Achat sur plan en Arabie saoudite 2026 : compte séquestre, plans de paiement et risque de livraison
Les nouveaux projets de Riyad et de Djeddah se vendent bien avant d'être construits, et pour un acheteur étranger c'est généralement la seule porte d'entrée dans une zone approuvée au prix de lancement. C'est aussi la version de l'opération où l'on verse de l'argent pour un bien qui n'existe pas encore, sur un marché où il n'existe pratiquement aucun historique de revente permettant de se situer.
La question que se pose réellement tout acheteur est de savoir ce qui se passe si le promoteur ne livre pas. L'Arabie saoudite y apporte une véritable réponse. Les ventes sur plan passent par le programme Wafi de la REGA, l'argent de l'acheteur est déposé sur un compte séquestre dédié au projet, et une retenue subsiste après la livraison, précisément pour financer la réparation des défauts que le promoteur refuserait de corriger. C'est une protection plus solide que ce que la plupart des acheteurs imaginent au départ.
Ce que ce dispositif ne garantit pas, en revanche, c'est votre date de livraison, la qualité des finitions ou votre prix de sortie. Ce sont trois risques distincts et le régulateur n'en couvre qu'un seul. Voici où se situe chacun d'eux.
La licence est la première chose à vérifier, avant même le plan d'étage
Un projet ne peut être commercialisé et vendu sur plan que sous licence de la REGA délivrée via Wafi, et celle-ci se décompose en deux étapes : une licence de commercialisation, puis une licence de vente. Le promoteur doit au préalable figurer au registre des promoteurs (Developers Register), avec un score d'au moins 35 points sur 100 sur une grille de qualification portant sur la capacité financière, l'expérience technique et les standards de gouvernance d'entreprise (source : REGA Implementing Regulations, article 5, et Trowers & Hamlins). Le dossier Wafi lui-même doit contenir les titres de propriété du terrain, les plans architecturaux approuvés, les contrats conclus avec un bureau d'études et un expert-comptable agréé, une étude de faisabilité et un modèle de contrat de vente précisant la date de livraison au jour près (source : REGA Wafi).
Depuis le 1er mai 2026, le règlement de gouvernance de la commercialisation et de la publicité immobilières impose que toute annonce immobilière dans le Royaume comporte un numéro de licence publicitaire, le nom de l'annonceur, son numéro de licence REGA et des coordonnées correspondantes. Lorsque l'annonceur est autorisé à commercialiser un projet entier, comme dans le cas d'un projet sur plan agréé, des licences distinctes par annonce peuvent ne pas être exigées (source : Gulf Construction). Appliquez cette règle de la manière la plus simple : demandez les documents nommément. Si l'on vous présente un projet à Riyad ou à Djeddah sans numéro de licence de projet Wafi ni numéro de compte séquestre, il ne s'agit pas d'une vente sur plan encadrée. Arrêtez-vous là.
Où votre argent se trouve réellement
Chaque projet sous licence dispose de son propre compte séquestre distinct, et le promoteur ne peut en retirer des fonds que pour les besoins de ce projet (article 26). Au stade de la réservation, le promoteur ne peut percevoir plus de 5 % de la valeur de l'unité, et cette somme est versée sur le compte séquestre, non au bureau de vente (article 10) (source : REGA Implementing Regulations). Tout déblocage du compte suppose un document de décaissement certifié à la fois par le bureau d'études du projet et par l'expert-comptable agréé, de sorte que les versements suivent l'avancement vérifié des travaux plutôt que les besoins de trésorerie du promoteur (source : Trowers & Hamlins). Demandez par écrit quelle part du compte le promoteur est autorisé à mobiliser pour des coûts hors construction, tels que l'administration et la commercialisation, et exigez que la réponse renvoie à une clause précise.
Ensuite, lisez le mécanisme pour ce qu'il est. Le compte séquestre est un outil lié à l'avancement des travaux. Il empêche votre argent de partir vers un projet sans rapport. Il ne fait pas sortir l'immeuble de terre.
Ce que le contrat doit contenir, et ce que vous devez y ajouter
La réglementation fixe un socle minimal pour le contrat de vente : échéancier de paiement, conséquences d'un retard de paiement de l'acheteur, retard de livraison et indemnisation associée, calendrier du projet et prolongations éventuellement autorisées, ainsi que les dispositions relatives à la copropriété (article 20). Le promoteur doit également remettre les plans et dessins réels de l'unité (article 14) (source : REGA Implementing Regulations).
