Off-plan στη Σαουδική Αραβία 2026: μεσεγγύηση (escrow), προγράμματα πληρωμών και κίνδυνος παράδοσης
Τα νέα έργα στο Ριάντ και στην Τζέντα πωλούνται πολύ πριν κατασκευαστούν και, για έναν ξένο αγοραστή, αυτός είναι συνήθως ο μόνος τρόπος να μπει σε μια εγκεκριμένη ζώνη με τιμές κυκλοφορίας. Είναι επίσης η εκδοχή της συναλλαγής όπου παραδίδετε χρήματα για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, σε μια αγορά χωρίς σχεδόν κανένα ιστορικό μεταπωλήσεων με το οποίο θα μπορούσατε να συγκριθείτε.
Το ερώτημα που θέτει στην πραγματικότητα κάθε αγοραστής είναι τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής δεν παραδώσει. Η Σαουδική Αραβία έχει μια ουσιαστική απάντηση. Οι πωλήσεις υπό κατασκευή διεξάγονται μέσω του προγράμματος Wafi της REGA, τα χρήματα του αγοραστή παραμένουν σε λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow) του έργου, ενώ ένα ποσό παρακρατείται μετά την παράδοση ειδικά για την κάλυψη ελαττωμάτων που ο κατασκευαστής δεν θα αποκαταστήσει. Πρόκειται για ισχυρότερη προστασία από όση περιμένουν οι περισσότεροι αγοραστές.
Αυτό που δεν κάνει είναι να εγγυηθεί την ημερομηνία σας, την ποιότητα των τελειωμάτων ή την τιμή εξόδου σας. Πρόκειται για τρεις χωριστούς κινδύνους και ο ρυθμιστής καλύπτει μόνο τον έναν. Δείτε πού βρίσκεται ο καθένας.
Η άδεια είναι το πρώτο που ελέγχετε, πριν από την κάτοψη
Ένα έργο μπορεί να προωθηθεί και να πωληθεί υπό κατασκευή μόνο με άδεια της REGA που εκδίδεται μέσω του Wafi και χορηγείται σε δύο στάδια: πρώτα άδεια προώθησης και κατόπιν άδεια πώλησης. Ο κατασκευαστής πρέπει πρώτα να είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κατασκευαστών, συγκεντρώνοντας τουλάχιστον 35 από τους 100 βαθμούς σε έναν πίνακα αξιολόγησης που καλύπτει τη χρηματοοικονομική επάρκεια, την τεχνική εμπειρία και τα εταιρικά πρότυπα (πηγή: REGA Implementing Regulations, άρθρο 5, και Trowers & Hamlins). Ο ίδιος ο φάκελος Wafi πρέπει να περιλαμβάνει τίτλους κυριότητας της γης, εγκεκριμένες αρχιτεκτονικές μελέτες, συμβάσεις με γραφείο συμβούλων και με ορκωτό λογιστή, μελέτη σκοπιμότητας και υπόδειγμα σύμβασης πώλησης με την ημερομηνία παράδοσης προσδιορισμένη σε επίπεδο ημέρας (πηγή: REGA Wafi).
Από την 1η Μαΐου 2026, ο Κανονισμός Διακυβέρνησης για την Προώθηση και τις Διαφημίσεις Ακινήτων απαιτεί κάθε διαφήμιση ακινήτου στο Βασίλειο να φέρει αριθμό άδειας διαφήμισης, το όνομα του διαφημιζόμενου, τον αριθμό άδειας REGA και αντίστοιχα στοιχεία επικοινωνίας. Όταν ο διαφημιζόμενος διαθέτει άδεια προώθησης για ολόκληρο το έργο, όπως συμβαίνει σε ένα εγκεκριμένο έργο υπό κατασκευή, ενδέχεται να μην απαιτούνται χωριστές άδειες ανά διαφήμιση (πηγή: Gulf Construction). Αξιοποιήστε τον κανόνα με τον απλό τρόπο: ζητήστε τα έγγραφα ονομαστικά. Αν σας παρουσιαστεί ένα έργο στο Ριάντ ή στην Τζέντα χωρίς αριθμό άδειας έργου Wafi και χωρίς αριθμό λογαριασμού μεσεγγύησης, δεν πρόκειται για ρυθμιζόμενη πώληση υπό κατασκευή. Σταματήστε εκεί.
