Sulla carta in Arabia Saudita 2026: escrow, piani di pagamento e rischio di consegna
I nuovi progetti a Riad e Gedda vengono venduti molto prima di essere costruiti e, per un acquirente straniero, di norma è l'unico modo per entrare in una zona approvata ai prezzi di lancio. È anche la versione dell'operazione in cui si versa denaro per qualcosa che ancora non esiste, in un mercato quasi privo di uno storico di rivendite con cui potersi confrontare.
La domanda che ogni acquirente si pone davvero è che cosa accada se il costruttore non consegna. L'Arabia Saudita ha una risposta concreta. Le vendite sulla carta (off-plan) passano attraverso il programma Wafi di REGA, il denaro dell'acquirente resta su un conto di garanzia (escrow) dedicato al progetto e, dopo la consegna, viene trattenuta una quota specificamente destinata a coprire i difetti che il costruttore non intende riparare. È una tutela più solida di quanto la maggior parte degli acquirenti si aspetti all'inizio.
Ciò che non fa è garantire la Sua data di consegna, la qualità delle finiture o il prezzo di uscita. Sono tre rischi distinti e il regolatore ne copre soltanto uno. Ecco dove si colloca ciascuno di essi.
La licenza è la prima cosa da verificare, prima della planimetria
Un progetto può essere commercializzato e venduto sulla carta soltanto in presenza di una licenza REGA rilasciata tramite Wafi, e il rilascio avviene in due fasi: prima una licenza di commercializzazione, poi una licenza di vendita. Il costruttore deve essere preventivamente iscritto al Developers Register, con un punteggio di almeno 35 punti su 100 in una matrice di qualificazione che valuta capacità finanziaria, esperienza tecnica e standard societari (fonte: REGA Implementing Regulations, articolo 5, e Trowers & Hamlins). Il fascicolo Wafi deve contenere i documenti di proprietà del terreno, i progetti architettonici approvati, i contratti con uno studio di consulenza e un commercialista abilitato, uno studio di fattibilità e un modello di contratto di vendita con la data di consegna indicata al giorno (fonte: REGA Wafi).
Dal 1 maggio 2026 il Governance Regulation for Real Estate Marketing and Advertisements impone che ogni annuncio immobiliare nel Regno riporti il numero di licenza pubblicitaria, il nome dell'inserzionista, il suo numero di licenza REGA e recapiti corrispondenti. Quando l'inserzionista è autorizzato a commercializzare un intero progetto, come avviene per un progetto off-plan autorizzato, le singole licenze per annuncio possono non essere necessarie (fonte: Gulf Construction). Applichi questa regola nel modo più semplice: chieda i documenti chiamandoli per nome. Se Le viene presentato un progetto a Riad o Gedda privo del numero di licenza di progetto Wafi e del numero del conto di garanzia, non si tratta di una vendita sulla carta regolamentata. Si fermi lì.
Dove si trova davvero il Suo denaro
Ogni progetto autorizzato dispone di un proprio conto di garanzia separato e il costruttore non può prelevare fondi se non per finalità relative a quel progetto (articolo 26). In fase di prenotazione il costruttore può incassare non più del 5% del valore dell'unità, e quel denaro confluisce nel conto di garanzia, non alle casse dell'ufficio vendite (articolo 10) (fonte: REGA Implementing Regulations). Gli svincoli dal conto richiedono un documento di erogazione certificato sia dal consulente di progetto sia dal commercialista abilitato, così i pagamenti seguono l'avanzamento dei lavori verificato anziché le esigenze di liquidità del costruttore (fonte: Trowers & Hamlins). Chieda per iscritto quale quota del conto il costruttore possa prelevare per costi non legati alla costruzione, come amministrazione e marketing, e pretenda che la risposta rimandi a una clausola precisa.
Poi legga il meccanismo per quello che è. Il conto di garanzia è uno strumento legato all'avanzamento dei lavori. Impedisce che il Suo denaro finisca su un progetto estraneo. Non fa comparire l'edificio.
Che cosa deve contenere il contratto e che cosa conviene aggiungere
Il regolamento fissa una soglia minima per il contratto di vendita: piano di pagamento, conseguenze del ritardo nei pagamenti da parte dell'acquirente, ritardo nella consegna con relativo indennizzo, cronoprogramma del progetto ed eventuali proroghe ammesse, e disposizioni sulla comproprietà (articolo 20). Il costruttore deve inoltre consegnare le planimetrie e i disegni effettivi dell'unità (articolo 14) (fonte: REGA Implementing Regulations).
