الشراء على الخارطة في المملكة العربية السعودية 2026: حساب الضمان وخطط السداد ومخاطر التسليم

تُباع المشاريع الجديدة في الرياض وجدة قبل وقت طويل من إنشائها، وهي غالباً الطريقة الوحيدة أمام المشتري الأجنبي لدخول نطاق معتمد بأسعار الإطلاق. وهي في الوقت نفسه الصيغة التي تدفع فيها مالاً مقابل شيء لم يوجد بعد، في سوق يكاد يخلو من سجل إعادة بيع تقيس نفسك عليه.

السؤال الذي يطرحه كل مشترٍ فعلياً هو: ماذا يحدث إن لم يسلّم المطوّر؟ لدى المملكة العربية السعودية إجابة حقيقية. يجري البيع على الخارطة عبر برنامج Wafi التابع لـ REGA، وتُودع أموال المشتري في حساب ضمان خاص بالمشروع، ويبقى مبلغ محتجز بعد التسليم مخصص تحديداً لإصلاح العيوب التي يمتنع المطوّر عن معالجتها. هذه حماية أقوى مما يتوقعه معظم المشترين عند دخولهم.

لكن ما لا تضمنه هذه المنظومة هو موعدك، وجودة التشطيب، وسعر خروجك. ثلاثة مخاطر منفصلة، ولا يغطي المنظّم منها سوى واحد. وفيما يلي موقع كل منها.

الرخصة أول ما يجب التحقق منه، قبل المخطط الأرضي

لا يجوز تسويق المشروع وبيعه على الخارطة إلا برخصة من REGA تصدر عبر Wafi، وتأتي على مرحلتين: رخصة تسويق، ثم رخصة بيع. وعلى المطوّر أولاً أن يكون مقيداً في سجل المطوّرين، محققاً 35 نقطة على الأقل من أصل 100 في مصفوفة تأهيل تشمل القدرة المالية والخبرة الفنية والمعايير المؤسسية (المصدر: اللائحة التنفيذية لـ REGA، المادة 5، وTrowers & Hamlins). أما ملف Wafi نفسه فيجب أن يتضمن وثائق ملكية الأرض، والتصاميم المعمارية المعتمدة، وعقوداً مع مكتب استشاري ومحاسب قانوني، ودراسة جدوى، ونموذج عقد بيع يحدد تاريخ التسليم باليوم (المصدر: REGA Wafi).

ومنذ 1 مايو 2026، تُلزم لائحة حوكمة التسويق والإعلانات العقارية كل إعلان عقاري في المملكة بأن يحمل رقم رخصة الإعلان، واسم المعلن، ورقم رخصته لدى REGA، وبيانات تواصل مطابقة. وحين يكون المعلن مرخصاً لتسويق مشروع كامل، كما في مشروع بيع على الخارطة مصرّح به، قد لا تُطلب رخص منفصلة لكل إعلان (المصدر: Gulf Construction). استخدم هذه القاعدة بأبسط صورها: اطلب الأوراق بالاسم. فإذا عُرض عليك مشروع في الرياض أو جدة بلا رقم رخصة مشروع في Wafi وبلا رقم حساب ضمان، فهو ليس بيعاً منظّماً على الخارطة. توقّف عند هذا الحد.

أين تستقر أموالك فعلياً

لكل مشروع مرخّص حساب ضمان مستقل خاص به، ولا يجوز للمطوّر السحب منه إلا لأغراض ذلك المشروع (المادة 26). وفي مرحلة الحجز، لا يجوز للمطوّر أن يتقاضى أكثر من 5% من قيمة الوحدة، ويذهب هذا المبلغ إلى حساب الضمان لا إلى مكتب المبيعات (المادة 10) (المصدر: اللائحة التنفيذية لـ REGA). ويتطلب الصرف من الحساب مستند صرف مصدقاً من استشاري المشروع والمحاسب القانوني معاً، بحيث تتبع الدفعات إنجازاً إنشائياً موثقاً لا احتياجات المطوّر النقدية (المصدر: Trowers & Hamlins). اسأل كتابةً عن النسبة التي يُسمح للمطوّر بسحبها من الحساب لتغطية تكاليف غير إنشائية كالإدارة والتسويق، واطلب أن تُسند الإجابة إلى بند محدد.

ثم اقرأ الآلية على حقيقتها. حساب الضمان أداة مرتبطة بتقدّم الإنشاء. يمنع خروج أموالك إلى مشروع آخر، لكنه لا يجعل المبنى يظهر.

ما يجب أن يتضمنه العقد، وما ينبغي أن تضيفه أنت

تضع اللوائح حداً أدنى لعقد البيع: جدول الدفعات، وآثار تأخر المشتري في السداد، والتأخر في التسليم مع التعويض، والجدول الزمني للمشروع وأي تمديدات مسموح بها، وأحكام الملكية المشتركة (المادة 20). كما يجب على المطوّر تسليم المخططات والرسومات الفعلية للوحدة (المادة 14) (المصدر: اللائحة التنفيذية لـ REGA).

