Vision 2030 y el mercado inmobiliario saudí: qué compra realmente un comprador en 2026
Vision 2030 suele venderse a los compradores extranjeros como un estado de ánimo: ambición, transformación, un país con prisa. Ese enfoque deja de servir en el momento en que uno está a punto de transferir un depósito. El programa le importa a un inversor inmobiliario por una razón concreta y verificable. Es un programa de gasto estatal y, desde junio de 2026, el mapa de los lugares donde un extranjero puede ser propietario en Arabia Saudí coincide casi punto por punto con el mapa de los lugares donde el Estado está gastando.
La pregunta, entonces, no es si Vision 2030 resulta impresionante. Es si la demanda que el Estado está fabricando llegará a la dirección concreta que le están mostrando, en un plazo compatible con sus planes, y si el dinero detrás de esa dirección sigue fluyendo al ritmo de hace dos años.
Parte de eso se puede saber hoy. Parte no, y lo útil de este artículo son justamente los pasajes que lo reconocen.
Aquí la demanda se crea, no se atiende
En la mayoría de los mercados accesibles al inversor, la demanda ya existe y los desarrolladores compiten por atenderla. Arabia Saudí está haciendo el experimento contrario. El Estado construye primero los motores de la demanda: la economía del visitante, la red de transporte, la base de empleo, la maquinaria legal para el capital extranjero.
Los insumos son grandes. Una población en edad de trabajar de aproximadamente 25.9 millones de personas en 2024. Una meta turística de 150 millones de visitas al año para 2030, revisada al alza después de que la meta original de 100 millones se alcanzara años antes de lo previsto. Entradas de inversión extranjera directa por 119,000 millones de SAR en 2024, un 24 por ciento más interanual y por encima de los 109,000 millones de SAR que la National Investment Strategy había fijado para ese año (fuente: Arab News, con datos de GASTAT).
El Estado también empuja desde el otro lado. El gravamen sobre el suelo sin desarrollar se endureció en el ciclo de 2026: las parcelas de más de 5,000 m² afrontan ahora una tasa de hasta el 10 por ciento del valor catastral al año, y más de 60,000 propietarios de suelo en Riad recibieron una liquidación bajo la norma revisada a comienzos de 2026 (fuente: CMS). Eso es una política de oferta con etiqueta fiscal.
Nada de esto le dice cuánto valdrá un apartamento en Riad en 2031. Le dice hacia dónde apunta la cartera de proyectos. Tómelo como contexto, no como pronóstico.
El mapa de zonas aprobadas es el mapa de la inversión pública
La Ley de Propiedad Inmobiliaria por parte de No Saudíes está en vigor desde el 22 de enero de 2026, y el Consejo de Ministros publicó el Documento de Zonas Geográficas, el mapa de zonas aprobadas, el 23 de junio de 2026 (fuente: Middle East Briefing). Lo que la mayoría de las coberturas pasa por alto es que la propiedad no se abrió en toda la ciudad. Se abrió dentro de zonas designadas. Riad tiene nueve.
Vale la pena mirar cuáles son esas nueve.
| Zona de Riad | Qué es | Quién está detrás |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | El distrito financiero y de negocios ya construido | Filial del PIF |
| Diriyah Gate | Distrito de uso mixto con eje patrimonial en el borde occidental de la ciudad | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Un nuevo centro urbano al noroeste del casco central | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Ciudad de entretenimiento, deporte y cultura al suroeste de Riad | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Gran parque urbano y el desarrollo que lo rodea | Proyecto municipal de Riad, creado por orden real |
| Área del King Salman International Airport | Ciudad aeroportuaria en torno al aeropuerto ampliado | PIF (empresa de desarrollo aeroportuario) |
| SEDRA | Comunidad residencial con plan maestro en el norte de Riad | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Corredor lineal de deporte y recreación que atraviesa la ciudad | Proyecto municipal de Riad, creado por orden real |
| Suelos de desarrollo orientado al transporte | Parcelas agrupadas en torno a las estaciones de metro | Programa de transporte público de Riad |
Las nueve son, sin excepción, desarrollos liderados por el Estado. La mayoría forma parte de la propia cartera del Public Investment Fund (fuente: PIF). Los suelos ligados al transporte cuelgan de una red de metro de seis líneas y 85 estaciones que se abrió por etapas desde diciembre de 2024 (fuente: Urban Transport Magazine).
No es casualidad. Arabia Saudí abrió la propiedad extranjera exactamente donde ya ha comprometido capital y quiere que el dinero privado lo siga. Buena noticia en cuanto a alineación. Mala noticia para quien esperaba comprar un edificio antiguo y barato en un barrio corriente de Riad y subirse a la ola. No se puede. La ola y el permiso son el mismo mapa.
REGA, que mantiene ese mapa, lo ha calificado de punto de partida más que de documento final y no ha dado ningún calendario para añadir zonas (fuente: Enterprise KSA). No descuente en el precio una zona que todavía no existe.
