Vision 2030 और सऊदी प्रॉपर्टी बाज़ार: 2026 में खरीदार असल में क्या खरीदता है

Vision 2030 को विदेशी खरीदारों के सामने आमतौर पर एक भावना की तरह पेश किया जाता है: महत्वाकांक्षा, बदलाव, जल्दी में एक देश। जिस पल आप डिपॉज़िट ट्रांसफर करने वाले होते हैं, यह पेशकश बेकार हो जाती है। एक प्रॉपर्टी निवेशक के लिए यह कार्यक्रम एक ही सीमित और जाँचने योग्य वजह से मायने रखता है। यह सरकारी खर्च का कार्यक्रम है, और जून 2026 से सऊदी अरब में जहाँ कोई विदेशी संपत्ति खरीद सकता है उसका नक्शा लगभग ठीक वहीं बैठता है जहाँ सरकार पैसा लगा रही है।

इसलिए सवाल यह नहीं है कि Vision 2030 कितना प्रभावशाली है। सवाल यह है कि सरकार जो माँग तैयार कर रही है, क्या वह उस खास पते तक पहुँचेगी जो आपको दिखाया जा रहा है, और क्या ऐसी समय-सीमा में पहुँचेगी जो आपको मंज़ूर हो, और क्या उस पते के पीछे का पैसा आज भी उसी रफ़्तार से बह रहा है जिस रफ़्तार से दो साल पहले बह रहा था।

इसमें से कुछ आज जाना जा सकता है। कुछ नहीं जाना जा सकता, और इस लेख के काम के हिस्से वही हैं जो यह साफ़ कहते हैं।

यहाँ माँग पूरी नहीं की जा रही, बनाई जा रही है

ज़्यादातर बाज़ारों में जहाँ आप निवेश कर सकते हैं, माँग पहले से मौजूद होती है और डेवलपर उसे पूरा करने के लिए आपस में होड़ करते हैं। सऊदी अरब उल्टा प्रयोग चला रहा है। सरकार पहले माँग के कारक बना रही है: पर्यटन अर्थव्यवस्था, परिवहन नेटवर्क, रोज़गार का आधार, और विदेशी पूँजी के लिए कानूनी ढाँचा।

इनपुट बड़े हैं। 2024 तक कामकाजी उम्र की आबादी करीब 25.9 मिलियन। 2030 तक हर साल 150 मिलियन यात्राओं का पर्यटन लक्ष्य, जिसे मूल 100 मिलियन का लक्ष्य तय समय से कई साल पहले पूरा होने के बाद बढ़ाया गया। 2024 में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश का प्रवाह 119 बिलियन SAR, जो साल-दर-साल 24% ऊपर है और उस साल के लिए National Investment Strategy के तय किए गए 109 बिलियन SAR से आगे है (स्रोत: Arab News, GASTAT के आँकड़ों पर आधारित रिपोर्ट)।

सरकार दूसरी तरफ़ से भी दबाव बना रही है। खाली पड़ी ज़मीन पर लगने वाला शुल्क 2026 के चक्र में और सख़्त किया गया: 5,000 m² से बड़े प्लॉट पर अब आँकी गई कीमत का सालाना 10% तक शुल्क लग सकता है, और 2026 की शुरुआत में रियाद के 60,000 से ज़्यादा ज़मीन मालिकों को संशोधित नियम के तहत बिल भेजे गए (स्रोत: CMS)। यह टैक्स का लेबल पहने हुए सप्लाई नीति है।

इनमें से कोई भी बात आपको यह नहीं बताती कि रियाद में एक अपार्टमेंट की कीमत 2031 में क्या होगी। यह आपको पाइपलाइन की दिशा बताती है। इसे संदर्भ मानिए, भविष्यवाणी नहीं।

मंज़ूर ज़ोन का नक्शा ही पूँजीगत खर्च का नक्शा है

गैर-सऊदी नागरिकों द्वारा रियल एस्टेट स्वामित्व का कानून 22 जनवरी 2026 से लागू है, और मंत्रिपरिषद ने Geographic Zones Document, यानी मंज़ूर ज़ोन का नक्शा, 23 जून 2026 को प्रकाशित किया (स्रोत: Middle East Briefing)। ज़्यादातर रिपोर्टिंग जिस बात को छोड़ जाती है वह यह है कि स्वामित्व पूरे शहर के लिए नहीं खोला गया। यह नामित ज़ोन के भीतर खोला गया। रियाद में ऐसे नौ ज़ोन हैं।