لكن الحد الأدنى ليس عقداً. أصرّ على أربعة أمور تتجاوزه: جدول مواصفات يسمّي التشطيبات والتجهيزات الفعلية بدلاً من عبارة “أو ما يعادلها”، وإجراء واضح لرصد الملاحظات مع مهلة محددة وجهة متلقية مسماة، وبند تفاوت يعالج ما يحدث إذا اختلفت المساحة المبنية عن المساحة المباعة، وسطر صريح بشأن ضريبة التصرفات العقارية يحدد من يدفعها ومتى.

المادة 31: المبلغ المحتجز الذي يمنح رصد الملاحظات قوة فعلية

لم يسمع معظم المشترين بهذه المادة، وهي الجزء الذي يستحق فهماً دقيقاً في المنظومة السعودية. فبعد صدور شهادة الإتمام، يبقى 5% من قيمة المشروع محتجزاً، أو يبقى ضمان بنكي معادل قائماً، لمدة سنة على الأقل.

وإذا اكتشف المكتب الاستشاري أو مشترٍ أو مستأجر عيوباً في أعمال الإنشاء أو التشطيب، وجب على المحاسب القانوني الامتناع عن الإفراج عن الأموال. عندها تصدر REGA أمر إصلاح. وإذا لم يباشر المطوّر العمل خلال خمسة أيام من إشعاره، جاز لـ REGA استخدام المبلغ المحتجز أو مطالبة البنك بتنفيذ الضمان لإصلاح العيوب، ولها تمديد الاحتجاز ستة أشهر إضافية من تاريخ أمر الإصلاح. ولا يحصل المطوّر على الإفراج المبكر عن هذا المبلغ إلا بتقديم وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية معتمدة من هيئة التأمين وسارية لسنة على الأقل (المصدر: اللائحة التنفيذية لـ REGA، المادة 31، وTrowers & Hamlins).

لا تعمل هذه الآلية إلا مع عيب موثّق. فأنجز رصد الملاحظات مع مفتش مؤهل، كتابةً، وعبر الاستشاري، وخلال السنة الأولى. أما شكوى ترسلها إلى مندوب مبيعات على WhatsApp فليست تقرير عيوب، ولن توقف ريالاً واحداً عن مغادرة الحساب.

إذا تأخر التسليم

التعويض عن التأخير محدد نظاماً لا متروكاً لحسن نية المطوّر. فبالنسبة للأراضي المطوّرة، الحد الأدنى لا يقل عن 2% من قيمة البيع محسوبة على أساس سنوي؛ أما الوحدات العقارية فالمرجع هو القيمة الإيجارية العادلة للوحدة وفق تقدير مقيّم معتمد (المادة 35) (المصدر: اللائحة التنفيذية لـ REGA، وTrowers & Hamlins). ويسري ذلك حين يكون التأخير أو التوقف ضمن سيطرة المطوّر، مع استثناء القوة القاهرة.

وكن واضحاً مع نفسك بشأن ما يشتريه لك ذلك. التعويض المعادل للإيجار يعوّضك عن تكلفة الاحتفاظ، لكنه لا يسلّمك الأصل، ولا يعوّضك عن تفويت ما كنت تشتري من أجله، سواء كان نافذة كأس آسيا 2027 في جدة أو الفترة السابقة لـ Expo 2030 في الرياض. وإذا كان التوقيت هو جوهر فرضية الاستثمار، فمشروع متأخر بشيك تعويض يبقى صفقة فاشلة.

ما تغطيه المنظومة وما تتحمله أنت

الخطر	هل تغطيه منظومة Wafi؟	ما يحميك فعلياً
تحويل العربون إلى مشروع آخر	نعم	حساب ضمان للمشروع، والصرف مصدق من الاستشاري والمحاسب (المادة 26)
دفعة مبالغ فيها تُؤخذ عند الحجز	نعم	سقف 5% من قيمة الوحدة، تُدفع في حساب الضمان (المادة 10)
عيوب إنشائية بعد الإتمام	جزئياً	احتجاز 5% أو ضمان بنكي لسنة على الأقل (المادة 31)، يُفعّل بتقرير عيوب موثّق
تأخر التسليم	تعويض، لا تسليم	تعويض التأخير المقرر نظاماً (المادة 35) إضافة إلى بند إنهاء خاص بك
تشطيب مطابق لكنه رديء	لا	جدول مواصفاتك ورصدك للملاحظات
إعادة بيع بأقل من سعر الدخول	لا	اختيار الأصل والموقع ومدة الاحتفاظ
عدم أهليتك لتملك الوحدة	لا، منظومة منفصلة	التحقق من نطاق التملك للأجانب قبل أي دفعة

طبقة الأهلية التي تعلو ذلك كله

رخصة Wafi تعني أن المشروع يجوز بيعه على الخارطة. وهي لا تقول شيئاً عن أحقيتك في تملكه. فنظام تملك غير السعوديين للعقار سارٍ منذ 22 يناير 2026، ونشر مجلس الوزراء وثيقة النطاقات الجغرافية في 23 يونيو 2026: تسعة نطاقات معتمدة في الرياض، وسبعة وخمسون في جدة. وخارج هذه النطاقات، التملك الأجنبي غير متاح (المصدر: REGA).