Πού βρίσκονται πραγματικά τα χρήματά σας
Κάθε αδειοδοτημένο έργο διαθέτει τον δικό του χωριστό λογαριασμό μεσεγγύησης και ο κατασκευαστής δεν μπορεί να αναλάβει κεφάλαια από αυτόν παρά μόνο για σκοπούς του συγκεκριμένου έργου (άρθρο 26). Στο στάδιο της κράτησης, ο κατασκευαστής μπορεί να λάβει το πολύ 5% της αξίας της μονάδας, και τα χρήματα αυτά κατατίθενται στον λογαριασμό μεσεγγύησης, όχι στο γραφείο πωλήσεων (άρθρο 10) (πηγή: REGA Implementing Regulations). Οι αποδεσμεύσεις από τον λογαριασμό απαιτούν έγγραφο εκταμίευσης πιστοποιημένο τόσο από τον σύμβουλο του έργου όσο και από τον ορκωτό λογιστή, ώστε οι πληρωμές να ακολουθούν την επαληθευμένη πρόοδο των εργασιών και όχι τις ταμειακές ανάγκες του κατασκευαστή (πηγή: Trowers & Hamlins). Ζητήστε γραπτώς να μάθετε ποιο ποσοστό του λογαριασμού επιτρέπεται να αντλήσει ο κατασκευαστής για μη κατασκευαστικά κόστη, όπως διοίκηση και προώθηση, και ζητήστε η απάντηση να παραπέμπει σε συγκεκριμένο όρο.
Έπειτα, διαβάστε τον μηχανισμό για αυτό που πραγματικά είναι. Η μεσεγγύηση είναι εργαλείο σύνδεσης με την πρόοδο των εργασιών. Εμποδίζει τα χρήματά σας να φύγουν προς ένα άσχετο έργο. Δεν κάνει το κτίριο να εμφανιστεί.
Τι πρέπει να περιέχει η σύμβαση και τι πρέπει να προσθέσετε εσείς
Οι κανονισμοί θέτουν ένα ελάχιστο περιεχόμενο για τη σύμβαση πώλησης: χρονοδιάγραμμα πληρωμών, συνέπειες καθυστερημένης πληρωμής από τον αγοραστή, καθυστέρηση παράδοσης με αποζημίωση, χρονοδιάγραμμα του έργου και τυχόν επιτρεπόμενες παρατάσεις, καθώς και διατάξεις για τη συγκυριότητα (άρθρο 20). Ο κατασκευαστής οφείλει επίσης να παραδώσει τα πραγματικά σχέδια και τις κατόψεις της μονάδας (άρθρο 14) (πηγή: REGA Implementing Regulations).
Ένα ελάχιστο περιεχόμενο δεν είναι σύμβαση. Επιμείνετε σε τέσσερα πράγματα πέρα από αυτό: αναλυτικό πίνακα προδιαγραφών που κατονομάζει τα πραγματικά τελειώματα και τον εξοπλισμό αντί για τη διατύπωση «ή ισοδύναμο», καθορισμένη διαδικασία καταγραφής ατελειών με ρητή προθεσμία και συγκεκριμένο παραλήπτη, ρήτρα ανοχής που καλύπτει τι συμβαίνει αν το κατασκευασμένο εμβαδόν διαφέρει από το πωληθέν, και ρητή αναφορά στον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων που ορίζει ποιος τον πληρώνει και πότε.
Άρθρο 31: η παρακράτηση που δίνει πραγματική ισχύ στην καταγραφή ατελειών
Οι περισσότεροι αγοραστές δεν το έχουν ακούσει ποτέ, και είναι το σημείο του σαουδαραβικού καθεστώτος που αξίζει να κατανοήσετε σωστά. Μετά την έκδοση του πιστοποιητικού ολοκλήρωσης, το 5% της αξίας του έργου παραμένει παρακρατημένο, ή διατηρείται σε ισχύ ισοδύναμη τραπεζική εγγύηση, για τουλάχιστον ένα έτος.
