Vision 2030 ve Suudi Gayrimenkul Piyasası: 2026'da Alıcı Aslında Neyi Satın Alıyor?
Vision 2030 yabancı alıcılara genellikle bir ruh hali olarak pazarlanır: hırs, dönüşüm, acelesi olan bir ülke. Kapora göndermeye hazırlandığınız anda bu çerçevenin hiçbir işe yaramadığı görülür. Program bir gayrimenkul yatırımcısı için dar ve doğrulanabilir tek bir nedenle önemlidir. Bu bir devlet harcama programıdır ve Haziran 2026'dan bu yana Suudi Arabistan'da bir yabancının mülk sahibi olabileceği yerlerin haritası, devletin harcama yaptığı yerlerin haritasıyla neredeyse birebir örtüşmektedir.
Dolayısıyla asıl soru Vision 2030'un etkileyici olup olmadığı değildir. Devletin ürettiği talebin size gösterilen o belirli adrese, katlanabileceğiniz bir takvim içinde ulaşıp ulaşmayacağı ve o adresin arkasındaki paranın hâlâ iki yıl önceki hızla akıp akmadığıdır.
Bunun bir kısmı bugünden bilinebilir. Bir kısmı bilinemez ve bu yazının işe yarayan bölümleri, tam da bunu söyleyen bölümlerdir.
Burada talep karşılanmıyor, üretiliyor
Girebileceğiniz çoğu piyasada talep zaten mevcuttur ve geliştiriciler bu talebi karşılamak için rekabet eder. Suudi Arabistan bunun tam tersi bir deney yürütüyor. Devlet önce talep kaynaklarını inşa ediyor: ziyaretçi ekonomisini, ulaşım ağını, istihdam tabanını, yabancı sermayeye yönelik hukuki altyapıyı.
Girdiler büyük. 2024 itibarıyla yaklaşık 25,9 milyonluk çalışma çağındaki nüfus. 2030'a kadar yılda 150 milyon ziyaret hedefi; ilk belirlenen 100 milyonluk hedefe planlanandan yıllar önce ulaşılmasının ardından yukarı yönlü revize edildi. 2024'te 119 milyar SAR'lık doğrudan yabancı yatırım girişi, yıllık bazda %24 artışla ve Ulusal Yatırım Stratejisi'nin o yıl için belirlediği 109 milyar SAR'ın üzerinde (kaynak: Arab News, GASTAT verilerine dayanarak).
Devlet diğer taraftan da baskı uyguluyor. Boş arazi üzerindeki vergi 2026 döneminde sertleştirildi: 5.000 m²'yi aşan parseller artık yıllık olarak takdir edilen değerin %10'una varan bir oranla karşı karşıya ve 2026 başında Riyad'daki 60.000'den fazla arazi sahibine revize kural kapsamında vergi tahakkuk ettirildi (kaynak: CMS). Bu, vergi etiketi taşıyan bir arz politikasıdır.
Bunların hiçbiri Riyad'daki bir dairenin 2031'de ne edeceğini söylemez. Size boru hattının yönünü söyler. Bunu bir tahmin olarak değil, bağlam olarak değerlendirin.
Onaylı bölge haritası, yatırım harcaması haritasıdır
Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu 22 Ocak 2026'dan bu yana yürürlükte ve Bakanlar Kurulu, onaylı bölge haritası olan Coğrafi Bölgeler Belgesi'ni 23 Haziran 2026'da yayımladı (kaynak: Middle East Briefing). Haberlerin çoğunun üstünkörü geçtiği nokta şu: mülkiyet şehir genelinde açılmadı. Adı belirlenmiş bölgelerin içinde açıldı. Riyad'da bunlardan dokuz tane var.
Bu dokuzunun ne olduğuna bakın.
