Off-plan in Saoedi-Arabië 2026: escrow, betalingsplannen en opleveringsrisico
Nieuwe projecten in Riyad en Jeddah worden ruim voor de bouw verkocht, en voor een buitenlandse koper is dat meestal de enige manier om bij de lancering tegen introductieprijzen een approved zone binnen te komen. Het is ook de variant waarbij u geld overmaakt voor iets wat nog niet bestaat, in een markt waarin nauwelijks doorverkoopcijfers bestaan om uzelf aan te toetsen.
De vraag die elke koper werkelijk stelt, is wat er gebeurt als de ontwikkelaar niet levert. Saoedi-Arabië heeft daar een concreet antwoord op. Verkoop op tekening verloopt via het Wafi-programma van REGA, het geld van de koper staat op een projectgebonden derdengeldenrekening (escrow), en na oplevering blijft een deel ingehouden om juist die gebreken te betalen die de ontwikkelaar niet wil herstellen. Dat is een sterkere bescherming dan de meeste kopers vooraf verwachten.
Wat het niet doet, is uw opleverdatum, uw afwerkingsniveau of uw verkoopprijs garanderen. Dat zijn drie afzonderlijke risico's en de toezichthouder dekt er slechts één van. Hieronder staat waar elk risico ligt.
De vergunning is het eerste wat u controleert, nog voor de plattegrond
Een project mag alleen op tekening worden gemarket en verkocht onder een REGA-vergunning die via Wafi wordt afgegeven, en die kent twee fasen: eerst een marketingvergunning, daarna een verkoopvergunning. De ontwikkelaar moet eerst in het Developers Register staan en minstens 35 van de 100 punten scoren op een kwalificatiematrix voor financiële draagkracht, technische ervaring en bedrijfsnormen (bron: REGA Implementing Regulations, artikel 5, en Trowers & Hamlins). Het Wafi-dossier zelf moet eigendomsdocumenten van de grond bevatten, goedgekeurde architectonische ontwerpen, contracten met een adviesbureau en een registeraccountant, een haalbaarheidsstudie, en een model-koopovereenkomst waarin de opleverdatum op de dag nauwkeurig is vastgelegd (bron: REGA Wafi).
Sinds 1 mei 2026 verplicht de Governance Regulation for Real Estate Marketing and Advertisements elke vastgoedadvertentie in het Koninkrijk om een advertentievergunningnummer te vermelden, samen met de naam van de adverteerder, diens REGA-vergunningnummer en overeenkomende contactgegevens. Waar de adverteerder een vergunning heeft om een volledig project te vermarkten, zoals bij een goedgekeurd off-plan project, zijn afzonderlijke vergunningen per advertentie mogelijk niet vereist (bron: Gulf Construction). Gebruik die regel op de eenvoudige manier: vraag de documenten met naam en toenaam op. Wordt u een project in Riyad of Jeddah voorgelegd zonder Wafi-projectvergunningnummer en zonder nummer van de derdengeldenrekening, dan is het geen gereguleerde verkoop op tekening. Stop daar.
Waar uw geld werkelijk staat
Elk vergund project heeft zijn eigen afzonderlijke derdengeldenrekening, en de ontwikkelaar mag daar alleen middelen aan onttrekken voor doeleinden van dat project (artikel 26). In de reserveringsfase mag de ontwikkelaar niet meer dan 5% van de waarde van de unit innen, en dat bedrag gaat naar de escrow-rekening, niet naar het verkoopkantoor (artikel 10) (bron: REGA Implementing Regulations). Voor uitbetalingen van de rekening is een betalingsdocument nodig dat zowel door de projectadviseur als door de registeraccountant is gecertificeerd, zodat betalingen de geverifieerde bouwvoortgang volgen en niet de liquiditeitsbehoefte van de ontwikkelaar (bron: Trowers & Hamlins). Vraag schriftelijk welk deel van de rekening de ontwikkelaar mag opnemen voor kosten buiten de bouw om, zoals administratie en marketing, en laat het antwoord verwijzen naar een concrete contractbepaling.
Lees het mechanisme vervolgens voor wat het is. Escrow is een instrument dat aan de bouwvoortgang hangt. Het voorkomt dat uw geld naar een ander project verdwijnt. Het zorgt er niet voor dat het gebouw verrijst.
Wat er in het contract moet staan, en wat u zelf toevoegt
De regelgeving stelt een ondergrens voor de koopovereenkomst: het betalingsschema, de gevolgen van te late betaling door de koper, vertraging bij de oplevering met bijbehorende vergoeding, de projectplanning en eventueel toegestane verlengingen, en bepalingen over gezamenlijk eigendom (artikel 20). De ontwikkelaar moet ook de daadwerkelijke plattegronden en tekeningen van de unit overhandigen (artikel 14) (bron: REGA Implementing Regulations).
