सऊदी अरब में ऑफ-प्लान 2026: एस्क्रो, भुगतान योजनाएँ और डिलीवरी जोखिम

रियाद और जेद्दा की नई परियोजनाएँ बनने से बहुत पहले ही बिक जाती हैं, और विदेशी खरीदार के लिए आमतौर पर यही एकमात्र रास्ता होता है जिससे वह किसी अनुमोदित ज़ोन में लॉन्च कीमत पर प्रवेश कर सके। यह सौदे का वही रूप भी है जिसमें आप ऐसी चीज़ के लिए पैसा सौंप देते हैं जो अभी अस्तित्व में ही नहीं है, और वह भी ऐसे बाज़ार में जहाँ रीसेल का लगभग कोई रिकॉर्ड नहीं है जिससे आप अपनी कीमत को परख सकें।

हर खरीदार असल में यही पूछता है कि अगर डेवलपर सुपुर्दगी न कर पाया तो क्या होगा। सऊदी अरब के पास इसका ठोस उत्तर है। ऑफ-प्लान बिक्री REGA के Wafi कार्यक्रम के तहत होती है, खरीदार का पैसा परियोजना के एस्क्रो खाते (escrow account) में रहता है, और हैंडओवर के बाद भी एक राशि रोक कर रखी जाती है, ठीक उन खामियों की मरम्मत के लिए जिन्हें डेवलपर ठीक करने से इनकार कर दे। यह उस सुरक्षा से कहीं मज़बूत है जिसकी अपेक्षा अधिकांश खरीदार लेकर आते हैं।

लेकिन यह आपकी तारीख, आपकी फिनिशिंग की गुणवत्ता या आपकी निकास कीमत की गारंटी नहीं देता। ये तीन अलग-अलग जोखिम हैं और नियामक इनमें से केवल एक को ही कवर करता है। आइए देखें कि हर जोखिम कहाँ खड़ा है।

फ्लोर प्लान से पहले लाइसेंस ही पहली जाँच है

किसी परियोजना का ऑफ-प्लान विपणन और बिक्री केवल Wafi के माध्यम से जारी REGA लाइसेंस के तहत ही हो सकती है, और यह दो चरणों में आता है: पहले मार्केटिंग लाइसेंस, फिर सेल लाइसेंस। डेवलपर का पहले Developers Register में होना ज़रूरी है, जिसके लिए उसे वित्तीय क्षमता, तकनीकी अनुभव और कॉर्पोरेट मानकों को शामिल करने वाले योग्यता मैट्रिक्स पर 100 में से कम से कम 35 अंक चाहिए (स्रोत: REGA Implementing Regulations, अनुच्छेद 5, और Trowers & Hamlins)। Wafi फ़ाइल में स्वयं भूमि स्वामित्व के दस्तावेज़, अनुमोदित वास्तुशिल्प डिज़ाइन, एक परामर्श कार्यालय और एक चार्टर्ड अकाउंटेंट के साथ अनुबंध, एक व्यवहार्यता अध्ययन, और बिक्री अनुबंध का एक प्रारूप होना चाहिए जिसमें हैंडओवर की तारीख दिन के हिसाब से निर्दिष्ट हो (स्रोत: REGA Wafi)।

1 मई 2026 से लागू Governance Regulation for Real Estate Marketing and Advertisements के अनुसार सऊदी अरब में हर संपत्ति विज्ञापन पर विज्ञापन लाइसेंस संख्या, विज्ञापनदाता का नाम, उसका REGA लाइसेंस नंबर और मेल खाते संपर्क विवरण होने चाहिए। जहाँ विज्ञापनदाता को पूरी परियोजना के विपणन का लाइसेंस प्राप्त है, जैसा कि किसी अधिकृत ऑफ-प्लान परियोजना में होता है, वहाँ प्रति-विज्ञापन अलग लाइसेंस की आवश्यकता नहीं भी हो सकती (स्रोत: Gulf Construction)। इस नियम का सीधा-सादा उपयोग करें: कागज़ात नाम लेकर माँगिए। अगर रियाद या जेद्दा की कोई परियोजना आपके सामने बिना Wafi परियोजना लाइसेंस नंबर और बिना एस्क्रो खाता संख्या के रखी जाती है, तो वह विनियमित ऑफ-प्लान बिक्री नहीं है। वहीं रुक जाइए।

