Off-plan w Arabii Saudyjskiej 2026: escrow, plany płatności i ryzyko opóźnienia odbioru
Nowe projekty w Rijadzie i Dżuddzie sprzedają się na długo przed wybudowaniem, a dla zagranicznego nabywcy jest to zwykle jedyny sposób, aby wejść w zatwierdzoną strefę po cenach z wprowadzenia na rynek. To zarazem taka wersja transakcji, w której przekazuje się pieniądze za coś, co jeszcze nie istnieje, na rynku niemal pozbawionym historii odsprzedaży pozwalającej się do czegokolwiek porównać.
Pytanie, które zadaje sobie każdy nabywca, brzmi: co się stanie, jeśli deweloper nie zrealizuje inwestycji. Arabia Saudyjska ma na nie realną odpowiedź. Sprzedaż off-plan odbywa się w ramach programu Wafi prowadzonego przez REGA, środki nabywców trafiają na projektowy rachunek powierniczy (escrow), a po przekazaniu pozostaje zatrzymana kwota przeznaczona właśnie na usunięcie wad, których deweloper nie zechce naprawić. To ochrona silniejsza, niż zakłada większość wchodzących na ten rynek nabywców.
Czego natomiast nie gwarantuje: terminu, jakości wykończenia ani ceny wyjścia z inwestycji. To trzy odrębne ryzyka, a regulator pokrywa tylko jedno z nich. Poniżej wyjaśniamy, gdzie leży każde z nich.
Licencja to pierwsza rzecz do sprawdzenia, jeszcze przed rzutem lokalu
Projekt może być reklamowany i sprzedawany off-plan wyłącznie na podstawie licencji REGA wydanej w ramach programu Wafi, a proces ma dwa etapy: licencję marketingową, a następnie licencję sprzedażową. Deweloper musi najpierw znaleźć się w rejestrze deweloperów, uzyskując co najmniej 35 na 100 punktów w macierzy kwalifikacyjnej obejmującej zdolność finansową, doświadczenie techniczne i standardy korporacyjne (źródło: REGA Implementing Regulations, art. 5, oraz Trowers & Hamlins). Sam wniosek Wafi musi zawierać dokumenty własności gruntu, zatwierdzone projekty architektoniczne, umowy z biurem konsultingowym i biegłym rewidentem, studium wykonalności oraz wzór umowy sprzedaży z datą przekazania określoną co do dnia (źródło: REGA Wafi).
Od 1 maja 2026 roku rozporządzenie Governance Regulation for Real Estate Marketing and Advertisements wymaga, aby każde ogłoszenie nieruchomości w Królestwie zawierało numer licencji reklamowej, nazwę ogłoszeniodawcy, jego numer licencji REGA oraz zgodne z nimi dane kontaktowe. Jeżeli ogłoszeniodawca ma licencję na marketing całego projektu, jak w przypadku autoryzowanego projektu off-plan, odrębne licencje dla poszczególnych ogłoszeń mogą nie być wymagane (źródło: Gulf Construction). Z tej zasady warto korzystać w najprostszy sposób: prosić o dokumenty wprost, z nazwy. Jeśli projekt w Rijadzie lub Dżuddzie przedstawiany jest bez numeru licencji projektowej Wafi i bez numeru rachunku powierniczego, nie jest to regulowana sprzedaż off-plan. Na tym należy poprzestać.
Gdzie faktycznie leżą Państwa pieniądze
Każdy licencjonowany projekt prowadzi własny, odrębny rachunek powierniczy, a deweloper nie może wypłacać z niego środków na cele inne niż ten projekt (art. 26). Na etapie rezerwacji deweloper może pobrać nie więcej niż 5% wartości lokalu, a pieniądze te trafiają na rachunek powierniczy, nie do biura sprzedaży (art. 10) (źródło: REGA Implementing Regulations). Wypłata z rachunku wymaga dokumentu potwierdzonego zarówno przez konsultanta projektu, jak i biegłego rewidenta, więc płatności podążają za zweryfikowanym postępem budowy, a nie za potrzebami gotówkowymi dewelopera (źródło: Trowers & Hamlins). Warto zapytać na piśmie, jaką część środków z rachunku deweloper może pobrać na koszty niezwiązane z budową, takie jak administracja i marketing, i poprosić o wskazanie konkretnej klauzuli w odpowiedzi.
