Off-plan у Саудівській Аравії 2026: escrow, плани платежів і ризик затримки передачі
Нові проєкти в Ер-Ріяді та Джидді продаються задовго до того, як їх збудують, і для іноземного покупця це зазвичай єдиний спосіб зайти в дозволену зону за стартовими цінами. Це також той варіант угоди, коли ви віддаєте гроші за те, чого ще не існує, на ринку, де майже немає історії перепродажів, з якою можна себе звірити.
Питання, яке насправді ставить кожен покупець, — що буде, якщо забудовник не здасть об'єкт. У Саудівській Аравії на це є реальна відповідь. Продажі off-plan проходять через програму Wafi від REGA, гроші покупця лежать на проєктному ескроу-рахунку, а після передачі утримується резерв саме для того, щоб оплатити усунення дефектів, які забудовник відмовиться виправляти. Це сильніший захист, ніж очікує більшість покупців на вході.
Чого це не робить — не гарантує вашу дату, якість оздоблення чи ціну виходу. Це три окремі ризики, і регулятор покриває лише один із них. Ось де перебуває кожен.
Ліцензія — перше, що варто перевірити, ще до планування
Проєкт можна рекламувати й продавати off-plan лише за ліцензією REGA, виданою через Wafi, і вона має два етапи: маркетингова ліцензія, потім ліцензія на продаж. Забудовник спершу має бути внесений до Реєстру забудовників, набравши щонайменше 35 зі 100 балів за кваліфікаційною матрицею, яка охоплює фінансову спроможність, технічний досвід і корпоративні стандарти (джерело: REGA Implementing Regulations, стаття 5, та Trowers & Hamlins). Сама справа Wafi має містити документи на право власності на землю, затверджені архітектурні проєкти, договори з консалтинговим бюро та дипломованим бухгалтером, техніко-економічне обґрунтування, а також форму договору купівлі-продажу із зазначенням дати передачі з точністю до дня (джерело: REGA Wafi).
Від 1 травня 2026 року Положення про регулювання маркетингу та реклами нерухомості вимагає, щоб кожне рекламне оголошення про нерухомість у Королівстві містило номер рекламної ліцензії, ім'я рекламодавця, його номер ліцензії REGA та контактні дані, які збігаються. Якщо рекламодавець ліцензований на маркетинг цілого проєкту, як у випадку авторизованого проєкту off-plan, окремі ліцензії на кожне оголошення можуть не вимагатися (джерело: Gulf Construction). Користуйтеся цим правилом просто: просіть документи поіменно. Якщо вам показують проєкт в Ер-Ріяді чи Джидді без номера проєктної ліцензії Wafi та без номера ескроу-рахунку, це не регульований продаж off-plan. Далі не йдіть.
Де насправді лежать ваші гроші
Кожен ліцензований проєкт має власний окремий ескроу-рахунок, і забудовник не може знімати з нього кошти інакше, ніж на цілі цього проєкту (стаття 26). На етапі бронювання забудовник має право взяти не більше 5% вартості юніта, і ці гроші йдуть на ескроу, а не у відділ продажів (стаття 10) (джерело: REGA Implementing Regulations). Списання з рахунку потребує документа на виплату, засвідченого і консультантом проєкту, і дипломованим бухгалтером, тож платежі йдуть слідом за підтвердженим будівництвом, а не за потребами забудовника в готівці (джерело: Trowers & Hamlins). Запитайте письмово, яку частку рахунку забудовнику дозволено знімати на небудівельні витрати, як-от адміністрування та маркетинг, і вимагайте, щоб відповідь спиралася на конкретний пункт договору.
Далі сприймайте цей механізм таким, яким він є. Ескроу — це інструмент контролю за ходом будівництва. Він не дає вашим грошам піти на сторонній проєкт. Він не змушує будинок з'явитися.
Що має містити договір і що варто додати вам
Регламент встановлює мінімум для договору купівлі-продажу: графік платежів, наслідки прострочення платежу покупцем, затримку передачі з компенсацією, строки проєкту та будь-які дозволені продовження, а також положення про спільну власність (стаття 20). Забудовник також зобов'язаний передати фактичні плани й креслення юніта (стаття 14) (джерело: REGA Implementing Regulations).
