Off-Plan in Saudi-Arabien 2026: Escrow, Zahlungspläne und Fertigstellungsrisiko
Neue Projekte in Riad und Dschidda werden lange vor ihrer Fertigstellung verkauft, und für ausländische Käufer ist das in der Regel der einzige Weg, zum Einführungspreis in eine genehmigte Zone zu kommen. Es ist zugleich die Variante des Geschäfts, bei der Sie Geld für etwas übergeben, das noch nicht existiert, und zwar in einem Markt, in dem es kaum Wiederverkaufsdaten gibt, an denen Sie sich orientieren könnten.
Die Frage, die sich jeder Käufer tatsächlich stellt, lautet: Was passiert, wenn der Bauträger nicht liefert? Saudi-Arabien hat darauf eine belastbare Antwort. Off-Plan-Verkäufe laufen über das Wafi-Programm der REGA, das Geld der Käufer liegt auf einem projektbezogenen Treuhandkonto (Escrow), und nach der Übergabe bleibt ein Einbehalt bestehen, der eigens dazu dient, Mängel zu beheben, die der Bauträger nicht beseitigt. Das ist ein stärkerer Schutz, als die meisten Käufer zu Beginn erwarten.
Was er nicht leistet: Er garantiert weder Ihren Termin noch die Qualität der Ausstattung noch Ihren Verkaufspreis. Das sind drei getrennte Risiken, und die Aufsicht deckt nur eines davon ab. Hier steht, wo jedes einzelne liegt.
Die Lizenz ist das Erste, was zu prüfen ist – noch vor dem Grundriss
Ein Projekt darf nur mit einer über Wafi erteilten REGA-Lizenz vermarktet und Off-Plan verkauft werden, und diese Lizenz kommt in zwei Stufen: zuerst eine Vermarktungslizenz, dann eine Verkaufslizenz. Der Bauträger muss zunächst im Developers Register eingetragen sein und dabei mindestens 35 von 100 Punkten in einer Qualifizierungsmatrix erreichen, die Finanzkraft, technische Erfahrung und Unternehmensstandards bewertet (Quelle: REGA Implementing Regulations, Artikel 5, sowie Trowers & Hamlins). Die Wafi-Akte selbst muss Eigentumsnachweise für das Grundstück, genehmigte Architekturpläne, Verträge mit einem Planungsbüro und einem Wirtschaftsprüfer, eine Machbarkeitsstudie sowie einen Muster-Kaufvertrag mit taggenau bestimmtem Übergabedatum enthalten (Quelle: REGA Wafi).
Seit dem 1. Mai 2026 verlangt die Governance Regulation for Real Estate Marketing and Advertisements, dass jede Immobilienanzeige im Königreich eine Anzeigenlizenznummer, den Namen des Werbenden, dessen REGA-Lizenznummer und übereinstimmende Kontaktdaten trägt. Ist der Werbende zur Vermarktung eines gesamten Projekts berechtigt, wie bei einem genehmigten Off-Plan-Projekt, können separate Lizenzen je Anzeige entbehrlich sein (Quelle: Gulf Construction). Nutzen Sie diese Regel auf die einfache Art: Verlangen Sie die Unterlagen ausdrücklich. Wird Ihnen ein Projekt in Riad oder Dschidda ohne Wafi-Projektlizenznummer und ohne Escrow-Kontonummer vorgelegt, handelt es sich nicht um einen regulierten Off-Plan-Verkauf. An dieser Stelle ist Schluss.
Wo Ihr Geld tatsächlich liegt
Jedes lizenzierte Projekt führt ein eigenes, separates Treuhandkonto, und der Bauträger darf daraus keine Mittel entnehmen, außer für Zwecke genau dieses Projekts (Artikel 26). In der Reservierungsphase darf der Bauträger höchstens 5% des Einheitenwerts entgegennehmen, und dieses Geld fließt auf das Treuhandkonto, nicht an das Verkaufsbüro (Artikel 10) (Quelle: REGA Implementing Regulations). Auszahlungen vom Konto erfordern einen Auszahlungsnachweis, der sowohl vom Projektberater als auch vom Wirtschaftsprüfer bestätigt wird, sodass sich die Zahlungen am geprüften Baufortschritt orientieren und nicht am Liquiditätsbedarf des Bauträgers (Quelle: Trowers & Hamlins). Fragen Sie schriftlich nach, welchen Anteil des Kontos der Bauträger für baufremde Kosten wie Verwaltung und Marketing abrufen darf, und lassen Sie sich die Antwort mit einer Vertragsklausel belegen.