Een ondergrens is nog geen contract. Sta op vier dingen daarbovenop: een afwerkingsstaat met concrete materialen en apparatuur in plaats van “of gelijkwaardig”, een vastgelegde opleverinspectie met een genoemde termijn en een genoemde ontvanger, een tolerantiebepaling voor het geval de gebouwde oppervlakte afwijkt van de verkochte oppervlakte, en een expliciete bepaling over Real Estate Transaction Tax waarin staat wie die betaalt en wanneer.
Artikel 31: de inhouding die de opleverinspectie tanden geeft
De meeste kopers hebben hier nooit van gehoord, en juist dit onderdeel van het Saoedische stelsel is het waard om goed te begrijpen. Nadat het opleveringscertificaat is afgegeven, blijft 5% van de projectwaarde ingehouden, of blijft een gelijkwaardige bankgarantie van kracht, gedurende minstens één jaar.
Vindt het adviesbureau, een koper of een huurder gebreken in de bouw- of afwerkingswerkzaamheden, dan moet de registeraccountant weigeren middelen vrij te geven. REGA geeft vervolgens een herstelopdracht. Begint de ontwikkelaar niet binnen vijf dagen na kennisgeving met het werk, dan kan REGA het ingehouden bedrag aanwenden of de bankgarantie inroepen om de gebreken te laten herstellen, en kan REGA de inhouding met nog eens zes maanden verlengen, gerekend vanaf de datum van de herstelopdracht. De ontwikkelaar krijgt dat geld alleen eerder vrij door een verzekering tegen verborgen gebreken over te leggen die is goedgekeurd door de Insurance Authority en minstens één jaar geldig is (bron: REGA Implementing Regulations, artikel 31, en Trowers & Hamlins).
Het mechanisme werkt alleen bij een gedocumenteerd gebrek. Laat de opleverinspectie doen door een gekwalificeerde inspecteur, schriftelijk, via de adviseur, binnen het eerste jaar. Een klacht per WhatsApp aan een verkoopmedewerker is geen gebrekenrapport en houdt geen enkele riyal tegen die de rekening verlaat.
Als er te laat wordt opgeleverd
De vergoeding bij vertraging is voorgeschreven en niet overgelaten aan de welwillendheid van de ontwikkelaar. Voor bouwrijpe grond geldt een ondergrens van niet minder dan 2% van de verkoopwaarde, berekend op jaarbasis; voor vastgoedunits is de maatstaf de reële huurwaarde van de unit zoals getaxeerd door een erkende taxateur (artikel 35) (bron: REGA Implementing Regulations, en Trowers & Hamlins). Dit geldt wanneer de vertraging of opschorting binnen de invloedssfeer van de ontwikkelaar ligt; overmacht is uitgezonderd.
Wees nuchter over wat u daarmee koopt. Een vergoeding ter hoogte van de huur compenseert uw doorlopende kosten. Zij levert het vastgoed niet op, en zij vergoedt evenmin dat u misloopt waarvoor u instapte, of dat nu het venster van de AFC Asian Cup 2027 in Jeddah is of de aanloop naar Expo 2030 in Riyad. Is de timing de kern van het investeringsverhaal, dan blijft een te laat project met een schadevergoeding een mislukte transactie.
Wat het stelsel dekt en wat u zelf draagt
| Risico | Gedekt door het Wafi-stelsel? | Wat u werkelijk beschermt |
|---|---|---|
| Aanbetaling doorgesluisd naar een ander project | Ja | Projectgebonden escrow, uitbetalingen gecertificeerd door adviseur en accountant (art. 26) |
| Te hoge betaling geïnd bij reservering | Ja | Maximum van 5% van de waarde van de unit, gestort op de escrow-rekening (art. 10) |
| Bouwgebreken na voltooiing | Gedeeltelijk | Inhouding van 5% of bankgarantie gedurende minstens een jaar (art. 31), in werking gesteld door een gedocumenteerd gebrekenrapport |
| Te late oplevering | Vergoeding, geen levering | Voorgeschreven vertragingsvergoeding (art. 35) plus uw eigen ontbindingsclausule |
| Afwerking voldoet aan de eisen maar is slecht | Nee | Uw afwerkingsstaat en uw opleverinspectie |
| Doorverkoop onder de instapprijs | Nee | Objectkeuze, locatie, aanhoudperiode |
| U komt niet in aanmerking om de unit te bezitten | Nee, apart stelsel | Controle van de zone voor buitenlands eigendom vóór elke betaling |
De laag van eigendomsrecht die boven dit alles staat
Een Wafi-vergunning betekent dat het project op tekening mag worden verkocht. Zij zegt niets over de vraag of u het mag bezitten. De Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis is sinds 22 januari 2026 van kracht, en de ministerraad publiceerde op 23 juni 2026 het Geographic Zones Document: negen approved zones in Riyad, zevenenvijftig in Jeddah. Buiten die zones is buitenlands eigendom niet mogelijk (bron: REGA).