Un socle minimal n'est pas un contrat. Exigez quatre éléments supplémentaires : un cahier des charges nommant les finitions et équipements effectifs plutôt qu'un « ou équivalent », une procédure de réception des défauts clairement définie, avec un délai précis et un destinataire nommé, une clause de tolérance prévoyant ce qui se passe si la surface construite diffère de la surface vendue, et une ligne explicite sur la Real Estate Transaction Tax indiquant qui la paie et quand.
Article 31 : la retenue qui donne du poids à la levée des réserves
La plupart des acheteurs n'en ont jamais entendu parler, et c'est pourtant la partie du régime saoudien qui mérite d'être bien comprise. Après la délivrance du certificat d'achèvement, 5 % de la valeur du projet restent retenus, ou une garantie bancaire équivalente reste en place, pendant au moins un an.
Si le bureau d'études, un acheteur ou un locataire constate des défauts dans les travaux de construction ou de finition, l'expert-comptable agréé doit refuser de libérer les fonds. La REGA émet alors un ordre de réparation. Si le promoteur n'engage pas les travaux dans les cinq jours suivant sa notification, la REGA peut utiliser le montant retenu ou appeler la garantie bancaire pour faire corriger les défauts, et elle peut prolonger la retenue de six mois supplémentaires à compter de la date de l'ordre de réparation. Le promoteur n'obtient la libération anticipée de ces fonds qu'en produisant une police d'assurance contre les vices cachés approuvée par l'Insurance Authority et valable au moins un an (source : REGA Implementing Regulations, article 31, et Trowers & Hamlins).
Le mécanisme ne se déclenche que sur un défaut documenté. Faites réaliser la levée des réserves par un inspecteur qualifié, par écrit, en passant par le bureau d'études, au cours de la première année. Une réclamation adressée à un commercial sur WhatsApp n'est pas un rapport de défauts et n'empêchera pas un seul riyal de quitter le compte.
En cas de livraison tardive
L'indemnisation du retard est encadrée par les textes plutôt que laissée à la bonne volonté du promoteur. Pour un terrain viabilisé, le plancher n'est pas inférieur à 2 % de la valeur de vente calculée sur une base annuelle ; pour les unités immobilières, la référence est la valeur locative de marché de l'unité, telle qu'estimée par un expert agréé (article 35) (source : REGA Implementing Regulations, et Trowers & Hamlins). Elle s'applique lorsque le retard ou la suspension relève du contrôle du promoteur, la force majeure étant exclue.
Voyez avec lucidité ce que cela vous apporte. Une indemnisation équivalente au loyer compense votre coût de portage. Elle ne livre pas l'actif et ne vous dédommage pas d'avoir manqué ce pour quoi vous investissiez, qu'il s'agisse de la fenêtre de la Coupe d'Asie de l'AFC 2027 à Djeddah ou de la montée en puissance vers Expo 2030 à Riyad. Si le calendrier constitue la thèse d'investissement, un projet livré en retard assorti d'un chèque d'indemnisation reste une opération manquée.
Ce que le régime couvre et ce que vous assumez vous-même
| Risque | Couvert par le régime Wafi ? | Ce qui vous protège réellement |
|---|---|---|
| Acompte détourné vers un autre projet | Oui | Compte séquestre par projet, déblocages certifiés par le bureau d'études et l'expert-comptable (art. 26) |
| Versement excessif exigé à la réservation | Oui | Plafond de 5 % de la valeur de l'unité, versé sur le compte séquestre (art. 10) |
| Défauts de construction après achèvement | En partie | Retenue de 5 % ou garantie bancaire pendant au moins un an (art. 31), déclenchée par un rapport de défauts documenté |
| Livraison tardive | Indemnisation, pas livraison | Indemnisation de retard prévue par les textes (art. 35) et votre propre clause de résiliation |
| Finitions conformes mais médiocres | Non | Votre cahier des charges et votre levée des réserves |
| Revente en dessous du prix d'entrée | Non | Choix de l'actif, emplacement, durée de détention |
| Vous n'êtes pas éligible à la propriété de l'unité | Non, régime distinct | Vérification de la zone ouverte à la propriété étrangère avant tout paiement |
La couche d'éligibilité qui prime sur tout le reste
Une licence Wafi signifie que le projet peut être vendu sur plan. Elle ne dit rien sur votre droit d'en être propriétaire. La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens est en vigueur depuis le 22 janvier 2026, et le Conseil des ministres a publié le document des zones géographiques le 23 juin 2026 : neuf zones approuvées à Riyad, cinquante-sept à Djeddah. En dehors de ces zones, la propriété étrangère n'est pas possible (source : REGA).
