décisions budgétaires qui peuvent bouger. Celui de Djeddah est fixé par des dates déjà inscrites aux calendriers internationaux. Pour un investisseur qui veut une fenêtre de sortie identifiable, cette différence vaut plus que n'importe quel rendement projeté, d'autant qu'il n'existe aucune série de rendements saoudiens à laquelle nous ferions assez confiance pour en citer un chiffre.
| Fenêtre | Événement | Ce que cela signifie pour une entrée réalisée aujourd'hui |
|---|---|---|
| 2026 à 2027 | Fenêtre d'entrée et de livraison | Vous achetez avant toute preuve d'exploitation et avant toute formation d'un prix sur le marché secondaire |
| 2027 | Coupe d'Asie de l'AFC, Djeddah ville hôte | Premier test à grande échelle de la demande hôtelière à Djeddah |
| 2030 à 2031 | Expo 2030 à Riyad, plus de 42 millions de visites attendues | Une échéance fixe, donc des infrastructures liées haut placées dans la file des investissements |
| 2034 | Coupe du monde de la FIFA, Djeddah parmi les villes hôtes | Deuxième fenêtre événementielle et sortie plausible |
| À partir de 2035 | Cycle de luxe arrivé à maturité | Vendre dans la liquidité ou conserver un actif d'exception stabilisé |
Ce que la Vision 2030 ne vous donne pas
La résidence. Des programmes de long séjour existent et sont en cours de refonte dans le cadre de la Vision 2030, mais le lien entre l'achat d'un bien et un quelconque droit de résidence n'est pas une chose à accepter oralement d'un commercial. Faites confirmer la position par écrit pour votre cas précis avant qu'elle n'influence le prix que vous êtes prêt à payer.
L'historique des prix. Un registre immobilier national se construit zone par zone en application de la loi d'enregistrement de 2022, ce qui constitue un vrai progrès en matière de titre de propriété. Ce n'est pas un indice de prix. Il n'existe aucune série publique de transactions assez longue pour situer une revente, ce qui explique qu'il faille demander immédiatement à quiconque vous cite un rendement locatif saoudien ou un pourcentage de croissance d'où sort le chiffre.
La certitude sur les coûts. Le RETT s'élève à 5 % de la valeur de transaction et est administré par la ZATCA (source : ZATCA). Le cédant en est le redevable principal : si un contrat fait peser ce coût sur vous, acheteur, cela doit être écrit dans le contrat. La TVA à 15 % s'applique aux services entourant l'opération (courtage, travail juridique, expertise), pas au transfert lui-même dans une vente résidentielle standard. Lorsque l'acheteur supporte les postes principaux, les frais de clôture totaux se situent généralement entre 6 et 9 %. Palmera ne facture rien à l'acheteur ; c'est le promoteur qui paie notre commission.
Les vérifications qui découlent de tout cela
- Faites confirmer la référence exacte de la zone au Geographic Zones Document de juin 2026, et non le nom de la ville. Une adresse à Riyad n'est pas la même chose qu'une zone autorisée de Riyad.
- Vérifiez votre voie de dépôt de dossier. Les résidents déposent leur demande via la plateforme Saudi Properties avec leur numéro d'Iqama ; les non-résidents doivent d'abord obtenir une identité numérique auprès d'une ambassade ou d'une représentation saoudienne à l'étranger ; les sociétés s'enregistrent auprès du ministère de l'Investissement via Invest Saudi et obtiennent le Numéro unifié (700) avant de finaliser l'acquisition par voie électronique (source : REGA).
- Pour un achat sur plan, vérifiez que le projet est enregistré auprès de Wafi avec un compte séquestre. Les règles du séquestre ont du mordant : l'expert-comptable agréé doit bloquer les retraits lorsque des malfaçons sont constatées, et la REGA peut saisir la garantie bancaire si le promoteur n'engage pas les réparations dans les cinq jours suivant la notification.
- Faites acter le volet courtage par écrit. La commission est fixée par défaut à 2,5 % du montant de la transaction sauf accord écrit contraire des parties, et le contrat de courtage doit être déposé auprès de la REGA, faute de quoi il est inopposable (source : REGA).
- Demandez dans quelle phase de construction se situe votre unité et ce qui a effectivement été attribué sur le chantier, compte tenu des réductions de dépenses décrites plus haut.
Ce que cela implique pour une entrée en 2026
La Vision 2030 a déjà changé le marché immobilier saoudien de la seule manière qui compte pour un acheteur étranger : elle a produit une loi, une carte, un portail et un régime de séquestre là où, il y a deux ans, rien de tout cela n'existait (source : White & Case). Ce qu'elle n'a pas produit, c'est la formation d'un prix de marché. Vous entrez sur un marché adossé à un programme national d'investissement, mais sans référence de revente devant vous. C'est pourquoi la durée de détention réaliste est de trois à huit ans, le temps du cycle des catalyseurs, et pourquoi l'actif doit tenir debout par lui-même : sous marque ou adossé à un hôtel, offre limitée, un promoteur dont vous pouvez vérifier l'historique de livraison.
Avant de payer des frais de réservation, demandez deux documents. La référence de zone tirée de la carte de juin 2026, avec votre parcelle dessus, et la clause du contrat désignant qui reverse les 5 % de RETT. Si l'un des deux met plus d'une journée à arriver, c'est aussi une information.