La meta turística, leída como corresponde
Los 150 millones de visitas para 2030 son una meta de gobierno, no un mensaje de marketing. El Reino registró unos 122 millones de visitantes en 2025, un 5 por ciento más, con un gasto turístico cercano a los 300,000 millones de SAR (fuente: Arab News). La meta de 2030 se reparte en aproximadamente 70 millones de visitas internacionales y 80 millones domésticas.
Conviene leer ese reparto antes de montar encima un modelo de alquiler de corta estancia. La mayor parte de la cifra titular es viaje interno, y una porción amplia del componente internacional es viaje religioso a La Meca y Medina, que se rigen por un régimen de propiedad restringido en el que no operamos. La cifra de visitantes es un viento de cola real para la hostelería de Riad y Yeda. No son 150 millones de personas buscando un apartamento con servicios en KAFD.
El capital extranjero está llegando, y la meta sigue lejos
La IED es la medida publicada más limpia de si el resto del mundo está comprando realmente el relato. Los flujos de IED entrante alcanzaron 50,600 millones de SAR en el cuarto trimestre de 2025, un 29 por ciento más que en el mismo trimestre del año anterior (fuente: Arab News). La tendencia es al alza.
La meta está mucho más arriba. La National Investment Strategy fija un objetivo anual de IED de 388,000 millones de SAR para 2030, más de veinte veces el nivel de 2019 y aproximadamente el triple del resultado de 2024 (fuente: MISA). Es la misma meta que suele citarse en dólares como unos 100,000 millones de USD al año, no una segunda meta sumada a la anterior, y es un nivel al que el Reino no se ha acercado (fuente: AGBI). Un mercado puede crecer con fuerza y aun así ir muy por detrás de su propio plan. Aquí ocurren las dos cosas.
El ciclo de inversión se está reajustando, y esta es la parte que hay que tomarse en serio
Lo más relevante que ha pasado últimamente para quien compra propiedad en Arabia Saudí no es el lanzamiento de un proyecto. Es que el dinero detrás de los proyectos se está racionando.
El PIF, que gestiona cerca de un billón de dólares, aprobó una reducción mínima del 20 por ciento en el gasto de 2025 de sus empresas participadas en una reunión del consejo en diciembre de 2024, con recortes de hasta el 60 por ciento en los presupuestos de algunos proyectos concretos, según personas al tanto de la decisión (fuente: AGBI). Su estrategia de 2026 a 2030, presentada en abril de 2026, se plantea explícitamente en torno a la creación de valor y la eficiencia más que a la expansión, y la información previa a su presentación apuntaba a un recorte adicional de la inversión de capital de hasta el 15 por ciento (fuentes: Gulf Business y AGBI, que también cita una estimación de Fitch de unos 115,000 millones de USD en contratos de gigaproyectos adjudicados desde 2019, aproximadamente la mitad financiados por el PIF).
El cuadro soberano es coherente con eso. El presupuesto de 2026 proyecta un déficit de 165,000 millones de SAR, o el 3.3 por ciento del PIB, frente a los 245,000 millones de SAR de 2025, con un alza del 5.1 por ciento en los ingresos y una caída del 1.7 por ciento en el gasto (fuente: Arab News). El análisis independiente de ese presupuesto señala que la deuda pública sube al 32.7 por ciento del PIB en 2026, desde el 31.7 por ciento en 2025, y califica de relativamente optimista la visión presupuestaria del mercado petrolero: a 65 USD por barril en lugar de los aproximadamente 72 USD que implican las cifras, el déficit volvería a niveles cercanos a los de 2025 (fuente: AGSI).
Para un comprador, eso es riesgo de secuencia, no de colapso. Los activos atados a fechas internacionales fijas están protegidos. Las fases discrecionales se están posponiendo. Así que la pregunta que hay que hacerle a cualquier vendedor saudí no es «¿está financiado este proyecto?». Es «¿en qué fase está este edificio, qué se ha adjudicado y qué hay físicamente en marcha en obra?». Pida evidencia contractual, no renders.
Yeda funciona con otro reloj
Yeda tiene 57 zonas aprobadas, incluida Jeddah Central, muchas más que Riad. Su lógica de inversión no es la historia de gasto público de la capital. Son eventos y costa: la Fórmula 1, el Red Sea Film Festival, su condición de ciudad sede de la Copa Asiática de la AFC en 2027 y del Mundial de la FIFA en 2034, además de una escasez real de hostelería de lujo en el mar Rojo.
