Na planta na Arábia Saudita 2026: escrow, planos de pagamento e risco de entrega
Os novos empreendimentos em Riade e Jidá são vendidos muito antes de existirem e, para o comprador estrangeiro, esse costuma ser o único caminho para entrar em uma zona aprovada com preço de lançamento. Também é a versão do negócio em que você entrega dinheiro por algo que ainda não existe, em um mercado praticamente sem histórico de revenda para servir de referência.
A pergunta que todo comprador realmente faz é o que acontece se a incorporadora não entregar. A Arábia Saudita tem uma resposta concreta. As vendas na planta passam pelo programa Wafi, da REGA, o dinheiro do comprador fica em uma conta garantia (escrow) do empreendimento e uma retenção permanece após a entrega justamente para custear defeitos que a incorporadora se recuse a corrigir. É uma proteção mais forte do que a maioria dos compradores imagina ao entrar.
O que ela não faz é garantir a sua data, a qualidade do acabamento ou o seu preço de saída. São três riscos distintos e o regulador cobre apenas um deles. Veja onde cada um se encaixa.
A licença é a primeira coisa a conferir, antes da planta
Um empreendimento só pode ser divulgado e vendido na planta sob licença da REGA emitida pelo Wafi, e ela vem em duas etapas: licença de marketing e, depois, licença de venda. A incorporadora precisa estar antes no Registro de Incorporadoras, somando ao menos 35 de 100 pontos em uma matriz de qualificação que avalia capacidade financeira, experiência técnica e padrões corporativos (fonte: Regulamento de Implementação da REGA, Artigo 5, e Trowers & Hamlins). O próprio dossiê Wafi precisa conter documentos de propriedade do terreno, projetos arquitetônicos aprovados, contratos com um escritório de consultoria e um contador registrado, um estudo de viabilidade e um modelo de contrato de venda com a data de entrega especificada por dia (fonte: REGA Wafi).
Desde 1º de maio de 2026, o Regulamento de Governança para Marketing e Publicidade Imobiliária exige que todo anúncio de imóvel no Reino traga o número da licença do anúncio, o nome do anunciante, seu número de licença na REGA e dados de contato correspondentes. Quando o anunciante tem licença para divulgar um empreendimento inteiro, como em um projeto na planta autorizado, licenças separadas por anúncio podem não ser exigidas (fonte: Gulf Construction). Use essa regra do jeito mais simples: peça a documentação pelo nome. Se um empreendimento em Riade ou Jidá é apresentado a você sem número de licença Wafi do projeto e sem número da conta garantia (escrow), não se trata de uma venda na planta regulada. Pare por aí.
Onde o seu dinheiro realmente fica
Cada empreendimento licenciado opera sua própria conta garantia (escrow) separada, e a incorporadora não pode sacar recursos dela a não ser para finalidades daquele projeto (Artigo 26). Na etapa de reserva, a incorporadora pode receber no máximo 5% do valor da unidade, e esse dinheiro vai para a conta garantia (escrow), não para o escritório de vendas (Artigo 10) (fonte: Regulamento de Implementação da REGA). As liberações da conta exigem um documento de desembolso certificado tanto pelo consultor do projeto quanto pelo contador registrado, de modo que os pagamentos acompanham a obra verificada e não a necessidade de caixa da incorporadora (fonte: Trowers & Hamlins). Pergunte por escrito que proporção da conta a incorporadora pode sacar para custos não construtivos, como administração e marketing, e exija que a resposta aponte para uma cláusula.
Depois, entenda o mecanismo pelo que ele é. A conta garantia (escrow) é uma ferramenta de acompanhamento de obra. Ela impede que seu dinheiro saia para um projeto sem relação. Não faz o prédio aparecer.
O que o contrato precisa conter e o que você deve acrescentar
O regulamento define um piso para o contrato de venda: cronograma de pagamento, consequências do atraso de pagamento pelo comprador, atraso na entrega com indenização, o cronograma do empreendimento e eventuais prorrogações permitidas, e as regras de condomínio (Artigo 20). A incorporadora também deve entregar as plantas e os desenhos efetivos da unidade (Artigo 14) (fonte: Regulamento de Implementação da REGA).
