Vision 2030 і ринок нерухомості Саудівської Аравії: що насправді купує покупець у 2026 році
Vision 2030 зазвичай подають іноземним покупцям як настрій: амбіції, трансформація, країна, яка поспішає. Ця подача стає марною тієї миті, коли ви збираєтеся переказати завдаток. Для інвестора в нерухомість програма важлива з однієї вузької причини, яку можна перевірити. Це державна програма витрат, і з червня 2026 року карта того, де іноземець може володіти нерухомістю в Саудівській Аравії, майже точно збігається з картою того, де витрачає гроші держава.
Тож питання не в тому, наскільки Vision 2030 вражає. Питання в тому, чи дійде попит, який створює держава, до конкретної адреси, яку вам показують, у прийнятні для вас терміни, і чи досі гроші за цією адресою надходять у тому ж темпі, що й два роки тому.
Частину цього можна з'ясувати вже сьогодні. Частину — ні, і найкорисніші фрагменти цієї статті саме ті, де про це сказано прямо.
Тут попит створюють, а не обслуговують
На більшості ринків, куди можна зайти, попит уже існує, і забудовники конкурують за його обслуговування. Саудівська Аравія проводить протилежний експеримент. Держава спершу будує самі драйвери попиту: туристичну економіку, транспортну мережу, базу зайнятості, юридичний механізм для іноземного капіталу.
Вихідні дані великі. Населення працездатного віку — приблизно 25.9 мільйона станом на 2024 рік. Туристична ціль — 150 мільйонів візитів на рік до 2030 року, переглянута вгору після того, як початкову ціль у 100 мільйонів було досягнуто на роки раніше графіка. Приплив прямих іноземних інвестицій — 119 мільярдів SAR у 2024 році, на 24 percent більше рік до року і вище за 109 мільярдів SAR, які National Investment Strategy закладала на той рік (джерело: Arab News, за даними GASTAT).
Держава тисне і з іншого боку. Податок на незабудовану землю посилили в циклі 2026 року: ділянки понад 5,000 m² тепер оподатковуються за ставкою до 10 percent оціночної вартості на рік, і на початку 2026 року рахунки за оновленим правилом отримали понад 60,000 землевласників у Ер-Ріяді (джерело: CMS). Це політика щодо пропозиції під податковою вивіскою.
Ніщо з цього не скаже вам, скільки коштуватиме квартира в Ер-Ріяді у 2031 році. Це говорить про напрям потоку проєктів. Сприймайте це як контекст, а не як прогноз.
Карта дозволених зон — це карта капітальних витрат
Закон про володіння нерухомістю не-саудівцями діє з 22 січня 2026 року, а Рада міністрів опублікувала Geographic Zones Document, карту дозволених зон, 23 червня 2026 року (джерело: Middle East Briefing). Момент, який більшість публікацій оминає: володіння відкрили не по всьому місту. Його відкрили всередині названих зон. У Ер-Ріяда їх дев'ять.
Подивіться, що це за дев'ять зон.
| Зона в Ер-Ріяді | Що це | Хто за цим стоїть |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | Збудований фінансовий і діловий район | Дочірня компанія PIF |
| Diriyah Gate | Багатофункціональний район із акцентом на спадщині на західній околиці міста | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Новий центральний район на північний захід від центру | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Місто розваг, спорту та культури на південний захід від Ер-Ріяда | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Великий міський парк і забудова навколо нього | Проєкт міста Ер-Ріяд, створений королівським указом |
| Район King Salman International Airport | Аеропортове місто навколо розширеного аеропорту | PIF (компанія з розвитку аеропорту) |
| SEDRA | Житловий community за майстер-планом на півночі Ер-Ріяда | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Лінійний спортивно-рекреаційний коридор через усе місто | Проєкт міста Ер-Ріяд, створений королівським указом |
| Ділянки забудови навколо транспортних вузлів | Ділянки, згруповані навколо станцій метро | Програма громадського транспорту Ер-Ріяда |
Кожна з цих дев'яти зон — забудова під проводом держави. Більшість входить до власного портфеля Public Investment Fund (джерело: PIF). Транспортні ділянки прив'язані до мережі метро з шести ліній і 85 станцій, яку відкривали поетапно з грудня 2024 року (джерело: Urban Transport Magazine).
Це не збіг. Саудівська Аравія відкрила іноземне володіння саме там, де вже вклала капітал і хоче, щоб слідом прийшли приватні гроші. Добра новина з точки зору збігу інтересів. Погана новина для тих, хто сподівався купити дешеву стару будівлю у звичайному районі Ер-Ріяда і піднятися на хвилі. Так не вийде. Хвиля і дозвіл — це одна й та сама карта.
REGA, яка веде цю карту, назвала її відправною точкою, а не остаточним документом, і не дала жодних термінів додавання нових зон (джерело: Enterprise KSA). Не закладайте у ціну зону, якої ще не існує.