| Riyad bölgesi | Nedir | Arkasında kim var |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | İnşa edilmiş finans ve iş merkezi | PIF iştiraki |
| Diriyah Gate | Şehrin batı ucunda, mirasa dayalı karma kullanımlı bölge | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Merkezin kuzeybatısında yeni bir şehir merkezi bölgesi | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Riyad'ın güneybatısında eğlence, spor ve kültür şehri | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Büyük kent parkı ve çevresindeki gelişim alanı | Kraliyet emriyle kurulan Riyad şehir projesi |
| King Salman International Airport bölgesi | Genişletilen havalimanının çevresindeki havalimanı kenti | PIF (havalimanı geliştirme şirketi) |
| SEDRA | Kuzey Riyad'da ana planlı konut topluluğu | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Şehri boydan boya kesen doğrusal spor ve rekreasyon koridoru | Kraliyet emriyle kurulan Riyad şehir projesi |
| Toplu taşıma odaklı gelişim alanları | Metro istasyonlarının çevresinde kümelenmiş parseller | Riyad toplu taşıma programı |
Dokuzunun her biri devlet öncülüğünde bir gelişim projesi. Çoğu, Public Investment Fund'ın kendi portföyünün içinde yer alıyor (kaynak: PIF). Toplu taşıma alanları ise Aralık 2024'ten itibaren aşamalı olarak açılan altı hatlı ve 85 istasyonlu metro ağına bağlanıyor (kaynak: Urban Transport Magazine).
Bu bir tesadüf değil. Suudi Arabistan yabancı mülkiyeti tam olarak sermayesini halihazırda taahhüt ettiği ve özel paranın da peşinden gelmesini istediği yerlerde açtı. Uyum açısından iyi haber. Sıradan bir Riyad mahallesinde ucuz ve eski bir bina alıp dalgaya binmeyi umanlar için kötü haber. Bunu yapamazsınız. Dalga ile izin aynı haritadır.
Bu haritayı tutan REGA, haritayı nihai bir belge değil bir başlangıç noktası olarak nitelendirdi ve yeni bölgelerin eklenmesi için bir takvim vermedi (kaynak: Enterprise KSA). Henüz var olmayan bir bölgeyi fiyatınıza yansıtmayın.
Turizm hedefini doğru okumak
2030'a kadar 150 milyon ziyaret bir hükümet hedefidir, pazarlama değil. Krallık 2025'te %5 artışla tahmini 122 milyon ziyaretçi ve yaklaşık 300 milyar SAR turizm harcaması kaydetti (kaynak: Arab News). 2030 hedefi kabaca 70 milyon uluslararası ve 80 milyon yurt içi olarak ikiye ayrılıyor.
Kısa dönem kiralama modelinizi bunun üzerine kurmadan önce bu ayrımı okuyun. Manşet rakamın çoğunluğu yurt içi seyahattir ve uluslararası bileşenin büyük bir bölümü, bizim faaliyet göstermediğimiz kısıtlı mülkiyet rejimine tabi olan Mekke ve Medine'ye yapılan dini seyahatlerdir. Ziyaretçi sayısı Riyad ve Cidde konaklama sektörü için gerçek bir destektir. KAFD'de servisli daire arayan 150 milyon kişi demek değildir.
Yabancı sermaye geliyor, hedef ise hâlâ çok uzakta
Doğrudan yabancı yatırım, dünyanın geri kalanının bu hikâyeyi gerçekten satın alıp almadığını gösteren en net yayımlanmış ölçüttür. İçe dönük DYY akışları 2025'in dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %29 artışla 50,6 milyar SAR'a ulaştı (kaynak: Arab News). Eğilim yukarı yönlü.
Hedef ise çok daha yukarıda. Ulusal Yatırım Stratejisi 2030'a kadar yıllık 388 milyar SAR'lık bir DYY hedefi koyuyor; bu 2019 seviyesinin yirmi katından fazlası ve 2024 gerçekleşmesinin kabaca üç katı (kaynak: MISA). Bu, genellikle dolar cinsinden yılda yaklaşık 100 milyar USD olarak alıntılanan hedefin ta kendisidir, üzerine eklenen ikinci bir hedef değil ve Krallık bu seviyeye yaklaşamamıştır (kaynak: AGBI). Bir piyasa güçlü şekilde büyürken aynı anda kendi planının epey gerisinde olabilir. Burada ikisi de doğru.
Yatırım harcaması döngüsü yeniden fiyatlanıyor ve ciddiye alınması gereken kısım bu
Suudi Arabistan'da mülk alacak biri için son dönemin en önemli gelişmesi bir proje lansmanı değil. Projelerin arkasındaki paranın artık pay edilerek dağıtılıyor olması.
