Vision 2030 en de Saoedische vastgoedmarkt: wat een koper in 2026 werkelijk koopt
Vision 2030 wordt aan buitenlandse kopers meestal verkocht als een gevoel: ambitie, transformatie, een land met haast. Op het moment dat u een aanbetaling gaat overmaken, heeft u niets aan die voorstelling. Het programma is voor een vastgoedbelegger om één specifieke, controleerbare reden van belang. Het is een overheidsuitgavenprogramma, en sinds juni 2026 valt de kaart van waar een buitenlander vastgoed mag bezitten in Saoedi-Arabië vrijwel exact samen met de kaart van waar de staat zijn geld uitgeeft.
De vraag is dus niet of Vision 2030 indrukwekkend is. De vraag is of de vraag die de staat aan het creëren is het specifieke adres bereikt dat u wordt getoond, binnen een tijdlijn waarmee u kunt leven, en of het geld achter dat adres nog steeds in hetzelfde tempo stroomt als twee jaar geleden.
Een deel daarvan is vandaag te weten. Een deel niet, en de bruikbare delen van dit artikel zijn juist de delen die dat benoemen.
Hier wordt vraag gecreëerd, niet bediend
In de meeste markten waarin u kunt instappen bestaat de vraag al en concurreren ontwikkelaars om die te bedienen. Saoedi-Arabië voert het omgekeerde experiment uit. De staat bouwt eerst de vraagmotoren: de bezoekerseconomie, het vervoersnetwerk, de werkgelegenheidsbasis, het juridische apparaat voor buitenlands kapitaal.
De input is omvangrijk. Een beroepsbevolking van ruwweg 25.9 miljoen per 2024. Een toerismedoelstelling van 150 miljoen bezoeken per jaar tegen 2030, naar boven bijgesteld nadat de oorspronkelijke doelstelling van 100 miljoen jaren eerder dan gepland werd gehaald. Buitenlandse directe investeringen ter waarde van SAR 119 miljard in 2024, 24 percent hoger dan een jaar eerder en boven de SAR 109 miljard die de National Investment Strategy voor dat jaar had vastgelegd (bron: Arab News, op basis van GASTAT-cijfers).
De staat duwt ook van de andere kant. De heffing op onbebouwde grond werd in de cyclus van 2026 aangescherpt: percelen groter dan 5,000 m² vallen nu onder een tarief van maximaal 10 percent van de getaxeerde waarde per jaar, en begin 2026 kregen meer dan 60,000 grondeigenaren in Riyad een aanslag onder de herziene regeling (bron: CMS). Dat is aanbodbeleid met een fiscaal etiket.
Niets hiervan vertelt u wat een appartement in Riyad in 2031 waard zal zijn. Het vertelt u de richting van de pijplijn. Beschouw het als context, niet als prognose.
De kaart met goedgekeurde zones is de kaart met kapitaaluitgaven
De Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis is sinds 22 januari 2026 van kracht, en de ministerraad publiceerde op 23 juni 2026 het Geographic Zones Document, de kaart met goedgekeurde zones (bron: Middle East Briefing). Wat de meeste berichtgeving overslaat, is dat het eigendomsrecht niet stadsbreed is opengesteld. Het is opengesteld binnen benoemde zones. Riyad heeft er negen.
Kijk naar wat die negen zijn.
