Vision 2030 e il mercato immobiliare saudita: cosa acquista davvero chi compra nel 2026
Vision 2030 viene di solito presentata agli acquirenti stranieri come un'atmosfera: ambizione, trasformazione, un Paese che corre. Questa cornice diventa inutile nel momento in cui si sta per bonificare una caparra. Il programma conta per un investitore immobiliare per una sola ragione, ristretta e verificabile. È un programma di spesa pubblica e, da giugno 2026, la mappa dei luoghi in cui uno straniero può possedere un immobile in Arabia Saudita coincide quasi esattamente con la mappa dei luoghi in cui lo Stato sta spendendo.
La domanda quindi non è se Vision 2030 sia impressionante. È se la domanda che lo Stato sta fabbricando arriverà fino all'indirizzo specifico che Le viene mostrato, con tempi compatibili con i Suoi, e se il denaro dietro quell'indirizzo scorra ancora al ritmo di due anni fa.
Una parte di tutto questo è conoscibile oggi. Una parte no, e le sezioni utili di questo articolo sono proprio quelle che lo dicono apertamente.
Qui la domanda viene creata, non servita
Nella maggior parte dei mercati accessibili a un acquirente, la domanda esiste già e i costruttori competono per servirla. L'Arabia Saudita sta conducendo l'esperimento opposto. Lo Stato costruisce prima i motori della domanda: l'economia dei visitatori, la rete dei trasporti, la base occupazionale, l'apparato giuridico per i capitali stranieri.
Gli input sono di grandi dimensioni. Una popolazione in età lavorativa di circa 25.9 milioni di persone al 2024. Un obiettivo turistico di 150 milioni di visite l'anno entro il 2030, rivisto al rialzo dopo che il traguardo originario di 100 milioni era stato raggiunto con anni di anticipo. Flussi di investimenti diretti esteri per 119 miliardi di SAR nel 2024, in crescita del 24 percento su base annua e superiori ai 109 miliardi di SAR che la National Investment Strategy aveva fissato per quell'anno (fonte: Arab News, su dati GASTAT).
Lo Stato spinge anche dall'altro lato. Il prelievo sui terreni non edificati è stato inasprito nel ciclo 2026: i lotti oltre 5,000 m² sono ora soggetti a un'aliquota fino al 10 percento del valore stimato all'anno, e oltre 60,000 proprietari terrieri a Riad hanno ricevuto un avviso in base alla norma rivista all'inizio del 2026 (fonte: CMS). È una politica dell'offerta con l'etichetta di un'imposta.
Nulla di tutto ciò Le dice quanto varrà un appartamento a Riad nel 2031. Le dice la direzione della pipeline. Lo consideri contesto, non previsione.
La mappa delle zone approvate è la mappa della spesa in conto capitale
La Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis è in vigore dal 22 gennaio 2026, e il Consiglio dei Ministri ha pubblicato il Geographic Zones Document, la mappa delle zone approvate, il 23 giugno 2026 (fonte: Middle East Briefing). L'aspetto che quasi tutta la copertura giornalistica sorvola è che la proprietà non è stata aperta all'intera città. È stata aperta all'interno di zone nominate. Riad ne ha nove.
Si guardi quali sono queste nove.
| Zona di Riad | Che cos'è | Chi c'è dietro |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | Il distretto finanziario e degli affari già costruito | Controllata del PIF |
| Diriyah Gate | Distretto a uso misto a vocazione storica sul margine occidentale della città | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Un nuovo centro cittadino a nord-ovest del nucleo urbano | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Città dell'intrattenimento, dello sport e della cultura a sud-ovest di Riad | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Grande parco urbano e sviluppo circostante | Progetto della città di Riad, istituito con decreto reale |
| Area del King Salman International Airport | Città aeroportuale attorno all'aeroporto ampliato | PIF (società di sviluppo aeroportuale) |
| SEDRA | Community residenziale a masterplan nella zona nord di Riad | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Corridoio lineare per sport e tempo libero che attraversa la città | Progetto della città di Riad, istituito con decreto reale |
| Aree di sviluppo orientate al trasporto pubblico | Lotti raggruppati attorno alle stazioni della metropolitana | Programma di trasporto pubblico di Riad |
Ognuna delle nove zone è uno sviluppo guidato dallo Stato. La maggior parte rientra nel portafoglio dello stesso Public Investment Fund (fonte: PIF). Le aree legate al trasporto pubblico si appoggiano a una rete metropolitana di sei linee e 85 stazioni, aperta per fasi a partire da dicembre 2024 (fonte: Urban Transport Magazine).
Non è una coincidenza. L'Arabia Saudita ha aperto la proprietà straniera esattamente dove ha già impegnato capitali e desidera che il denaro privato segua. Buona notizia sul piano dell'allineamento. Cattiva notizia per chi sperava di comprare a poco un edificio datato in un quartiere qualsiasi di Riad e cavalcare l'onda. Non è possibile. L'onda e il permesso sono la stessa mappa.
REGA, che tiene aggiornata quella mappa, l'ha definita un punto di partenza più che un documento definitivo e non ha indicato alcun calendario per l'aggiunta di nuove zone (fonte: Enterprise KSA). Non incorpori nel prezzo una zona che ancora non esiste.
