Suudi Arabistan'da Proje Aşamasında Satın Alım 2026: Escrow, Ödeme Planları ve Teslim Riski

Riyad ve Cidde'deki yeni projeler daha inşa edilmeden çok önce satılıyor; yabancı bir alıcı için de onaylı bir bölgeye lansman fiyatlarıyla girmenin genelde tek yolu bu. İşin bir de şu tarafı var: henüz ortada olmayan bir şey için para ödüyorsunuz, üstelik kendinizi kıyaslayabileceğiniz neredeyse hiçbir ikinci el kaydının bulunmadığı bir piyasada.

Her alıcının aslında sorduğu soru şu: geliştirici teslim etmezse ne olur? Suudi Arabistan'ın bu konuda gerçek bir cevabı var. Proje aşamasındaki satışlar REGA'nın Wafi programı üzerinden yürüyor, alıcının parası proje bazlı bir emanet (escrow) hesabında duruyor ve teslimden sonra da özellikle geliştiricinin gidermediği kusurların masrafını karşılamak üzere bir tutar bloke kalıyor. Bu, çoğu alıcının işe girerken beklediğinden daha güçlü bir koruma.

Garanti etmediği şeyler ise teslim tarihiniz, işçilik kaliteniz ve çıkış fiyatınız. Bunlar birbirinden ayrı üç risk ve düzenleyici kurum bunlardan yalnızca birini kapsıyor. Her birinin nerede durduğuna bakalım.

Kat planına bakmadan önce kontrol edilecek ilk şey lisans

Bir proje ancak Wafi üzerinden verilen bir REGA lisansıyla pazarlanabilir ve proje aşamasında satılabilir; lisans da iki aşamada geliyor: önce pazarlama lisansı, sonra satış lisansı. Geliştiricinin önce Geliştiriciler Sicili'nde yer alması ve mali kapasite, teknik deneyim ile kurumsal standartları ölçen yeterlilik matrisinden 100 üzerinden en az 35 puan alması gerekiyor (kaynak: REGA Uygulama Yönetmeliği, Madde 5 ve Trowers & Hamlins). Wafi dosyasının içinde ise arsa mülkiyet belgeleri, onaylı mimari projeler, bir danışmanlık ofisi ve bir yeminli mali müşavirle yapılmış sözleşmeler, bir fizibilite çalışması ve teslim tarihi gün olarak belirtilmiş bir satış sözleşmesi örneği yer almak zorunda (kaynak: REGA Wafi).

1 Mayıs 2026'dan bu yana Gayrimenkul Pazarlaması ve Reklamları Yönetişim Yönetmeliği, Krallık'taki her gayrimenkul ilanının bir reklam lisans numarası, ilan verenin adı, REGA lisans numarası ve bunlarla uyumlu iletişim bilgilerini taşımasını zorunlu kılıyor. İlan veren bir projenin tamamını pazarlamak üzere lisanslıysa, yetkilendirilmiş proje aşamasındaki projelerde olduğu gibi, ilan başına ayrı lisans gerekmeyebiliyor (kaynak: Gulf Construction). Bu kuralı en basit haliyle kullanın: belgeleri adıyla isteyin. Önünüze konan bir Riyad veya Cidde projesinin Wafi proje lisans numarası ve emanet hesap numarası yoksa, bu düzenlenmiş bir proje aşaması satışı değildir. Orada durun.

Paranız aslında nerede duruyor

Lisanslı her proje kendi ayrı emanet hesabını işletir ve geliştirici bu hesaptan yalnızca o projenin amaçları doğrultusunda para çekebilir (Madde 26). Rezervasyon aşamasında geliştirici ünite değerinin en fazla %5'ini tahsil edebilir ve bu para satış ofisine değil emanet hesabına gider (Madde 10) (kaynak: REGA Uygulama Yönetmeliği). Hesaptan yapılacak ödemeler için hem proje danışmanı hem de yeminli mali müşavir tarafından onaylanmış bir ödeme belgesi gerekir; böylece ödemeler geliştiricinin nakit ihtiyacını değil, doğrulanmış inşaat ilerlemesini takip eder (kaynak: Trowers & Hamlins). Geliştiricinin yönetim ve pazarlama gibi inşaat dışı giderler için hesabın hangi oranını çekebildiğini yazılı olarak sorun ve cevabın bir sözleşme maddesine dayandırılmasını isteyin.