Туристична ціль, прочитана правильно
150 мільйонів візитів до 2030 року — це урядова ціль, а не маркетинг. У 2025 році Королівство зафіксувало приблизно 122 мільйони відвідувачів, на 5 percent більше, з туристичними витратами близько 300 мільярдів SAR (джерело: Arab News). Ціль на 2030 рік ділиться приблизно на 70 мільйонів міжнародних і 80 мільйонів внутрішніх візитів.
Прочитайте цей розподіл, перш ніж будувати на ньому модель короткострокової оренди. Більшість у гучній цифрі — це внутрішні подорожі, а велика частка міжнародної складової — релігійні поїздки до Мекки та Медини, які підпадають під обмежений режим володіння, у якому ми не працюємо. Кількість відвідувачів — справжній попутний вітер для готельного сектору Ер-Ріяда та Джидди. Але це не 150 мільйонів людей, які шукають сервісні апартаменти в KAFD.
Іноземний капітал приходить, а ціль досі далеко
ПІІ — найчистіший опублікований показник того, чи справді решта світу купує цю історію. Приплив прямих іноземних інвестицій сягнув 50.6 мільярда SAR у четвертому кварталі 2025 року, на 29 percent більше, ніж у тому ж кварталі роком раніше (джерело: Arab News). Тренд висхідний.
Ціль — значно вища. National Investment Strategy встановлює річну мету щодо ПІІ на рівні 388 мільярдів SAR до 2030 року, що більш ніж у двадцять разів перевищує рівень 2019 року і приблизно втричі — фактичний показник 2024 року (джерело: MISA). Це та сама ціль, яку зазвичай наводять у доларах як близько 100 мільярдів USD на рік, а не друга ціль поверх неї, і до цього рівня Королівство навіть близько не підійшло (джерело: AGBI). Ринок може швидко зростати і водночас суттєво відставати від власного плану. Тут справедливе і те, і те.
Цикл капітальних витрат переоцінюють, і саме це варто сприйняти серйозно
Найважливіша нещодавня подія для покупця саудівської нерухомості — це не старт продажів чергового проєкту. Це те, що гроші за проєктами тепер видають дозовано.
PIF, який управляє активами близько трильйона доларів, на засіданні ради в грудні 2024 року затвердив скорочення витрат своїх портфельних компаній на 2025 рік щонайменше на 20 percent, причому бюджети окремих проєктів урізали аж на 60 percent, за словами обізнаних із рішенням людей (джерело: AGBI). Його стратегія на 2026–2030 роки, представлена у квітні 2026 року, прямо побудована навколо створення вартості та ефективності, а не розширення, і публікації напередодні її оприлюднення вказували на подальше скорочення капітальних витрат до 15 percent (джерела: Gulf Business і AGBI, який також наводить оцінку Fitch: близько 115 мільярдів USD контрактів за гігапроєктами, укладених із 2019 року, приблизно половина з них — за фінансуванням PIF).
Загальнодержавна картина цьому відповідає. Бюджет 2026 року передбачає дефіцит у 165 мільярдів SAR, або 3.3 percent ВВП, проти 245 мільярдів SAR у 2025 році, за зростання доходів на 5.1 percent і скорочення видатків на 1.7 percent (джерело: Arab News). Незалежний аналіз цього бюджету відзначає зростання державного боргу до 32.7 percent ВВП у 2026 році з 31.7 percent у 2025-му і називає бюджетний погляд на нафтовий ринок відносно оптимістичним: за ціною 65 USD за барель замість приблизно 72 USD, які випливають із цифр, дефіцит повернувся б до рівнів 2025 року (джерело: AGSI).
Для покупця це ризик послідовності етапів, а не краху. Активи, прив'язані до фіксованих міжнародних дедлайнів, захищають. Необов'язкові черги відсувають. Тож питання до будь-якого саудівського продавця не «чи профінансований цей проєкт». Питання таке: «на якій фазі ця будівля, які контракти вже укладені і що фізично ведеться на майданчику». Просіть підтвердження контрактами, а не рендери.
Джидда живе за іншим годинником
У Джидди 57 дозволених зон, зокрема Jeddah Central, — значно більше, ніж у Ер-Ріяда. Її інвестиційна логіка — не історія капітальних витрат столиці. Це події та узбережжя: Formula 1, Red Sea Film Festival, статус міста-господаря Кубка Азії AFC 2027 року та Чемпіонату світу FIFA 2034 року, плюс справжній дефіцит преміального готельного продукту на Червоному морі.