Ten mechanizm trzeba też czytać zgodnie z jego naturą. Rachunek powierniczy to narzędzie powiązane z postępem budowy. Powstrzymuje odpływ Państwa pieniędzy na niepowiązany projekt. Nie sprawia jednak, że budynek powstanie.
Co musi zawierać umowa i co należy do niej dopisać
Przepisy wyznaczają minimum dla umowy sprzedaży: harmonogram płatności, konsekwencje opóźnienia w płatnościach po stronie nabywcy, opóźnienie w wydaniu wraz z odszkodowaniem, harmonogram projektu i ewentualne dopuszczalne przedłużenia oraz postanowienia dotyczące współwłasności (art. 20). Deweloper musi także przekazać faktyczne plany i rysunki lokalu (art. 14) (źródło: REGA Implementing Regulations).
Minimum to jeszcze nie umowa. Poza nim warto zażądać czterech rzeczy: specyfikacji wskazującej konkretne materiały wykończeniowe i wyposażenie zamiast formuły „lub równoważne”, określonej procedury zgłaszania usterek z podanym terminem i wskazanym adresatem, klauzuli tolerancji regulującej sytuację, w której powierzchnia wybudowana różni się od sprzedanej, oraz wyraźnego zapisu o Real Estate Transaction Tax wskazującego, kto i kiedy go płaci.
Artykuł 31: kwota zatrzymana, która daje zgłaszaniu usterek realną siłę
Większość nabywców nigdy o tym nie słyszała, a jest to element saudyjskiego systemu, który warto zrozumieć dokładnie. Po wydaniu świadectwa ukończenia 5% wartości projektu pozostaje zatrzymane, albo utrzymana zostaje równoważna gwarancja bankowa, przez co najmniej rok.
Jeżeli firma konsultingowa, nabywca albo najemca wykryje wady w pracach budowlanych lub wykończeniowych, biegły rewident musi odmówić uwolnienia środków. REGA wydaje wówczas nakaz naprawy. Jeśli deweloper nie rozpocznie prac w ciągu pięciu dni od powiadomienia, REGA może wykorzystać zatrzymaną kwotę lub uruchomić gwarancję bankową, aby doprowadzić do usunięcia wad, i może przedłużyć okres zatrzymania o kolejne sześć miesięcy od daty nakazu naprawy. Deweloper odzyska te środki wcześniej wyłącznie po przedstawieniu polisy ubezpieczenia wad ukrytych zatwierdzonej przez Insurance Authority i ważnej przez co najmniej rok (źródło: REGA Implementing Regulations, art. 31, oraz Trowers & Hamlins).
Mechanizm działa wyłącznie przy udokumentowanej wadzie. Odbiór z wykazem usterek należy przeprowadzić z wykwalifikowanym inspektorem, na piśmie, za pośrednictwem konsultanta, w ciągu pierwszego roku. Skarga wysłana agentowi sprzedaży na WhatsAppie nie jest zgłoszeniem wady i nie zatrzyma ani jednego riala opuszczającego rachunek.
Jeśli przekazanie nastąpi z opóźnieniem
Odszkodowanie za opóźnienie jest określone przepisami, a nie pozostawione dobrej woli dewelopera. Dla uzbrojonych gruntów minimum to nie mniej niż 2% wartości sprzedaży w ujęciu rocznym; dla lokali punktem odniesienia jest godziwa wartość czynszowa lokalu oszacowana przez akredytowanego rzeczoznawcę (art. 35) (źródło: REGA Implementing Regulations, oraz Trowers & Hamlins). Ma to zastosowanie, gdy opóźnienie lub wstrzymanie prac leży w gestii dewelopera, a siła wyższa jest z tego wyłączona.