El calendario de Riad lo marcan cronogramas de obra y decisiones presupuestarias que pueden moverse. El de Yeda lo marcan fechas ya fijadas en calendarios internacionales. Para un inversor que quiere una ventana de salida definible, esa diferencia vale más que cualquier rentabilidad proyectada, sobre todo porque no existe ninguna serie saudí de rentabilidades en la que confiemos lo suficiente como para citar una cifra.
| Ventana | Evento | Qué significa para una entrada hecha ahora |
|---|---|---|
| 2026 a 2027 | Ventana de entrada y entrega | Se compra antes de que haya prueba operativa y antes de cualquier formación de precios en el mercado secundario |
| 2027 | Copa Asiática de la AFC, con Yeda como ciudad sede | Primera prueba a gran escala de la demanda hotelera de Yeda |
| 2030 a 2031 | Expo 2030 en Riad, con más de 42 millones de visitas previstas | Una fecha límite fija, así que la infraestructura vinculada ocupa un lugar alto en la cola de inversión |
| 2034 | Mundial de la FIFA, con Yeda entre las ciudades sede | Segunda ventana de eventos y una salida plausible |
| 2035 en adelante | Ciclo de lujo maduro | Vender aprovechando la liquidez o conservar un activo trofeo ya estabilizado |
Lo que Vision 2030 no le da
Residencia. Existen programas de estancia prolongada que se están rediseñando bajo Vision 2030, pero el vínculo entre comprar una propiedad y cualquier resultado en materia de residencia no es algo que convenga aceptar de palabra en una oficina de ventas. Consiga la confirmación por escrito para su caso concreto antes de que influya en lo que está dispuesto a pagar.
Histórico de precios. Se está construyendo un registro inmobiliario nacional, zona por zona, al amparo de la ley de registro de 2022, lo que supone un avance real en materia de títulos de propiedad. No es un índice de precios. No existe una serie pública de transacciones lo bastante larga como para comparar una reventa, y por eso a quien le cite una rentabilidad por alquiler saudí o un porcentaje de crecimiento hay que preguntarle, de inmediato, de dónde sale esa cifra.
Certeza de costes. El RETT es el 5 por ciento del valor de la transacción y lo administra ZATCA (fuente: ZATCA). El transmitente es el principal obligado a ingresarlo, así que si un contrato traslada ese coste al comprador, tiene que quedar escrito en el contrato. El IVA del 15 por ciento se aplica a los servicios que rodean la operación (intermediación, trabajo legal, tasación), no a la transmisión en sí en una venta residencial estándar. Cuando el comprador asume las partidas principales, los costes totales de cierre suelen situarse entre el 6 y el 9 por ciento. Palmera no cobra nada al comprador; nuestra comisión la paga el desarrollador.
Las comprobaciones que se derivan de todo esto
- Confirme la referencia exacta de zona en el Documento de Zonas Geográficas de junio de 2026, no el nombre de la ciudad. Una dirección en Riad no es lo mismo que una zona aprobada de Riad.
- Confirme su vía de solicitud. Los residentes solicitan a través de la plataforma Saudi Properties con su número de Iqama; los no residentes deben obtener primero una identidad digital a través de una embajada o representación saudí en el extranjero; las empresas se registran en el Ministerio de Inversión mediante Invest Saudi y obtienen el Número Unificado (700) antes de completar la titularidad por vía electrónica (fuente: REGA).
- Si compra sobre plano, confirme que el proyecto está registrado en Wafi con una cuenta de garantía (escrow). Las normas de escrow tienen dientes: el contador colegiado debe bloquear las retiradas de fondos cuando se detecten defectos, y REGA puede confiscar la garantía bancaria si el desarrollador no inicia las reparaciones dentro de los cinco días siguientes a la notificación.
- Deje la parte de intermediación por escrito. La comisión es por defecto el 2.5 por ciento del importe de la transacción salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito, y el contrato de intermediación debe depositarse en REGA o no será exigible (fuente: REGA).
- Pregunte en qué fase de construcción se encuentra su unidad y qué se ha adjudicado realmente en obra, teniendo en cuenta las reducciones de gasto descritas más arriba.
En qué situación deja todo esto una entrada en 2026
Vision 2030 ya ha cambiado el mercado inmobiliario saudí en lo único que le importa a un comprador extranjero: produjo una ley, un mapa, un portal y un régimen de cuentas de garantía donde hace dos años no había nada de eso (fuente: White & Case). Lo que no ha producido es formación de precios. Está entrando en un mercado que tiene detrás un programa nacional de inversión pública y delante ningún referente de reventa. Por eso el horizonte realista de tenencia es de tres a ocho años, atravesando el ciclo de catalizadores, y por eso el activo tiene que sostenerse por sí mismo: de marca o vinculado a un hotel, con oferta limitada y un desarrollador con un historial de entregas que usted pueda verificar.
Antes de pagar una cuota de reserva, pida dos documentos. La referencia de zona del mapa de junio de 2026 con su parcela dentro, y la cláusula contractual que indica quién ingresa el 5 por ciento del RETT. Si cualquiera de los dos tarda más de un día en aparecer, eso también es información.