Часову шкалу Ер-Ріяда задають будівельні графіки і бюджетні рішення, які можуть змінитися. Шкалу Джидди задають дати, вже зафіксовані в міжнародних календарях. Для інвестора, який хоче окреслене вікно виходу, ця різниця варта більше за будь-яку прогнозовану дохідність, тим паче що немає жодного ряду даних щодо саудівської дохідності, якому ми довіряли б настільки, щоб наводити конкретну цифру.
| Вікно | Подія | Що це означає для входу зараз |
|---|---|---|
| 2026–2027 | Вікно входу та передачі | Ви купуєте до підтвердження операційних показників і до появи будь-якого ціноутворення на вторинному ринку |
| 2027 | Кубок Азії AFC, Джидда — місто-господар | Перша масштабна перевірка попиту на готельний продукт у Джидді |
| 2030–2031 | Expo 2030 у Ер-Ріяді, очікується понад 42 мільйони візитів | Фіксований дедлайн, тож пов'язана інфраструктура має високий пріоритет у черзі капітальних витрат |
| 2034 | Чемпіонат світу FIFA, Джидда серед міст-господарів | Друге подієве вікно і ймовірний вихід |
| з 2035 року | Зрілий преміальний цикл | Продаж у момент ліквідності або утримання стабілізованого трофейного активу |
Чого Vision 2030 вам не дає
Резидентства. Програми довгострокового перебування існують і зазнають змін у межах Vision 2030, але зв'язок між купівлею нерухомості та будь-яким резидентським статусом не варто приймати на слово від відділу продажів. Отримайте письмове підтвердження позиції для вашого конкретного випадку, перш ніж це вплине на суму, яку ви готові заплатити.
Історії цін. Національний реєстр нерухомості розбудовують район за районом згідно із законом про реєстрацію 2022 року, і це справжній прогрес щодо прав власності. Але це не ціновий індекс. Немає публічного ряду угод, достатньо довгого, щоб порівняти з ним перепродаж, — тому в кожного, хто називає вам саудівську дохідність оренди чи відсоток зростання, слід одразу спитати, звідки взялася ця цифра.
Визначеності щодо витрат. RETT становить 5 percent від вартості угоди і адмініструється ZATCA (джерело: ZATCA). Основну відповідальність за його сплату несе сторона, яка передає право, тож якщо договір перекладає цю витрату на вас як покупця, це має бути прописано в договорі. ПДВ у розмірі 15 percent застосовується до послуг навколо угоди (брокерські послуги, юридичний супровід, оцінка), а не до самої передачі права у стандартному житловому продажі. Там, де основні статті бере на себе покупець, сукупні витрати на закриття угоди зазвичай складають від 6 до 9 percent. Palmera не бере з покупця нічого; нашу комісію платить забудовник.
Перевірки, які з усього цього випливають
- Підтвердьте точне посилання на зону в Geographic Zones Document від червня 2026 року, а не назву міста. Адреса в Ер-Ріяді — це не те саме, що дозволена зона в Ер-Ріяді.
- Підтвердьте свій шлях подання заявки. Резиденти подають через платформу Saudi Properties за номером Iqama; нерезиденти мають спершу отримати цифрову ідентифікацію через саудівське посольство або представництво за кордоном; компанії реєструються в Міністерстві інвестицій через Invest Saudi і отримують Unified Number (700), перш ніж оформити володіння в електронному вигляді (джерело: REGA).
- Для off-plan підтвердьте, що проєкт зареєстрований у системі Wafi з ескроу-рахунком (escrow). Правила ескроу мають реальні зуби: присяжний бухгалтер зобов'язаний заблокувати зняття коштів у разі виявлення дефектів, а REGA може конфіскувати банківську гарантію, якщо забудовник не почне ремонт протягом п'яти днів після повідомлення.
- Зафіксуйте брокерську частину письмово. За замовчуванням комісія становить 2.5 percent від суми угоди, якщо сторони письмово не домовилися інакше, а брокерський договір має бути депонований у REGA, інакше він не має юридичної сили (джерело: REGA).
- Запитайте, на якій будівельній фазі перебуває ваш юніт і які контракти реально укладені на майданчику, з огляду на описані вище скорочення витрат.
Що це означає для входу у 2026 році
Vision 2030 уже змінила саудівський ринок нерухомості в єдиний спосіб, який має значення для іноземного покупця: з'явилися закон, карта, портал і режим ескроу там, де два роки тому не було нічого з цього (джерело: White & Case). Чого вона не створила — це ціноутворення на основі угод. Ви заходите на ринок, за яким стоїть національна програма капітальних витрат і перед яким немає жодного орієнтира з перепродажу. Саме тому реалістичний горизонт утримання — від трьох до восьми років, крізь цикл каталізаторів, і саме тому актив має бути захищеним сам по собі: branded або пов'язаний із готельним оператором, обмежена пропозиція, забудовник із перевірюваною історією передач об'єктів.
Перш ніж платити резерваційний внесок, попросіть два документи. Посилання на зону з карти від червня 2026 року з вашою ділянкою на ній і пункт договору, де названо, хто сплачує 5 percent RETT. Якщо бодай один із них готують довше за день, це теж інформація.