देखिए कि वे नौ क्या हैं।

रियाद ज़ोन	यह क्या है	इसके पीछे कौन है
King Abdullah Financial District (KAFD)	बना हुआ वित्तीय और कारोबारी जिला	PIF की सहायक कंपनी
Diriyah Gate	शहर के पश्चिमी छोर पर विरासत-केंद्रित मिश्रित-उपयोग जिला	PIF (Diriyah Company)
New Murabba	केंद्र के उत्तर-पश्चिम में नया डाउनटाउन जिला	PIF (New Murabba Development Company)
Qiddiya	रियाद के दक्षिण-पश्चिम में मनोरंजन, खेल और संस्कृति का शहर	PIF (Qiddiya Investment Company)
King Salman Park	बड़ा शहरी पार्क और उसके आसपास का विकास	रियाद शहर की परियोजना, शाही आदेश से स्थापित
King Salman International Airport क्षेत्र	विस्तारित हवाई अड्डे के इर्द-गिर्द एयरपोर्ट सिटी	PIF (हवाई अड्डा विकास कंपनी)
SEDRA	उत्तरी रियाद में मास्टरप्लान आधारित आवासीय कम्युनिटी	PIF (ROSHN Group)
Sports Boulevard	पूरे शहर से गुज़रता खेल और मनोरंजन का रैखिक गलियारा	रियाद शहर की परियोजना, शाही आदेश से स्थापित
ट्रांज़िट-केंद्रित विकास स्थल	मेट्रो स्टेशनों के आसपास बसे प्लॉट	रियाद सार्वजनिक परिवहन कार्यक्रम

इन नौ में से हर एक सरकार की अगुवाई वाला विकास है। ज़्यादातर Public Investment Fund के अपने पोर्टफोलियो के भीतर हैं (स्रोत: PIF)। ट्रांज़िट स्थल छह लाइनों और 85 स्टेशनों वाले उस मेट्रो नेटवर्क से जुड़े हैं जो दिसंबर 2024 से चरणों में खुला (स्रोत: Urban Transport Magazine)।

यह संयोग नहीं है। सऊदी अरब ने विदेशी स्वामित्व ठीक वहीं खोला जहाँ वह पहले ही पूँजी लगा चुका है और चाहता है कि निजी पैसा उसके पीछे आए। तालमेल के लिहाज़ से यह अच्छी खबर है। बुरी खबर उनके लिए है जो रियाद के किसी साधारण मोहल्ले में कोई सस्ती पुरानी इमारत खरीदकर लहर पर सवार होने की उम्मीद रखते हैं। ऐसा नहीं हो सकता। लहर और अनुमति, दोनों एक ही नक्शे पर हैं।

REGA, जो यह नक्शा संभालता है, इसे अंतिम दस्तावेज़ नहीं बल्कि एक शुरुआती बिंदु बता चुका है और नए ज़ोन जोड़ने की कोई समय-सीमा नहीं दी है (स्रोत: Enterprise KSA)। जो ज़ोन अभी है ही नहीं, उसकी कीमत अपने हिसाब में मत जोड़िए।

पर्यटन लक्ष्य, ठीक से पढ़ा जाए तो

2030 तक 150 मिलियन यात्राएँ सरकारी लक्ष्य है, मार्केटिंग नहीं। सऊदी अरब ने 2025 में अनुमानित 122 मिलियन आगंतुक दर्ज किए, जो 5% ऊपर है, और पर्यटन पर खर्च करीब 300 बिलियन SAR रहा (स्रोत: Arab News)। 2030 का लक्ष्य मोटे तौर पर 70 मिलियन अंतरराष्ट्रीय और 80 मिलियन घरेलू में बँटता है।

इस बँटवारे को पढ़ लीजिए, उससे पहले कि आप इस पर शॉर्ट-लेट का मॉडल खड़ा करें। सुर्खियों वाले आँकड़े का बड़ा हिस्सा घरेलू यात्रा है, और अंतरराष्ट्रीय हिस्से का एक बड़ा भाग मक्का और मदीना की धार्मिक यात्रा है, जो प्रतिबंधित स्वामित्व व्यवस्था के अंतर्गत आते हैं और जहाँ हम काम नहीं करते। आगंतुकों का यह आँकड़ा रियाद और जेद्दा के आतिथ्य क्षेत्र के लिए सचमुच अनुकूल है। लेकिन यह KAFD में सर्विस्ड अपार्टमेंट ढूँढ़ते 150 मिलियन लोग नहीं हैं।