Sonra da mekanizmayı olduğu gibi okuyun. Emanet hesabı bir inşaat ilerlemesi aracıdır. Paranızın ilgisiz bir projeye gitmesini engeller. Ama binanın yükselmesini sağlamaz.

Sözleşmede neler bulunmak zorunda, siz neler eklemelisiniz

Yönetmelik satış sözleşmesi için bir asgari çerçeve çiziyor: ödeme takvimi, alıcının ödemeyi geciktirmesinin sonuçları, teslimdeki gecikme ve buna bağlı tazminat, proje takvimi ile izin verilen uzatmalar ve ortak mülkiyet hükümleri (Madde 20). Geliştirici ayrıca ünitenin fiili projelerini ve çizimlerini teslim etmek zorunda (Madde 14) (kaynak: REGA Uygulama Yönetmeliği).

Asgari çerçeve sözleşme demek değildir. Bunun ötesinde dört şeyde ısrar edin: “veya muadili” yerine gerçek malzeme ve ekipmanı adıyla belirten bir teknik şartname, süresi ve muhatabı açıkça tanımlanmış bir kusur tespit (snagging) süreci, inşa edilen alanın satılan alandan farklı çıkması halinde ne olacağını düzenleyen bir tolerans maddesi ve Gayrimenkul İşlem Vergisi'ni kimin ne zaman ödeyeceğini açıkça yazan bir hüküm.

Madde 31: kusur tespitine gerçek bir yaptırım gücü veren bloke tutar

Çoğu alıcı bunu hiç duymamıştır; oysa Suudi sisteminin doğru anlaşılmayı en çok hak eden kısmı budur. Tamamlama belgesi düzenlendikten sonra proje değerinin %5'i en az bir yıl boyunca bloke kalır ya da yerine eşdeğer bir banka teminat mektubu yürürlükte tutulur.

Danışmanlık firması, bir alıcı veya bir kiracı inşaat ya da ince işlerde kusur tespit ederse, yeminli mali müşavir para çıkışını reddetmek zorundadır. REGA da bir onarım emri çıkarır. Geliştirici kendisine bildirimin yapılmasından itibaren beş gün içinde işe başlamazsa, REGA kusurların giderilmesi için bloke tutarı kullanabilir veya banka teminat mektubunu nakde çevirebilir; ayrıca blokeyi onarım emri tarihinden itibaren altı ay daha uzatabilir. Geliştirici bu parayı ancak Sigorta Otoritesi tarafından onaylanmış ve en az bir yıl geçerli bir gizli kusur sigortası poliçesi sunarak erkenden serbest bıraktırabilir (kaynak: REGA Uygulama Yönetmeliği, Madde 31 ve Trowers & Hamlins).

Mekanizma yalnızca belgelenmiş bir kusurda devreye girer. Kusur tespitini yetkin bir eksperle, yazılı olarak, danışman kanalıyla ve ilk yıl içinde yapın. Satış temsilcisine WhatsApp'tan yazılan bir şikâyet kusur bildirimi sayılmaz ve hesaptan çıkacak tek bir riyali bile durdurmaz.

Teslimi geciktirirlerse

Gecikme tazminatı geliştiricinin insafına bırakılmamış, mevzuatla belirlenmiştir. İmarlı arsalarda taban, satış bedelinin yıllık bazda hesaplanan %2'sinden az olamaz; gayrimenkul üniteleri içinse ölçüt, yetkili bir değerleme uzmanınca takdir edilen adil kira değeridir (Madde 35) (kaynak: REGA Uygulama Yönetmeliği ve Trowers & Hamlins). Bu hüküm, gecikme veya durdurmanın geliştiricinin kontrolünde olduğu hallerde uygulanır; mücbir sebep kapsam dışıdır.

