Off-plan în Arabia Saudită 2026: cont escrow, planuri de plată și riscul de predare
Proiectele noi din Riad și Jeddah se vând cu mult înainte de a fi construite, iar pentru un cumpărător străin aceasta este de obicei singura cale de acces într-o zonă aprobată la prețul de lansare. Este totodată varianta de tranzacție în care se predau bani pentru ceva ce încă nu există, pe o piață în care aproape că nu există un istoric al revânzărilor la care investiția să poată fi raportată.
Întrebarea pe care și-o pune de fapt orice cumpărător este ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu livrează. Arabia Saudită are un răspuns concret. Vânzările off-plan se derulează prin programul Wafi al REGA, banii cumpărătorului stau într-un cont escrow dedicat proiectului, iar o sumă reținută rămâne blocată după predare tocmai pentru a acoperi defectele pe care dezvoltatorul refuză să le remedieze. Este o protecție mai solidă decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor.
Ceea ce nu se garantează sunt termenul de predare, calitatea finisajelor și prețul de ieșire. Acestea sunt trei riscuri distincte, iar autoritatea de reglementare acoperă doar unul dintre ele. Iată unde se situează fiecare.
Licența este primul lucru de verificat, înaintea planului de etaj
Un proiect poate fi promovat și vândut off-plan numai în baza unei licențe REGA emise prin Wafi, iar aceasta vine în două etape: o licență de marketing, apoi o licență de vânzare. Dezvoltatorul trebuie mai întâi să figureze în Registrul Dezvoltatorilor, cu un punctaj de cel puțin 35 din 100 de puncte într-o matrice de calificare ce acoperă capacitatea financiară, experiența tehnică și standardele corporative (sursă: REGA Implementing Regulations, articolul 5, și Trowers & Hamlins). Dosarul Wafi trebuie să conțină documentele de proprietate asupra terenului, proiectele arhitecturale aprobate, contractele cu un birou de consultanță și cu un expert contabil, un studiu de fezabilitate și un model de contract de vânzare-cumpărare în care data predării este precizată la nivel de zi (sursă: REGA Wafi).
Începând cu 1 mai 2026, Regulamentul de guvernanță privind marketingul și publicitatea imobiliară impune ca fiecare anunț imobiliar din Regat să conțină numărul licenței de publicitate, numele celui care publică anunțul, numărul său de licență REGA și date de contact corespunzătoare. Acolo unde cel care publică anunțul este autorizat să promoveze un proiect în întregime, ca în cazul unui proiect off-plan autorizat, este posibil să nu fie necesare licențe separate pentru fiecare anunț (sursă: Gulf Construction). Regula se aplică simplu: se solicită documentele pe nume. Dacă un proiect din Riad sau Jeddah este prezentat fără numărul licenței de proiect Wafi și fără numărul contului escrow, nu este vorba despre o vânzare off-plan reglementată. Discuția se oprește acolo.
Unde stau efectiv banii
Fiecare proiect licențiat are propriul cont escrow separat, iar dezvoltatorul nu poate retrage fonduri din acesta decât în scopurile proiectului respectiv (articolul 26). În etapa de rezervare, dezvoltatorul poate încasa cel mult 5% din valoarea unității, iar acei bani intră în contul escrow, nu la biroul de vânzări (articolul 10) (sursă: REGA Implementing Regulations). Eliberările din cont necesită un document de plată certificat atât de consultantul proiectului, cât și de expertul contabil, astfel încât plățile urmăresc stadiul verificat al construcției, nu nevoile de lichiditate ale dezvoltatorului (sursă: Trowers & Hamlins). Se recomandă solicitarea în scris a informației privind ce proporție din cont poate fi retrasă de dezvoltator pentru costuri care nu țin de construcție, precum administrarea și marketingul, iar răspunsul trebuie să indice o clauză concretă.
Apoi mecanismul trebuie citit exact pentru ceea ce este. Contul escrow este un instrument legat de stadiul construcției. Împiedică plecarea banilor către un proiect fără legătură. Nu face clădirea să apară.
Ce trebuie să conțină contractul și ce ar trebui adăugat
Reglementările stabilesc un minim pentru contractul de vânzare-cumpărare: graficul de plăți, consecințele întârzierii la plată din partea cumpărătorului, întârzierea la livrare cu despăgubirile aferente, calendarul proiectului și eventualele prelungiri permise, precum și prevederile privind proprietatea comună (articolul 20). Dezvoltatorul trebuie totodată să predea planurile și desenele efective ale unității (articolul 14) (sursă: REGA Implementing Regulations).