Ingezetenen met een Iqama dienen hun aanvraag in via het Saudi Properties-platform met hun Iqama-nummer. Niet-ingezetenen verkrijgen eerst een digitale identiteit via een Saoedische ambassade of vertegenwoordiging in het buitenland en ronden daarna de aanvraag op het platform af. Bedrijven registreren zich bij het Ministry of Investment via Invest Saudi en verkrijgen het Unified Number (700). REGA heeft de huidige kaart omschreven als een startpunt en niet als een definitief document, en heeft geen tijdpad gegeven voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). In de praktijk betekent dat één ding. Betaal geen reservering voor een kavel buiten een approved zone in de veronderstelling dat de kaart zich tot daar zal uitbreiden.
Betalingsplannen, de periode na oplevering, en het deel dat niemand u nu al kan vertellen
Er bestaat geen geverifieerde openbare dataset over standaard betalingsplannen bij Saoedische verkoop op tekening, en er een verzinnen zou erger zijn dan nutteloos. Wat de regelgeving structureel wel waar maakt, is dit: uitbetalingen uit de escrow volgen de gecertificeerde bouwvoortgang, dus een termijnplan dat aan bouwmijlpalen is gekoppeld, sluit aan bij de manier waarop het geld daadwerkelijk beweegt. Een plan met een zwaar accent aan het begin doet dat niet. Geld dat u nog niet heeft betaald, is invloed die u nog in handen heeft, en in een jonge markt is die invloed meer waard dan een opvallende korting.
Termijnen na oplevering zijn een commerciële afspraak, geen extra bescherming. Ze verschuiven betalingen tot voorbij het punt waarop escrow zijn belangrijkste werk doet, waardoor de inhouding uit artikel 31 het mechanisme is dat nog wel geldt. Dat kan een goede afweging zijn als de prijs dat weerspiegelt. Behandel het als een prijsvraagstuk, niet als een veiligheidsvraagstuk.
Over de kosten: Real Estate Transaction Tax bedraagt 5% van de transactiewaarde, wordt geheven door ZATCA en verving de 15% btw die voorheen op deze verkopen van toepassing was (bron: ZATCA). Btw van 15% geldt nog steeds voor diensten rond de transactie, zoals bemiddeling, juridisch werk en taxatie. De totale afsluitkosten komen doorgaans uit op 6% tot 9% van de prijs wanneer de koper de belangrijkste posten draagt. De verkoper is in de eerste plaats aansprakelijk voor het afdragen van RETT en moet betalen vóór of tijdens de overdracht; verschuift uw contract die kosten naar u, dan moet dat schriftelijk zijn vastgelegd. Lees die bepaling. Palmera rekent de koper 0%; de ontwikkelaar betaalt de commissie.
Het eerlijke beeld van het opleveringsrisico
Riyad en Jeddah voeren een ongewoon omvangrijk bouwprogramma gelijktijdig uit, tegen vaste evenementdata. Geconcentreerde concurrentie om aannemers, materialen en arbeidskrachten is precies de omstandigheid waarin opleverdata uitlopen, en geen enkele escrow-regel verandert daar iets aan. Het kader zelf is bovendien jong: de wet op verkoop op tekening trad in april 2024 in werking, de uitvoeringsregels werden datzelfde jaar vastgesteld, en buitenlands eigendom werd pas in januari 2026 opengesteld (bron: Trowers & Hamlins). Op papier zijn de regels helder. De handhavingspraktijk is dun, simpelweg omdat er nog niet veel tijd voor is geweest.
Een referentiepunt voor doorverkoop ontbreekt eveneens. Wat u ook overeenkomt te betalen, u kunt het niet toetsen aan een uitgebreide reeks afgeronde doorverkopen in vergelijkbare gebouwen, want die reeks bestaat nog niet. Dat zijn de werkelijke kosten van vroeg instappen, en daarom is een aanhoudperiode van 3 tot 8 jaar door de cyclus van katalysatoren heen het verstandige uitgangspunt, en niet een snelle doorverkoop.
Zorg dus dat u vóór elke betaling vier documenten in één dossier heeft: het Wafi-projectvergunningnummer samen met het nummer van de derdengeldenrekening, de inschrijving van de ontwikkelaar in het register van gekwalificeerde ontwikkelaars, een schriftelijke bevestiging dat de kavel binnen een op dat moment goedgekeurde zone voor buitenlands eigendom ligt, en de volledige koopovereenkomst met de opleverdatum, de bepaling over vertragingsvergoeding en de afwerkingsstaat als bijlage. Ontbreekt een van die vier, dan is de transactie niet rond, wat de deadline van de lancering ook zegt.