Warto trzeźwo ocenić, co to daje. Odszkodowanie odpowiadające czynszowi pokrywa koszt utrzymania inwestycji w czasie. Nie dostarcza jednak aktywa i nie rekompensuje utraty tego, po co wchodziło się w inwestycję, czy będzie to okno związane z AFC Asian Cup 2027 w Dżuddzie, czy okres poprzedzający Expo 2030 w Rijadzie. Jeżeli to termin stanowi sens inwestycji, opóźniony projekt z czekiem odszkodowawczym pozostaje transakcją nieudaną.
Co obejmuje ten system, a co pozostaje po Państwa stronie
| Ryzyko | Objęte systemem Wafi? | Co faktycznie chroni |
|---|---|---|
| Zadatek przekierowany na inny projekt | Tak | Projektowy rachunek powierniczy, wypłaty potwierdzane przez konsultanta i rewidenta (art. 26) |
| Zawyżona płatność pobrana przy rezerwacji | Tak | Limit 5% wartości lokalu, wpłacane na rachunek powierniczy (art. 10) |
| Wady budowlane po ukończeniu | Częściowo | Zatrzymane 5% lub gwarancja bankowa przez co najmniej rok (art. 31), uruchamiane udokumentowanym zgłoszeniem wady |
| Opóźnione przekazanie | Odszkodowanie, nie wydanie lokalu | Przepisane odszkodowanie za opóźnienie (art. 35) plus własna klauzula odstąpienia |
| Wykończenie zgodne z umową, ale słabe | Nie | Państwa specyfikacja i Państwa odbiór z wykazem usterek |
| Odsprzedaż poniżej ceny zakupu | Nie | Dobór aktywa, lokalizacja, horyzont inwestycji |
| Brak uprawnienia do nabycia lokalu | Nie, odrębny reżim | Sprawdzenie strefy własności zagranicznej przed jakąkolwiek płatnością |
Warstwa uprawnień, która stoi ponad tym wszystkim
Licencja Wafi oznacza, że projekt może być sprzedawany off-plan. Nie mówi nic o tym, czy mogą go Państwo nabyć. Ustawa o własności nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej obowiązuje od 22 stycznia 2026 roku, a Rada Ministrów opublikowała dokument stref geograficznych 23 czerwca 2026 roku: dziewięć zatwierdzonych stref w Rijadzie, pięćdziesiąt siedem w Dżuddzie. Poza tymi strefami własność zagraniczna nie jest dostępna (źródło: REGA).
Rezydenci posiadający Iqamę składają wniosek przez platformę Saudi Properties, podając numer Iqamy. Osoby niebędące rezydentami najpierw uzyskują tożsamość cyfrową za pośrednictwem saudyjskiej ambasady lub przedstawicielstwa za granicą, a następnie składają wniosek na platformie. Spółki rejestrują się w Ministerstwie Inwestycji poprzez Invest Saudi i uzyskują numer ujednolicony (700). REGA określiła obecną mapę jako punkt wyjścia, a nie dokument ostateczny, i nie podała harmonogramu dodawania kolejnych stref (źródło: Enterprise KSA). W praktyce oznacza to jedno. Nie należy wpłacać rezerwacji na działkę poza zatwierdzoną strefą w założeniu, że mapa się rozszerzy i ją obejmie.