L'obiettivo turistico, letto come si deve
150 milioni di visite entro il 2030 è un obiettivo di governo, non marketing. Il Regno ha registrato una stima di 122 milioni di visitatori nel 2025, in crescita del 5 percento, con una spesa turistica di circa 300 miliardi di SAR (fonte: Arab News). L'obiettivo al 2030 si divide in circa 70 milioni di visite internazionali e 80 milioni domestiche.
Legga questa ripartizione prima di costruirci sopra un modello di affitto breve. La maggior parte del numero di facciata è viaggio interno, e una quota rilevante della componente internazionale è viaggio religioso verso La Mecca e Medina, che ricadono sotto un regime di proprietà ristretto in cui non operiamo. Il dato sui visitatori è un vento a favore reale per l'ospitalità di Riad e Gedda. Non sono 150 milioni di persone in cerca di un appartamento con servizi al KAFD.
I capitali stranieri stanno arrivando, e l'obiettivo resta lontano
Gli IDE sono la misura pubblicata più pulita per capire se il resto del mondo stia davvero comprando questa storia. I flussi di investimenti diretti esteri in entrata hanno raggiunto 50.6 miliardi di SAR nel quarto trimestre del 2025, in crescita del 29 percento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente (fonte: Arab News). La tendenza è al rialzo.
L'obiettivo è molto più in alto. La National Investment Strategy fissa un traguardo annuo di IDE pari a 388 miliardi di SAR entro il 2030, oltre venti volte il livello del 2019 e circa tre volte il risultato del 2024 (fonte: MISA). È lo stesso obiettivo che di solito viene citato in dollari come circa 100 miliardi di USD l'anno, non un secondo obiettivo che si somma al primo, ed è un livello a cui il Regno non si è nemmeno avvicinato (fonte: AGBI). Un mercato può crescere con forza e restare comunque molto indietro rispetto al proprio piano. Qui valgono entrambe le cose.
Il ciclo degli investimenti è in fase di riprezzamento, ed è la parte da prendere sul serio
Lo sviluppo recente più importante per chi compra un immobile in Arabia Saudita non è il lancio di un progetto. È il fatto che il denaro dietro i progetti viene razionato.
Il PIF, che gestisce quasi mille miliardi di dollari, ha approvato una riduzione minima del 20 percento della spesa 2025 delle società in portafoglio in una riunione del consiglio del dicembre 2024, con alcuni budget di singoli progetti tagliati fino al 60 percento, secondo persone a conoscenza della decisione (fonte: AGBI). La sua strategia 2026-2030, presentata ad aprile 2026, è costruita esplicitamente attorno alla creazione di valore e all'efficienza anziché all'espansione, e le indiscrezioni che l'hanno preceduta segnalavano un ulteriore taglio della spesa in conto capitale fino al 15 percento (fonti: Gulf Business e AGBI, che cita anche una stima Fitch di circa 115 miliardi di USD di contratti per giga-progetti assegnati dal 2019, per circa metà finanziati dal PIF).
Il quadro sovrano è coerente. Il bilancio 2026 prevede un disavanzo di 165 miliardi di SAR, pari al 3.3 percento del PIL, in calo dai 245 miliardi di SAR del 2025, con entrate in aumento del 5.1 percento e spesa in calo dell'1.7 percento (fonte: Arab News). Un'analisi indipendente di quel bilancio rileva che il debito pubblico sale al 32.7 percento del PIL nel 2026, dal 31.7 percento del 2025, e definisce relativamente ottimistica la lettura del mercato petrolifero che il bilancio incorpora: a 65 USD al barile anziché ai circa 72 USD impliciti nei numeri, il disavanzo tornerebbe vicino ai livelli del 2025 (fonte: AGSI).
Per chi compra, questo è un rischio di sequenza, non di collasso. Gli asset legati a scadenze internazionali fisse vengono protetti. Le fasi discrezionali vengono rinviate. Quindi la domanda da porre a qualsiasi venditore saudita non è "questo progetto è finanziato". È "in quale fase si trova questo edificio, che cosa è stato aggiudicato e che cosa è fisicamente in corso in cantiere". Chieda prove contrattuali, non rendering.
Gedda va con un orologio diverso
Gedda ha 57 zone approvate, tra cui Jeddah Central, molte più di Riad. La sua logica di investimento non è la storia della spesa in conto capitale della capitale. Sono gli eventi e la costa: la Formula 1, il Red Sea Film Festival, lo status di città ospitante per la Coppa d'Asia AFC nel 2027 e per la Coppa del Mondo FIFA nel 2034, oltre a una vera carenza di ospitalità di lusso sul Mar Rosso.