Una soglia minima non è un contratto. Pretenda quattro elementi in più: un capitolato che indichi finiture e impianti reali anziché la formula “o equivalente”, una procedura di collaudo definita con una finestra temporale stabilita e un destinatario nominato, una clausola di tolleranza che disciplini il caso in cui la superficie realizzata differisca da quella venduta, e una riga esplicita sulla Real Estate Transaction Tax che stabilisca chi la paga e quando.
Articolo 31: la trattenuta che dà davvero forza al collaudo
La maggior parte degli acquirenti non ne ha mai sentito parlare, ed è la parte del sistema saudita che vale la pena capire a fondo. Dopo il rilascio del certificato di completamento, il 5% del valore del progetto resta trattenuto, oppure resta in essere una garanzia bancaria equivalente, per almeno un anno.
Se lo studio di consulenza, un acquirente o un locatario riscontrano difetti nelle opere di costruzione o di finitura, il commercialista abilitato deve rifiutare lo svincolo dei fondi. REGA emette quindi un ordine di riparazione. Se il costruttore non avvia i lavori entro cinque giorni dalla notifica, REGA può utilizzare l'importo trattenuto o escutere la garanzia bancaria per far riparare i difetti, e può prorogare la trattenuta di ulteriori sei mesi a decorrere dalla data dell'ordine di riparazione. Il costruttore ottiene lo svincolo anticipato di quel denaro soltanto presentando una polizza assicurativa sui vizi occulti approvata dall'Insurance Authority e valida per almeno un anno (fonte: REGA Implementing Regulations, articolo 31, e Trowers & Hamlins).
Il meccanismo si attiva solo su un difetto documentato. Faccia eseguire il collaudo da un tecnico qualificato, per iscritto, trasmettendolo tramite il consulente, entro il primo anno. Un reclamo inviato su WhatsApp a un agente immobiliare non è una segnalazione di difetto e non fermerà un solo riyal in uscita dal conto.
Se la consegna avviene in ritardo
L'indennizzo per il ritardo è prescritto per legge, non lasciato alla buona volontà del costruttore. Per i terreni urbanizzati la soglia minima non è inferiore al 2% del valore di vendita calcolato su base annua; per le unità immobiliari il parametro di riferimento è il valore locativo equo dell'unità stimato da un perito accreditato (articolo 35) (fonte: REGA Implementing Regulations, e Trowers & Hamlins). Si applica quando il ritardo o la sospensione rientrano nella sfera di controllo del costruttore, mentre la forza maggiore è esclusa.
Guardi con lucidità a ciò che questo Le garantisce. Un indennizzo commisurato al canone di locazione La rimborsa del costo di mantenimento. Non Le consegna l'immobile e non La compensa per aver mancato l'occasione su cui aveva puntato, che si tratti della finestra della Coppa d'Asia AFC 2027 a Gedda o dell'avvicinamento a Expo 2030 a Riad. Se il fattore tempo è la tesi d'investimento, un progetto in ritardo con un assegno di indennizzo resta un'operazione fallita.
Che cosa copre il sistema normativo e che cosa resta a Suo carico
| Rischio | Coperto dal sistema Wafi? | Che cosa La protegge davvero |
|---|---|---|
| Caparra dirottata su un altro progetto | Sì | Conto di garanzia di progetto, svincoli certificati da consulente e commercialista (art. 26) |
| Pagamento eccessivo richiesto alla prenotazione | Sì | Tetto del 5% sul valore dell'unità, versato sul conto di garanzia (art. 10) |
| Difetti di costruzione dopo il completamento | In parte | Trattenuta del 5% o garanzia bancaria per almeno un anno (art. 31), attivata da una segnalazione di difetto documentata |
| Consegna in ritardo | Indennizzo, non consegna | Indennizzo per ritardo previsto dalla legge (art. 35) più la Sua clausola di risoluzione |
| Finiture conformi ma scadenti | No | Il Suo capitolato e il Suo collaudo |
| Rivendita sotto il prezzo d'ingresso | No | Selezione dell'immobile, posizione, orizzonte temporale |
| Non ha titolo per possedere l'unità | No, disciplina separata | Verifica della zona aperta alla proprietà straniera prima di qualsiasi pagamento |
Il livello di idoneità che sovrasta tutto il resto
Una licenza Wafi significa che il progetto può essere venduto sulla carta. Non dice nulla sul fatto che Lei possa acquistarlo. La Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis è in vigore dal 22 gennaio 2026 e il Consiglio dei Ministri ha pubblicato il Geographic Zones Document il 23 giugno 2026: nove zone approvate a Riad, cinquantasette a Gedda. Al di fuori di quelle zone, la proprietà straniera non è ammessa (fonte: REGA).
