Sobre plano en Arabia Saudí 2026: escrow, planes de pago y riesgo de entrega
Los proyectos nuevos en Riad y Yeda se venden mucho antes de estar construidos y, para un comprador extranjero, esa suele ser la única vía de entrar en una zona aprobada con precios de lanzamiento. También es la versión de la operación en la que usted entrega dinero por algo que todavía no existe, en un mercado donde casi no hay historial de reventas con el que contrastar.
La pregunta que todo comprador se hace en realidad es qué ocurre si el desarrollador no entrega. Arabia Saudí tiene una respuesta concreta. Las ventas sobre plano se tramitan a través del programa Wafi de REGA, el dinero del comprador permanece en una cuenta de garantía (escrow) del proyecto y, tras la entrega, se retiene un importe destinado específicamente a pagar los defectos que el desarrollador no quiera reparar. Es una protección más sólida de lo que la mayoría de los compradores espera al llegar.
Lo que no hace es garantizar su fecha, la calidad de los acabados ni su precio de salida. Son tres riesgos distintos y el regulador solo cubre uno. Aquí se explica dónde queda cada uno.
La licencia es lo primero que hay que revisar, antes que el plano
Un proyecto solo puede comercializarse y venderse sobre plano al amparo de una licencia de REGA emitida a través de Wafi, y se concede en dos etapas: primero una licencia de comercialización y después una licencia de venta. El desarrollador debe figurar previamente en el Registro de Desarrolladores, con una puntuación mínima de 35 sobre 100 puntos en una matriz de calificación que evalúa capacidad financiera, experiencia técnica y estándares corporativos (fuente: REGA Implementing Regulations, artículo 5, y Trowers & Hamlins). El propio expediente Wafi debe incluir los documentos de titularidad del terreno, los diseños arquitectónicos aprobados, los contratos con una oficina de consultoría y un contador titulado, un estudio de viabilidad y un modelo de contrato de venta con la fecha de entrega especificada por día (fuente: REGA Wafi).
Desde el 1 de mayo de 2026, el Reglamento de Gobernanza de la Comercialización y la Publicidad Inmobiliaria exige que todo anuncio de propiedades en el Reino incluya un número de licencia publicitaria, el nombre del anunciante, su número de licencia de REGA y datos de contacto coincidentes. Cuando el anunciante está autorizado a comercializar un proyecto completo, como ocurre con un proyecto sobre plano autorizado, es posible que no se requieran licencias independientes por anuncio (fuente: Gulf Construction). Aplique esa norma de la forma más simple: pida la documentación por su nombre. Si le presentan un proyecto en Riad o Yeda sin número de licencia de proyecto Wafi y sin número de cuenta de garantía, no se trata de una venta sobre plano regulada. Deténgase ahí.
Dónde está realmente su dinero
Cada proyecto con licencia opera su propia cuenta de garantía independiente, y el desarrollador no puede retirar fondos de ella salvo para fines de ese mismo proyecto (artículo 26). En la fase de reserva, el desarrollador no puede cobrar más del 5% del valor de la unidad, y ese dinero va a la cuenta de garantía, no a la oficina de ventas (artículo 10) (fuente: REGA Implementing Regulations). Las liberaciones de fondos exigen un documento de desembolso certificado tanto por el consultor del proyecto como por el contador titulado, de modo que los pagos siguen el avance verificado de la obra y no las necesidades de caja del desarrollador (fuente: Trowers & Hamlins). Pregunte por escrito qué proporción de la cuenta puede disponer el desarrollador para costes ajenos a la construcción, como administración y comercialización, y pida que le señalen la cláusula que lo respalda.
Después, entienda el mecanismo por lo que es. La cuenta de garantía es una herramienta ligada al avance de obra. Impide que su dinero se destine a un proyecto ajeno. No hace que el edificio aparezca.
Qué debe contener el contrato y qué conviene añadir
El reglamento fija unos mínimos para el contrato de venta: calendario de pagos, consecuencias del retraso en el pago por parte del comprador, retraso en la entrega con su correspondiente indemnización, cronograma del proyecto y eventuales prórrogas permitidas, y disposiciones sobre copropiedad (artículo 20). El desarrollador también debe entregar los planos y dibujos reales de la unidad (artículo 14) (fuente: REGA Implementing Regulations).