Αν το γραφείο συμβούλων, ένας αγοραστής ή ένας μισθωτής εντοπίσει ελαττώματα στις κατασκευαστικές εργασίες ή στα τελειώματα, ο ορκωτός λογιστής οφείλει να αρνηθεί την αποδέσμευση των κεφαλαίων. Η REGA εκδίδει τότε εντολή αποκατάστασης. Αν ο κατασκευαστής δεν ξεκινήσει τις εργασίες εντός πέντε ημερών από την κοινοποίηση, η REGA μπορεί να χρησιμοποιήσει το παρακρατηθέν ποσό ή να καταπέσει την τραπεζική εγγύηση για να αποκατασταθούν τα ελαττώματα, ενώ μπορεί να παρατείνει την παρακράτηση για έξι επιπλέον μήνες από την ημερομηνία της εντολής αποκατάστασης. Ο κατασκευαστής επιτυγχάνει την πρόωρη αποδέσμευση των χρημάτων μόνο προσκομίζοντας ασφαλιστήριο συμβόλαιο κάλυψης κρυφών ελαττωμάτων, εγκεκριμένο από την Insurance Authority και με ισχύ τουλάχιστον ενός έτους (πηγή: REGA Implementing Regulations, άρθρο 31, και Trowers & Hamlins).
Ο μηχανισμός ενεργοποιείται μόνο επί τεκμηριωμένου ελαττώματος. Κάντε την καταγραφή ατελειών με πιστοποιημένο επιθεωρητή, εγγράφως, μέσω του συμβούλου, εντός του πρώτου έτους. Ένα παράπονο σε πωλητή μέσω WhatsApp δεν αποτελεί αναφορά ελαττώματος και δεν πρόκειται να εμποδίσει ούτε ένα ριάλ να φύγει από τον λογαριασμό.
Αν η παράδοση καθυστερήσει
Η αποζημίωση για καθυστέρηση προβλέπεται από τον νόμο και δεν επαφίεται στην καλή θέληση του κατασκευαστή. Για διαμορφωμένη γη το ελάχιστο όριο είναι όχι λιγότερο από 2% της αξίας πώλησης σε ετήσια βάση· για μονάδες ακινήτων το μέτρο σύγκρισης είναι η εύλογη μισθωτική αξία της μονάδας, όπως εκτιμάται από διαπιστευμένο εκτιμητή (άρθρο 35) (πηγή: REGA Implementing Regulations, και Trowers & Hamlins). Εφαρμόζεται όταν η καθυστέρηση ή η αναστολή εμπίπτει στον έλεγχο του κατασκευαστή, ενώ η ανωτέρα βία εξαιρείται.
Δείτε καθαρά τι σας εξασφαλίζει αυτό. Η αποζημίωση ισοδύναμη με ενοίκιο καλύπτει το κόστος διακράτησης. Δεν σας παραδίδει το ακίνητο και δεν σας αποζημιώνει για το ότι χάσατε αυτό ακριβώς για το οποίο αγοράσατε, είτε πρόκειται για το παράθυρο του AFC Asian Cup 2027 στην Τζέντα είτε για την περίοδο πριν από την Expo 2030 στο Ριάντ. Αν ο χρονισμός είναι το επενδυτικό σκεπτικό, ένα καθυστερημένο έργο με μια επιταγή αποζημίωσης παραμένει αποτυχημένη συναλλαγή.
Τι καλύπτει το καθεστώς και τι επωμίζεστε εσείς
| Κίνδυνος | Καλύπτεται από το καθεστώς Wafi; | Τι σας προστατεύει στην πράξη |
|---|---|---|
| Η προκαταβολή εκτρέπεται σε άλλο έργο | Ναι | Λογαριασμός μεσεγγύησης του έργου, αποδεσμεύσεις πιστοποιημένες από σύμβουλο και λογιστή (άρθρο 26) |
| Υπέρμετρη πληρωμή κατά την κράτηση | Ναι | Ανώτατο όριο 5% της αξίας της μονάδας, καταβλητέο σε λογαριασμό μεσεγγύησης (άρθρο 10) |
| Κατασκευαστικά ελαττώματα μετά την ολοκλήρωση | Εν μέρει | Παρακράτηση 5% ή τραπεζική εγγύηση για τουλάχιστον ένα έτος (άρθρο 31), με ενεργοποίηση από τεκμηριωμένη αναφορά ελαττώματος |
| Καθυστερημένη παράδοση | Αποζημίωση, όχι παράδοση | Προβλεπόμενη αποζημίωση καθυστέρησης (άρθρο 35) και η δική σας ρήτρα καταγγελίας |