विदेशी पूँजी आ रही है, और लक्ष्य अब भी बहुत दूर है

FDI सबसे साफ़ प्रकाशित पैमाना है कि बाकी दुनिया सचमुच इस कहानी को खरीद रही है या नहीं। 2025 की चौथी तिमाही में आवक FDI प्रवाह 50.6 बिलियन SAR तक पहुँचा, जो एक साल पहले की इसी तिमाही से 29% ऊपर है (स्रोत: Arab News)। रुझान ऊपर की ओर है।

लक्ष्य उससे कहीं ऊपर है। National Investment Strategy ने 2030 तक सालाना FDI का लक्ष्य 388 बिलियन SAR रखा है, जो 2019 के स्तर से बीस गुना से ज़्यादा और 2024 के वास्तविक आँकड़े से करीब तीन गुना है (स्रोत: MISA)। डॉलर में इसे आमतौर पर सालाना करीब 100 बिलियन USD बताया जाता है, यह वही लक्ष्य है, उसके ऊपर कोई दूसरा लक्ष्य नहीं, और सऊदी अरब अभी इस स्तर के आसपास भी नहीं पहुँचा है (स्रोत: AGBI)। कोई बाज़ार तेज़ी से बढ़ भी सकता है और अपनी ही योजना से काफ़ी पीछे भी रह सकता है। यहाँ दोनों बातें सच हैं।

पूँजीगत खर्च के चक्र की नई कीमत लगाई जा रही है, और यही हिस्सा गंभीरता से लेने लायक है

सऊदी प्रॉपर्टी खरीदार के लिए हाल की सबसे अहम घटना किसी प्रोजेक्ट का लॉन्च नहीं है। अहम यह है कि इन प्रोजेक्ट्स के पीछे का पैसा अब राशन की तरह बाँटा जा रहा है।

PIF, जो करीब एक ट्रिलियन डॉलर संभालता है, ने दिसंबर 2024 की बोर्ड बैठक में अपनी पोर्टफोलियो कंपनियों के 2025 के खर्च में कम से कम 20% कटौती मंज़ूर की, और फ़ैसले से परिचित लोगों के अनुसार कुछ अलग-अलग प्रोजेक्ट बजट 60% तक काटे गए (स्रोत: AGBI)। अप्रैल 2026 में पेश की गई उसकी 2026 से 2030 की रणनीति साफ़ तौर पर विस्तार के बजाय मूल्य-सृजन और दक्षता के इर्द-गिर्द बुनी गई है, और उससे पहले की रिपोर्टिंग ने पूँजीगत खर्च में 15% तक की और कटौती की ओर इशारा किया था (स्रोत: Gulf Business और AGBI, जो Fitch के इस अनुमान का भी हवाला देता है कि 2019 से अब तक करीब 115 बिलियन USD के गीगा-प्रोजेक्ट ठेके दिए जा चुके हैं, जिनमें से करीब आधे PIF से वित्तपोषित हैं)।

सरकारी वित्त की तस्वीर भी इससे मेल खाती है। 2026 के बजट में 165 बिलियन SAR, यानी GDP के 3.3% के घाटे का अनुमान है, जो 2025 के 245 बिलियन SAR से कम है, और यह राजस्व में 5.1% की बढ़त और खर्च में 1.7% की कमी पर आधारित है (स्रोत: Arab News)। इस बजट के स्वतंत्र विश्लेषण में कहा गया है कि सरकारी कर्ज़ 2025 के 31.7% से बढ़कर 2026 में GDP का 32.7% हो जाएगा, और बजट का तेल बाज़ार को लेकर नज़रिया अपेक्षाकृत आशावादी बताया गया है: आँकड़ों से निकलने वाले करीब 72 USD प्रति बैरल के बजाय 65 USD प्रति बैरल पर घाटा फिर 2025 के स्तर के आसपास पहुँच जाएगा (स्रोत: AGSI)।