Bir trilyon dolara yakın varlık yöneten PIF, Aralık 2024'teki bir yönetim kurulu toplantısında portföy şirketlerinin 2025 harcamalarında en az %20'lik bir azaltmayı onayladı; karara aşina kişilere göre bazı proje bütçeleri %60'a varan oranlarda kesildi (kaynak: AGBI). Nisan 2026'da tanıtılan 2026-2030 stratejisi ise açıkça büyüme yerine değer yaratma ve verimlilik üzerine kurgulanmış durumda; strateji öncesindeki haberler %15'e varan ek bir sermaye harcaması kesintisine işaret ediyordu (kaynaklar: Gulf Business ve AGBI; ikincisi ayrıca 2019'dan bu yana ihale edilen giga-proje sözleşmelerinin yaklaşık 115 milyar USD olduğuna, bunun kabaca yarısının PIF tarafından finanse edildiğine dair bir Fitch tahminine yer veriyor).
Kamu maliyesi tablosu da bununla tutarlı. 2026 bütçesi, gelirlerde %5,1'lik artış ve harcamalarda %1,7'lik düşüşle, 2025'teki 245 milyar SAR'dan gerileyerek 165 milyar SAR, yani GSYH'nin %3,3'ü düzeyinde bir açık öngörüyor (kaynak: Arab News). Bu bütçeye ilişkin bağımsız analizler, kamu borcunun 2025'teki %31,7 seviyesinden 2026'da GSYH'nin %32,7'sine çıkacağına dikkat çekiyor ve bütçenin petrol piyasasına bakışını görece iyimser buluyor: rakamların ima ettiği yaklaşık 72 USD yerine varil başına 65 USD olması hâlinde açık yeniden 2025 seviyelerine yaklaşırdı (kaynak: AGSI).
Bir alıcı açısından bu bir çöküş değil, sıralama riskidir. Sabit uluslararası tarihlere bağlı varlıklar korunuyor. İhtiyari aşamalar ise ileri atılıyor. Dolayısıyla bir Suudi satıcıya sorulacak soru "bu projenin finansmanı var mı" değildir. "Bu bina hangi aşamada, hangi sözleşmeler ihale edildi ve sahada fiilen ne yürüyor" sorusudur. Render değil, sözleşme kanıtı isteyin.
Cidde farklı bir saate göre işliyor
Cidde'de, Jeddah Central dahil olmak üzere 57 onaylı bölge var; Riyad'dakinden çok daha fazla. Yatırım mantığı başkentin sermaye harcaması hikâyesi değil. Etkinlikler ve sahil şeridi: Formula 1, Red Sea Film Festival, 2027 AFC Asya Kupası ve 2034 FIFA Dünya Kupası ev sahibi şehir statüsü ve buna ek olarak Kızıldeniz kıyısında lüks konaklamada gerçek bir arz açığı.
Riyad'ın takvimini inşaat programları ve değişebilen bütçe kararları belirliyor. Cidde'ninkini ise uluslararası takvimlerde çoktan sabitlenmiş tarihler. Tanımlanabilir bir çıkış penceresi isteyen bir yatırımcı için bu fark, öngörülen herhangi bir getiriden daha değerlidir; hele ki bir rakam alıntılayacak kadar güvenebileceğimiz bir Suudi getiri serisi yokken.
| Dönem | Olay | Bugün yapılan bir giriş için anlamı |
|---|---|---|
| 2026-2027 | Giriş ve teslim dönemi | İşletme kanıtı oluşmadan ve ikincil piyasada herhangi bir fiyat oluşumu gerçekleşmeden satın alıyorsunuz |
| 2027 | AFC Asya Kupası, Cidde ev sahibi şehirlerden biri | Cidde konaklama talebinin ilk büyük ölçekli sınavı |
| 2030-2031 | Expo 2030 Riyad, 42 milyondan fazla ziyaret bekleniyor | Sabit bir teslim tarihi, dolayısıyla bağlantılı altyapı yatırım harcaması sırasında üst sıralarda |
| 2034 | FIFA Dünya Kupası, Cidde ev sahibi şehirler arasında | İkinci etkinlik penceresi ve makul bir çıkış |
| 2035 ve sonrası | Olgun lüks döngüsü | Likiditeye satın ya da istikrar kazanmış bir prestij varlığını elde tutun |
Vision 2030'un size vermediği şeyler
Oturum. Uzun süreli kalış programları mevcut ve Vision 2030 kapsamında yeniden şekilleniyor, ancak mülk satın almak ile herhangi bir oturum sonucu arasındaki bağlantı, bir satış masasından sözlü olarak alınacak bir bilgi değildir. Ödemeye razı olacağınız tutarı etkilemesine izin vermeden önce, kendi durumunuz için pozisyonu yazılı olarak teyit ettirin.
