리야드와 제다의 신규 프로젝트는 완공 훨씬 전에 판매되며, 외국인 매수자에게는 이것이 승인 구역에 런칭 가격으로 진입할 수 있는 사실상 유일한 방법입니다. 동시에 아직 존재하지 않는 자산에 돈을 먼저 지불하는 거래이기도 하며, 스스로 대조해 볼 재판매 기록조차 거의 없는 시장입니다.
모든 매수자가 실제로 던지는 질문은 시행사가 인도하지 못하면 어떻게 되느냐입니다. 사우디아라비아에는 실질적인 답이 있습니다. 오프플랜 분양은 REGA의 Wafi 프로그램을 통해 진행되고, 매수자 자금은 프로젝트 에스크로 계좌에 예치되며, 시행사가 보수하지 않는 하자를 처리하기 위한 유보금이 입주 이후에도 남아 있습니다. 대부분의 매수자가 처음 예상하는 것보다 강력한 보호 장치입니다.
다만 이 제도가 보장하지 못하는 것은 입주 일정, 마감 품질, 그리고 매각 가격입니다. 이 셋은 서로 별개의 리스크이며, 규제 당국이 담당하는 것은 그중 하나뿐입니다. 각각이 어디에 놓여 있는지 정리했습니다.
평면도보다 먼저 확인할 것은 인허가입니다
프로젝트는 Wafi를 통해 발급되는 REGA 라이선스가 있어야만 오프플랜으로 마케팅되고 판매될 수 있으며, 라이선스는 마케팅 라이선스와 판매 라이선스의 두 단계로 구성됩니다. 시행사는 먼저 시행사 등록부(Developers Register)에 등재되어야 하고, 재무 역량·기술 경험·기업 기준을 평가하는 자격 심사 매트릭스에서 100점 만점에 최소 35점을 받아야 합니다(출처: REGA 시행규칙 제5조 및 Trowers & Hamlins). Wafi 제출 서류 자체에도 토지 소유 증빙, 승인된 건축 설계, 컨설팅 사무소 및 공인회계사와의 계약, 타당성 조사, 그리고 인도일이 날짜 단위로 명시된 매매계약서 양식이 포함되어야 합니다(출처: REGA Wafi).
2026년 5월 1일부터 부동산 마케팅·광고 거버넌스 규정에 따라 사우디아라비아 내 모든 부동산 광고는 광고 라이선스 번호, 광고주명, 광고주의 REGA 라이선스 번호, 그리고 일치하는 연락처를 표시해야 합니다. 승인된 오프플랜 프로젝트처럼 광고주가 프로젝트 전체를 마케팅할 수 있는 라이선스를 보유한 경우에는 광고별 개별 라이선스가 요구되지 않을 수 있습니다(출처: Gulf Construction). 이 규정은 단순하게 활용하십시오. 서류를 이름으로 콕 집어 요구하는 것입니다. 리야드나 제다의 프로젝트를 제안받았는데 Wafi 프로젝트 라이선스 번호도, 에스크로 계좌 번호도 제시되지 않는다면 그것은 규제 대상 오프플랜 분양이 아닙니다. 거기서 멈추십시오.
내 돈은 실제로 어디에 있는가
라이선스를 받은 프로젝트마다 별도의 에스크로 계좌가 운영되며, 시행사는 해당 프로젝트의 용도 외에는 자금을 인출할 수 없습니다(제26조). 예약 단계에서 시행사가 받을 수 있는 금액은 유닛 가액의 5%를 넘을 수 없고, 그 돈은 분양 사무소가 아니라 에스크로로 들어갑니다(제10조)(출처: REGA 시행규칙). 계좌에서 자금을 인출하려면 프로젝트 감리사와 공인회계사가 함께 인증한 지급 서류가 필요하므로, 자금 집행은 시행사의 현금 사정이 아니라 검증된 공정 진행률을 따라갑니다(출처: Trowers & Hamlins). 시행사가 관리비나 마케팅비 같은 비공사 비용으로 계좌에서 인출할 수 있는 비율이 얼마인지 서면으로 문의하고, 그 답변이 계약서 조항으로 뒷받침되는지 확인하십시오.
그리고 이 장치의 성격을 있는 그대로 이해하십시오. 에스크로는 공정 진행 관리 수단입니다. 내 돈이 무관한 다른 프로젝트로 빠져나가는 것을 막아 줍니다. 건물이 저절로 올라가게 만들어 주지는 않습니다.
계약서에 반드시 들어가야 할 것, 그리고 추가해야 할 것
규정은 매매계약서의 최소 요건을 정하고 있습니다. 납부 일정, 매수자의 납부 지연 시 효과, 인도 지연과 그에 따른 보상, 프로젝트 일정 및 허용되는 연장, 공유 소유 관련 조항이 이에 해당합니다(제20조). 또한 시행사는 해당 유닛의 실제 도면과 설계도를 교부해야 합니다(제14조)(출처: REGA 시행규칙).