I residenti titolari di Iqama presentano domanda tramite la piattaforma Saudi Properties utilizzando il numero di Iqama. I non residenti ottengono prima un'identità digitale presso un'ambasciata o una rappresentanza saudita all'estero, quindi completano la domanda sulla piattaforma. Le società si registrano presso il Ministero degli Investimenti tramite Invest Saudi e ottengono il Numero Unificato (700). REGA ha descritto la mappa attuale come un punto di partenza anziché come un documento definitivo e non ha indicato tempistiche per l'aggiunta di nuove zone (fonte: Enterprise KSA). Sul piano operativo questo significa una cosa sola. Non versi una caparra su un lotto esterno a una zona approvata confidando che la mappa si estenda fino a comprenderlo.
Piani di pagamento, post-consegna e la parte che ancora nessuno può dirLe
Non esiste un insieme di dati pubblici verificati sulle strutture standard dei piani di pagamento off-plan sauditi, e inventarlo sarebbe peggio che inutile. Ciò che la normativa rende strutturalmente vero è questo: gli svincoli dal conto di garanzia seguono l'avanzamento dei lavori certificato, quindi un piano a rate legato ai traguardi (milestone) costruttivi è allineato al modo in cui il denaro si muove davvero. Un piano fortemente concentrato all'inizio non lo è. Il denaro che non ha ancora versato è potere negoziale che conserva, e in un mercato giovane quel potere vale più di uno sconto in vetrina.
Le rate post-consegna sono un accordo commerciale, non una tutela aggiuntiva. Spostano i pagamenti oltre il punto in cui il conto di garanzia svolge la sua funzione principale, lasciando la trattenuta dell'articolo 31 come unico meccanismo ancora applicabile. Può essere un buon affare se il prezzo ne tiene conto. Lo tratti come una questione di prezzo, non di sicurezza.
Sui costi: la Real Estate Transaction Tax è pari al 5% del valore della transazione, è gestita da ZATCA e ha sostituito l'IVA al 15% che in precedenza si applicava a queste vendite (fonte: ZATCA). L'IVA al 15% continua ad applicarsi ai servizi collegati all'operazione, come intermediazione, assistenza legale e perizia. I costi complessivi di chiusura si collocano di norma tra il 6% e il 9% del prezzo quando è l'acquirente a sostenere le voci principali. Il venditore è il principale obbligato al versamento della RETT e deve pagarla prima o durante il trasferimento, quindi se il Suo contratto sposta quel costo su di Lei deve dirlo per iscritto. Legga quella clausola. Palmera applica all'acquirente lo 0%; la commissione è a carico del costruttore.
Una lettura onesta del rischio di consegna
Riad e Gedda stanno portando avanti un programma di costruzione simultaneo di dimensioni insolite, con date di eventi fissate. La concorrenza concentrata per imprese, materiali e manodopera è esattamente la condizione in cui le date di consegna slittano, e nessuna norma sui conti di garanzia cambia questo dato. Anche l'impianto normativo è giovane: la legge sulle vendite sulla carta è entrata in vigore nell'aprile 2024, il regolamento attuativo è stato emanato nello stesso anno e la proprietà straniera si è aperta solo nel gennaio 2026 (fonte: Trowers & Hamlins). Sulla carta le regole sono chiare. La casistica applicativa è però esigua, semplicemente perché non c'è ancora stato il tempo per costruirla.
Non esiste nemmeno un parametro di riferimento per le rivendite. Qualunque cifra accetti di pagare, non potrà verificarla rispetto a uno storico ampio di rivendite completate in edifici comparabili, perché quello storico ancora non esiste. È questo il costo reale di comprare presto, ed è il motivo per cui un orizzonte di 3-8 anni attraverso il ciclo dei catalizzatori è la cornice sensata, molto più di una rivendita rapida.
Perciò, prima che il denaro si muova, raccolga quattro documenti in un unico fascicolo: il numero della licenza di progetto Wafi insieme al numero del conto di garanzia, l'iscrizione del costruttore al registro dei costruttori qualificati, la conferma scritta che il lotto ricade all'interno di una zona attualmente approvata per la proprietà straniera, e il contratto di vendita completo con la data di consegna, la clausola di indennizzo per ritardo e il capitolato allegato. Se manca uno dei quattro, l'operazione non è pronta, qualunque cosa dica la scadenza del lancio.