Un mínimo no es un contrato. Insista en cuatro puntos adicionales: un pliego de especificaciones que nombre acabados y equipamiento concretos en lugar de “o equivalente”, un proceso definido de revisión de defectos (snagging) con un plazo indicado y un destinatario designado, una cláusula de tolerancia que regule qué ocurre si la superficie construida difiere de la vendida, y una línea explícita sobre el Real Estate Transaction Tax que indique quién lo paga y cuándo.
Artículo 31: la retención que da fuerza real a la revisión de defectos
La mayoría de los compradores nunca ha oído hablar de esto, y es la parte del régimen saudí que conviene entender bien. Una vez emitido el certificado de finalización, se retiene el 5% del valor del proyecto, o se mantiene vigente una garantía bancaria equivalente, durante al menos un año.
Si la empresa consultora, un comprador o un inquilino detecta defectos en las obras de construcción o de acabado, el contador titulado debe negarse a liberar los fondos. REGA emite entonces una orden de reparación. Si el desarrollador no inicia los trabajos dentro de los cinco días siguientes a la notificación, REGA puede utilizar el importe retenido o ejecutar la garantía bancaria para que los defectos se reparen, y puede prorrogar la retención seis meses más desde la fecha de la orden de reparación. El desarrollador solo consigue que ese dinero se libere antes presentando una póliza de seguro de vicios ocultos aprobada por la Insurance Authority y con una vigencia mínima de un año (fuente: REGA Implementing Regulations, artículo 31, y Trowers & Hamlins).
El mecanismo solo actúa ante un defecto documentado. Haga la revisión con un inspector cualificado, por escrito y canalizada a través del consultor, dentro del primer año. Una queja a un agente de ventas por WhatsApp no es un informe de defectos y no impedirá que salga ni un riyal de la cuenta.
Si la entrega se retrasa
La indemnización por retraso está tasada por norma y no queda a la buena voluntad del desarrollador. Para terreno urbanizado, el mínimo no es inferior al 2% del valor de venta calculado en base anual; para unidades inmobiliarias, la referencia es el valor de alquiler de mercado de la unidad estimado por un tasador acreditado (artículo 35) (fuente: REGA Implementing Regulations, y Trowers & Hamlins). Se aplica cuando el retraso o la suspensión están bajo control del desarrollador, y la fuerza mayor queda excluida.
Conviene ser realista sobre lo que eso le aporta. Una indemnización equivalente al alquiler le compensa el coste de mantenimiento. No le entrega el activo ni le compensa por perderse aquello por lo que compró, ya sea la ventana de la Copa Asiática AFC de 2027 en Yeda o la antesala de la Expo 2030 en Riad. Si el calendario es la tesis de inversión, un proyecto retrasado con un cheque de indemnización sigue siendo una operación fallida.
Qué cubre el régimen y qué asume usted
| Riesgo | ¿Lo cubre el régimen Wafi? | Qué le protege realmente |
|---|---|---|
| Depósito desviado a otro proyecto | Sí | Cuenta de garantía del proyecto, con liberaciones certificadas por el consultor y el contador (art. 26) |
| Cobro excesivo en el momento de la reserva | Sí | Tope del 5% sobre el valor de la unidad, ingresado en la cuenta de garantía (art. 10) |
| Defectos constructivos tras la finalización | Parcialmente | Retención del 5% o garantía bancaria durante al menos un año (art. 31), activada por un informe de defectos documentado |
| Entrega tardía | Indemnización, no entrega | Indemnización por retraso tasada por norma (art. 35) más su propia cláusula de resolución |
| Acabado conforme pero de mala calidad | No | Su pliego de especificaciones y su revisión de defectos |
| Reventa por debajo del precio de entrada | No | Selección del activo, ubicación y plazo de tenencia |
| Usted no puede ser titular de la unidad | No, es un régimen aparte | Comprobación de la zona de propiedad extranjera antes de cualquier pago |
La capa de elegibilidad que está por encima de todo lo anterior
Una licencia Wafi significa que el proyecto puede venderse sobre plano. No dice nada sobre si usted puede ser su propietario. La Ley de Propiedad Inmobiliaria por parte de No Saudíes está en vigor desde el 22 de enero de 2026, y el Consejo de Ministros publicó el Documento de Zonas Geográficas el 23 de junio de 2026: nueve zonas aprobadas en Riad y cincuenta y siete en Yeda. Fuera de esas zonas, la propiedad extranjera no está disponible (fuente: REGA).