खरीदार के लिए यह क्रम का जोखिम है, ढहने का नहीं। तय अंतरराष्ट्रीय समय-सीमाओं से जुड़ी संपत्तियाँ सुरक्षित रखी जा रही हैं। जो चरण ज़रूरी नहीं हैं, वे आगे खिसकाए जा रहे हैं। इसलिए किसी भी सऊदी विक्रेता से पूछने वाला सवाल यह नहीं है कि “क्या इस प्रोजेक्ट को फंडिंग मिली है”। सवाल यह है कि “यह इमारत किस चरण में है, कौन-कौन से ठेके दिए जा चुके हैं, और साइट पर वास्तव में क्या काम चल रहा है”। रेंडरिंग नहीं, ठेकों का सबूत माँगिए।

जेद्दा की घड़ी अलग चलती है

जेद्दा में Jeddah Central समेत 57 मंज़ूर ज़ोन हैं, जो रियाद से कहीं ज़्यादा हैं। इसके निवेश का तर्क राजधानी वाले पूँजीगत खर्च की कहानी नहीं है। यह आयोजनों और समुद्र तट की कहानी है: Formula 1, Red Sea Film Festival, 2027 में AFC Asian Cup और 2034 में FIFA World Cup की मेज़बानी, और साथ में लाल सागर पर लक्ज़री आतिथ्य की सचमुच की कमी।

रियाद की समय-रेखा निर्माण कार्यक्रमों और बजट के उन फ़ैसलों से तय होती है जो बदल सकते हैं। जेद्दा की समय-रेखा उन तारीखों से तय होती है जो अंतरराष्ट्रीय कैलेंडर पर पहले से तय हैं। जो निवेशक एक स्पष्ट एग्ज़िट विंडो चाहता है, उसके लिए यह अंतर किसी भी अनुमानित प्रतिफल से ज़्यादा कीमती है, खासकर इसलिए कि सऊदी अरब के लिए प्रतिफल का ऐसा कोई आँकड़ा नहीं है जिस पर भरोसा करके हम कोई संख्या बता सकें।

अवधि	आयोजन	अभी की गई एंट्री के लिए इसका मतलब
2026 से 2027	एंट्री और डिलीवरी की अवधि	आप संचालन का प्रमाण मिलने से पहले और द्वितीयक बाज़ार में कीमत तय होने से पहले खरीद रहे हैं
2027	AFC Asian Cup, जेद्दा मेज़बान शहर	जेद्दा की आतिथ्य माँग की पहली बड़े पैमाने की परीक्षा
2030 से 2031	Expo 2030 रियाद, 42 मिलियन से ज़्यादा यात्राओं की उम्मीद	तय समय-सीमा, इसलिए इससे जुड़ा बुनियादी ढाँचा पूँजीगत खर्च की कतार में ऊपर है
2034	FIFA World Cup, मेज़बान शहरों में जेद्दा भी	दूसरी आयोजन-अवधि और एक संभव एग्ज़िट
2035 से आगे	परिपक्व लक्ज़री चक्र	तरलता में बेचिए या स्थिर हो चुकी ट्रॉफी संपत्ति अपने पास रखिए

Vision 2030 आपको क्या नहीं देता

रेज़िडेंसी। लंबे प्रवास के कार्यक्रम मौजूद हैं और Vision 2030 के तहत उन्हें नया रूप दिया जा रहा है, लेकिन संपत्ति खरीदने और किसी भी रेज़िडेंसी नतीजे के बीच का संबंध ऐसी चीज़ नहीं है जिसे सेल्स डेस्क से ज़बानी मान लिया जाए। इससे पहले कि यह तय करे कि आप कितना देने को तैयार हैं, अपने मामले के लिए स्थिति लिखित में पुष्ट कराइए।

कीमतों का इतिहास। 2022 के पंजीकरण कानून के तहत एक राष्ट्रीय रियल एस्टेट रजिस्ट्री क्षेत्र-दर-क्षेत्र बनाई जा रही है, जो स्वामित्व के मामले में सचमुच प्रगति है। लेकिन यह कीमत सूचकांक नहीं है। लेन-देन का ऐसा कोई सार्वजनिक आँकड़ा इतने लंबे समय का नहीं है जिससे रीसेल की तुलना की जा सके, और इसीलिए जो कोई आपको सऊदी किराया प्रतिफल या वृद्धि का प्रतिशत बताए, उससे तुरंत पूछा जाना चाहिए कि यह संख्या आई कहाँ से है।