आपका पैसा असल में कहाँ रहता है

हर लाइसेंस प्राप्त परियोजना का अपना अलग एस्क्रो खाता होता है, और डेवलपर उसी परियोजना के प्रयोजनों को छोड़कर उससे कोई राशि नहीं निकाल सकता (अनुच्छेद 26)। बुकिंग चरण पर डेवलपर यूनिट के मूल्य का अधिकतम 5% ही ले सकता है, और वह पैसा भी सेल्स ऑफिस के पास नहीं, एस्क्रो में जाता है (अनुच्छेद 10) (स्रोत: REGA Implementing Regulations)। खाते से राशि जारी करने के लिए ऐसा भुगतान दस्तावेज़ चाहिए जिसे परियोजना सलाहकार और चार्टर्ड अकाउंटेंट दोनों प्रमाणित करें, ताकि भुगतान डेवलपर की नकदी ज़रूरतों के बजाय सत्यापित निर्माण प्रगति के साथ चले (स्रोत: Trowers & Hamlins)। लिखित में पूछिए कि प्रशासन और मार्केटिंग जैसे गैर-निर्माण खर्चों के लिए डेवलपर खाते का कितना हिस्सा निकाल सकता है, और उत्तर को अनुबंध के किसी खंड से जुड़वाइए।

फिर इस व्यवस्था को उसकी असल सीमा में समझिए। एस्क्रो निर्माण-प्रगति का उपकरण है। यह आपके पैसे को किसी असंबंधित परियोजना में जाने से रोकता है। यह इमारत को खड़ा नहीं कर देता।

अनुबंध में क्या होना ही चाहिए, और आपको क्या जुड़वाना चाहिए

नियम बिक्री अनुबंध के लिए एक न्यूनतम स्तर तय करते हैं: भुगतान अनुसूची, खरीदार द्वारा देर से भुगतान के परिणाम, सुपुर्दगी में देरी और उसका मुआवज़ा, परियोजना की समय-सीमा और कोई भी अनुमत विस्तार, तथा संयुक्त स्वामित्व के प्रावधान (अनुच्छेद 20)। डेवलपर को यूनिट के वास्तविक प्लान और ड्रॉइंग भी सौंपने होंगे (अनुच्छेद 14) (स्रोत: REGA Implementing Regulations)।

न्यूनतम स्तर कोई पूरा अनुबंध नहीं होता। इससे आगे चार चीज़ों पर अड़िए: एक स्पेसिफिकेशन शेड्यूल जिसमें “या समकक्ष” के बजाय वास्तविक फिनिश और उपकरणों के नाम हों, एक निर्धारित स्नैगिंग प्रक्रिया जिसमें तय समय-सीमा और नामित प्राप्तकर्ता हो, एक टॉलरेंस क्लॉज़ जो बताए कि निर्मित क्षेत्रफल बेचे गए क्षेत्रफल से अलग निकलने पर क्या होगा, और Real Estate Transaction Tax पर एक स्पष्ट पंक्ति कि इसे कौन और कब चुकाएगा।

अनुच्छेद 31: वह रोकी गई राशि जो स्नैगिंग को असली ताकत देती है

अधिकांश खरीदारों ने इसके बारे में कभी सुना ही नहीं, और सऊदी व्यवस्था का यही हिस्सा ठीक से समझने लायक है। पूर्णता प्रमाणपत्र जारी होने के बाद परियोजना मूल्य का 5% कम से कम एक वर्ष तक रोक कर रखा जाता है, या उसके बराबर की बैंक गारंटी बनी रहती है।