Los residentes con Iqama presentan la solicitud a través de la plataforma Saudi Properties utilizando el número de Iqama. Los no residentes obtienen primero una identidad digital en una embajada o representación saudí en el extranjero y después completan la solicitud en la plataforma. Las empresas se registran ante el Ministerio de Inversiones a través de Invest Saudi y obtienen el Número Unificado (700). REGA ha descrito el mapa actual como un punto de partida y no como un documento definitivo, y no ha dado ningún calendario para incorporar nuevas zonas (fuente: Enterprise KSA). En la práctica, eso significa una cosa: no pague una reserva sobre una parcela situada fuera de una zona aprobada dando por hecho que el mapa se ampliará hasta incluirla.
Planes de pago, pagos posteriores a la entrega y la parte que todavía nadie puede contarle
No existe un conjunto de datos público y verificado sobre las estructuras habituales de los planes de pago sobre plano en Arabia Saudí, e inventarlo sería peor que inútil. Lo que la norma sí establece estructuralmente es esto: las liberaciones de la cuenta de garantía siguen el avance de obra certificado, de modo que un plan de cuotas vinculado a hitos constructivos está alineado con la forma en que el dinero se mueve realmente. Un plan muy cargado al inicio, no. El dinero que aún no ha pagado es la palanca que todavía conserva y, en un mercado joven, esa palanca vale más que un descuento de titular.
Las cuotas posteriores a la entrega son un acuerdo comercial, no una protección adicional. Desplazan los pagos más allá del punto en el que la cuenta de garantía cumple su función principal, y dejan la retención del artículo 31 como el mecanismo que sigue aplicándose. Puede ser una buena operación si el precio lo refleja. Trátelo como una cuestión de precio, no de seguridad.
Sobre los costes: el Real Estate Transaction Tax es del 5% del valor de la transacción, lo administra ZATCA y sustituyó al IVA del 15% que antes se aplicaba a estas ventas (fuente: ZATCA). El IVA del 15% sigue aplicándose a los servicios asociados a la operación, como la intermediación, el trabajo jurídico y la tasación. Los costes totales de cierre suelen situarse entre el 6% y el 9% del precio cuando el comprador asume las partidas principales. El vendedor es el principal obligado a ingresar el RETT y debe pagarlo antes o durante la transmisión, de modo que, si su contrato traslada ese coste a usted, tiene que decirlo por escrito. Lea esa cláusula. Palmera cobra al comprador un 0%; la comisión la paga el desarrollador.
La lectura honesta del riesgo de entrega
Riad y Yeda están ejecutando un programa de construcción simultáneo de un tamaño poco habitual contra fechas de eventos fijas. La competencia concentrada por contratistas, materiales y mano de obra es exactamente la condición en la que las fechas de entrega se desplazan, y ninguna norma sobre cuentas de garantía cambia eso. El propio marco normativo también es joven: la ley de venta sobre plano entró en vigor en abril de 2024, el reglamento de desarrollo se aprobó por decreto ese mismo año y la propiedad extranjera solo se abrió en enero de 2026 (fuente: Trowers & Hamlins). Las reglas son claras sobre el papel. El historial de aplicación es escaso, sencillamente porque aún no ha habido tiempo de acumular mucho.
Tampoco hay una referencia de reventa. Sea cual sea el precio que acuerde pagar, no podrá contrastarlo con un historial amplio de reventas cerradas en edificios comparables, porque ese historial todavía no existe. Ese es el coste real de comprar temprano, y por eso lo sensato es plantear un horizonte de 3 a 8 años que atraviese el ciclo de catalizadores, en lugar de una reventa rápida.
Así que, antes de mover cualquier cantidad, reúna cuatro documentos en un mismo expediente: el número de licencia de proyecto Wafi junto con el número de la cuenta de garantía, la inscripción del desarrollador en el registro de desarrolladores cualificados, la confirmación por escrito de que la parcela se encuentra dentro de una zona de propiedad extranjera actualmente aprobada, y el contrato de venta completo con la fecha de entrega, la cláusula de indemnización por retraso y el pliego de especificaciones adjunto. Si falta uno de los cuatro, la operación no está lista, diga lo que diga el plazo de lanzamiento.