Plany płatności, płatności po przekazaniu i część, której nikt jeszcze nie jest w stanie przedstawić
Nie istnieje zweryfikowany, publiczny zbiór danych o standardowych strukturach saudyjskich planów płatności off-plan, a jego wymyślenie byłoby gorsze niż bezużyteczne. Regulacje czynią natomiast strukturalnie prawdziwym co następuje: wypłaty z rachunku powierniczego podążają za potwierdzonym postępem budowy, więc plan ratalny powiązany z etapami budowy jest zgodny z tym, jak pieniądze faktycznie się przemieszczają. Plan mocno przesunięty ku wcześniejszym wpłatom już nie. Pieniądze jeszcze niezapłacone to przewaga negocjacyjna, którą wciąż Państwo zachowują, a na młodym rynku ta przewaga jest warta więcej niż efektowny rabat.
Raty po przekazaniu to ustalenie handlowe, a nie dodatkowa ochrona. Przesuwają płatności poza moment, w którym rachunek powierniczy wykonuje swoją główną pracę, pozostawiając kwotę zatrzymaną z artykułu 31 jako mechanizm, który nadal obowiązuje. Może to być dobra transakcja, jeśli cena to odzwierciedla. Należy traktować to jako kwestię ceny, a nie kwestię bezpieczeństwa.
Co do kosztów: Real Estate Transaction Tax wynosi 5% wartości transakcji, jest administrowany przez ZATCA i zastąpił VAT w wysokości 15%, który wcześniej obejmował te transakcje (źródło: ZATCA). VAT w wysokości 15% nadal dotyczy usług okołotransakcyjnych, takich jak pośrednictwo, obsługa prawna i wycena. Łączne koszty zamknięcia transakcji zwykle mieszczą się w przedziale od 6% do 9% ceny, gdy nabywca ponosi główne pozycje. Za odprowadzenie RETT odpowiada przede wszystkim sprzedający i musi go zapłacić przed przeniesieniem własności lub w jego trakcie, więc jeśli umowa przenosi ten koszt na Państwa, musi to być zapisane. Warto uważnie przeczytać tę klauzulę. Palmera pobiera od nabywcy 0%; prowizję płaci deweloper.
Uczciwa ocena ryzyka realizacji
Rijad i Dżudda prowadzą wyjątkowo obszerny, równoległy program budowlany powiązany ze sztywnymi datami wydarzeń. Skoncentrowana konkurencja o wykonawców, materiały i pracowników to dokładnie ten warunek, w którym terminy przekazania się przesuwają, i żadna zasada dotycząca rachunków powierniczych tego nie zmieni. Sam system prawny jest też młody: ustawa o sprzedaży off-plan weszła w życie w kwietniu 2024 roku, przepisy wykonawcze ustanowiono w tym samym roku, a własność zagraniczna otworzyła się dopiero w styczniu 2026 roku (źródło: Trowers & Hamlins). Przepisy są jasne na papierze. Dorobek egzekwowania jest skromny, bo po prostu nie było jeszcze czasu, by powstał.
Nie ma też punktu odniesienia dla odsprzedaży. Jakąkolwiek cenę Państwo uzgodnią, nie da się jej zweryfikować wobec bogatej historii zrealizowanych odsprzedaży w porównywalnych budynkach, bo taka historia jeszcze nie istnieje. To rzeczywisty koszt wczesnego zakupu i właśnie dlatego rozsądnym założeniem jest utrzymanie inwestycji przez 3 do 8 lat, przez cały cykl czynników wzrostu, a nie szybka odsprzedaż.
Zanim więc przepłyną jakiekolwiek pieniądze, warto zebrać w jednym pliku cztery dokumenty: numer licencji projektowej Wafi wraz z numerem rachunku powierniczego, wpis dewelopera w rejestrze kwalifikowanych deweloperów, pisemne potwierdzenie, że działka leży w aktualnie zatwierdzonej strefie własności zagranicznej, oraz pełną umowę sprzedaży z datą przekazania, klauzulą odszkodowania za opóźnienie i załączoną specyfikacją. Jeśli brakuje choćby jednego z czterech, transakcja nie jest gotowa, niezależnie od tego, co mówi termin wprowadzenia na rynek.