अगर परामर्श फर्म, कोई खरीदार या किरायेदार निर्माण या फिनिशिंग के काम में खामियाँ पाता है, तो चार्टर्ड अकाउंटेंट को धनराशि जारी करने से इनकार करना होगा। उसके बाद REGA मरम्मत आदेश जारी करता है। यदि सूचना मिलने के पाँच दिन के भीतर डेवलपर काम शुरू नहीं करता, तो REGA रोकी गई राशि का उपयोग कर सकता है या बैंक गारंटी भुना सकता है ताकि खामियाँ दुरुस्त हों, और वह मरम्मत आदेश की तारीख से रोक की अवधि छह महीने और बढ़ा सकता है। डेवलपर यह पैसा जल्दी तभी छुड़ा सकता है जब वह Insurance Authority से अनुमोदित और कम से कम एक वर्ष के लिए वैध छिपी खामियों (latent defects) की बीमा पॉलिसी प्रस्तुत करे (स्रोत: REGA Implementing Regulations, अनुच्छेद 31, और Trowers & Hamlins)।

यह तंत्र केवल दर्ज की गई खामी पर ही असर करता है। स्नैगिंग किसी योग्य निरीक्षक से, लिखित रूप में, सलाहकार के माध्यम से और पहले वर्ष के भीतर कराइए। WhatsApp पर सेल्स एजेंट से की गई शिकायत खामी की रिपोर्ट नहीं है और वह खाते से एक रियाल भी बाहर जाने से नहीं रोकेगी।

अगर वे देर से कब्ज़ा सौंपते हैं

देरी का मुआवज़ा डेवलपर की सद्भावना पर नहीं छोड़ा गया, वह निर्धारित है। विकसित भूमि के लिए न्यूनतम सीमा बिक्री मूल्य के 2% से कम नहीं है, जिसकी गणना वार्षिक आधार पर होती है; रियल एस्टेट यूनिट के लिए मानक किसी मान्यता प्राप्त मूल्यांकनकर्ता द्वारा आँका गया यूनिट का उचित किराया मूल्य है (अनुच्छेद 35) (स्रोत: REGA Implementing Regulations, और Trowers & Hamlins)। यह वहाँ लागू होता है जहाँ देरी या काम का रुकना डेवलपर के नियंत्रण में हो, और अप्रत्याशित परिस्थितियों (force majeure) को इससे बाहर रखा गया है।

इससे आपको असल में क्या मिलता है, इस पर साफ़ नज़र रखिए। किराए के बराबर मुआवज़ा आपकी होल्डिंग लागत की भरपाई करता है। यह न तो संपत्ति सौंपता है, न ही उस अवसर की भरपाई करता है जिसके लिए आपने निवेश किया था, चाहे वह जेद्दा में 2027 AFC Asian Cup का दौर हो या रियाद में Expo 2030 से पहले का समय। अगर समय ही आपका निवेश आधार है, तो मुआवज़े के चेक के साथ आई देरी वाली परियोजना फिर भी असफल सौदा ही है।