| Τα τελειώματα είναι σύμφωνα με τη σύμβαση αλλά κακής ποιότητας | Όχι | Ο δικός σας πίνακας προδιαγραφών και η δική σας καταγραφή ατελειών |
| Μεταπώληση κάτω από την τιμή αγοράς | Όχι | Επιλογή ακινήτου, τοποθεσία, ορίζοντας διακράτησης |
| Δεν δικαιούστε να αποκτήσετε την ιδιοκτησία της μονάδας | Όχι, χωριστό καθεστώς | Έλεγχος ζώνης ξένης ιδιοκτησίας πριν από οποιαδήποτε πληρωμή |
Το επίπεδο επιλεξιμότητας που βρίσκεται πάνω από όλα τα υπόλοιπα
Μια άδεια Wafi σημαίνει ότι το έργο μπορεί να πωληθεί υπό κατασκευή. Δεν λέει τίποτε για το αν εσείς μπορείτε να το αποκτήσετε. Ο νόμος για την ιδιοκτησία ακινήτων από μη Σαουδάραβες ισχύει από τις 22 Ιανουαρίου 2026, ενώ το Υπουργικό Συμβούλιο δημοσίευσε το έγγραφο Γεωγραφικών Ζωνών στις 23 Ιουνίου 2026: εννέα εγκεκριμένες ζώνες στο Ριάντ, πενήντα επτά στην Τζέντα. Εκτός αυτών των ζωνών, η ξένη ιδιοκτησία δεν είναι διαθέσιμη (πηγή: REGA).
Οι κάτοικοι με Iqama υποβάλλουν αίτηση μέσω της πλατφόρμας Saudi Properties χρησιμοποιώντας τον αριθμό Iqama. Οι μη κάτοικοι αποκτούν πρώτα ψηφιακή ταυτότητα μέσω σαουδαραβικής πρεσβείας ή αντιπροσωπείας στο εξωτερικό και στη συνέχεια ολοκληρώνουν την αίτηση στην πλατφόρμα. Οι εταιρείες εγγράφονται στο Υπουργείο Επενδύσεων μέσω του Invest Saudi και λαμβάνουν τον Ενιαίο Αριθμό (700). Η REGA έχει περιγράψει τον σημερινό χάρτη ως αφετηρία και όχι ως τελικό έγγραφο, χωρίς να δώσει χρονοδιάγραμμα για την προσθήκη νέων ζωνών (πηγή: Enterprise KSA). Στην πράξη αυτό σημαίνει ένα πράγμα. Μην πληρώσετε κράτηση για οικόπεδο εκτός εγκεκριμένης ζώνης με την προσδοκία ότι ο χάρτης θα επεκταθεί ώστε να το συμπεριλάβει.
Προγράμματα πληρωμών, πληρωμές μετά την παράδοση και το κομμάτι που κανείς δεν μπορεί ακόμη να σας πει
Δεν υπάρχει επαληθευμένο δημόσιο σύνολο δεδομένων για τις τυπικές δομές προγραμμάτων πληρωμών σε σαουδαραβικά έργα υπό κατασκευή, και η επινόησή του θα ήταν χειρότερη από άχρηστη. Αυτό που καθιστά δομικά αληθές ο κανονισμός είναι το εξής: οι αποδεσμεύσεις από τη μεσεγγύηση ακολουθούν την πιστοποιημένη πρόοδο των εργασιών, οπότε ένα πρόγραμμα δόσεων συνδεδεμένο με τα στάδια κατασκευής ευθυγραμμίζεται με τον τρόπο που κινούνται πραγματικά τα χρήματα. Ένα πρόγραμμα με έντονη συγκέντρωση πληρωμών στην αρχή δεν ευθυγραμμίζεται. Τα χρήματα που δεν έχετε ακόμη πληρώσει είναι διαπραγματευτική ισχύς που εξακολουθείτε να κρατάτε, και σε μια νέα αγορά αυτή η ισχύς αξίζει περισσότερο από μια εντυπωσιακή έκπτωση.
Οι δόσεις μετά την παράδοση είναι εμπορική διευθέτηση, όχι πρόσθετη προστασία. Μετακινούν πληρωμές πέρα από το σημείο όπου η μεσεγγύηση επιτελεί το κύριο έργο της, αφήνοντας την παρακράτηση του άρθρου 31 ως τον μηχανισμό που εξακολουθεί να ισχύει. Αυτό μπορεί να είναι καλή συμφωνία εφόσον η τιμή το αντανακλά. Αντιμετωπίστε το ως ζήτημα τιμής, όχι ως ζήτημα ασφάλειας.