Мінімум — це ще не договір. Наполягайте на чотирьох речах понад нього: специфікація з переліком конкретних матеріалів оздоблення та обладнання, а не “або еквівалент”, визначена процедура приймання з дефектним актом із зазначеним строком і названим адресатом, пункт про допуски на випадок, якщо фактична площа відрізняється від проданої, і окремий рядок про Real Estate Transaction Tax із зазначенням, хто його платить і коли.
Стаття 31: резерв, який дає приймальному акту реальну силу
Більшість покупців про це ніколи не чули, а саме цю частину саудівського режиму варто зрозуміти як слід. Після видачі сертифіката про завершення 5% вартості проєкту залишаються утриманими, або натомість діє еквівалентна банківська гарантія, щонайменше протягом одного року.
Якщо консалтингова фірма, покупець або орендар виявляють дефекти будівельних чи оздоблювальних робіт, дипломований бухгалтер зобов'язаний відмовити у списанні коштів. Тоді REGA видає припис на усунення. Якщо забудовник не почне роботи протягом п'яти днів після повідомлення, REGA може використати утриману суму або витребувати банківську гарантію, щоб дефекти виправили, і може продовжити утримання ще на шість місяців від дати припису. Забудовник отримує ці гроші достроково лише в разі надання поліса страхування прихованих дефектів, схваленого Insurance Authority і чинного щонайменше один рік (джерело: REGA Implementing Regulations, стаття 31, та Trowers & Hamlins).
Механізм спрацьовує лише на задокументованому дефекті. Проводьте приймання з кваліфікованим інспектором, письмово, через консультанта, протягом першого року. Скарга менеджеру з продажу у WhatsApp — це не акт про дефекти, і вона не втримає жодного ріала на рахунку.
Якщо передача відбудеться із запізненням
Компенсація за затримку прописана нормативно, а не залишена на добру волю забудовника. Для освоєної землі мінімум становить не менше 2% від вартості продажу в розрахунку на рік; для об'єктів нерухомості орієнтиром є справедлива орендна вартість юніта за оцінкою акредитованого оцінювача (стаття 35) (джерело: REGA Implementing Regulations, та Trowers & Hamlins). Вона застосовується тоді, коли затримка або зупинка робіт перебуває під контролем забудовника, а форс-мажор винесено за дужки.
Тверезо оцінюйте, що саме це вам дає. Компенсація на рівні орендної плати покриває вартість утримання. Вона не передає вам актив і не компенсує втрату того, заради чого ви заходили в угоду, чи то вікно Кубка Азії AFC 2027 у Джидді, чи то підготовка до Expo 2030 в Ер-Ріяді. Якщо інвестиційна теза побудована на строках, запізнілий проєкт із чеком на компенсацію — усе одно провалена угода.
Що покриває режим і що ви несете самі
| Ризик | Покривається режимом Wafi? | Що вас реально захищає |
|---|---|---|
| Завдаток спрямовано на інший проєкт | Так | Проєктний ескроу, списання засвідчують консультант і бухгалтер (ст. 26) |
| Завищений платіж під час бронювання | Так | Ліміт 5% від вартості юніта, сплата на ескроу (ст. 10) |
| Будівельні дефекти після завершення | Частково | Утримання 5% або банківська гарантія щонайменше на рік (ст. 31), спрацьовує від задокументованого акта про дефекти |
| Затримка передачі | Компенсація, а не передача об'єкта | Нормативна компенсація за затримку (ст. 35) плюс власний пункт про розірвання |
| Оздоблення відповідає нормам, але слабке | Ні | Ваша специфікація та ваше приймання |
| Перепродаж нижче ціни входу | Ні | Вибір активу, локація, строк утримання |
| Ви не маєте права володіти цим юнітом | Ні, це окремий режим | Перевірка зони іноземної власності до будь-якого платежу |
Рівень допуску, який стоїть над усім цим
Ліцензія Wafi означає, що проєкт можна продавати off-plan. Вона нічого не каже про те, чи можете ним володіти ви. Закон про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, чинний від 22 січня 2026 року, а Рада міністрів 23 червня 2026 року оприлюднила Документ про географічні зони: дев'ять дозволених зон в Ер-Ріяді, п'ятдесят сім у Джидді. За межами цих зон іноземна власність недоступна (джерело: REGA).