Un minim legal nu este un contract. Dincolo de el, se impun patru lucruri: un caiet de sarcini care să numească finisajele și echipamentele efective, nu “sau echivalent”, o procedură definită de recepție cu listă de remedieri, cu termen precizat și destinatar nominalizat, o clauză de toleranță care să acopere situația în care suprafața construită diferă de suprafața vândută și o mențiune explicită privind Real Estate Transaction Tax, care să arate cine îl plătește și când.
Articolul 31: reținerea care dă greutate reală recepției
Majoritatea cumpărătorilor nu au auzit niciodată de acest mecanism, iar el este partea din regimul saudit care merită înțeleasă temeinic. După emiterea certificatului de finalizare, 5% din valoarea proiectului rămâne reținută, sau o garanție bancară echivalentă rămâne în vigoare, pentru cel puțin un an.
Dacă firma de consultanță, un cumpărător sau un chiriaș constată defecte la lucrările de construcție sau de finisare, expertul contabil trebuie să refuze eliberarea fondurilor. REGA emite apoi un ordin de reparație. Dacă dezvoltatorul nu începe lucrările în termen de cinci zile de la notificare, REGA poate folosi suma reținută sau poate executa garanția bancară pentru a obține remedierea defectelor și poate prelungi reținerea cu încă șase luni de la data ordinului de reparație. Dezvoltatorul obține eliberarea anticipată a acelor bani doar prin prezentarea unei polițe de asigurare pentru vicii ascunse, aprobată de Insurance Authority și valabilă cel puțin un an (sursă: REGA Implementing Regulations, articolul 31, și Trowers & Hamlins).
Mecanismul funcționează doar pe baza unui defect documentat. Recepția cu listă de remedieri se face cu un inspector calificat, în scris, prin intermediul consultantului, în primul an. O reclamație trimisă unui agent de vânzări pe WhatsApp nu este o sesizare de defect și nu va opri niciun rial din a părăsi contul.
Dacă predarea întârzie
Despăgubirea pentru întârziere este prevăzută de lege, nu lăsată la bunăvoința dezvoltatorului. Pentru terenurile dezvoltate, minimul este de cel puțin 2% din valoarea de vânzare, calculat anual; pentru unitățile imobiliare, reperul este valoarea locativă corectă a unității, estimată de un evaluator acreditat (articolul 35) (sursă: REGA Implementing Regulations, și Trowers & Hamlins). Se aplică atunci când întârzierea sau suspendarea se află sub controlul dezvoltatorului, forța majoră fiind exclusă.
Merită privit lucid ce anume oferă acest lucru. O despăgubire echivalentă chiriei acoperă costul de deținere. Nu livrează activul și nu compensează pierderea a ceea ce se urmărea de fapt prin achiziție, fie că este vorba despre fereastra AFC Asian Cup 2027 de la Jeddah sau despre perioada premergătoare Expo 2030 de la Riad. Dacă momentul este chiar argumentul investiției, un proiect întârziat cu un cec de despăgubire rămâne o tranzacție ratată.
Ce acoperă regimul și ce rămâne în sarcina cumpărătorului
| Risc | Acoperit de regimul Wafi? | Ce protejează efectiv |
|---|---|---|
| Avansul deviat către alt proiect | Da | Cont escrow al proiectului, eliberări certificate de consultant și de expertul contabil (art. 26) |
| Sumă excesivă încasată la rezervare | Da | Plafon de 5% din valoarea unității, plătit în contul escrow (art. 10) |
| Defecte de construcție după finalizare | Parțial | Reținere de 5% sau garanție bancară pentru cel puțin un an (art. 31), declanșată de o sesizare documentată de defect |
| Predare cu întârziere | Despăgubire, nu livrare | Despăgubirea de întârziere prevăzută de lege (art. 35) plus propria clauză de reziliere |
| Finisaj conform, dar de calitate slabă | Nu | Caietul de sarcini și recepția cu listă de remedieri |
| Revânzare sub prețul de intrare | Nu | Selecția activului, amplasarea, perioada de deținere |
| Lipsa dreptului de a deține unitatea | Nu, regim separat | Verificarea zonei de proprietate pentru străini înainte de orice plată |
Nivelul de eligibilitate care se suprapune peste toate acestea
O licență Wafi înseamnă că proiectul poate fi vândut off-plan. Nu spune nimic despre dreptul de a-l deține. Legea privind proprietatea imobiliară a persoanelor care nu sunt cetățeni saudiți este în vigoare de la 22 ianuarie 2026, iar Consiliul de Miniștri a publicat Documentul Zonelor Geografice la 23 iunie 2026: nouă zone aprobate în Riad, cincizeci și șapte în Jeddah. În afara acestor zone, proprietatea străină nu este disponibilă (sursă: REGA).