लागत की निश्चितता। RETT लेन-देन मूल्य का 5% है, जिसका प्रशासन ZATCA करता है (स्रोत: ZATCA)। इसे जमा करने की ज़िम्मेदारी मुख्य रूप से हस्तांतरणकर्ता की है, इसलिए अगर कोई अनुबंध यह लागत खरीदार के रूप में आप पर डालता है, तो यह अनुबंध में लिखा होना चाहिए। 15% VAT सौदे से जुड़ी सेवाओं (ब्रोकरेज, कानूनी काम, मूल्यांकन) पर लगता है, सामान्य आवासीय बिक्री में हस्तांतरण पर नहीं। जहाँ मुख्य मदें खरीदार उठाता है, वहाँ कुल क्लोज़िंग लागत आमतौर पर 6% से 9% के बीच बैठती है। Palmera खरीदार से कुछ नहीं लेता; हमारा कमीशन डेवलपर देता है।

इन सब से निकलने वाली जाँच-सूची

1. शहर का नाम नहीं, जून 2026 के Geographic Zones Document पर दर्ज सटीक ज़ोन संदर्भ की पुष्टि कीजिए। रियाद का कोई पता और मंज़ूर रियाद ज़ोन एक ही बात नहीं है।
2. अपने आवेदन का रास्ता पक्का कीजिए। निवासी अपने Iqama नंबर से Saudi Properties प्लेटफ़ॉर्म के ज़रिए आवेदन करते हैं; गैर-निवासियों को पहले किसी सऊदी दूतावास या विदेश स्थित प्रतिनिधि कार्यालय के माध्यम से डिजिटल पहचान लेनी होती है; कंपनियाँ Invest Saudi के ज़रिए निवेश मंत्रालय में पंजीकरण कराती हैं और स्वामित्व इलेक्ट्रॉनिक रूप से पूरा करने से पहले Unified Number (700) लेती हैं (स्रोत: REGA)।
3. ऑफ-प्लान के लिए पुष्टि कीजिए कि प्रोजेक्ट Wafi के तहत एस्क्रो खाते (escrow account) के साथ पंजीकृत है। एस्क्रो नियमों में दम है: खामियाँ मिलने पर चार्टर्ड अकाउंटेंट को निकासी रोकनी होती है, और अगर डेवलपर सूचना मिलने के पाँच दिन के भीतर मरम्मत शुरू नहीं करता तो REGA बैंक गारंटी ज़ब्त कर सकता है।
4. ब्रोकरेज वाला पक्ष लिखित में लीजिए। जब तक पक्ष लिखित में कुछ और तय न करें, कमीशन डिफ़ॉल्ट रूप से लेन-देन राशि का 2.5% होता है, और ब्रोकरेज अनुबंध REGA के पास जमा होना चाहिए वरना वह लागू नहीं कराया जा सकता (स्रोत: REGA)।
5. ऊपर बताई गई खर्च-कटौतियों को देखते हुए पूछिए कि आपकी यूनिट निर्माण के किस चरण में है और साइट पर वास्तव में कौन-से ठेके दिए जा चुके हैं।

2026 में एंट्री की स्थिति क्या बनती है

Vision 2030 ने सऊदी प्रॉपर्टी बाज़ार को उस एक तरीके से पहले ही बदल दिया है जो विदेशी खरीदार के लिए मायने रखता है: इसने एक कानून, एक नक्शा, एक पोर्टल और एस्क्रो व्यवस्था तैयार की, जबकि दो साल पहले इनमें से कुछ भी नहीं था (स्रोत: White & Case)। जो इसने तैयार नहीं किया, वह है कीमत की खोज। आप ऐसे बाज़ार में खरीद रहे हैं जिसके पीछे राष्ट्रीय पूँजीगत खर्च का कार्यक्रम है और जिसके आगे रीसेल का कोई मानक नहीं है। इसीलिए वास्तविक होल्डिंग अवधि इस उत्प्रेरक चक्र के आर-पार तीन से आठ साल की है, और इसीलिए संपत्ति को अपने दम पर टिकाऊ होना चाहिए: ब्रांडेड या होटल से जुड़ी, सीमित आपूर्ति वाली, और ऐसे डेवलपर की जिसका डिलीवरी रिकॉर्ड आप जाँच सकें।

रिज़र्वेशन फ़ीस देने से पहले दो दस्तावेज़ माँगिए। जून 2026 के नक्शे से वह ज़ोन संदर्भ जिसमें आपका प्लॉट है, और अनुबंध की वह धारा जो बताती है कि 5% RETT कौन जमा करेगा। अगर इनमें से कोई भी एक दिन से ज़्यादा में मिलता है, तो यह भी अपने आप में एक जानकारी है।