Um piso não é um contrato. Exija quatro coisas além dele: um memorial descritivo que nomeie acabamentos e equipamentos reais em vez de “ou equivalente”, um processo definido de vistoria com prazo estabelecido e destinatário nomeado, uma cláusula de tolerância que trate do que acontece se a área construída divergir da área vendida, e uma linha explícita sobre o Real Estate Transaction Tax dizendo quem paga e quando.
Artigo 31: a retenção que dá dentes à vistoria
A maioria dos compradores nunca ouviu falar dessa regra, e ela é a parte do regime saudita que vale entender direito. Depois de emitido o certificado de conclusão, 5% do valor do empreendimento permanece retido, ou uma garantia bancária equivalente segue vigente, por no mínimo um ano.
Se a empresa de consultoria, um comprador ou um inquilino identificar defeitos nas obras de construção ou de acabamento, o contador registrado deve recusar a liberação dos recursos. A REGA então emite uma ordem de reparo. Se a incorporadora não iniciar os trabalhos em cinco dias a contar da notificação, a REGA pode usar o valor retido ou acionar a garantia bancária para corrigir os defeitos, e pode prorrogar a retenção por mais seis meses a partir da data da ordem de reparo. A incorporadora só consegue liberar esse dinheiro antes do prazo apresentando uma apólice de seguro de vícios ocultos aprovada pela Insurance Authority e válida por pelo menos um ano (fonte: Regulamento de Implementação da REGA, Artigo 31, e Trowers & Hamlins).
O mecanismo só funciona diante de um defeito documentado. Faça a vistoria com um inspetor qualificado, por escrito, encaminhada pelo consultor, dentro do primeiro ano. Uma reclamação para o corretor no WhatsApp não é um laudo de defeito e não vai impedir que um único rial saia da conta.
Se a entrega atrasar
A indenização por atraso é prevista em norma, não deixada à boa vontade da incorporadora. Para terrenos urbanizados o piso é de no mínimo 2% do valor da venda calculado em base anual; para unidades imobiliárias, a referência é o valor justo de aluguel da unidade estimado por um avaliador credenciado (Artigo 35) (fonte: Regulamento de Implementação da REGA, e Trowers & Hamlins). Ela vale quando o atraso ou a suspensão está sob controle da incorporadora, e casos de força maior ficam de fora.
Tenha clareza sobre o que isso compra. Uma indenização equivalente ao aluguel cobre seu custo de carregamento. Não entrega o ativo e não compensa a perda daquilo que motivou a compra, seja a janela da Copa da Ásia da AFC de 2027 em Jidá ou a preparação para a Expo 2030 em Riade. Se o timing é a tese de investimento, um empreendimento atrasado com cheque de indenização continua sendo um negócio malsucedido.
O que o regime cobre e o que fica com você
| Risco | Coberto pelo regime Wafi? | O que realmente protege você |
|---|---|---|
| Sinal desviado para outro empreendimento | Sim | Conta garantia (escrow) do projeto, com liberações certificadas por consultor e contador (Art. 26) |
| Pagamento excessivo cobrado na reserva | Sim | Teto de 5% do valor da unidade, depositado na conta garantia (escrow) (Art. 10) |
| Defeitos construtivos após a conclusão | Em parte | Retenção de 5% ou garantia bancária por pelo menos um ano (Art. 31), acionada por um laudo de defeito documentado |
| Entrega atrasada | Indenização, não entrega | Indenização por atraso prevista em norma (Art. 35) somada à sua própria cláusula de rescisão |
| Acabamento em conformidade, mas ruim | Não | Seu memorial descritivo e sua vistoria |
| Revenda abaixo do preço de entrada | Não | Seleção do ativo, localização, prazo de permanência |
| Você não tem direito a ser proprietário da unidade | Não, é outro regime | Verificação da zona de propriedade estrangeira antes de qualquer pagamento |
A camada de elegibilidade que está acima de tudo isso
Uma licença Wafi significa que o empreendimento pode ser vendido na planta. Não diz nada sobre se você pode ser proprietário dele. A Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas está em vigor desde 22 de janeiro de 2026, e o Conselho de Ministros publicou o Documento de Zonas Geográficas em 23 de junho de 2026: nove zonas aprovadas em Riade e cinquenta e sete em Jidá. Fora dessas zonas, a propriedade estrangeira não está disponível (fonte: REGA).