Und dann lesen Sie den Mechanismus so, wie er ist. Escrow ist ein Instrument zur Absicherung des Baufortschritts. Es verhindert, dass Ihr Geld in ein fremdes Projekt abfließt. Es sorgt nicht dafür, dass das Gebäude entsteht.
Was der Vertrag enthalten muss und was Sie ergänzen sollten
Die Vorschriften setzen einen Mindeststandard für den Kaufvertrag: Zahlungsplan, Folgen verspäteter Zahlung durch den Käufer, Lieferverzug samt Entschädigung, den Projektzeitplan und etwaige zulässige Verlängerungen sowie Regelungen zum Miteigentum (Artikel 20). Der Bauträger muss außerdem die tatsächlichen Pläne und Zeichnungen der Einheit aushändigen (Artikel 14) (Quelle: REGA Implementing Regulations).
Ein Mindeststandard ist noch kein Vertrag. Bestehen Sie auf vier Punkten darüber hinaus: einem Ausstattungsverzeichnis, das konkrete Materialien und Geräte benennt statt „oder gleichwertig“, einem definierten Mängelrügeverfahren mit festgelegter Frist und benanntem Empfänger, einer Toleranzklausel für den Fall, dass die gebaute Fläche von der verkauften Fläche abweicht, und einer ausdrücklichen Regelung zur Real Estate Transaction Tax, wer sie wann trägt.
Artikel 31: der Einbehalt, der der Mängelrüge echtes Gewicht gibt
Von diesem Punkt haben die meisten Käufer noch nie gehört, und er ist der Teil des saudischen Regelwerks, den man wirklich verstehen sollte. Nach Erteilung der Fertigstellungsbescheinigung bleiben 5% des Projektwerts einbehalten, oder eine gleichwertige Bankgarantie bleibt bestehen, und zwar für mindestens ein Jahr.
Stellt das Planungsbüro, ein Käufer oder ein Mieter Mängel an den Bau- oder Ausbauarbeiten fest, muss der Wirtschaftsprüfer die Freigabe der Mittel verweigern. Die REGA erlässt daraufhin eine Nachbesserungsanordnung. Beginnt der Bauträger nicht innerhalb von fünf Tagen nach Zustellung mit den Arbeiten, kann die REGA den einbehaltenen Betrag verwenden oder die Bankgarantie ziehen, um die Mängel beheben zu lassen, und sie kann den Einbehalt um weitere sechs Monate ab dem Datum der Nachbesserungsanordnung verlängern. Der Bauträger erhält dieses Geld nur dann vorzeitig freigegeben, wenn er eine von der Insurance Authority genehmigte Versicherung gegen verdeckte Mängel mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr vorlegt (Quelle: REGA Implementing Regulations, Artikel 31, sowie Trowers & Hamlins).
Der Mechanismus greift nur bei einem dokumentierten Mangel. Führen Sie die Mängelbegehung mit einem qualifizierten Sachverständigen durch, schriftlich, über den Projektberater eingereicht, innerhalb des ersten Jahres. Eine Beschwerde per WhatsApp an einen Vertriebsmitarbeiter ist keine Mängelanzeige und hält keinen einzigen Riyal davon ab, das Konto zu verlassen.
Wenn verspätet übergeben wird
Die Verzugsentschädigung ist gesetzlich vorgegeben und nicht dem guten Willen des Bauträgers überlassen. Für erschlossene Grundstücke liegt die Untergrenze bei mindestens 2% des Verkaufswerts, berechnet auf Jahresbasis; bei Immobilieneinheiten ist der Maßstab der von einem akkreditierten Gutachter geschätzte marktübliche Mietwert der Einheit (Artikel 35) (Quelle: REGA Implementing Regulations, sowie Trowers & Hamlins). Sie gilt, wenn die Verzögerung oder Unterbrechung im Einflussbereich des Bauträgers liegt; höhere Gewalt ist ausgenommen.