Rezidenții care dețin Iqama depun cererea prin platforma Saudi Properties, folosind numărul Iqama. Nerezidenții obțin mai întâi o identitate digitală prin intermediul unei ambasade sau reprezentanțe saudite din străinătate, apoi finalizează cererea pe platformă. Companiile se înregistrează la Ministerul Investițiilor prin Invest Saudi și obțin Numărul Unificat (700). REGA a descris harta actuală ca fiind un punct de plecare, nu un document final, și nu a oferit niciun calendar pentru adăugarea de noi zone (sursă: Enterprise KSA). În practică, aceasta înseamnă un singur lucru. Nu se plătește o rezervare pentru un teren aflat în afara unei zone aprobate, pornind de la presupunerea că harta se va extinde până acolo.
Planurile de plată, perioada de după predare și partea pe care nimeni nu o poate încă preciza
Nu există un set public verificat de date privind structurile standard ale planurilor de plată off-plan din Arabia Saudită, iar inventarea unuia ar fi mai rea decât inutilă. Ceea ce reglementarea face structural adevărat este următorul lucru: eliberările din contul escrow urmează stadiul certificat al construcției, așa că un plan de plată în rate legat de etapele de construcție este aliniat cu modul în care se mișcă efectiv banii. Un plan puternic concentrat la început nu este. Banii care nu au fost încă plătiți reprezintă un avantaj de negociere aflat încă în mâinile cumpărătorului, iar pe o piață tânără acest avantaj valorează mai mult decât o reducere anunțată.
Ratele de după predare sunt un aranjament comercial, nu o protecție suplimentară. Ele împing plățile dincolo de punctul în care contul escrow își face treaba principală, lăsând reținerea prevăzută la articolul 31 drept mecanismul care încă se aplică. Poate fi o tranzacție bună dacă prețul reflectă acest lucru. Trebuie tratată ca o chestiune de preț, nu ca o chestiune de siguranță.
Privind costurile: Real Estate Transaction Tax este de 5% din valoarea tranzacției, administrat de ZATCA, și a înlocuit TVA de 15% care se aplica anterior acestor vânzări (sursă: ZATCA). TVA de 15% se aplică în continuare serviciilor din jurul tranzacției, precum intermedierea, asistența juridică și evaluarea. Costurile totale de închidere se situează de regulă între 6% și 9% din preț, acolo unde cumpărătorul suportă principalele elemente. Vânzătorul este cel obligat în principal să vireze RETT și trebuie să îl plătească înainte de transfer sau în timpul acestuia, așa că, dacă în contract acest cost este mutat asupra cumpărătorului, lucrul acesta trebuie precizat în scris. Această clauză trebuie citită. Palmera percepe cumpărătorului 0%; comisionul este plătit de dezvoltator.
Evaluarea onestă a riscului de livrare
Riad și Jeddah derulează un program de construcții simultane neobișnuit de amplu, raportat la date fixe ale unor evenimente. Concurența concentrată pentru antreprenori, materiale și forță de muncă este exact condiția în care termenele de predare alunecă, iar nicio regulă privind conturile escrow nu schimbă acest lucru. Însuși cadrul legal este tânăr: legea privind vânzarea off-plan a intrat în vigoare în aprilie 2024, normele de aplicare au fost adoptate în același an, iar proprietatea străină a devenit posibilă abia în ianuarie 2026 (sursă: Trowers & Hamlins). Regulile sunt clare pe hârtie. Istoricul aplicării lor este subțire, pentru că pur și simplu nu a existat încă timpul necesar.
Nu există nici un reper de revânzare. Oricare ar fi prețul convenit, el nu poate fi testat pe baza unui istoric consistent de revânzări finalizate în clădiri comparabile, pentru că acel istoric încă nu există. Acesta este costul real al achiziției timpurii și este motivul pentru care o perioadă de deținere de 3 până la 8 ani, pe durata ciclului de catalizatori, este cadrul rezonabil, în locul unei revânzări rapide.
Așadar, înainte de orice plată, trebuie strânse patru documente într-un singur dosar: numărul licenței de proiect Wafi împreună cu numărul contului escrow, înscrierea dezvoltatorului în registrul dezvoltatorilor calificați, confirmarea scrisă că terenul se află într-o zonă de proprietate pentru străini aprobată în prezent și contractul complet de vânzare-cumpărare, cu data predării, clauza de despăgubire pentru întârziere și caietul de sarcini anexat. Dacă unul dintre cele patru lipsește, tranzacția nu este pregătită, indiferent ce termen de lansare se invocă.