최소 요건은 계약서가 아닙니다. 그 위에 네 가지를 반드시 추가하십시오. “또는 동등품”이 아니라 실제 마감재와 설비를 특정한 사양서, 기한과 접수 담당자가 명시된 하자 점검 절차, 실제 시공 면적이 분양 면적과 다를 경우를 규율하는 오차 허용 조항, 그리고 부동산 거래세를 누가 언제 부담하는지 명시한 조항입니다.
제31조: 하자 점검에 실질적인 힘을 주는 유보금
대부분의 매수자가 들어본 적 없는 조항이지만, 사우디 제도에서 제대로 이해해 둘 가치가 가장 큰 부분입니다. 준공 증명서가 발급된 후에도 프로젝트 가액의 5%가 유보되거나 그에 상응하는 은행 보증이 최소 1년간 유지됩니다.
감리 회사, 매수자 또는 임차인이 시공이나 마감 공사에서 하자를 발견하면 공인회계사는 자금 인출을 거부해야 합니다. 이어 REGA가 보수 명령을 발령합니다. 시행사가 통지를 받고 5일 이내에 착수하지 않으면 REGA는 유보금을 사용하거나 은행 보증을 청구해 하자를 보수할 수 있으며, 보수 명령일로부터 유보 기간을 6개월 더 연장할 수 있습니다. 시행사가 그 자금을 조기에 회수하려면 보험청(Insurance Authority)이 승인하고 최소 1년간 유효한 잠재하자 보험증권을 제출해야만 합니다(출처: REGA 시행규칙 제31조 및 Trowers & Hamlins).
이 장치는 문서화된 하자에 대해서만 작동합니다. 첫 1년 안에 자격을 갖춘 검사관과 함께, 서면으로, 감리사를 통해 하자 점검을 진행하십시오. WhatsApp으로 분양 담당자에게 보낸 불만은 하자 신고가 아니며, 계좌에서 나가는 1리얄도 막지 못합니다.
인도가 늦어질 경우
지연 보상은 시행사의 선의에 맡겨진 것이 아니라 법으로 정해져 있습니다. 개발된 토지의 경우 연 기준으로 산정한 매매 가액의 2% 이상이 하한이며, 부동산 유닛의 경우 공인 감정평가사가 산정한 해당 유닛의 적정 임대 가치가 기준이 됩니다(제35조)(출처: REGA 시행규칙 및 Trowers & Hamlins). 이는 지연이나 중단이 시행사의 통제 범위 안에 있는 경우에 적용되며, 불가항력은 제외됩니다.
그것이 실제로 무엇을 사 주는지는 냉정하게 보십시오. 임대료 상당의 보상은 보유 비용을 메워 줍니다. 자산을 인도해 주지는 않으며, 애초에 노렸던 타이밍을 놓친 것을 보상해 주지도 않습니다. 그 타이밍이 제다의 2027년 AFC Asian Cup 구간이든 리야드의 Expo 2030 직전 시기든 마찬가지입니다. 타이밍이 곧 투자 논리였다면, 보상금 수표를 받은 지연 프로젝트는 여전히 실패한 거래입니다.
제도가 막아 주는 것과 본인이 떠안는 것
| 리스크 | Wafi 제도의 보호 여부 | 실제로 나를 지켜 주는 것 |
|---|---|---|
| 계약금이 다른 프로젝트로 유용됨 | 보호됨 | 프로젝트 에스크로, 감리사와 회계사가 인증하는 자금 인출(제26조) |
| 예약 단계에서 과도한 금액 수취 | 보호됨 | 유닛 가액의 5% 상한, 에스크로 입금(제10조) |
| 준공 후 시공 하자 | 부분적으로 보호됨 | 최소 1년간의 5% 유보금 또는 은행 보증(제31조), 문서화된 하자 신고가 있어야 작동 |
| 입주 지연 | 보상만, 인도는 아님 | 법정 지연 보상(제35조)과 직접 넣은 해지 조항 |
| 규정은 지켰으나 마감 품질이 떨어짐 | 보호되지 않음 | 직접 작성한 사양서와 하자 점검 |
| 매입가 이하로의 재판매 | 보호되지 않음 | 자산 선택, 입지, 보유 기간 |
| 해당 유닛을 소유할 자격이 없음 | 보호되지 않음, 별도 제도 | 대금 지급 전 외국인 소유 구역 확인 |
그 위에 놓인 소유 자격이라는 층위
Wafi 라이선스는 해당 프로젝트를 오프플랜으로 판매할 수 있다는 뜻입니다. 내가 그것을 소유할 수 있는지에 대해서는 아무것도 말해 주지 않습니다. 비사우디인 부동산 소유법은 2026년 1월 22일부터 시행 중이며, 각료회의는 2026년 6월 23일 지리적 구역 문서를 공표했습니다. 리야드에 9개, 제다에 57개의 승인 구역이 지정되었습니다. 그 구역 밖에서는 외국인 소유가 허용되지 않습니다(출처: REGA).