Machen Sie sich klar, was Ihnen das einbringt. Eine mietäquivalente Entschädigung gleicht Ihre laufenden Kosten aus. Sie liefert die Immobilie nicht, und sie entschädigt Sie nicht dafür, dass Sie genau das verpassen, weswegen Sie eingestiegen sind, sei es das Zeitfenster des AFC Asian Cup 2027 in Dschidda oder die Phase vor der Expo 2030 in Riad. Wenn das Timing der eigentliche Investitionsgrund ist, bleibt ein verspätetes Projekt auch mit Entschädigungsscheck ein gescheitertes Geschäft.
Was das Regelwerk abdeckt und was Sie selbst tragen
| Risiko | Vom Wafi-Regelwerk abgedeckt? | Was Sie tatsächlich schützt |
|---|---|---|
| Anzahlung wird in ein anderes Projekt umgeleitet | Ja | Projektbezogenes Treuhandkonto, Auszahlungen bestätigt von Projektberater und Wirtschaftsprüfer (Art. 26) |
| Überhöhte Zahlung bei Reservierung | Ja | Obergrenze von 5% des Einheitenwerts, eingezahlt auf das Treuhandkonto (Art. 10) |
| Baumängel nach Fertigstellung | Teilweise | Einbehalt von 5% oder Bankgarantie für mindestens ein Jahr (Art. 31), ausgelöst durch eine dokumentierte Mängelanzeige |
| Verspätete Übergabe | Entschädigung, keine Lieferung | Gesetzlich vorgegebene Verzugsentschädigung (Art. 35) plus Ihre eigene Rücktrittsklausel |
| Ausstattung ist vertragsgemäß, aber schlecht | Nein | Ihr Ausstattungsverzeichnis und Ihre Mängelbegehung |
| Wiederverkauf unter Einstiegspreis | Nein | Objektauswahl, Lage, Haltedauer |
| Sie sind nicht berechtigt, die Einheit zu erwerben | Nein, eigenes Regelwerk | Prüfung der Zone für ausländisches Eigentum vor jeder Zahlung |
Die Berechtigungsebene, die über allem steht
Eine Wafi-Lizenz bedeutet, dass das Projekt Off-Plan verkauft werden darf. Sie sagt nichts darüber aus, ob Sie es erwerben dürfen. Das Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis ist seit dem 22. Januar 2026 in Kraft, und der Ministerrat hat am 23. Juni 2026 das Geographic Zones Document veröffentlicht: neun genehmigte Zonen in Riad, siebenundfünfzig in Dschidda. Außerhalb dieser Zonen ist ausländisches Eigentum nicht möglich (Quelle: REGA).
Ansässige mit einer Iqama stellen den Antrag über die Plattform Saudi Properties unter Angabe der Iqama-Nummer. Nicht ansässige Personen beschaffen sich zunächst über eine saudische Botschaft oder Vertretung im Ausland eine digitale Identität und schließen den Antrag anschließend auf der Plattform ab. Unternehmen registrieren sich beim Investitionsministerium über Invest Saudi und erhalten die Unified Number (700). Die REGA hat die aktuelle Karte als Ausgangspunkt und nicht als endgültiges Dokument bezeichnet und keinen Zeitplan für die Aufnahme weiterer Zonen genannt (Quelle: Enterprise KSA). Praktisch heißt das eines: Zahlen Sie keine Reservierung für ein Grundstück außerhalb einer genehmigten Zone in der Annahme, die Karte werde später schon erweitert.