يتقدم المقيمون الحاملون للإقامة عبر منصة Saudi Properties باستخدام رقم الإقامة. أما غير المقيمين فيحصلون أولاً على هوية رقمية عبر سفارة سعودية أو تمثيل سعودي في الخارج، ثم يستكملون الطلب على المنصة. وتسجَّل الشركات لدى وزارة الاستثمار عبر Invest Saudi وتحصل على الرقم الموحّد (700). وقد وصفت REGA الخريطة الحالية بأنها نقطة انطلاق لا وثيقة نهائية، ولم تحدد جدولاً زمنياً لإضافة نطاقات (المصدر: Enterprise KSA). وعملياً يعني ذلك أمراً واحداً: لا تدفع مبلغ حجز على قطعة خارج نطاق معتمد على افتراض أن الخريطة ستتوسع لتشملها.

خطط السداد، وما بعد التسليم، والجزء الذي لا يستطيع أحد إخبارك به بعد

لا توجد بيانات عامة موثقة عن الهياكل المعيارية لخطط السداد في البيع على الخارطة بالسعودية، واختلاق مثل هذه البيانات أسوأ من عدم وجودها. لكن ما ترسّخه اللوائح بنيوياً هو الآتي: يتبع الصرف من حساب الضمان تقدماً إنشائياً مصدقاً، ومن ثم فإن خطة أقساط مرتبطة بمراحل الإنشاء تتوافق مع الطريقة التي تتحرك بها الأموال فعلاً. أما الخطة المثقلة بالدفعات المبكرة فلا. فالمال الذي لم تدفعه بعد هو ورقة ضغط لا تزال بيدك، وفي سوق فتيّة تساوي هذه الورقة أكثر من خصم لافت.

أقساط ما بعد التسليم ترتيب تجاري، لا حماية إضافية. فهي تدفع السداد إلى ما بعد النقطة التي يؤدي فيها حساب الضمان عمله الأساسي، ليبقى الاحتجاز الوارد في المادة 31 هو الآلية السارية. وقد تكون صفقة جيدة إذا عكس السعر ذلك. تعامل معها كمسألة سعر، لا كمسألة أمان.

وبشأن التكاليف: ضريبة التصرفات العقارية (RETT) 5% من قيمة الصفقة، وتديرها ZATCA، وقد حلّت محل ضريبة القيمة المضافة البالغة 15% التي كانت تُطبق سابقاً على هذه المبيعات (المصدر: ZATCA). ولا تزال ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% تُطبق على الخدمات المحيطة بالصفقة كالوساطة والأعمال القانونية والتقييم. وتتراوح تكاليف الإغلاق الإجمالية عادة بين 6% و9% من السعر حين يتحمل المشتري البنود الرئيسية. والبائع هو المسؤول الأول عن توريد RETT وعليه السداد قبل النقل أو أثناءه، فإذا نقل عقدك هذه التكلفة إليك وجب النص على ذلك كتابةً. اقرأ هذا البند. تفرض Palmera على المشتري 0%؛ المطوّر هو من يدفع العمولة.

القراءة الصادقة لمخاطر التسليم

تنفّذ الرياض وجدة برنامج إنشاء متزامناً بحجم غير معتاد في مواجهة مواعيد فعاليات ثابتة. والتنافس المكثف على المقاولين والمواد والعمالة هو تحديداً الظرف الذي تنزلق فيه مواعيد التسليم، ولا تغيّر أي قاعدة ضمان ذلك. كما أن الإطار نفسه حديث: سرى نظام البيع على الخارطة في أبريل 2024، وصدرت اللائحة التنفيذية في العام ذاته، ولم يُفتح التملك الأجنبي إلا في يناير 2026 (المصدر: Trowers & Hamlins). القواعد واضحة على الورق. أما سجل الإنفاذ فضعيف، لأن الوقت لم يتسع بعد لتكوين سجل يُعتد به.

ولا يوجد مرجع لإعادة البيع كذلك. فأياً كان ما تتفق على دفعه، لن تستطيع اختباره أمام سجل عميق لعمليات إعادة بيع مكتملة في مبانٍ مماثلة، لأن هذا السجل غير موجود بعد. هذه هي التكلفة الحقيقية للشراء المبكر، ولهذا فإن الاحتفاظ من 3 إلى 8 سنوات عبر دورة المحفزات هو الإطار المنطقي بدلاً من بيع سريع.

لذا، وقبل تحريك أي مال، اجمع أربع وثائق في ملف واحد: رقم رخصة المشروع في Wafi مع رقم حساب الضمان، وقيد المطوّر في سجل المطوّرين المؤهلين، وتأكيداً خطياً بأن القطعة تقع داخل نطاق تملك أجنبي معتمد حالياً، وعقد البيع الكامل بتاريخ التسليم وبند تعويض التأخير وجدول المواصفات مرفقاً به. وإذا غاب واحد من الأربعة، فالصفقة ليست جاهزة، مهما قال الموعد النهائي للإطلاق.