Bunun size ne kazandırdığı konusunda gerçekçi olun. Kira eşdeğeri tazminat, taşıma maliyetinizi karşılar. Varlığı teslim etmez ve satın alırken hedeflediğiniz şeyi kaçırmanızın karşılığını vermez; ister Cidde'deki 2027 AFC Asya Kupası penceresi olsun, ister Riyad'daki Expo 2030 öncesi dönem. Yatırım gerekçeniz zamanlamaysa, elinizde tazminat çeki olan gecikmiş bir proje yine de başarısız bir işlemdir.

Sistemin kapsadıkları ve sizin üstlendikleriniz

Risk	Wafi sistemi kapsıyor mu?	Sizi asıl koruyan şey
Depozitonun başka bir projeye aktarılması	Evet	Proje emanet hesabı; ödemeler danışman ve mali müşavir onayıyla (Md. 26)
Rezervasyonda fazla ödeme alınması	Evet	Ünite değerinin %5'i ile sınırlı, emanet hesabına yatırılır (Md. 10)
Tamamlanma sonrası yapı kusurları	Kısmen	En az bir yıl %5 bloke veya banka teminatı (Md. 31); belgelenmiş kusur bildirimiyle devreye girer
Geç teslim	Tazminat var, teslim yok	Mevzuatta belirlenmiş gecikme tazminatı (Md. 35) ve kendi fesih maddeniz
İşçiliğin mevzuata uygun ama kötü olması	Hayır	Teknik şartnameniz ve kusur tespitiniz
Giriş fiyatının altında ikinci el satış	Hayır	Varlık seçimi, konum, elde tutma süresi
Üniteye sahip olma hakkınızın bulunmaması	Hayır, ayrı bir düzenleme	Herhangi bir ödemeden önce yabancı mülkiyet bölgesi kontrolü

Hepsinin üstünde duran uygunluk katmanı

Wafi lisansı, projenin proje aşamasında satılabileceği anlamına gelir. Sizin ona sahip olup olamayacağınız hakkında hiçbir şey söylemez. Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu 22 Ocak 2026'dan bu yana yürürlükte ve Bakanlar Kurulu 23 Haziran 2026'da Coğrafi Bölgeler Belgesi'ni yayımladı: Riyad'da dokuz, Cidde'de elli yedi onaylı bölge. Bu bölgelerin dışında yabancı mülkiyeti mümkün değil (kaynak: REGA).

Iqama sahibi yerleşikler, Iqama numarasıyla Saudi Properties platformu üzerinden başvuruyor. Yerleşik olmayanlar önce yurt dışındaki bir Suudi büyükelçiliği veya temsilciliği aracılığıyla dijital kimlik ediniyor, ardından başvuruyu platformdan tamamlıyor. Şirketler Invest Saudi üzerinden Yatırım Bakanlığı'na kaydoluyor ve Birleşik Numara'yı (700) alıyor. REGA mevcut haritayı nihai bir belge değil bir başlangıç noktası olarak nitelendirdi ve yeni bölgelerin eklenmesi için bir takvim vermedi (kaynak: Enterprise KSA). Operasyonel karşılığı tek bir şey: haritanın genişleyip oraya ulaşacağı varsayımıyla onaylı bölge dışındaki bir parsel için rezervasyon ödemesi yapmayın.