| Zone in Riyad | Wat het is | Wie erachter zit |
|---|---|---|
| King Abdullah Financial District (KAFD) | Het gerealiseerde financiële en zakendistrict | Dochteronderneming van het PIF |
| Diriyah Gate | Gemengd district met erfgoed als drager, aan de westrand van de stad | PIF (Diriyah Company) |
| New Murabba | Een nieuw stadscentrumdistrict ten noordwesten van het centrum | PIF (New Murabba Development Company) |
| Qiddiya | Stad voor entertainment, sport en cultuur ten zuidwesten van Riyad | PIF (Qiddiya Investment Company) |
| King Salman Park | Groot stadspark en de omliggende ontwikkeling | Project van de stad Riyad, ingesteld bij koninklijk besluit |
| Gebied King Salman International Airport | Luchthavenstad rond de uitgebreide luchthaven | PIF (ontwikkelingsmaatschappij van de luchthaven) |
| SEDRA | Woonwijk volgens masterplan in het noorden van Riyad | PIF (ROSHN Group) |
| Sports Boulevard | Lineaire sport- en recreatiecorridor dwars door de stad | Project van de stad Riyad, ingesteld bij koninklijk besluit |
| Locaties voor transit-oriented development | Percelen geclusterd rond metrostations | Openbaarvervoersprogramma van Riyad |
Alle negen zijn ontwikkelingen onder leiding van de staat. De meeste zitten in de eigen portefeuille van het Public Investment Fund (bron: PIF). De transitlocaties hangen aan een metronetwerk van zes lijnen en 85 stations dat vanaf december 2024 gefaseerd is geopend (bron: Urban Transport Magazine).
Dat is geen toeval. Saoedi-Arabië heeft buitenlands eigendom precies daar opengesteld waar het zelf al kapitaal heeft vastgelegd en waar het wil dat privaat geld volgt. Goed nieuws voor de afstemming. Slecht nieuws voor wie hoopte een goedkoop ouder gebouw in een gewone wijk van Riyad te kopen en mee te liften op de golf. Dat kan niet. De golf en de toestemming zijn dezelfde kaart.
REGA, dat die kaart beheert, noemt het een vertrekpunt in plaats van een definitief document en heeft geen tijdlijn gegeven voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). Reken geen zone in die nog niet bestaat.
De toerismedoelstelling, juist gelezen
150 miljoen bezoeken tegen 2030 is een doelstelling van de overheid, geen marketing. Het koninkrijk registreerde in 2025 naar schatting 122 miljoen bezoekers, 5 percent meer, met toeristische bestedingen van rond SAR 300 miljard (bron: Arab News). De doelstelling voor 2030 splitst zich in ruwweg 70 miljoen internationale en 80 miljoen binnenlandse bezoeken.
Lees die verdeling voordat u er een model voor kortetermijnverhuur op bouwt. Het grootste deel van het opvallende cijfer bestaat uit binnenlands reisverkeer, en een groot aandeel van het internationale deel is religieus reisverkeer naar Makkah en Madinah, die onder een beperkt eigendomsregime vallen waarin wij niet werken. Het bezoekersaantal is een echte rugwind voor de hotellerie in Riyad en Jeddah. Het zijn geen 150 miljoen mensen die op zoek zijn naar een serviced apartment in KAFD.
Buitenlands kapitaal komt binnen, en de doelstelling ligt nog ver weg
Buitenlandse directe investeringen zijn de zuiverste gepubliceerde maatstaf voor de vraag of de rest van de wereld het verhaal daadwerkelijk koopt. De inkomende investeringsstromen bereikten SAR 50.6 miljard in het vierde kwartaal van 2025, 29 percent meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (bron: Arab News). De trend wijst omhoog.
De doelstelling ligt veel hoger. De National Investment Strategy stelt een jaarlijks doel voor buitenlandse directe investeringen van SAR 388 miljard tegen 2030, meer dan twintig keer het niveau van 2019 en ruwweg drie keer de realisatie van 2024 (bron: MISA). Dat is dezelfde doelstelling die in dollars gewoonlijk wordt aangehaald als ongeveer USD 100 miljard per jaar, geen tweede doelstelling daar bovenop, en het is een niveau waar het koninkrijk nog lang niet in de buurt is gekomen (bron: AGBI). Een markt kan sterk groeien en tegelijk ver achterlopen op haar eigen plan. Beide zijn hier waar.
De investeringscyclus wordt herijkt, en dit is het deel dat u serieus moet nemen
De belangrijkste recente ontwikkeling voor een koper van Saoedisch vastgoed is niet de lancering van een project. Het is dat het geld achter de projecten wordt gerantsoeneerd.