이카마(Iqama)를 보유한 거주자는 이카마 번호로 Saudi Properties 플랫폼을 통해 신청합니다. 비거주자는 먼저 해외 사우디 대사관이나 대표부를 통해 디지털 신원을 발급받은 뒤 플랫폼에서 신청을 완료합니다. 법인은 Invest Saudi를 통해 투자부에 등록하고 통합번호(700)를 발급받습니다. REGA는 현재의 구역 지도를 최종본이 아닌 출발점이라고 설명했으나, 구역 추가에 대한 일정은 제시하지 않았습니다(출처: Enterprise KSA). 실무적으로 의미하는 바는 하나입니다. 지도가 확장되어 그곳까지 포함할 것이라는 기대만으로 승인 구역 밖 부지에 예약금을 넣지 마십시오.
납부 계획, 입주 후 분할 납부, 그리고 아직 아무도 말해 줄 수 없는 부분
사우디 오프플랜의 표준 납부 계획 구조에 관해 검증된 공개 데이터는 존재하지 않으며, 없는 것을 지어내는 일은 도움이 되기는커녕 해가 됩니다. 규정이 구조적으로 확실히 만들어 놓은 사실은 이것입니다. 에스크로 인출은 인증된 공정 진행률을 따르므로, 공정 마일스톤에 연동된 분할 납부 계획은 자금이 실제로 움직이는 방식과 일치합니다. 초기에 과도하게 몰린 계획은 그렇지 않습니다. 아직 지급하지 않은 돈은 내가 여전히 쥐고 있는 협상력이며, 신생 시장에서 그 협상력은 눈에 띄는 할인율보다 가치가 큽니다.
입주 후 분할 납부는 상업적 조건이지 추가 보호 장치가 아닙니다. 에스크로가 본래 역할을 하는 시점 이후로 대금 지급을 밀어내며, 그 뒤에는 제31조 유보금만이 여전히 적용되는 장치로 남습니다. 가격에 그것이 반영되어 있다면 좋은 거래일 수 있습니다. 안전성의 문제가 아니라 가격의 문제로 다루십시오.
비용에 관해서는, 부동산 거래세(RETT)는 거래 가액의 5%이며 ZATCA가 관장하고, 종전에 이러한 거래에 적용되던 15% VAT를 대체했습니다(출처: ZATCA). 중개, 법률 업무, 감정평가 등 거래에 수반되는 용역에는 여전히 15% VAT가 적용됩니다. 매수자가 주요 항목을 부담하는 경우 총 거래 비용은 일반적으로 가격의 6~9% 수준입니다. RETT 납부 의무는 원칙적으로 매도인에게 있고 이전 전 또는 이전 시점에 납부해야 하므로, 계약서가 그 비용을 매수자에게 넘긴다면 반드시 서면으로 명시되어 있어야 합니다. 그 조항을 반드시 읽으십시오. Palmera는 매수자에게 0%를 청구하며, 중개 수수료는 시행사가 부담합니다.
인도 리스크에 대한 솔직한 평가
리야드와 제다는 정해진 행사 일정에 맞춰 유례없이 많은 공사를 동시에 진행하고 있습니다. 시공사와 자재, 인력을 둘러싼 경쟁 집중은 입주 일정이 밀리는 전형적인 조건이며, 어떤 에스크로 규정도 그것을 바꾸지 못합니다. 제도 자체도 아직 신생입니다. 오프플랜법은 2024년 4월에 발효되었고 시행규칙은 같은 해에 공포되었으며, 외국인 소유는 2026년 1월에야 개방되었습니다(출처: Trowers & Hamlins). 규정은 문서상 명확합니다. 다만 집행 사례는 아직 얇습니다. 축적될 시간이 충분하지 않았기 때문입니다.
재판매 기준점도 없습니다. 얼마를 지급하기로 합의하든, 비교 가능한 건물의 완공 후 재판매가 두텁게 쌓인 기록과 대조해 검증할 수 없습니다. 그런 기록이 아직 존재하지 않기 때문입니다. 이것이 초기 진입의 실제 비용이며, 단기 전매보다 촉매 사이클 전체를 관통하는 3~8년 보유가 합리적인 관점인 이유입니다.
따라서 돈이 움직이기 전에 네 가지 서류를 한 파일에 모으십시오. 에스크로 계좌 번호와 함께 확인한 Wafi 프로젝트 라이선스 번호, 자격 시행사 등록부상의 시행사 등재 내역, 해당 부지가 현재 승인된 외국인 소유 구역 안에 있다는 서면 확인, 그리고 인도일과 지연 보상 조항, 사양서가 첨부된 매매계약서 전문입니다. 이 중 하나라도 빠져 있다면, 런칭 마감이 무엇이라고 하든 그 거래는 아직 준비되지 않은 것입니다.