Резиденти з Iqama подають заяву через платформу Saudi Properties за номером Iqama. Нерезиденти спершу отримують цифрову ідентичність через саудівське посольство або представництво за кордоном, а потім подають заяву на платформі. Компанії реєструються в Міністерстві інвестицій через Invest Saudi й отримують Unified Number (700). REGA описала нинішню карту як відправну точку, а не остаточний документ, і не назвала строків додавання нових зон (джерело: Enterprise KSA). На практиці це означає одне. Не платіть за бронювання ділянки за межами дозволеної зони, розраховуючи, що карта розшириться й охопить її.
Плани платежів, розстрочка після передачі та те, чого вам поки що ніхто не скаже
Перевірених публічних даних про стандартні структури саудівських планів платежів off-plan немає, а вигадувати їх було б гірше, ніж марно. Що регулювання робить структурно правдивим, так це ось що: списання з ескроу йдуть за підтвердженим ходом будівництва, тож план платежів, прив'язаний до етапів будівництва, узгоджений із тим, як гроші рухаються насправді. План із сильним зміщенням платежів на початок — ні. Гроші, яких ви ще не сплатили, — це важіль, який досі у ваших руках, а на молодому ринку цей важіль вартий більше, ніж гучна знижка.
Платежі після передачі — це комерційна домовленість, а не додатковий захист. Вони переносять платежі за межу, де ескроу виконує свою основну роботу, залишаючи чинним лише механізм утримання за статтею 31. Це може бути вигідною угодою, якщо ціна це відображає. Ставтеся до цього як до питання ціни, а не безпеки.
Щодо витрат: Real Estate Transaction Tax становить 5% від вартості угоди, адмініструється ZATCA і замінив 15% ПДВ, який раніше застосовувався до таких продажів (джерело: ZATCA). ПДВ у розмірі 15% і далі застосовується до послуг навколо угоди, як-от брокерські, юридичні та оціночні. Загальні витрати на закриття зазвичай складають від 6% до 9% від ціни, коли основні статті несе покупець. Перерахувати RETT насамперед зобов'язаний продавець, і зробити це має до або під час переоформлення, тож якщо ваш договір перекладає цю витрату на вас, це має бути прописано письмово. Прочитайте цей пункт. Palmera бере з покупця 0%; комісію платить забудовник.
Чесна оцінка ризику здачі
Ер-Ріяд і Джидда ведуть надзвичайно велику одночасну будівельну програму під фіксовані дати подій. Сконцентрована конкуренція за підрядників, матеріали й робочу силу — це саме та умова, за якої строки передачі зсуваються, і жодне правило про ескроу цього не змінює. Сама нормативна база теж молода: закон про off-plan набув чинності у квітні 2024 року, підзаконні акти ухвалили того ж року, а іноземна власність відкрилася лише в січні 2026 року (джерело: Trowers & Hamlins). На папері правила чіткі. Практика правозастосування тонка, бо для неї просто ще не було часу.
Орієнтира для перепродажу теж немає. Хоч би скільки ви погодилися заплатити, звірити цю суму з глибокою історією завершених перепродажів у порівнянних будинках не вийде, бо такої історії поки що не існує. Це і є справжня ціна раннього входу, і саме тому розумною рамкою є утримання від 3 до 8 років крізь цикл драйверів зростання, а не швидкий перепродаж.
Тож перш ніж будь-які гроші рушать, зберіть чотири документи в одну теку: номер проєктної ліцензії Wafi разом із номером ескроу-рахунку, запис про забудовника в реєстрі кваліфікованих забудовників, письмове підтвердження, що ділянка розташована в чинній дозволеній зоні для іноземної власності, і повний договір купівлі-продажу з датою передачі, пунктом про компенсацію за затримку та доданою до нього специфікацією. Якщо бракує одного з чотирьох, угода не готова, хоч би що казав дедлайн старту продажів.