Residentes com Iqama fazem o pedido pela plataforma Saudi Properties usando o número do Iqama. Não residentes primeiro obtêm uma identidade digital em uma embaixada ou representação saudita no exterior e depois concluem o pedido na plataforma. Empresas se registram no Ministério do Investimento por meio do Invest Saudi e obtêm o Número Unificado (700). A REGA descreveu o mapa atual como um ponto de partida, não um documento final, e não deu cronograma para a inclusão de novas zonas (fonte: Enterprise KSA). Na prática, isso significa uma coisa. Não pague reserva em um terreno fora de zona aprovada apostando que o mapa vai se expandir até lá.
Planos de pagamento, pós-entrega e a parte que ninguém ainda consegue dizer
Não existe base de dados pública verificada sobre as estruturas padrão de plano de pagamento na planta na Arábia Saudita, e inventar uma seria pior que inútil. O que a regulação torna estruturalmente verdadeiro é o seguinte: as liberações da conta garantia (escrow) seguem o avanço de obra certificado, então um plano de parcelas atrelado a marcos construtivos está alinhado com o modo como o dinheiro realmente se movimenta. Um plano muito concentrado no início, não. O dinheiro que você ainda não pagou é o poder de barganha que continua nas suas mãos, e em um mercado jovem esse poder vale mais do que um desconto de vitrine.
Parcelas pós-entrega são um arranjo comercial, não uma proteção adicional. Elas empurram pagamentos para depois do ponto em que a conta garantia (escrow) faz seu trabalho principal, deixando a retenção do Artigo 31 como o mecanismo que ainda se aplica. Pode ser um bom negócio se o preço refletir isso. Trate como questão de preço, não de segurança.
Sobre custos: o Real Estate Transaction Tax é de 5% do valor da transação, administrado pela ZATCA, e substituiu o VAT de 15% que antes incidia sobre essas vendas (fonte: ZATCA). O VAT de 15% continua incidindo sobre os serviços em torno da operação, como corretagem, trabalho jurídico e avaliação. Os custos totais de fechamento em geral ficam entre 6% e 9% do preço quando o comprador arca com os itens principais. O vendedor é o principal responsável pelo recolhimento do RETT e deve pagá-lo antes ou durante a transferência, então, se o seu contrato transfere esse custo para você, isso precisa estar escrito. Leia essa cláusula. A Palmera cobra 0% do comprador; a comissão é paga pela incorporadora.
A leitura honesta sobre o risco de entrega
Riade e Jidá tocam um programa de obras simultâneas fora do comum, com datas de eventos fixas. Concorrência concentrada por construtoras, materiais e mão de obra é exatamente a condição em que as datas de entrega escorregam, e nenhuma regra de conta garantia (escrow) muda isso. O próprio arcabouço também é jovem: a lei de vendas na planta entrou em vigor em abril de 2024, o regulamento de implementação foi decretado no mesmo ano e a propriedade estrangeira só foi aberta em janeiro de 2026 (fonte: Trowers & Hamlins). As regras são claras no papel. O histórico de fiscalização é curto, porque ainda não houve tempo para muito mais que isso.
Também não há referência de revenda. Seja qual for o preço que você aceitar pagar, não dá para testá-lo contra um histórico consistente de revendas concluídas em prédios comparáveis, porque esse histórico ainda não existe. Esse é o custo real de comprar cedo, e é por isso que manter o ativo de 3 a 8 anos, atravessando o ciclo dos catalisadores, faz mais sentido do que uma revenda rápida.
Então, antes de qualquer pagamento, reúna quatro documentos em uma única pasta: o número da licença Wafi do projeto junto com o número da conta garantia (escrow), o registro da incorporadora no cadastro de incorporadoras qualificadas, a confirmação por escrito de que o terreno está dentro de uma zona de propriedade estrangeira atualmente aprovada, e o contrato de venda completo com a data de entrega, a cláusula de indenização por atraso e o memorial descritivo anexado. Se faltar um dos quatro, o negócio não está pronto, não importa o que diga o prazo do lançamento.