Les résidents titulaires d'une Iqama déposent leur demande via la plateforme Saudi Properties en utilisant leur numéro d'Iqama. Les non-résidents obtiennent d'abord une identité numérique auprès d'une ambassade ou d'une représentation saoudienne à l'étranger, puis finalisent leur demande sur la plateforme. Les sociétés s'enregistrent auprès du ministère de l'Investissement via Invest Saudi et obtiennent le numéro unifié (700). La REGA a présenté la carte actuelle comme un point de départ plutôt que comme un document définitif, sans donner de calendrier pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). Concrètement, cela signifie une chose. Ne versez pas de réservation sur une parcelle située hors d'une zone approuvée en pariant sur une extension future de la carte jusqu'à elle.
Plans de paiement, post-livraison, et ce que personne ne peut encore vous dire
Il n'existe aucune base de données publique vérifiée sur les structures types des plans de paiement sur plan en Arabie saoudite, et en inventer une serait pire qu'inutile. Ce que la réglementation rend structurellement vrai, en revanche, est ceci : les déblocages du compte séquestre suivent l'avancement certifié des travaux, de sorte qu'un échéancier indexé sur les étapes de construction est aligné sur la circulation réelle de l'argent. Un plan fortement pondéré vers le début ne l'est pas. L'argent que vous n'avez pas encore versé constitue un levier que vous conservez, et sur un marché jeune ce levier vaut davantage qu'une remise affichée.
Les échéances post-livraison relèvent d'un arrangement commercial, non d'une protection supplémentaire. Elles repoussent des paiements au-delà du moment où le compte séquestre joue son rôle principal, ne laissant plus que la retenue de l'article 31 comme mécanisme applicable. Cela peut être une bonne opération si le prix en tient compte. Traitez la question comme une question de prix, pas comme une question de sécurité.
Côté coûts : la Real Estate Transaction Tax s'élève à 5 % de la valeur de la transaction, elle est administrée par la ZATCA et a remplacé la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant à ces ventes (source : ZATCA). La TVA de 15 % reste due sur les services entourant l'opération, tels que le courtage, les prestations juridiques et l'expertise. Les frais de clôture totaux se situent généralement entre 6 % et 9 % du prix lorsque l'acheteur supporte les principaux postes. Le vendeur est le redevable principal du RETT et doit le régler avant ou pendant le transfert ; si votre contrat fait peser ce coût sur vous, il doit le stipuler par écrit. Lisez cette clause. Palmera facture 0 % à l'acheteur ; c'est le promoteur qui paie la commission.
Une lecture honnête du risque de livraison
Riyad et Djeddah mènent un programme de construction simultané d'une ampleur inhabituelle, adossé à des dates d'événements fixes. Une concurrence concentrée pour les entreprises de construction, les matériaux et la main-d'œuvre est précisément la condition dans laquelle les dates de livraison dérapent, et aucune règle de compte séquestre n'y change quoi que ce soit. Le cadre lui-même est par ailleurs récent : la loi sur la vente sur plan est entrée en vigueur en avril 2024, ses règlements d'application ont été décrétés la même année, et la propriété étrangère ne s'est ouverte qu'en janvier 2026 (source : Trowers & Hamlins). Les règles sont claires sur le papier. L'historique d'application, lui, est mince, faute de temps écoulé.
Il n'existe pas non plus de référence de revente. Quel que soit le prix que vous acceptez de payer, vous ne pouvez pas le confronter à un historique fourni de reventes réalisées dans des immeubles comparables, parce que cet historique n'existe pas encore. C'est le coût réel d'un achat précoce, et c'est pourquoi une détention de 3 à 8 ans couvrant le cycle des catalyseurs constitue un cadre plus raisonnable qu'une revente rapide.
Avant tout versement, réunissez donc quatre documents dans un même dossier : le numéro de licence de projet Wafi accompagné du numéro de compte séquestre, l'inscription du promoteur au registre des promoteurs qualifiés, une confirmation écrite que la parcelle se situe dans une zone actuellement ouverte à la propriété étrangère, et le contrat de vente complet avec la date de livraison, la clause d'indemnisation de retard et le cahier des charges qui y est annexé. S'il en manque un sur les quatre, le dossier n'est pas prêt, quelle que soit l'échéance annoncée pour le lancement.