Fiyat geçmişi. 2022 tescil kanunu kapsamında ulusal bir gayrimenkul sicili bölge bölge kuruluyor; bu, tapu tarafında gerçek bir ilerleme. Ancak bir fiyat endeksi değil. Bir ikinci el satışı kıyaslayacak kadar uzun, kamuya açık bir işlem serisi yok; bu yüzden size bir Suudi kira getirisi ya da büyüme yüzdesi söyleyen herkese, hemen o rakamın nereden geldiği sorulmalıdır.
Maliyet kesinliği. RETT, işlem değerinin %5'idir ve ZATCA tarafından yönetilir (kaynak: ZATCA). Vergiyi beyan edip ödemekten öncelikli olarak devreden sorumludur; dolayısıyla bir sözleşme bu maliyeti alıcı olarak size yüklüyorsa, bunun sözleşmeye yazılması gerekir. %15'lik KDV, standart bir konut satışında devrin kendisine değil, işlemin çevresindeki hizmetlere (aracılık, hukuki işlemler, değerleme) uygulanır. Ana kalemleri alıcının üstlendiği durumlarda toplam kapanış maliyetleri genellikle %6 ile %9 arasında kalır. Palmera alıcıdan hiçbir ücret almaz; komisyonumuzu geliştirici öder.
Bütün bunlardan çıkan kontroller
- Şehir adını değil, Haziran 2026 tarihli Coğrafi Bölgeler Belgesi'ndeki tam bölge referansını teyit edin. Bir Riyad adresi ile onaylı bir Riyad bölgesi aynı şey değildir.
- Başvuru yolunuzu teyit edin. Ülkede ikamet edenler Iqama numaralarıyla Saudi Properties platformu üzerinden başvurur; ikamet etmeyenlerin önce yurt dışındaki bir Suudi büyükelçiliği veya temsilciliği aracılığıyla dijital kimlik edinmesi gerekir; şirketler Invest Saudi üzerinden Yatırım Bakanlığı'na kaydolur ve mülkiyeti elektronik olarak tamamlamadan önce Birleşik Numara'yı (700) alır (kaynak: REGA).
- Proje aşamasındaki alımlarda projenin Wafi kapsamında ve emanet (escrow) hesabıyla kayıtlı olduğunu teyit edin. Escrow kuralları caydırıcıdır: yeminli mali müşavir kusur tespit edilen durumlarda para çekimlerini bloke etmek zorundadır ve geliştirici bildirimden itibaren beş gün içinde onarımlara başlamazsa REGA banka teminatına el koyabilir.
- Aracılık tarafını yazılı olarak alın. Taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırmadıkça komisyon işlem tutarının %2,5'i olarak uygulanır ve aracılık sözleşmesinin REGA'ya tevdi edilmesi gerekir, aksi hâlde icra edilebilir değildir (kaynak: REGA).
- Yukarıda anlatılan harcama kesintilerini göz önünde bulundurarak, ünitenizin hangi inşaat aşamasında olduğunu ve sahada fiilen hangi işlerin ihale edildiğini sorun.
Bu tablo 2026'da bir girişi nereye koyuyor
Vision 2030, Suudi gayrimenkul piyasasını yabancı bir alıcı için önemli olan tek noktada zaten değiştirdi: iki yıl önce hiçbiri yokken bir kanun, bir harita, bir portal ve bir escrow rejimi ortaya çıkardı (kaynak: White & Case). Ortaya çıkarmadığı şey ise fiyat oluşumudur. Arkasında ulusal bir yatırım harcaması programı, önünde ise hiçbir ikinci el kıyas ölçütü olmayan bir piyasaya giriyorsunuz. Gerçekçi elde tutma süresinin katalizör döngüsü boyunca üç ila sekiz yıl olmasının ve varlığın kendi başına savunulabilir olması gerekmesinin nedeni budur: markalı ya da otel bağlantılı, sınırlı arz, teslim geçmişini kontrol edebileceğiniz bir geliştirici.
Rezervasyon bedeli ödemeden önce iki belge isteyin. Parselinizin işaretli olduğu, Haziran 2026 haritasındaki bölge referansı ve %5'lik RETT'i kimin ödeyeceğini belirten sözleşme maddesi. Bunlardan herhangi birinin çıkarılması bir günden uzun sürüyorsa, o da bir bilgidir.