Het PIF, dat bijna een biljoen dollar beheert, keurde tijdens een bestuursvergadering in december 2024 een verlaging van minimaal 20 percent goed op de uitgaven van zijn portefeuillebedrijven voor 2025, waarbij sommige projectbudgetten met wel 60 percent werden gekort, aldus personen die bekend zijn met het besluit (bron: AGBI). De strategie voor 2026 tot 2030, gepresenteerd in april 2026, is uitdrukkelijk opgehangen aan waardecreatie en efficiëntie in plaats van expansie, en berichtgeving in aanloop daarnaartoe wees op een verdere verlaging van de kapitaaluitgaven met maximaal 15 percent (bronnen: Gulf Business en AGBI, dat ook een schatting van Fitch aanhaalt van ongeveer USD 115 miljard aan gegunde contracten voor gigaprojecten sinds 2019, waarvan ruwweg de helft door het PIF gefinancierd).
Het beeld op staatsniveau strookt daarmee. De begroting voor 2026 gaat uit van een tekort van SAR 165 miljard, oftewel 3.3 percent van het bbp, tegenover SAR 245 miljard in 2025, bij een stijging van de inkomsten met 5.1 percent en een daling van de uitgaven met 1.7 percent (bron: Arab News). Onafhankelijke analyse van die begroting wijst erop dat de staatsschuld oploopt tot 32.7 percent van het bbp in 2026, van 31.7 percent in 2025, en noemt de kijk van de begroting op de oliemarkt betrekkelijk optimistisch: bij USD 65 per vat in plaats van de ongeveer USD 72 die de cijfers impliceren, zou het tekort weer rond het niveau van 2025 liggen (bron: AGSI).
Voor een koper is dat een risico van volgorde, geen instorting. Activa die aan vaste internationale deadlines hangen worden beschermd. Fasen die uitstel verdragen schuiven op. De vraag die u aan elke Saoedische verkoper moet stellen is dus niet “is dit project gefinancierd”. Het is “in welke fase zit dit gebouw, wat is er gegund en wat is er fysiek op de bouwplaats aan de gang”. Vraag om bewijs van contracten, niet om renders.
Jeddah loopt op een andere klok
Jeddah heeft 57 goedgekeurde zones, waaronder Jeddah Central, veel meer dan Riyad. De investeringslogica is er niet die van de kapitaaluitgaven in de hoofdstad. Het gaat om evenementen en kustlijn: Formule 1, het Red Sea Film Festival, gaststadstatus voor de AFC Asian Cup in 2027 en het FIFA-wereldkampioenschap in 2034, plus een reëel tekort aan luxe hotellerie aan de Rode Zee.
De tijdlijn van Riyad wordt bepaald door bouwplanningen en begrotingsbesluiten die kunnen verschuiven. Die van Jeddah wordt bepaald door data die al vastliggen op internationale kalenders. Voor een belegger die een af te bakenen uitstapvenster wil, is dat verschil meer waard dan welk geprognosticeerd rendement ook, temeer daar er geen Saoedische rendementsreeks bestaat die wij voldoende vertrouwen om er een cijfer uit te citeren.
| Venster | Gebeurtenis | Wat het betekent voor een instap nu |
|---|---|---|
| 2026 tot 2027 | Venster voor instap en oplevering | U koopt vóór operationeel bewijs en vóór enige prijsvorming op de secundaire markt |
| 2027 | AFC Asian Cup, Jeddah als gaststad | Eerste grootschalige test van de hotelvraag in Jeddah |
| 2030 tot 2031 | Expo 2030 Riyad, meer dan 42 miljoen bezoeken verwacht | Een vaste deadline, waardoor gekoppelde infrastructuur hoog in de investeringsrij staat |
| 2034 | FIFA-wereldkampioenschap, Jeddah een van de gaststeden | Tweede evenementenvenster en een aannemelijke uitstap |
| Vanaf 2035 | Volwassen luxecyclus | Verkopen in de liquiditeit of een gestabiliseerd trofeeobject aanhouden |
Wat Vision 2030 u niet geeft
Verblijf. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf en die worden onder Vision 2030 hervormd, maar het verband tussen het kopen van vastgoed en een uitkomst op het gebied van verblijf is niets om mondeling van een verkoopbalie aan te nemen. Laat de positie voor uw specifieke geval schriftelijk bevestigen voordat die meeweegt in wat u bereid bent te betalen.