व्यवस्था क्या कवर करती है और क्या आपको खुद उठाना है

जोखिम	क्या Wafi व्यवस्था इसे कवर करती है?	असल में आपकी रक्षा क्या करता है
जमा राशि किसी दूसरी परियोजना में मोड़ दी जाए	हाँ	परियोजना एस्क्रो, जिसमें राशि जारी करना सलाहकार और अकाउंटेंट से प्रमाणित होता है (अनुच्छेद 26)
बुकिंग पर हद से ज़्यादा भुगतान लिया जाए	हाँ	यूनिट मूल्य पर 5% की सीमा, जो एस्क्रो में जमा होती है (अनुच्छेद 10)
पूर्णता के बाद निर्माण में खामियाँ	आंशिक रूप से	कम से कम एक वर्ष के लिए 5% रोकी गई राशि या बैंक गारंटी (अनुच्छेद 31), जो दर्ज खामी रिपोर्ट से सक्रिय होती है
देर से हैंडओवर	मुआवज़ा, सुपुर्दगी नहीं	निर्धारित देरी मुआवज़ा (अनुच्छेद 35) और आपका अपना समाप्ति खंड
फिनिश नियमों के अनुरूप तो है पर घटिया है	नहीं	आपका स्पेसिफिकेशन शेड्यूल और आपकी स्नैगिंग
प्रवेश कीमत से नीचे रीसेल	नहीं	संपत्ति का चयन, लोकेशन, होल्ड अवधि
आप यूनिट के मालिक बनने के पात्र ही नहीं हैं	नहीं, यह अलग व्यवस्था है	कोई भी भुगतान करने से पहले विदेशी स्वामित्व ज़ोन की जाँच

पात्रता की वह परत जो इन सबके ऊपर बैठी है

Wafi लाइसेंस का अर्थ है कि परियोजना ऑफ-प्लान बेची जा सकती है। यह इस बारे में कुछ नहीं कहता कि आप उसके मालिक बन सकते हैं या नहीं। गैर-सऊदी नागरिकों द्वारा रियल एस्टेट स्वामित्व का कानून 22 जनवरी 2026 से लागू है, और मंत्रिपरिषद ने 23 जून 2026 को Geographic Zones Document प्रकाशित किया: रियाद में नौ अनुमोदित ज़ोन, जेद्दा में सत्तावन। इन ज़ोन के बाहर विदेशी स्वामित्व उपलब्ध नहीं है (स्रोत: REGA)।

Iqama रखने वाले निवासी Iqama नंबर का उपयोग करते हुए Saudi Properties प्लेटफ़ॉर्म से आवेदन करते हैं। अनिवासी पहले किसी सऊदी दूतावास या विदेश स्थित प्रतिनिधि कार्यालय के माध्यम से डिजिटल पहचान प्राप्त करते हैं, फिर प्लेटफ़ॉर्म पर आवेदन पूरा करते हैं। कंपनियाँ Invest Saudi के ज़रिए Ministry of Investment में पंजीकरण कराती हैं और Unified Number (700) प्राप्त करती हैं। REGA ने मौजूदा मानचित्र को अंतिम दस्तावेज़ नहीं बल्कि एक शुरुआती बिंदु बताया है, और नए ज़ोन जोड़ने की कोई समय-सीमा नहीं दी है (स्रोत: Enterprise KSA)। व्यावहारिक रूप से इसका एक ही मतलब है। किसी अनुमोदित ज़ोन के बाहर पड़े प्लॉट पर इस उम्मीद में बुकिंग राशि मत चुकाइए कि मानचित्र बढ़कर वहाँ तक पहुँच जाएगा।

भुगतान योजनाएँ, हैंडओवर के बाद का हिस्सा, और वह बात जो अभी कोई नहीं बता सकता

सऊदी अरब की मानक ऑफ-प्लान भुगतान योजनाओं की संरचना पर कोई सत्यापित सार्वजनिक डेटा उपलब्ध नहीं है, और उसे गढ़ लेना बेकार से भी बदतर होगा। नियम जो बात संरचनात्मक रूप से सच बनाते हैं वह यह है: एस्क्रो से राशि प्रमाणित निर्माण प्रगति के अनुसार जारी होती है, इसलिए निर्माण चरणों से जुड़ी किस्त योजना उसी दिशा में चलती है जिस दिशा में पैसा असल में बढ़ता है। शुरुआत में भारी भुगतान वाली योजना ऐसा नहीं करती। जो पैसा आपने अभी चुकाया नहीं है वही आपके पास बचा हुआ दबाव है, और नए बाज़ार में यह दबाव किसी आकर्षक छूट से ज़्यादा कीमती है।