Ως προς τα κόστη: ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (RETT) ανέρχεται σε 5% της αξίας της συναλλαγής, διαχειρίζεται από τη ZATCA και αντικατέστησε τον ΦΠΑ 15% που ίσχυε προηγουμένως σε αυτές τις πωλήσεις (πηγή: ZATCA). ΦΠΑ 15% εξακολουθεί να επιβάλλεται στις υπηρεσίες γύρω από τη συναλλαγή, όπως η μεσιτεία, οι νομικές εργασίες και η εκτίμηση. Το συνολικό κόστος ολοκλήρωσης της αγοράς κινείται συνήθως από 6% έως 9% της τιμής, όταν ο αγοραστής επωμίζεται τα βασικά κονδύλια. Ο πωλητής ευθύνεται πρωτίστως για την απόδοση του RETT και οφείλει να τον καταβάλει πριν από ή κατά τη μεταβίβαση· επομένως, αν η σύμβασή σας μεταφέρει αυτό το κόστος σε εσάς, πρέπει να το αναφέρει εγγράφως. Διαβάστε αυτόν τον όρο. Η Palmera χρεώνει στον αγοραστή 0%· την προμήθεια την καταβάλλει ο κατασκευαστής.
Η ειλικρινής ανάγνωση του κινδύνου παράδοσης
Το Ριάντ και η Τζέντα εκτελούν ένα ασυνήθιστα μεγάλο ταυτόχρονο κατασκευαστικό πρόγραμμα με δεδομένες ημερομηνίες διοργανώσεων. Ο συγκεντρωμένος ανταγωνισμός για εργολάβους, υλικά και εργατικά χέρια είναι ακριβώς η συνθήκη υπό την οποία μετατίθενται οι ημερομηνίες παράδοσης, και κανένας κανόνας μεσεγγύησης δεν το αλλάζει αυτό. Το ίδιο το πλαίσιο είναι επίσης νέο: ο νόμος για τις πωλήσεις υπό κατασκευή τέθηκε σε ισχύ τον Απρίλιο του 2024, οι εκτελεστικοί κανονισμοί εκδόθηκαν την ίδια χρονιά, και η ξένη ιδιοκτησία άνοιξε μόλις τον Ιανουάριο του 2026 (πηγή: Trowers & Hamlins). Οι κανόνες είναι σαφείς στο χαρτί. Το ιστορικό εφαρμογής τους είναι ισχνό, επειδή δεν έχει περάσει ακόμη αρκετός χρόνος για να δημιουργηθεί.
Ούτε μέτρο σύγκρισης για μεταπωλήσεις υπάρχει. Όποιο τίμημα και αν συμφωνήσετε, δεν μπορείτε να το ελέγξετε απέναντι σε ένα βαθύ ιστορικό ολοκληρωμένων μεταπωλήσεων σε συγκρίσιμα κτίρια, επειδή αυτό το ιστορικό δεν υπάρχει ακόμη. Αυτό είναι το πραγματικό κόστος της πρώιμης αγοράς, και γι' αυτό ένας ορίζοντας διακράτησης 3 έως 8 ετών μέσα από τον κύκλο των καταλυτών αποτελεί το λογικό πλαίσιο, αντί για μια γρήγορη μεταπώληση.
Επομένως, πριν κινηθεί οποιοδήποτε ποσό, συγκεντρώστε τέσσερα έγγραφα σε έναν φάκελο: τον αριθμό άδειας έργου Wafi μαζί με τον αριθμό του λογαριασμού μεσεγγύησης, την εγγραφή του κατασκευαστή στο μητρώο πιστοποιημένων κατασκευαστών, γραπτή επιβεβαίωση ότι το οικόπεδο βρίσκεται εντός ζώνης που είναι επί του παρόντος εγκεκριμένη για ξένη ιδιοκτησία, και την πλήρη σύμβαση πώλησης με την ημερομηνία παράδοσης, τη ρήτρα αποζημίωσης για καθυστέρηση και τον πίνακα προδιαγραφών προσαρτημένο σε αυτήν. Αν λείπει ένα από τα τέσσερα, η συμφωνία δεν είναι έτοιμη, ό,τι και αν λέει η προθεσμία της κυκλοφορίας.