Prijshistorie. Er wordt gebied voor gebied een nationaal vastgoedregister opgebouwd onder de registratiewet van 2022, wat echte vooruitgang betekent op het gebied van eigendomstitel. Het is geen prijsindex. Er bestaat geen openbare transactiereeks die lang genoeg is om een doorverkoop tegen af te zetten, en daarom moet aan iedereen die u een Saoedisch huurrendement of een groeipercentage voorhoudt onmiddellijk worden gevraagd waar dat cijfer vandaan komt.
Zekerheid over kosten. RETT bedraagt 5 percent van de transactiewaarde en wordt geheven door ZATCA (bron: ZATCA). De vervreemder is primair aansprakelijk voor de afdracht, dus als een contract die kosten op u als koper afwentelt, moet dat in het contract zijn vastgelegd. Btw van 15 percent geldt voor de diensten rond de transactie (bemiddeling, juridisch werk, taxatie), niet voor de overdracht zelf bij een standaard woningverkoop. Waar de koper de belangrijkste posten draagt, komen de totale afsluitkosten doorgaans uit tussen 6 en 9 percent. Palmera brengt de koper niets in rekening; de ontwikkelaar betaalt onze commissie.
De controles die hieruit volgen
- Bevestig de exacte zoneverwijzing op het Geographic Zones Document van juni 2026, niet de naam van de stad. Een adres in Riyad is niet hetzelfde als een goedgekeurde zone in Riyad.
- Bevestig uw aanvraagroute. Ingezetenen dienen hun aanvraag in via het platform Saudi Properties met hun Iqama-nummer; niet-ingezetenen moeten eerst een digitale identiteit verkrijgen via een Saoedische ambassade of vertegenwoordiging in het buitenland; bedrijven registreren zich bij het Ministry of Investment via Invest Saudi en verkrijgen het Unified Number (700) voordat zij het eigendom elektronisch afronden (bron: REGA).
- Bevestig bij off-plan dat het project onder Wafi is geregistreerd met een derdengeldenrekening (escrow). De escrowregels hebben tanden: de registeraccountant moet opnames blokkeren waar gebreken worden vastgesteld, en REGA kan de bankgarantie verbeurd verklaren als de ontwikkelaar niet binnen vijf dagen na kennisgeving met herstel begint.
- Leg de bemiddelingskant schriftelijk vast. De commissie bedraagt standaard 2.5 percent van het transactiebedrag tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, en het bemiddelingscontract moet bij REGA worden gedeponeerd, anders is het niet afdwingbaar (bron: REGA).
- Vraag in welke bouwfase uw unit zit en wat er daadwerkelijk op de bouwplaats is gegund, gezien de hierboven beschreven uitgavenverlagingen.
Wat dat betekent voor een instap in 2026
Vision 2030 heeft de Saoedische vastgoedmarkt al veranderd op de ene manier die er voor een buitenlandse koper toe doet: het leverde een wet, een kaart, een portaal en een escrowregime op waar twee jaar geleden niets van dat alles bestond (bron: White & Case). Wat het niet heeft opgeleverd, is prijsvorming. U koopt zich in in een markt met een nationaal investeringsprogramma erachter en zonder benchmark voor doorverkoop ervoor. Daarom ligt de realistische aanhoudperiode op drie tot acht jaar, door de cyclus van katalysatoren heen, en daarom moet het object op eigen merites te verdedigen zijn: branded of gekoppeld aan een hotel, beperkt aanbod, en een ontwikkelaar met een opleveringsstaat die u kunt natrekken.
Vraag om twee documenten voordat u een reserveringsvergoeding betaalt. De zoneverwijzing van de kaart van juni 2026 met uw perceel erop, en de contractbepaling die benoemt wie de 5 percent RETT afdraagt. Duurt een van beide meer dan een dag om te leveren, dan is ook dat informatie.