Il calendario di Riad è dettato da programmi di cantiere e da decisioni di bilancio che possono spostarsi. Quello di Gedda è dettato da date già fissate sui calendari internazionali. Per un investitore che cerca una finestra di uscita definibile, quella differenza vale più di qualsiasi rendimento previsto, tanto più che non esiste una serie storica di rendimenti saudita di cui ci fideremmo abbastanza da citarne un numero.
| Finestra | Evento | Che cosa significa per un ingresso fatto adesso |
|---|---|---|
| 2026-2027 | Finestra di ingresso e consegna | Si compra prima di qualsiasi prova operativa e prima che il mercato secondario abbia formato un prezzo |
| 2027 | Coppa d'Asia AFC, Gedda città ospitante | Primo test su larga scala della domanda ricettiva di Gedda |
| 2030-2031 | Expo 2030 a Riad, oltre 42 milioni di visite attese | Una scadenza fissa, quindi le infrastrutture collegate hanno priorità alta nella coda degli investimenti |
| 2034 | Coppa del Mondo FIFA, Gedda tra le città ospitanti | Seconda finestra legata agli eventi e un'uscita plausibile |
| Dal 2035 in poi | Ciclo del lusso maturo | Vendere sfruttando la liquidità oppure tenere un asset di pregio stabilizzato |
Che cosa Vision 2030 non Le dà
La residenza. Esistono programmi di soggiorno di lunga durata, in corso di ridefinizione nell'ambito di Vision 2030, ma il legame tra l'acquisto di un immobile e un qualsiasi esito in termini di residenza non è qualcosa da accettare a voce da un ufficio vendite. Si faccia confermare per iscritto la posizione relativa al Suo caso specifico prima che influenzi quanto è disposto a pagare.
Lo storico dei prezzi. Un registro immobiliare nazionale viene costruito area per area in base alla legge sulla registrazione del 2022, e sul fronte dei titoli di proprietà è un progresso reale. Non è un indice dei prezzi. Non esiste una serie pubblica di transazioni abbastanza lunga da permettere di valutare una rivendita, ed è per questo che a chiunque Le citi un rendimento da locazione saudita o una percentuale di crescita andrebbe chiesto subito da dove venga quel numero.
La certezza dei costi. La RETT è pari al 5 percento del valore della transazione ed è amministrata dalla ZATCA (fonte: ZATCA). L'obbligo di versamento ricade in via principale sul cedente, quindi se un contratto sposta quel costo su di Lei come acquirente, deve essere scritto nel contratto. L'IVA al 15 percento si applica ai servizi collegati all'operazione (intermediazione, assistenza legale, perizia), non al trasferimento in sé in una normale compravendita residenziale. Quando l'acquirente si fa carico delle voci principali, i costi di chiusura complessivi si collocano di norma tra il 6 e il 9 percento. Palmera non addebita nulla all'acquirente; la nostra commissione la paga il costruttore.
Le verifiche che discendono da tutto questo
- Verifichi il riferimento esatto della zona sul Geographic Zones Document del giugno 2026, non il nome della città. Un indirizzo a Riad non equivale a una zona approvata di Riad.
- Verifichi il Suo canale di domanda. I residenti presentano domanda tramite la piattaforma Saudi Properties usando il numero di Iqama; i non residenti devono prima ottenere un'identità digitale tramite un'ambasciata o una rappresentanza saudita all'estero; le società si registrano presso il Ministero degli Investimenti tramite Invest Saudi e ottengono il Numero Unificato (700) prima di perfezionare la proprietà per via elettronica (fonte: REGA).
- Per l'acquisto sulla carta (off-plan), verifichi che il progetto sia registrato presso Wafi con un conto di garanzia (escrow). Le regole sull'escrow hanno mordente: il revisore contabile deve bloccare i prelievi in presenza di difetti riscontrati, e la REGA può escutere la garanzia bancaria se il costruttore non avvia le riparazioni entro cinque giorni dalla notifica.
- Metta per iscritto anche il lato dell'intermediazione. La commissione è per default il 2.5 percento dell'importo della transazione salvo diverso accordo scritto tra le parti, e il contratto di intermediazione deve essere depositato presso la REGA, altrimenti non è azionabile (fonte: REGA).
- Chieda in quale fase di costruzione si trova la Sua unità e che cosa sia stato effettivamente aggiudicato in cantiere, viste le riduzioni di spesa descritte sopra.
Dove lascia tutto questo un ingresso nel 2026
Vision 2030 ha già cambiato il mercato immobiliare saudita nell'unico modo che conta per un acquirente straniero: ha prodotto una legge, una mappa, un portale e un regime di conti di garanzia dove due anni fa non c'era nulla di tutto ciò (fonte: White & Case). Ciò che non ha prodotto è la formazione dei prezzi. Si entra in un mercato che ha alle spalle un programma nazionale di investimenti e davanti nessun parametro di riferimento per la rivendita. Per questo l'orizzonte realistico di detenzione è di tre-otto anni, attraverso il ciclo dei catalizzatori, e per questo l'immobile deve reggere per meriti propri: branded o legato a un operatore alberghiero, offerta limitata, un costruttore con uno storico di consegne che Lei possa verificare.
Prima di versare un acconto di prenotazione, chieda due documenti. Il riferimento di zona tratto dalla mappa del giugno 2026 con il Suo lotto indicato sopra, e la clausola contrattuale che indica chi versa il 5 percento di RETT. Se anche solo uno dei due richiede più di un giorno per essere prodotto, anche quella è un'informazione.