Zahlungspläne, Zahlungen nach Übergabe und der Teil, den Ihnen noch niemand sagen kann
Es gibt keinen geprüften öffentlichen Datensatz zu üblichen Strukturen saudischer Off-Plan-Zahlungspläne, und einen zu erfinden wäre schlimmer als nutzlos. Was die Regulierung strukturell festlegt, ist Folgendes: Auszahlungen aus dem Treuhandkonto folgen dem bestätigten Baufortschritt, weshalb ein an Baumeilensteine gekoppelter Ratenplan dem tatsächlichen Geldfluss entspricht. Ein stark vorgezogener Zahlungsplan tut das nicht. Geld, das Sie noch nicht gezahlt haben, ist Verhandlungsmacht, die Sie weiterhin besitzen, und in einem jungen Markt ist diese Verhandlungsmacht mehr wert als ein plakativer Nachlass.
Raten nach der Übergabe sind eine kaufmännische Vereinbarung, kein zusätzlicher Schutz. Sie verschieben Zahlungen über den Punkt hinaus, an dem das Treuhandkonto seine eigentliche Arbeit leistet, sodass der Einbehalt nach Artikel 31 als einziger Mechanismus greift. Das kann ein gutes Geschäft sein, wenn der Preis es widerspiegelt. Behandeln Sie es als Preisfrage, nicht als Sicherheitsfrage.
Zu den Kosten: Die Real Estate Transaction Tax beträgt 5% des Transaktionswerts, wird von der ZATCA erhoben und hat die zuvor auf diese Verkäufe anwendbare Mehrwertsteuer von 15% ersetzt (Quelle: ZATCA). Auf Dienstleistungen rund um die Transaktion, etwa Vermittlung, anwaltliche Leistungen und Wertermittlung, fallen weiterhin 15% Mehrwertsteuer an. Die gesamten Abschlusskosten liegen typischerweise bei 6% bis 9% des Preises, wenn der Käufer die Hauptpositionen trägt. Für die Abführung der RETT haftet in erster Linie der Verkäufer, der vor oder während der Übertragung zahlen muss; verlagert Ihr Vertrag diese Kosten also auf Sie, muss das schriftlich festgehalten sein. Lesen Sie diese Klausel. Palmera berechnet dem Käufer 0%; die Provision zahlt der Bauträger.
Die ehrliche Einschätzung zum Fertigstellungsrisiko
Riad und Dschidda fahren ein ungewöhnlich großes gleichzeitiges Bauprogramm gegen feste Termine von Großereignissen. Konzentrierter Wettbewerb um Bauunternehmen, Material und Arbeitskräfte ist genau die Konstellation, in der Übergabetermine verrutschen, und daran ändert keine Escrow-Regel etwas. Auch das Regelwerk selbst ist jung: Das Off-Plan-Gesetz trat im April 2024 in Kraft, die Durchführungsverordnungen wurden im selben Jahr erlassen, und ausländisches Eigentum wurde erst im Januar 2026 geöffnet (Quelle: Trowers & Hamlins). Auf dem Papier sind die Regeln eindeutig. Die Durchsetzungspraxis ist dünn, weil schlicht noch nicht genug Zeit vergangen ist.
Auch einen Vergleichsmaßstab für den Wiederverkauf gibt es nicht. Was immer Sie zu zahlen bereit sind, Sie können es nicht an einer breiten Datenbasis abgeschlossener Wiederverkäufe in vergleichbaren Gebäuden messen, weil es diese Datenbasis noch nicht gibt. Das ist der eigentliche Preis eines frühen Einstiegs, und deshalb ist eine Haltedauer von 3 bis 8 Jahren über den gesamten Katalysatorzyklus der sinnvolle Rahmen und nicht der schnelle Weiterverkauf.
Bevor also Geld fließt, gehören vier Dokumente in eine Akte: die Wafi-Projektlizenznummer zusammen mit der Escrow-Kontonummer, der Eintrag des Bauträgers im Register der qualifizierten Bauträger, die schriftliche Bestätigung, dass das Grundstück innerhalb einer derzeit genehmigten Zone für ausländisches Eigentum liegt, sowie der vollständige Kaufvertrag mit Übergabedatum, Verzugsentschädigungsklausel und beigefügtem Ausstattungsverzeichnis. Fehlt eines der vier, ist das Geschäft nicht spruchreif, ganz gleich, was die Frist zur Markteinführung sagt.