Ödeme planları, teslim sonrası ve şu an kimsenin size söyleyemeyeceği kısım

Suudi Arabistan'daki standart proje aşaması ödeme planı yapılarına dair doğrulanmış, kamuya açık bir veri kümesi yok; uydurmak ise işe yaramaz olmanın ötesinde zararlı olurdu. Düzenlemenin yapısal olarak kesinleştirdiği şey şu: emanet hesabından yapılan ödemeler onaylanmış inşaat ilerlemesini izler, dolayısıyla inşaat aşamalarına bağlanmış bir taksit planı paranın gerçekte nasıl hareket ettiğiyle uyumludur. Ağırlığı başa yüklenmiş bir plan ise değildir. Henüz ödemediğiniz para, hâlâ elinizde tuttuğunuz pazarlık gücüdür ve genç bir piyasada bu güç, manşetteki indirimden daha değerlidir.

Teslim sonrası taksitler ticari bir düzenlemedir, ek bir koruma değil. Ödemeleri emanet hesabının asıl işini gördüğü noktanın ötesine taşır ve geriye hâlâ geçerli olan mekanizma olarak Madde 31'deki bloke kalır. Fiyat bunu yansıtıyorsa iyi bir anlaşma olabilir. Bunu bir güvenlik sorusu değil, bir fiyat sorusu olarak ele alın.

Maliyetlere gelince: Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT) işlem değerinin %5'i, ZATCA tarafından uygulanıyor ve daha önce bu satışlara uygulanan %15 KDV'nin yerini aldı (kaynak: ZATCA). Aracılık, hukuki işlemler ve değerleme gibi işlem çevresindeki hizmetlere ise %15 KDV uygulanmaya devam ediyor. Ana kalemleri alıcının üstlendiği durumlarda toplam kapanış maliyetleri genellikle fiyatın %6 ila %9'u arasında oluyor. RETT'i beyan edip ödemekten asıl sorumlu olan satıcıdır ve bunu devirden önce ya da devir sırasında ödemek zorundadır; dolayısıyla sözleşmeniz bu maliyeti size aktarıyorsa, bunun yazılı olarak belirtilmesi gerekir. O maddeyi mutlaka okuyun. Palmera alıcıdan %0 komisyon alır; komisyonu geliştirici öder.

Teslim riskine dürüst bir bakış

Riyad ve Cidde, sabit etkinlik tarihlerine karşı alışılmadık ölçüde büyük ve eşzamanlı bir inşaat programı yürütüyor. Müteahhit, malzeme ve işgücü için yoğunlaşan rekabet, teslim tarihlerinin kaymasına yol açan tam da o koşuldur ve hiçbir emanet hesabı kuralı bunu değiştirmez. Çerçevenin kendisi de genç: proje aşaması satış kanunu Nisan 2024'te yürürlüğe girdi, uygulama yönetmeliği aynı yıl çıkarıldı ve yabancı mülkiyeti ancak Ocak 2026'da açıldı (kaynak: Trowers & Hamlins). Kurallar kâğıt üzerinde net. Uygulama sicili ise zayıf, çünkü henüz kayda değer bir sicil oluşacak kadar zaman geçmedi.

Bir ikinci el kıyas ölçütü de yok. Ödemeyi kabul ettiğiniz rakamı, benzer binalarda tamamlanmış yeniden satışlardan oluşan derin bir kayıtla test edemezsiniz, çünkü böyle bir kayıt henüz mevcut değil. Erken almanın asıl maliyeti budur ve hızlı bir al-sat yerine katalizör döngüsünü kapsayan 3 ila 8 yıllık bir elde tutma süresinin mantıklı çerçeve olmasının nedeni de budur.

Bu yüzden para hareket etmeden önce dört belgeyi tek bir dosyada toplayın: emanet hesap numarasıyla birlikte Wafi proje lisans numarası, geliştiricinin nitelikli geliştiriciler sicilindeki kaydı, parselin hâlihazırda onaylı bir yabancı mülkiyet bölgesi içinde kaldığına dair yazılı teyit ve teslim tarihi, gecikme tazminatı maddesi ile teknik şartnamesi ekli tam satış sözleşmesi. Bu dördünden biri eksikse, lansman için son tarih ne derse desin, o anlaşma hazır değildir.