हैंडओवर के बाद की किस्तें एक व्यावसायिक व्यवस्था हैं, कोई अतिरिक्त सुरक्षा नहीं। वे भुगतान को उस बिंदु से आगे धकेल देती हैं जहाँ एस्क्रो अपना मुख्य काम करता है, और तब अनुच्छेद 31 की रोकी गई राशि ही वह तंत्र बचती है जो अब भी लागू रहता है। अगर कीमत में यह झलकता है तो यह अच्छा सौदा हो सकता है। इसे कीमत का सवाल मानिए, सुरक्षा का नहीं।

लागत के बारे में: Real Estate Transaction Tax लेनदेन मूल्य का 5% है, इसका प्रशासन ZATCA करता है, और इसने उस 15% VAT की जगह ली है जो पहले इन बिक्रियों पर लगता था (स्रोत: ZATCA)। सौदे से जुड़ी सेवाओं जैसे ब्रोकरेज, कानूनी काम और मूल्यांकन पर 15% VAT अब भी लागू है। जहाँ मुख्य मदें खरीदार उठाता है, वहाँ कुल क्लोजिंग लागत आम तौर पर कीमत के 6% से 9% के बीच बैठती है। RETT जमा कराने की प्राथमिक ज़िम्मेदारी विक्रेता की है और उसे यह भुगतान हस्तांतरण से पहले या उसके दौरान करना होता है, इसलिए अगर आपका अनुबंध यह लागत आप पर डालता है तो यह लिखित में होना चाहिए। वह खंड ध्यान से पढ़िए। Palmera खरीदार से 0% लेता है; कमीशन डेवलपर चुकाता है।

सुपुर्दगी जोखिम पर ईमानदार आकलन

रियाद और जेद्दा तय आयोजन तिथियों के सामने असामान्य रूप से बड़ा निर्माण कार्यक्रम एक साथ चला रहे हैं। ठेकेदारों, सामग्री और श्रमिकों के लिए केंद्रित प्रतिस्पर्धा ठीक वही स्थिति है जिसमें हैंडओवर की तारीखें खिसकती हैं, और कोई भी एस्क्रो नियम इसे बदल नहीं सकता। ढाँचा स्वयं भी नया है: ऑफ-प्लान कानून अप्रैल 2024 में प्रभावी हुआ, कार्यान्वयन नियम उसी वर्ष जारी किए गए, और विदेशी स्वामित्व जनवरी 2026 में ही खुला (स्रोत: Trowers & Hamlins)। कागज़ पर नियम स्पष्ट हैं। प्रवर्तन का रिकॉर्ड पतला है, क्योंकि अभी उसे बनने के लिए ज़्यादा समय मिला ही नहीं है।

रीसेल का कोई मानक भी मौजूद नहीं है। आप जो भी कीमत तय करें, आप उसे तुलनीय इमारतों में पूरी हो चुकी रीसेल के किसी गहरे रिकॉर्ड से परख नहीं सकते, क्योंकि वह रिकॉर्ड अभी बना ही नहीं है। जल्दी खरीदने की असली कीमत यही है, और इसीलिए त्वरित बिक्री के बजाय उत्प्रेरक चक्र के आर-पार 3 से 8 साल की होल्ड अवधि ही समझदारी भरा नज़रिया है।

इसलिए कोई भी पैसा चलने से पहले चार दस्तावेज़ एक फ़ाइल में जुटा लीजिए: एस्क्रो खाता संख्या के साथ Wafi परियोजना लाइसेंस नंबर, योग्य डेवलपरों के रजिस्टर में डेवलपर की प्रविष्टि, लिखित पुष्टि कि प्लॉट फ़िलहाल अनुमोदित विदेशी-स्वामित्व ज़ोन के भीतर है, और पूरा बिक्री अनुबंध जिसमें हैंडओवर की तारीख, देरी मुआवज़ा खंड और उससे संलग्न स्पेसिफिकेशन शेड्यूल हो। इन चारों में से एक भी गायब है तो सौदा तैयार नहीं है, लॉन्च की समय-सीमा चाहे जो कहे।